Заклинило. Нерухомість не рухається. Доведено експериментально

Ще зовсім недавно, місяць-два тому будь-який киянин, котрий мав у запасі вільну квартиру, мав можливість, продавши її чи помінявши на меншу, просто змінити своє життя. Старт у бізнесі, новеньке авто престижної марки з салону, якісна освіта дітей, регулярні поїздки у відпустку на острови, суперєвроремонт житлоплощі, яка використовується для проживання, обстановка житла за останнім словом комп’ютерної та побутової техніки. Нарешті, купівля шикарного новобуду з підземним гаражем чи престижної сталінки в одному з обласних центрів країни та солідний банківський рахунок «на решту» від різниці між ціною київського та обласного житла. Усе це разом узяте було можливо після продажу лише однієї «зайвої» старенької столичної малометражної хрущовки.

Схоже, нині цей шанс згаяно. Столичне житло перестали купувати. Представники деяких дрібних агентств стверджують, що за останній місяць не продали жодної квартири! І якби не доходи від посередництва у здаванні житла в оренду, можна було б іти всім складом у неоплачувану відпустку.

По секрету всьому світу

Сильне падіння кількості угод на ринку вже перестало бути секретом. Для найзацікавленіших суб’єктів ринку — столичних ріелтерів — ситуація стала настільки критичною, що деякі делікатні питання, які обговорювалися раніше лише в курилках серед товаришів по службі, плавно перетекли на сторінки ЗМІ. У пресі, з одного боку, публікують масу замовних матеріалів із загалом дивним твердженням ріелтерів і забудовників про те, що попит у Києві й далі відчутно перевищує пропозицію (якби це було так, оголошення про продаж квартир цілком можна було б розмістити на кількох сторінках відповідних видань і термін експозиції об’єктів не обчислювався б місяцями), з другого боку, президент Асоціації фахівців із нерухомості України Олександр Бондаренко змушений був визнати тенденцію зниження кількості угод, починаючи з грудня 2006 р., і зменшення доходів агентств більш ніж удвічі.

Експериментальний продаж

Автор цих рядків вирішив поставити невеличкий експеримент і «викинув» свою скромну лівобережну «чешку», в якій мешкає із сім’єю (і, природно, продавати не збирається), на неосяжний столичний ринок нерухомості. Кілька оголошень на двох-трьох найбільш відвідуваних інтернет-сайтах про те, що продається двокімнатна малометражка за 10 хвилин ходи від метро «Лівобережна» на довгій і добре відомій в ріелтерських колах вул. Ентузіастів (масив Русанівка) за ринковою ціною в 120 тисяч у.о., вочевидь, нікого не вразили. Жодного дзвінка не було!..

Бажаючи відчути всі принадності надвисокого попиту на київське житло, автор (потай від дружини) повторно виставив на продаж квартиру, понизивши при цьому ціну до 108 тис. у.о. Результат той самий. Нікого, підкреслюємо, нікого, і цей привабливий варіант не вразив. Навіть після того, як цю найнижчу серед аналогів позицію було позначено «із торгом», покупці не з’явилися. Як сумно нині жартують американські агенти з нерухомості, «усі потенційні покупці житла склали валізи й відбули в невідомому напрямку». Не допомогло й посилання на «хороший стан», «паркет», «бронедвері», «склопакети» і «сміттєпровід». Останній пункт швидше для приколу, але саме такими чи схожими аргументами київські продавці найчастіше мотивують експозицію схожих квартир у суміжних районах на 10—15 тис. у.о. вище за ринкові ціни, виставляючи невеличкі «двушки» уже не по 120, а по 130—150 тис. у.о. До речі, весь цей джентль­менський набір, для забезпечення якого потрібні всього 2—3 тис. у.о., використовують представники ріелтерських агентств і господарі квартир для підвищення ціни на 10—20 тис. у.о. Причому бізнес по-українськи процвітає. Купити вбите житло, скромно відремонтувати його та одержати майже 1000% рентабельності на вкладені саме в ремонт гроші — така схема з успіхом використовувалася заповзятливими співвітчизниками останніми роками.

Оплатити іпотеку

Те, що для цивілізованого світу — стандарт, у нас пропонується як житло для обраних. Звичайну, скромну за європейськими мірками «двушку» не в центрі, іноді пропонують за 350—450 тисяч у.о. Зустрічаються і зовсім уже курйозні випадки, коли продавець оцінює своє житло не в центрі за 5—7 тис. дол. за метр квадратний. Таке марення публікують агентства і враховують під час визначення загальноміських цінових індексів. Анекдот у тему: «Соціологічна служба проводить анкетування сімейних пар на тему сексу. Через якийсь час у квартирі лунає дзвінок: «Вибачте, містере Сміт. Але у ваших анкетах виявилася неточність. Ви пишете, що займаєтеся сексом тричі на тиждень, а ваша дружина — тричі за ніч». — «Усе правильно. Це наша єдина можливість оплатити іпотеку».

Виникають серйозні сумніви у тому, що в країні настільки багато або доларових мільйонерів, або не зовсім розумних пересічних громадян, які купують усе це за іпотекою. Висновок напрошується лише один — і продавці, і працівники агентств нерухомості, та й самі покупці просто втратили відчуття реальності, розвиток ринку в останній рік можуть пояснити хіба що досвідчені психологи.

Для чистоти експерименту, крім популярних і розкручених інтернет-порталів, а також кількох спеціалізованих видань, було також розпочато спробу «виставити» квартиру й у найбільш тиражній (у цій спеціалізації) київській газеті, через яку відбувається переважна більшість угод купівлі-продажу на ринку нерухомості столиці. На жаль, довести експеримент до кінця не вдалося. Розпухле останнім часом від надлишкової кількості пропозицій видання через невідомі причини не опублікувало цієї привабливої віртуальної пропозиції.

Може, запропонована «двушка» мала б екзотичний вигляд поруч зі своїми побратимами за ціною від 110 до 150 тис. у.о. А можливо, причина більш тривіальна — величезна кількість пропозицій, практично цілковита відсутність покупців і, відповідно, довга черга на розміщення оголошень.

Утім, якийсь результат усе-таки був отриманий. Буквально перед відправленням матеріалу до друку пролунав дзвінок з одного великого столичного агентства нерухомості з пропозицією про співробітництво. Чемно «відшивши» співрозмовника, автор тим часом поцікавився, як справи на ринку. Працівник агент­ства сказав, що береться спробувати продати квартиру за ціною від 108 до 110 тисяч у.о., це реально, оскільки заявлена ціна нижча за ринкову. Підтвердив, що пропозицій на продаж збільшилося вдвічі, що кількість угод помітно знизилася, і що продати квартиру за цінами, заявленими на схожі варіанти в газеті, тобто за ціною від 120 до 150 тис., — це «дуже довга пісня».

Зарплата
по 100 тисяч кожному

Підіб’ємо підсумок експерименту. Термін експозиції житла на ринку Києва — один місяць спочатку за ринковою ціною, потім за ціною значно ниж­чою за ринкову. За весь цей час — один сумнівний дзвінок з агентства і жодного дзвінка від прямого покупця. Логічно припустити, що за основною масою київських оголошень нині взагалі ніхто не телефонує. Людей перестало цікавити житло в столиці за суперціною, а за якістю розраховане на найбідніші верстви населення.

Висновки. З початку 2007 року на столичному ринку нерухомості запанувала стагнація. Угоди, безумовно, є, але їх мало. Під час «термінового» продажу ціна торгу доходить до 10—15 тисяч у.о. у бік зниження. Продавці вичікують і не поспішають знижувати ціни, оскільки за умов економічної та політичної непевності нерухомість є досить безпечним сховищем капіталів. Покупці вичікують, оскільки ціна на столичну нерухомість не відповідає доходам 99% співвітчизників. Крім того, не факт, що українська економіка й далі виявлятиме «гумові» властивості, тобто у відповідь на нескінченні розбірки політичних еліт демонструватиме зростання. Отже, рівень реальних доходів громадян може й знизитися.

Унаслідок стагнації ринку з’явилися перші проблеми в низки столичних забудовників, які організували свою діяльність за принципом піраміди, коли на гроші новозалучених інвесторів добудовують попередні об’єкти. Нехитра схема (новий будівельний майданчик — інвестиції громадян у котлован — добудування на ці гроші зовсім іншого об’єкта) дала збій. Кілька будівельних скандалів наразі лише жевріють, але якщо розгоряться, можуть серйозно розхитати первинний ринок. Уроків «Еліти-центру» виявилося не досить для деяких довірливих громадян. У результаті десятки столичних об’єктів перебувають у замороженому стані. Їх фінансування припинене, і подальше будівництво залишається під великим сумнівом.

У процесі будівельних скандалів спливли досить пікантні подробиці на тему, яка постійно тиражується в пресі, що в усьому винний дорогий цемент, і забудовники під час реалізації проектів ледь-ледь зводять кінці з кінцями при 2—3% рівні рентабельності. Наприклад, виявилося, що топ-менеджмент однієї з компаній, скандал навколо якої тільки набирає обертів, і яка справді перебувала на межі виживання, призначили самі собі оклади в розмірі 100 тис. дол. США кожному. Зрозуміла річ — за рахунок грошей інвесторів. А ще надмаржа між собівартістю будівництва та кінцевою ціною реалізації іде на підкуп чиновників, безмірний розігрів ринку землі та наддоходи будівельних компаній.

Стагнація

За повідомленнями знайомих авторові працівників найбільших московських агентств, попри те, що московські цінові індекси показують лише на частки відсотка спадний тренд, насправді, розпочинаючи з жовтня 2006 р., ціна на чимало неелітних об’єктів нерухомості у спальних районах Москви реально впала на 20%. Гравцям українського ринку добре відома ситуація в Москві, саме тому зацікавлені особи в Києві вирішили спробувати випустити пару на вітчизняному ринку ціновим індексам на спеціалізованих інтернет-ресурсах.

Результатом стагнації стало й різко негативне значення індексу дохідності житла, яке розраховується як співвідношення гаданого доходу від оренди квартири, віртуального підвищення її вартості, з одного боку, і розміру щомісячних відсотків від суми, рівної вартості квартири на банківському депозиті — з другого. Для того щоб купівля київської «однушки» не в центральних районах за 100 тисяч у.о. стала рентабельною, потрібне або нескінченне зростання цін, або здавання її в оренду за 700—800 у.о. на місяць. Здавання ж в оренду вбитого, не відремонтованого «під євро», житла вище ніж за 350 у.о. на місяць більш ніж сумнівне. Таким чином, київські рантьє, які перебувають на хмарах від щастя володіння однокімнатною хрущобою, уже майже півроку недоотримують щомісяця (якби сума розміщалася на депозиті) майже по півтисячі доларів від оренди свого скарбу. І це для країни, де 500 у.о. на місяць найчастіше є доходом на сім’ю.

Територія абсурду

Для повноти картини автор також звернувся до одного зі столичних відділень банку (фінустанова з першої десятки, яка належить іноземним власникам, один із лідерів за обсягами іпотечного кредитування населення) із проханням надати іпотечний кредит (розрахунок з ануїтетом, за якого щомісячні платежі будуть рівні) на житло у Києві вартістю 115 тисяч у.о. Отриманий результат шокує. Роздруківка кредиту: початковий внесок 15 тис. дол., сума кредиту 100 тис. дол., сума щомісячних платежів 1160 дол. протягом 240 місяців, тобто 20 років. Разові попередні платежі — 22 тис. грн. (у т.ч. 5810 грн. до Пенсійного фонду, 5810 грн. — держмито, 5050 грн. — комісія банку, 2700 грн. — страхування життя, 1700 грн. — страхування нерухомості, нотаріальні послуги, бланки та інші дрібниці).

Таким чином, за 20 років іпотеки покупцеві доведеться виплатити 278400 дол. основних щомісячних платежів, 4400 дол. разових виплат, 16 тис. за щорічними договорами страхування життя та нерухомості. Набігає майже 300 тис. дол. Із них сума чистої переплати 200 тис. дол. за досить убоге одно- чи двокімнатне житло без ремонту. В інших банках ще дорожче.

У жителів країн ЄС дещо інші розклади. Ставка за іпотекою в більшості країн не перевищує 4,5—5%, ціни на житло сумірні з київськими (а часом і нижчі), а сума переплати за 20-річним іпотечним кредитом у 100 тис. євро не перевищує 50 тис. євро. І все це, як правило, за цілком готове житло.

Вітчизняні фінансові установи страхують свої ризики й не приховують, що відсоткова ставка в доступному для огляду майбутньому істотно не знижуватиметься. Водночас кредитний тягар американських позичальників (лише 6%) уже збанкрутив багато тисяч американських сімей. Добровільне рабство українських позичальників при набагато менших доходах і при запаморочливо більш високому позиковому відсотку ставить під питання не тільки їхній особистий добробут, а й сталість національної фінансової системи в цілому.

Експеримент автора закінчився. На жаль, із нього випливає, що в ріелтерів і забудовників великі проблеми зі збутом. Тому представники агентств і найбільших столичних забудовників, які продовжують наполягати на високому попиті, м’яко кажучи, нещирі. До речі, багато хто з них уже поміняв свою думку. Ті, хто раніше заявляв, що падіння цін на житло неможливе у принципі, визнають незаперечні факти: попит упав удвічі, база пропозицій переповнена, щодо деяких об’єктів зафіксоване істотне зниження ціни.

За таких умов багато спекулянтів і перекупників масово полишають вторинний ринок. Адже відомо, хто першим тікає з потопаючого корабля. У грі залишаються переважно дилетанти. На первинному ринку ситуація трохи інша, утім, там і ставки більш високі. Адже в один момент можна втратити все. Нині загроза особистого банкрутства нависла над багатьма тисячами громадян, які інвестували котлован, іншими словами, «повітря лівобережжя».

Не виключено, що пропозиція, яка різко зросла, — тільки спроба компетентних осіб позбутися активу, який став надто ризикованим. Гравці київського ринку житла, за повної байдужості влади, схоже, загралися, і ринок нерухомості столиці, якщо не розпочати негайних «охолоджувальних» заходів, очікують серйозні потрясіння. Лише серйозне стрибкоподібне зниження курсу долара на світових ринках (чого поки що не передбачається, оскільки долар знижується плавно й під контролем) могло б зм’якшити такий сценарій.

Зважаючи на ситуацію в Москві, хіба що диво може врятувати ринок нерухомості Києва від повномасштабного обвалу з усіма супутніми принадностями. За останніми даними колег із Білокамінної, вони змушені були продати кілька «двушок» у спальниках столиці Росії за ціною набагато нижчою від спочатку заявленої, а саме, по 150 тис. у.о. За такою усередненою ціною виставляють переважну більшість нецентральних «двушок» Києва. Тобто Київ практично наздогнав Москву. І ця обставина дозволяє назвати те, що відбувається на ринку нерухомості нашої столиці, територією цілковитого абсурду.