Заручники недосконалості

Від ажіотажу до паралічу

Незвичайний позов довелось розглядати Печерському районному суду в м. Києві — позов (тяжбу) затіяли два юристи — адвокат і нотаріус. Адвокат мав намір продати свою невелику квартиру у престижному районі, і вже пригледів собі іншу, хоч і далі від центру, зате просторішу. Прийшов з документами до нотаріуса, а той ввічливо йому відмовив: «Договір купівлі-продажу посвідчувати не буду, бо не хочу порушувати закон». Представник якої-небудь іншої професії, напевно, повернувся б та й пішов шукати іншого, менш принципового нотаріуса, але не адвокат, — той став вимагати пояснень. Нотаріус спочатку пояснював усно, а коли слів забракло — виніс письмову постанову про відмову посвідчувати угоду. Адвокат, в свою чергу, професійно написав скаргу і, зібравши необхідні папери, попрямував до суду. Заяву прийняли, і через визначений час розглянули — кажуть, слухання проходили на високому професійному рівні. Позивач врешті-решт оцінив докази відповідача і згодився з судовим рішенням: нотаріус мав повне право не посвідчувати договір купівлі-продажу з тієї причини, що обов’язки податкового агента не входять до кола його професійних обов’язків. Це випливає із норм Закону України «Про нотаріат», хоча статті іншого закону — «Про податок на доходи фізичних осіб», які стали чинними 1 січня поточного року, вимагають, щоб перед посвідченням договору купівлі- продажу продавець, як фізична особа, сплатив податок на доход, а в ролі податкового агента повинен виступати нотаріус…

Якби адвокат трохи зачекав з продажем своєї квартири, то до суду справа б і не дійшла — Закон «Про Державний бюджет України на 2005 рік» призупинив дію вищезгаданих статей про оподаткування, а значить, до кінця року операції з нерухомістю — купівля-продаж, успадкування та дарування — будуть здійснюватися за старими правилами. Можна було б з полегшенням зітхнути і не братися за дану проблему, коли б не тимчасовість її вирішення. До кінця року залишилось не так вже й багато часу, і спливе він у клопотах підготовки до наступних виборів, тож скоріше за все до змін в законопроекті, які стосуються відчуження нерухомості, у парламентарів руки не дійдуть. Причини для такого песимізму є, адже означена проблема народилася не сьогодні, а майже два роки тому, коли приймався Закон України «Про податок на доходи фізичних осіб», — юристи відзначали його слабкі місця і протиріччя, та сподівалися, що будуть внесені потрібні зміни. Однак у січні поточного року, коли набрали чинності саме ті статті, які стосуються оподаткування операцій з нерухомістю, виявилось, що до них так і не внесли ніяких корективів, не створили механізму практичного їх застосування. Схоже на те, якби не програма уряду «Назустріч людям» і оновлений бюджет-2005, так би вони й регулювали наші правовідносини на ринку нерухомості. Оскільки вони не змінені, а всього лиш тимчасово призупинені, то, здається, є сенс поговорити про ситуацію детальніше.

За три місяці, доки діяли нові статті, кількість операцій купівлі-продажу катастрофічно впала. Це підтверджують нотаріуси і ріелтори, а також дані Державного реєстру правочинів, які оприлюднило Міністерство юстиції України: зокрема у січні було укладено трохи більше 10 тисяч угод, що аж на 100 тисяч менше, ніж за попередній місяць (грудень 2004 року). Деякою мірою це можна пояснити ажіотажем у кінці минулого року та різдвяними канікулами, однак не кращою була картина і в наступні два місяці — кількість угод зменшилась у 10, а за деякими оцінками навіть у 20 разів. Приватні нотаріуси запевняють, що їм випадало посвідчувати за місяць всього 1—2 договори купівлі-продажу проти 25—30, які були у минулому році. Та, власне, це й не дивно. Адже протягом першого кварталу багато з них не працювали у звичному режимі, а зокрема нотаріуси Житомирської області закликали колег до проведення всеукраїнської акції непокори — і все це через нещасні статті закону про оподаткування. І хоча акція не доросла до розмірів загальнодержавних, але в багатьох областях — Львівській, Івано-Франківській, Полтавській, Запорізькій та інших приватні нотаріуси відмовлялися посвідчувати угоди, які стосуються нерухомого майна, бо вважали, що для цього були серйозні підстави. Департамент нотаріату Мін’юсту, правда, не поділяв ті настрої: на думку заступника начальника департаменту Тетяни Баранової, закон дійсно недосконалий, але хоч яким би він був, його вимоги повинні виконувати всі громадяни, в тому числі й нотаріуси.

— В Україні працює понад чотири тисячі нотаріусів, і можна з певністю сказати, що вони вважають неконституційною норму закону, яка зобов’язує їх бути ще й податковими агентами, — пояснює свою позицію київський (приватний) нотаріус, кандидат юридичних наук Ігор Сидоров. — Провідні спеціалісти Київської і Харківської шкіл фінансового права підтримують нашу точку зору. Згідно з нормами закону, відповідальність за правильність розрахунків покладена на нотаріуса, тож замість того, щоб проводити правову оцінку документів, я повинен був переживати за інше: чи всі обставини взяв до уваги, чи не помилився, визначаючи ставку податку, яка може бути 1,5, або 13 %. Найпростіше, звичайно, було відразу брати максимальну ставку — принаймі податкова інспекція не звинуватить у приховуванні податків, але тоді не уникнути претензій від клієнтів. Ми з вами стали заручниками недосконалості закону, який створили не нотаріуси, а законодавці, котрі зобов’язані були узгодити його статті з Конституцією України та Законом України «Про нотаріат». Інститут податкового агента існує в багатьох країнах, однак ніхто не покладає ці обов’язки на нотаріусів. Коли ж законодавцям бракує професіоналізму, то хоча б не нехтували точкою зору провідних науковців та фахівців —практиків у галузях права та економіки, бо це — антисуспільна позиція.

Хто все-таки крайній

— Найбільше невдоволення ваших колег, певно, викликало те, що на них покладено обов’язки податкових агентів?

— І недарма. Якщо нотаріус, посвідчуючи договір купівлі-продажу нерухомості, діє як податковий агент, це означає, що він одержує прибуток, бо виконує функції посередника між платником податку і податковою службою. Але Закон України «Про нотаріат» зазначає, що нотаріус не має права займатися ніякою оплачуваною роботою, окрім викладацької та наукової. Дванадцята стаття цього ж закону попереджає: якщо він буде одержувати гроші за іншу діяльність, окрім зазначеної вище, то може втратити ліцензію на право займатися нотаріальною діяльністю.

— Вирахувати один відсоток збору до Пенсійного фонду з покупця та один відсоток держмита з продавця — не важко, нотаріуси виконували цю роботу і не скаржилися. Можливо, через те на них і «повісили» нові розрахунки, хоча при визначенні ставки податку необхідно взяти до уваги багато обставин — площу квартири чи будинку, коли продавець набув право власності, скільки об’єктів нерухомості продав у поточному році і т.п.— нефахівцеві впоратися з цим досить складно.

— Іноді й зовсім неможливо! Від нас вимагали — перед посвідченням угоди ви повинні нарахувати доход і стягнути податок. А як бути, коли передбачене відстрочення платежу? Або за угодою право власності перейде через два чи й три роки після сплати всієї суми? Ніхто зараз не може чітко пояснити, коли у таких випадках платити податок і з якого розрахунку. Податкова не тільки не дає роз’яснень, а взагалі ухиляється від надання розрахунків податкових зобов’язань платника податку продавця нерухомості.

Відомо, що податки повинен нараховувати сам платник або контролюючий орган — тобто податкова інспекція. Відомо й те, що нотаріус — не податковий агент, тому я змушений був просити продавців нерухомості спочатку звернутися до податкової інспекції, а вже після обрахунків братися за складання договору купівлі-продажу. Але, як говорили мої клієнти, податківці й слухати не хотіли про їхні проблеми і посилали їх навіть не до нотаріуса, а набагато далі. До речі, саме після такого «теплого» прийому і з’явився позов до суду, про який ми говорили. Правда, на думку продавця квартири, крайнім в даній ситуації виявився нотаріус.

— Ваші колеги наголошують на тому, що вищезгадані статті порушують не тільки права нотаріусів, але й права громадян. Про що йдеться?

— Буденна ситуація — власник нерухомості разом з покупцем приходить до нотаріуса, щоб укласти договір купівлі-продажу. Вони обізнані, що все повинно відбуватися конфіденційно, і сподіваються, що таємниця нотаріальної дії буде збережена. Проте закон вимагав, щоб нотаріус не тільки нарахував податки, але й відзвітував перед податковою інспекцією. З правової точки зору це означає, що він повинен передати невизначеному колу осіб інформацію про купівлю-продаж з конкретною адресою, ціною, з іменами, прізвищами продавців і покупців. Кому з клієнтів потрібно, щоб інформація про його операції з нерухомістю стала відома широкому колу людей? І знову ж таки: розголошення таємниці є підставою для анулювання свідоцтва на право займатися нотаріальною діяльністю...

— Ріелтори вважають, що ситуація вирішилася б простіше, якби не заяви нотаріусів, які влаштували саботаж. Клієнтам врешті-решт байдуже, хто нараховує податок, їх більше турбує його розмір.

— Непродуманість статей про оподаткування очевидна, вона зачіпає інтереси багатьох громадян. Скажіть, будь ласка, чому за квартиру, приватизовану минулого року, податок буде набагато більшим, ніж за ту, яку передали у власність кілька років тому? Чому діти, які проживають разом з батьками, після їх смерті повинні сплачувати 5% при успадкуванні цього житла? У багатих країнах це можна розглядати як доход, а в наших умовах, коли у квартирі виростають три покоління, про зиск не йдеться. Чому з переліку операцій відчуження випали квартири і будинки, які одержують згідно з договором довічного утримання?..

Про це слід говорити вголос, щоб законодавці повернулися до теми і внесли поправки, які нормалізують ситуацію. А ріелтори перекладають вину на нотаріусів тому, що вони, одержуючи немалі гроші, ні за що не відповідають. Ви коли-небудь чули, щоб до суду притягли брокера чи маклера, якщо угода визнана недійсною? На жодному офіційному документі ви не побачите ні його підпису, ні печатки — ні-чо-го! Коли вони приходять до нотаріальної контори, то тільки й підганяють усіх, щоб клієнти з ними швидше розрахувалися, наслідки їх не цікавлять. До речі, такі високі комісійні — 5% від ринкової вартості об’єкта — лише за те, що призначать час і покажуть кілька квартир, брокери одержують тільки у столиці, в інших містах їх так не «балують».

За деякими даними, понад 10 мільярдів доларів знаходяться в тіні ринку нерухомості України.

— Хто повинен визначати реальну вартість об’єктів нерухомості?

— Передбачалося, що цим займатиметься державний орган, але за два роки так і не визначено, який саме. І хоч протягом першого кварталу операції проводились за новими правилами, але й досі невідомо, хто насправді повинен видавати ті документи — БТІ чи якась інша державна структура. Правда, спільний лист Міністерства юстиції та Податкової інспекції певною мірою «врятував» ситуацію — поки що за основу можна брати оцінку БТІ.

— Ви були відповідачем у суді, після того як відмовились посвідчувати угоду купівлі-продажу. Чи задоволені ви його результатами?

— Я відмовився не угоду посвідчувати, а обраховувати податкові платежі, і мав на це повне право. Суд виніс рішення на мою користь. Для мене важливо було довести, що нововведені статті закону протирічать іншим чотирьом законам, в тому числі й Конституції, а це порушує саму систему права. Наша контора за перший квартал посвідчила всього одну угоду купівлі-продажу, хоча раніше ця цифра сягала 30. І все ж я відмовився від клієнта, бо якщо змиритися і залишити все як є, то це значить прийняти неправильні правила гри, які порушують права як нотаріусів, так і громадян.

— Зараз ситуація на ринку нерухомості змінилась, здається, всі заспокоїлись…

— Призупинення статті 11, яка була каменем спотикання, насправді аж ніяк не розв’язало проблему, більше того — за кадром праворегулювання залишився той проміжок часу — 3 місяці, коли громадяни сплачували податок за новими правилами. Я вже не кажу про моральний бік справи: кожен буде обурюватися — чому у березні мене змусили сплатити державі за продаж квартири, а той, хто це зробив у квітні, уникнув таких витрат? Думаю, що багатьом нотаріусам доведеться виправдовуватись перед клієнтами, адже не всі громадяни вникають у процеси законотворення.

Ще одна проблема — як продавці будуть подавати декларацію за 2005 рік? Їм доведеться показувати податок від об’єкту оподаткування, який, власне, не є об’єктом оподаткування, бо норму закону призупинили.

— Чи можуть вони якимось чином повернути ті гроші?

— Законних підстав для цього немає. В усьому цивілізованому світі податками обкладають саму нерухомість, а не операції з нею, і це дозволяє уникнути багатьох проблем.

Підвищений апетит

Перипетії на ринку нерухомості значно збільшили кількість конференцій і круглих столів, на яких представники нотаріату і ріелторських контор відстоювали свої точку зору, часто — діаметрально протилежні. Брокери завзято критикували позицію нотаріусів і доводили, що вирахувати податок з доходу так само просто, як і 1% до Пенсійного фонду, мовляв, коли ввели цей збір, ніхто не протестував, то з якого дива піднімають галас нині? При цьому пускали сльозу, згадуючи про нещасних громадян, які через впертість нотаріусів не можуть вільно розпоряджатися своїм нерухомим майном. Насправді ж турбувалися про корпоративні інтереси — адже незалежно від суми, яка вказана у договорі купівлі-продажу, брокерська контора одержує свої «законні» 5% від ринкової вартості об’єкту. І якщо, приміром, взяти столичну квартиру, яка продається за 100 тисяч доларів, то не сумнівайтеся, що свої 5 тисяч ріелтори стягнуть з тих самих нещасних громадян, на захист яких вони дружно стали. Цей заробіток, як правило, ділять між двома конторами — тією, яка представляє продавця, та тією, яка привела покупця. Оскільки ці суми ніде офіційно не засвічуються, то держава в такому випадку має вдовольнятися одним відсотком держмита, яке вносить до каси продавець. Чи не ті солідні суми, які крутяться в тіні ринку нерухомості, підштовхнули авторів нещасливих статей до різкого підвищення ставок оподаткування при продажу чи успадкуванні нерухомості? Може, не там шукали гроші для держбюджету?!

Різке зменшення кількості операцій призвело до того, що багато столичних брокерів автоматично підняли ціни на власні послуги — немало читачів, які шукають для себе квартири, скаржилися на те, що з покупців тепер вимагають навіть 7—8 %, мовляв, за форс-мажор. За даними Асоціації ріелторів України, нині витрати клієнта при оформленні угоди складають майже 4,8% від вартості нерухомого майна, в той час як у Росії це складає всього 0,8%. Неважко передбачити, коли до цих витрат додасться ще 5 або 13% податку, передбачених законом про оподаткування, то й без інфляції ціни злетять до небес. І для більшості наших громадян житлова проблема залишиться вічною.

Нотаріуси, вислуховуючи аргументи ріелторів, не приховують свого критичного ставлення до їх порад. На початку року немало брокерів разом зі своїми клієнтами приходили в нотаріальні контори з пропозицією укласти договір дарування, а не купівлі-продажу квартири — так можна було уникнути оподаткування. Та найдалі у своєму намаганні обійти закон пішли полтавці, які знайшли спосіб обійтися без нотаріального посвідчення угоди і відповідно без сплати податку. Навіть у пресу просочилася інформація про їхнє ноу-хау — справа облаштовується таким чином, що право власності на житло покупець отримує у вигляді рішення третейського суду. Держава у такому випадку залишається без податку, нотаріус без роботи, і тільки ріелтор не втрачає свого «інтересу».

Запроваджуючи податок на доходи при відчуженні нерухомості, автори законопроекту, певно, прагнули наблизити нас до цивілізованих стосунків у цій справі і, звичайно, дбали про наповнення державного бюджету — хотіли, як краще.