У лещатах житлової обойми

Поділитися
Львів — не лише дуже багате на пам’ятки архітектури, але також чи не найкомпактніше місто в Україні: на 150 тис...

Львів — не лише дуже багате на пам’ятки архітектури, але також чи не найкомпактніше місто в Україні: на 150 тис. км2 тут проживає близько 750 тис. населення. Враховуючи нинішній незадовільний стан житлового фонду, особливо у центральній частині, обласному центру, на думку фахівців, вже затісно у межах чинної території. Розв’язати свої проблеми місто може лише розширивши зону впливу. Проте…

Резерви вичерпуються

Львів переживає черговий етап свого розвитку. Декілька десятків будівельних фірм ледве встигають зводити нові житлові будинки, які приносять інвесторам швидке повертання коштів та чималі прибутки. Якщо минулого року в місті було зведено близько 110 тис. м2 житла, то у 2006 році очікується не менш ніж 140 тис. м2. Через брак територій новобудови споруджують на перших-ліпших вільних від забудови земельних ділянках, зводять будинки-вставки, використовуючи паркову зону і дитячі майданчики. Як вважають батьки міста, такими методами житлову проблему у Львові не вдасться розв’язати. Необхідно перейти до масштабної комплексної забудови на великих земельних ділянках, де буде можливість, окрім житла, звести школу, дитячий садок, спортивні об’єкти, а будівельникам застосувати серйозну техніку. Проте вільних територій у обласного центру зовсім небагато. Резервні міські площі майже використані. У перспективі місто може розраховувати на території підприємств-банкрутів, військових частин, колективних садів. Проте, як свідчать фахівці, чимало цих територій не підлягає багатоповерховій забудові через наявність карстових порід. Окрім того, на перешкоді будівельним планам стоять питання власності і міжвідомчі інтереси.

Нова концепція розвитку Львова, яку два роки тому ухвалили міські депутати, передбачає розширення його меж. Утім, міська влада тривалий час не може знайти спільної мови з головами районних та сільських рад, які виступають категорично проти будь-яких зазіхань на їхні землі. Проте це не заважає комерційним структурам та приватним особам безконтрольно та хаотично забудовувати приміські землі, які у перспективі могли б допомогти під час розв’язання проблем обласного центру.

Розширення меж міста підтримує і мерія. Як вважає начальник відділу генерального планування міста, управління архітектури та містобудування Львівської міської ради Роман Андрусишин, коефіцієнт щільності на одиницю площі у Львові вдвічі більший, аніж середній показник великих міст України. Однак, у практичному вирішенні цих питань місту дуже важко порозумітися із районними адміністраціями та селищними радами, які виступають категорично проти будь-яких територіальних поступок обласному центру. Для прикладу, районна адміністрація сусіднього Пустомитівського району чинить перешкоди в отриманні вихідних даних для коригування генерального плану Львова. Це стосується й інших районів.

Якщо село згодне на обмін

Нас, звичайно, цікавила й позиція представників місцевого самоврядування приміських населених пунктів. Усупереч очікуванням, сільський голова села Зимна Вода Пустомитівського району (чиї землі межують із обласним центром) Володимир Гутник не нарікав на імперську поведінку Львова. На його думку, у міста й села є проблеми та інтереси, які можна вирішити лише спільними зусиллями. Є вони й у Зимної Води. Сьогодні тут проживає понад 10,5 тисячі населення. Його кількість щороку зростає. Мешканці постійно добудовують існуючі будинки. Селу тепер більше підходить інша назва — спальний район Львова. Проте інфраструктура села не розвинена. Через те, що у селі є лише один дитячий садок на 18 місць, дошкільнят доводиться возити у сусідні села і навіть до Львова. Однак коштів на розвиток інфраструктури немає. Більшість селян перебуває на заробітках за кордоном або працює у Львові. Люди багатіють, а казна села порожня. Нинішній голова хотів би виправити ситуацію, зокрема збудувати у селі сучасний культурний та торговельний центр, спортивний зал, стадіон, дитячий садок. Сьогодні у селі нема водопроводу, каналізаційних мереж, газу, інших соціальних об’єктів. Перша черга робіт — два каналізаційні напірні колектори до Львова, каналізаційна насосна станція і три каналізаційні мережі по селу обійдуться у 3 млн. 890 тис. грн. Нарешті нинішнього року сільська рада отримала дозвіл від львівської міської ради на їх підключення до міських мереж, але, як уже зазначалося, коштів на будівництво у села нема. Чи не єдина можливість розв’язати свої проблеми — компенсувати землями запасу.

Місто чи сателіти?

На думку голови обласного відділення Національної спілки архітекторів України Миколи Габреля, місто повинне знайти ефективну форму свого розвитку, розширення за рахунок прилеглих територій. Існують різні підходи: перший, як в Україні, коли все віддано на відкуп територіальним громадам, але місцеві громади, як правило, захищають лише власні інтереси, тому місту домовитись надто складно. Інший підхід, скажімо, як у Франції, де є закон про приміську зону. Чинне законодавство побудоване таким чином, що приватна власність на землю не стає перепоною до сталого розвитку міст, а регулятивні документи, які встановлюють межі міст, ураховують їх потреби в територіях на багато років наперед. Нещодавно з ініціативи Держкомзему України на базі Львівського інституту регіональних досліджень відбулося засідання, де розглядався комплекс цих питань. Основна ідея полягала в ухваленні закону про приміську територію із введенням категорії приміських земель, що відкрило б нові можливості у розв’язанні зазначених проблем.

Утім, не всі львівські депутати вважають, що Львів повинен безконтрольно розширювати свої межі за рахунок житлової забудови на приміських територіях, включаючи навколишні селища. Вільних земельних ділянок, які могли б сприяти вирішенню проблем міста, там практично немає. Натомість сьогодні навколо Львова існує мережа спальних мікрорайонів, які потребуватимуть солідних коштів для розвитку інженерних комунікацій і соціальної інфраструктури.

— Якщо ж наявна частка земель запасу міста піде під житло, це породить ще більше проблем, адже будуть потрібні дороги, комунальні мережі, дитячі садочки, поліклініки тощо, — вважає Віра Лясковська, — а отже, розвивати житлові мікрорайони-сателіти Львова теж небезпечно. Місто унікальне своєю архітектурою, природним ландшафтом, тому надзвичайно важливо зберегти його таким компактним, з усіма особливостями, а не створювати конгломерат різних районів. Чим більше місто розвиватиметься за рахунок житлової забудови навколо центру, тим більше страждатиме його центральна частина. Величезне скупчення людей, транспорту, намагання комерційних структур виселити мешканців із розташованих тут будинків з метою влаштування офісів, представництв, банків, магазинів стає некерованим процесом. І тут треба застосувати дуже жорсткі регулятивні методи. Передусім слід шукати можливостей зберегти матеріальну, історичну, культурну частини міста, які працюватимуть на духовність, економіку, творитимуть його неперевершений образ. Механічне розширення меж Львова може породити для нього нові проблеми. До того ж, будують і купують на вторинному ринку житло люди з інших міст і країн, які вже мають тут не одну квартиру, що може негативно вплинути на демографічну ситуацію. А враховуючи, що сьогодні найбільш вигідним є вкладання коштів у житлову забудову, існує велика небезпека відставання об’єктів виробництва, що призведе до дефіциту робочих місць і, як наслідок — міграції населення.

Адміністративні утворення навколо Львова: Винники, Зимна Вода, Білогорща, Брюховичі не мають ресурсів для будівництва комунальних об’єктів. Усі вони розташовані в унікальних природоохоронних зонах. Найкраще тут підійшла б інфраструктура відпочинку, оздоровлення. Це те, що місто колись мало, але втратило через людську бездумність.

— Водночас у теперішніх умовах розвиток великих міст має концептуально узгоджуватися з розвитком приміських сателітних територій, — вважає Віра Лясковська. Адже, рано чи пізно, вони ввійдуть до меж міста і будуть працювати як єдиний організм.

Проте навколишні населені пункти нині живуть за власними правилами, житлова забудова там переважно відбувається стихійно, без створення соціальної та інженерної інфраструктури. Для прикладу, у тій же Зимній Воді, за словами сільського голови, генеральний план існує у вигляді такої собі картинки, ніким не затверджений. Про масштаби місцевого житлового будівництва свідчить хоча б те, що у черзі на отримання земельної ділянки під зведення житла тут стоять приблизно 500 сімей. Оскільки село вже не має де будуватися, то такі землі шукають у сусідів. Нерідко місцеві мешканці намагаються отримати земельні ділянки з метою перепродажу.

Схоже, що місто потрапило у якусь затиснуту з усіх боків житлову обойму. Вільних територій, які можна було б використовувати для розв’язання його нагальних потреб, майже не залишилося. Землі, які пропонує Зимна Вода, ряд інших приміських населених пунктів, безумовно, цікаві, проте лише для житлового будівництва. І за жодних обставин місто не отримало б цих дефіцитних територій, якби планувало побудувати тут, скажімо, сміттєпереробний завод. Нещодавно львівський інститут «Гірхімпром» виконав дослідження декількох можливих ділянок, на яких могли б бути зведені полігони для зберігання твердих відходів та сміттєпереробні заводи. Але налякані проблемами Грибовецького сміттєзвалища місцеві громади і чути не хочуть про ці об’єкти у себе по сусідству.

Шляхом викупу, оренди чи вилучення

— У законах «Про планування і забудову територій» та «Про місцеве самоврядування в Україні» чітко написано, що окремі території, які прилягають до міст, селищ, сіл, можуть бути використані для містобудівних потреб, — зазначає головний архітектор Львівщини Іван Олійник. Порядок визначення нових меж вирішують шляхом переговорів із подальшим підписанням угод та їх затвердженням на сесіях обласних, міських та сільських рад. Межі міст обласного значення затверджує Верховна Рада. Складність проблеми полягає у тому, що землі, які прилягають до міст, розпайовані, мають власника, який просто так їх не віддасть. Це може бути зроблено лише через викуп, оренду чи вилучення під конкретні інвестиції конкретним забудовником. Щоб остаточно не загнати проблему в глухий кут, слід активізувати розроблення генеральних планів з одночасним визначенням і встановленням меж населених пунктів. Для цього ще минулого року Управління обласної архітектури розробило типовий проект угоди. На сьогодні такі угоди вже підписано щодо меж районних центрів Жовкви, Самбора, деяких інших міст. Проте через небажання зводити мости добросусідства між самоврядними громадами ця справа не набула масового характеру.

Дехто з наших експертів вважає, що з огляду на величезний бізнесово-комерційний інтерес, адже земля і майно — хороший товар, який має підвищений попит на ринку, є ризик, що це може позначитися і на плануванні міста. А ще вони висловлюють сумніви, чи взагалі потрібні місту нові землі, коли воно не має чіткої відповіді стосовно того, що у нього є основним містоутворюючим чинником? А чи варто намагатися збільшувати і збільшувати території житлової забудови, якщо вже сьогодні місто має безліч дорогих фешенебельних будинків, у яких цілі секції стоять порожні і чекають на другого, третього покупця? Якщо місто збільшить кількість жителів, то необхідно знати, чим вони повинні займатися, з чого будуть жити? Врешті-решт, як має розвиватися місто? Так, як Трускавець, чи Івано-Франківськ, чи Київ? На багато запитань відповіді поки що немає.

Поділитися
Помітили помилку?

Будь ласка, виділіть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter або Надіслати помилку

Додати коментар
Всього коментарів: 0
Текст містить неприпустимі символи
Залишилось символів: 2000
Будь ласка, виберіть один або кілька пунктів (до 3 шт.), які на Вашу думку визначає цей коментар.
Будь ласка, виберіть один або більше пунктів
Нецензурна лексика, лайка Флуд Порушення дійсного законодвства України Образа учасників дискусії Реклама Розпалювання ворожнечі Ознаки троллінгу й провокації Інша причина Відміна Надіслати скаргу ОК
Залишайтесь в курсі останніх подій!
Підписуйтесь на наш канал у Telegram
Стежити у Телеграмі