Абсурд триває: продавці ходять на оглядини один до одного

У Києві вже немає ринку житла. А є не зовсім чесний базар, де армія продавців намагається ошукати покупців, яких чи не вдесятеро менше. Такого в столиці не було давно. Навіть у 2006—2008 рр. ринок діяв, житло продавали й купували, торг від заявлених цін найчастіше не перевищував символічних
1—2%, і то лише в поодиноких випадках. Переважно квадратні метри реалізовувалися з допомогою своєрідних міні-аукціонів — хто більше і швидше заплатить.

Тепер ринок нерухомості столиці — це грандіозний театр абсурду. Важко уявити собі величезний супермаркет, у якому все на місцях, і усміхнені продавці, і обслуговуючий персонал, і недешеві рекламні вивіски, — ось тільки покупців майже немає. Саме так тепер виглядає ситуація з купівлею-продажем житла в Києві та інших регіонах країни.

У замкненому колі

Нетривалий весняний сплеск купівельної активності швидко минув. Продавці, ріелтори і представники найбільших будівельних компаній зітхнули й почали чекати традиційного осіннього пожвавлення, потираючи руки й наперед підраховуючи на калькуляторі очікуваний прибуток, не забувши підвищити ціни на й так незатребувані метри.

Але восени нічого не сталося. Спантеличені продавці, намагаючись зрозуміти, що ж тут не так, вдалися до трохи несподіваних, неординарних кроків.

Як повідомило керівництво однієї з найбільших ріелторських компаній столиці, «питома вага продавців-обмінників досягає 80%, вони дивляться один на одного, під виглядом потенційних покупців обдзвонюють квартири, ходять на оглядини і навіть беруть участь (проявляючи немалі артистичні здібності) у торгах, намагаючись таким чином зорієнтуватися в процесах, що відбуваються, і в готовності інших продавців скидати ціни».

Самі продавці-обмінники, у принципі, не проти зниження цін на ринку, однак не на шкоду собі, тобто вони згодні знижувати ціни лише після того, як знизяться ціни на житло, яке вони купують. Утворюється своєрідне замкнене коло, бо мало хто з продавців-обмінників готовий ризикувати, першим знизивши ціни, адже отриманих від продажу грошей може не вистачити у процесі поліпшення житлових умов.

Саме тому рівень цін на ринку залишається високим, а кількість угод — малою.

Індекси-дезінформатори

Не сприяє нормалізації ситуації на ринку й поведінка продавців, а також їхніх представників — ріелторів під час розміщення пропонованих до продажу об’єктів у базі даних спеціалізованих рекламних видань. Вони все ще сподіваються знайти «товстий гаманець», який хоче смітити грішми, тому ціни на квадратні метри найчастіше виставляють без урахування реального попиту, «зі стелі» або в надії на диво, коли булька на ринку почне знову надуватися прискореними темпами.

Треба сказати, їхні сподівання абсолютно безпідставні. Дива не станеться. Неінноваційна економіка у досяжному майбутньому на високих обертах не запрацює, розкрадені за десятки років мільярди у бюджет не повернуться, офшори не ліквідуються, шляхи самі не побудуються, інфраструктура не відновиться, вареники самі в рот не скакатимуть, найближчими роками долар до 5 грн. не опуститься, а ціна квадратного метра на столичних масивах до 3 тис. у.о. не знизиться.

Окремо слід підкреслити непрофесіоналізм та жадібність деяких представників агентств нерухомості. Ці ріелтори намагаються просто обдурити нечисленних потенційних покупців, які випадково заходять на ринок нерухомості столиці. Наприклад, зателефонувавши з приводу одного з квартирних варіантів, ми зіштовхнулися з тим, що ріелтор назвав ціну за банальну «стометрівку» в одному з нових будинків на лівому березі 250 тисяч доларів. Відчувши різку втрату з боку потенційного покупця інтересу до подальшого спілкування, працівник агентства відразу «скинув» із заявленої ціни 50 тисяч, пояснивши попередню ціну простою обмовкою.

Непотрібність багатьох ріелторів саме для покупців (комісійні вже треба б брати лише з продавців) полягає в тому, що тепер жодних надзусиль для поповнення бази даних докладати не доводиться, перелік пропозицій на продаж і так переповнений. До речі, непомірно побільшало останніми місяцями і пропозицій із продажу нежилих приміщень. За підрахунками експертів, кількість об’єктів комерційної нерухомості, виставленої на продаж, зросла більш ніж на 25% лише за вересень 2010 р.

Але замість того, щоб спробувати знайти баланс попиту і пропозиції, спробувати «склеїти» якісь ланцюжки у процесі купівлі-продажу квартир, агенти банально вичікують, розраховуючи на черговий «товстий гаманець». Відтак, вони намагаються зшити те, що не зшивається, — розрив між завищеними бажаннями продавців і обмеженими можливостями покупців української нерухомості.

Таким чином, багато ріелторів, крім представників деяких великих агентств столиці, які не бояться говорити й писати правду, ще більше поглиблюють стагнацію ринку, а нечисленним покупцям, у кращому разі, від них просто жодної користі.

Погіршують ситуацію на ринку й аналітичні відділи багатьох інтернет-порталів, які, замість чесного роз’яснення кон’юнктури ринку, просто виводять «середню температуру по лікарні», тобто публікують якусь усереднену вартість київського квадратного метра. Користь від таких публікацій дуже сумнівна, адже усереднені індекси лише вводять в оману тих-таки продавців та покупців.

Графіки цінової динаміки виводяться, виходячи із загальної кількості квартир, виставлених на продаж по
м. Києву в окремо взятій базі. Але ж майже 90% заявлених до продажу квартир, будинків, земельних ділянок та нежилих приміщень — це інформаційне сміття (ціни на яке виставлено зі стелі), яке й не дозволяє ціновим індексам «загриміти» з небес.

І тільки автори близько 5—10% оголошень своєю ціновою політикою демонструють не прагнення «знайти лоха», а спробу продати свій об’єкт у стислий термін за адекватними, відповідними станові ринку цінами. Більше того, як стверджують ті ж таки представники одного з найбільших і, можливо, одного з найбільш об’єктивних агентств Києва, нечисленні реальні угоди відбуваються за цінами, в середньому на 23,6% нижчими за заявлені до продажу.

Ринкові ціни осіннього гальмування

Незважаючи на те, що індикатори більшості інтернет-порталів показують зниження цін на вторинному ринку лише в межах статистичної похибки і свідчать про стагнацію первинного ринку житла, правда полягає в тому, що тільки за один-два осінніх місяці ціни на житло в Києві опустилися як мінімум на 5—6% на вторинні квадратні метри, а на окремі дуже привабливі об’єкти новобудов (при переуступках) — де-факто просіли до 15—20%.

Покажемо це на конкретних прикладах. Для цього просто порівняємо базу пропозицій одного з найбільш затребуваних і розкручених видань столиці (всі, звісно ж, розуміють, про яке саме видання, що потовщало останнім часом, ідеться) за серпень і жовтень поточного року.

Одразу відкидаємо інформаційне сміття про об’єкти, які місяцями намагаються реалізувати за позахмарними цінами і які в найближчому майбутньому не мають жодних шансів бути проданими (таких оголошень безліч). Візьмемо лише близько 10% найбільш адекватних оголошень із цінами нижчими від ринкових. Отож здебільшого на таких об’єктах ми спостерігаємо різко спадну динаміку, яка саме й досягає значень мінус 5—6% по вторинному ринку за останні місяць-два. Саме завдяки такій динаміці вхідний квиток на ринок нерухомості Києва (тобто вартість найменш якісного, та водночас і найдешевшого житла — готельок на масивах) знизився майже на п’ять тисяч доларів.

Якщо ще в серпні міні-квартирки у спальних районах пропонувалися в основному по 39—40 тис. дол., то тепер виставляються пропозиції і по 35—37 тисяч із гаком торгом при продзвонах.

Якщо влітку стартова ціна типового небагатого й непоказного житла на масивах лівого берега була, як правило, 49—55 тис. дол., то тепер можна знайти пропозиції «повнометражки» і за 44—45 тисяч тих-таки доларів.

Ще помітніше схудла ціна на найбільш переоцінене, так зване якісне житло (яке, звісно ж, таким можна назвати з певною натяжкою). Якщо влітку однокімнатні квартири у відомчих цегляних будинках лівобережжя (поруч із метро) коштували 100—120 тис. дол., то тепер рідко, але трапляються пропозиції таких однокімнаток і по 83—85 тисяч. Невеличкі трикімнатні квартири в таких будинках (теж біля метро) подешевшали з 200—230 до 170 тисяч (ще влітку за такою ціною намагалися «впарити» двокімнатні в аналогічних будинках), але й за такими цінами їх ніхто не бере. Доходить до казусів: у багатьох «радмінах» (на сленгу ріелторів — добротні відомчі будинки) наразі одночасно виставлені на продаж відразу по три-чотири трикімнатні квартири, а також дві-три однокімнатні та двокімнатні. Проте угоди щодо них мінімальні, адже найчастіше в сусідніх будинках на продаж виставлено багато десятків квартир у новобудовах, ціна квадратного метра в яких значно нижча, проте їх також не можуть продати будівельні компанії.

Ще один важливий момент. Як визнають ріелтори, на ринок потроху просочується «інвестиційка». Продавці розуміють, що здача в оренду — доволі клопітний бізнес, а окупність об’єкта через 20—25 років виходить за межі здорового глузду, тому й намагаються «скинути» інвестиційні об’єкти, доки є невеличкий шанс продати за досить високими цінами.

Що стосується ринку новобудов, то погода на ньому, як і раніше, похмура. Багато об’єктів Києва якщо й розморожені, то суто формально, і на відповідних гілках форумів нерухомості «інвестори» лише мляво пересварюються, «незлим тихим словом» згадують власників компаній та кучкуються для подачі позовів у суди. Продати таку «інвестицію» практично нереально.

Більш удачливі колеги мляво, але продовжують рухатися до фінішу, тобто до здачі об’єкта в експлуатацію, хоча і з немислимими порушеннями термінів здачі. Продати таку нерухомість теоретично можна, але важко. В одному з потужних комплексів новобудов лівого берега, з тих, котрі вже під дахом, але поки що без документів, де покупці так-сяк розпочали ремонт власних апартаментів, ціна, яку декларує забудовник, становить 1500 у.о. за кв. м.

І хоча в більш-менш якісно однакових або навіть гірших (оскільки йдеться все-таки про морально застаріле житло 70-х років минулого століття) квартирах, у горезвісних «радмінах», ціна сягає 2500 у.о. за метр — не купуються ані ті, ані інші.

Реальна ціна на деякі об’єкти в новобудовах упала за останні місяці на 15—25%. Саме за такою (нижчою, ніж у забудовника) ціною почали вкидати квартири на ринок житла інвестори, котрі чекали підвищення ціни до часу завершення будівництва, але дочекалися протилежного: попри ціну забудовника — 1500 у.о. за квадрат, власники куплених апартаментів не завжди успішно намагаються продати їх по 1100—1300 тис. дол. за той-таки квадратний метр.

Упав і фірмовий київський індикатор, нижня цінова планка на невеликі двокімнатні сталінки на Інститутській у серці Липок уперше за багато місяців упала нижче позначки 200 тисяч доларів. І схоже, там до дна ще дуже далеко, оскільки багато квартир місяцями «висять» у базах даних без особливого руху.

Замість осіннього пожвавлення продавці отримали осіннє гальмування ринку.

Віртуальні мільйонери

Задля об’єктивності зазначимо, що цінова планка на квадратні метри в елітних будинках преміум-класу не впала навіть у нецентральних районах столиці. Там усе, як і раніше, нудно й дорого.

За звичайну двокімнатну квартиру у висотці з краєвидом на пожвавлену магістраль поблизу станції метро «Лівобережна» з вас затребують вартість невеличкої вілли з басейном в одному із затишних європейських містечок.

І дарма що на відповідній гілці форуму нерухомості з’явилися відгуки, що забудовник надає метраж менший, ніж прописано в договорі, а різницю в грошах повертати відмовляється, що теплоізоляція в будинку «не фонтан», бо в зимові місяці, незважаючи на гарячі батареї, температура не піднімається вище 13—14 градусів, вікна огидні, з-під підвіконь дме, а стіни криві й потребують вирівнювання до чотирьох сантиметрів. До всього цього наш невибагливий покупець уже звик, тому й виставляються порівняно невеликі 80—90-метрові двокімнатні квартири в таких будинках за ціною не нижче 200—220 тисяч у.о. без ремонту.

Очевидно, по-справжньому багатих у країні не стало менше, і грошей у них, як і раніше, кури не клюють. Хоча таких покупців, звісно ж, у відсоткових значеннях, небагато, тому погоди на ринку житла вони не роблять.

Безгрошів’я пересічних покупців

Схоже, спроби продавців, ріелторів і піар-менеджерів будівельних компаній влаштувати осіннє зростання цін розбилися об безгрошів’я пересічних покупців. Очікування продавців розвалюються, а попереду — довга «голодна» зима.

Остання спроба провести недорогу рекламну кампанію у ЗМІ під назвою «українська нерухомість — найбільш недооцінена в Європі» провалилася й викликала лише співчутливі усмішки потенційних покупців. Тим часом експерти, аналітики і просто чесні ріелтори інших країн намагаються об’єктивно оцінити ситуацію. Пропонуємо деякі заголовки європейських і американських ЗМІ за вересень поточного року.

«Американська нерухомість — за «болгарськими» цінами»;

«Розпродаж заставних вілл і апартаментів у США, тільки 50% від докризової ціни!»;

«Хорватське житло дешевшатиме, доки не розпродано надлишок, річне зниження — понад 6%»;

«Ціни на житло в Іспанії лише за третій квартал знизилися на 2,7%»;

«У вересні ірландське житло подешевшало ще на 1%, а річне зниження становило понад 15%»;

«Ціни на житло в Польщі знижуються, навіть попри економічну стабільність»;

«У вересні британське житло подешевшало на 3,6%, це найбільше місячне зниження з 1983 року».

Звісно, апартаменти на американському Манхеттені, де селяться представники ділового істеблішменту Америки, що оперує мільярдами, завжди цінувалися досить високо. Ось і тепер — порівняно невеличку п’ятдесятиметрову двокімнатну квартиру на дев’ятому поверсі 40-поверхової висотки на Манхеттені виставлено на продаж за більш ніж 400 тис. дол. Правда, в будинку центральне кондиціювання, вікна звуконепроникні, є басейн, сауна, спортзал і цілодобова охорона.

Майже за таку суму, навіть тепер, коли кризі на ринку нерухомості України кінця-краю не видно, виставляються квартири трохи більшого метражу в новобудовах поблизу станції метро «Лівобережна» у Києві. В Україні також чимало багатих людей, можливо, навіть їх відсоток, з усім відомих причин, — один із найвищих у світі, проте важко уявити, що всі вони прагнуть переселитися саме в одну з висоток на столичному лівому березі.

«Голодна» зима ріелтора

У найближчому майбутньому на ринок столиці впливатимуть кілька різноспрямованих чинників. Заплановане пожорсткішання податкового законодавства має різновекторну спрямованість. Хтось, не виключено, цілком або частково згорне бізнес-діяльність, а капітал залишить зимувати в якомусь новонабутому об’єкті нерухомості. А може, вирішить, що «робити» гроші стане значно важче, а отже, й не розкидатиметься коштами.

Сподіванням, що ось-ось у колишніх масштабах відновиться іпотечне кредитування й карусель закрутиться з новою силою, також не судилося збутися. За оцінками міжнародного рейтингового агентства Standard & Poor’s, частка проблемних кредитів у портфелі українських банків до кінця 2010 року сягне 50%. Навряд чи в таких умовах реальне іпотечне кредитування відновиться раніше 2012—
2013 р. Ризики другої хвилі кризи все ще не знято з порядку денного. Та й населення, здається, кредитними квартирами «наїлося» від душі.

Позики на суму 10—20 тисяч доларів, що тепер практикуються для сплати суми, якої бракує, щоб поліпшити житлові умови, іпотекою назвати важко, хоча з рекламною метою банки й розтрубили про свій почин мало не на кожному розі.

Решта чинників усім добре відомі. Ціни на товари та продукти, що ростуть не щоднини, а щогодини, загальна невизначеність, падіння «нижче плінтуса» рівня споживчої впевненості — все це аж ніяк не сприяє накопиченням та припливу нових грошей на ринок житла. А докризові гроші в населення закінчуються.

Наразі прогноз щодо розвитку ринку нерухомості Києва та інших регіонів країни полягає в однозначному збереженні спадного цінового тренду. Ринок депресивний і буде таким доти, доки бажання продавців не перетнуться з можливостями покупців.