Топ-п’ятірка рейтингу ризикованих інвестицій в Україні

Столичним агентствам не до розваг: кількість угод купівлі-продажу наближається до величин, близьких до нуля. Ще веселіші часи настали для їхніх колег із міст-супутників Києва, адже все, навіть найбільш якісне житло, розташоване у привабливих місцях, уже подешевшало, проте навіть порівняно низькі ціни не привертають нікого — ані спекулянтів, ані реальних покупців. Кількість угод на ринку житла у передмісті Києва, за заявами директорів ріелторських агентств, зменшилася буквально в десятки разів. Кілька угод на місяць замість колись сотні при 20-відсотковому зниженні ціни — це вже повномасштабне падіння. От чи останнє?

Відкладений попит? Можливо. Проте слушно і те, що тисяча продавців квартир терпляче чекають осені, розраховуючи на обіцяний стрибок цін, і якщо його не буде — реакція ринку може стати просто шоковою. Якщо восени на столичний і прикиївські ринки не повернуться покупці, з мильною бульбашкою на ринку нерухомості буде покінчено і обвал стане неминучим.

Ризик перший — інвестування в нерухомість. Перед інвестицією рекомендується повторно переглянути кінофільм «Титанік»

Першопричина зростання економічних ризиків у країні — безумовно, нерухомість. Події осені 2004 року дали старт безпрецедентному політичному безладу, що у свою чергу не могло не позначитися на економіці і на інвестиційних перевагах населення і юридичних осіб. Пусковим механізмом цінової гонитви стало вольове рішення про одномоментну ревальвацію національної грошової одиниці щодо долара США. Після того як у квітні 2005 року гривня усього за одну ніч істотно зміцнилася, ціна середньостатистичної двокімнатної поблизу станції метро «Лівобережна» у Києві лише за кілька днів зросла з 42 тис. у.о. до 50—52 тис. у.о.

До грудня 2006 р., тобто лише за півтора року, ціна такої умовної квартири досягла 140—150 тис. у.о. Якийсь відсоток подорожчання, звісно, обгрунтований, оскільки, по-перше, внаслідок знецінювання долара на світових валютних ринках нерухомість плавно дорожчала майже у всьому світі, по-друге, населенню нашої країни все ж дали більше грошей», внутрішнє споживання стало одним з основних локомотивів розвитку економіки, і доходи багатьох громадян виросли вдвічі.

Проте, основним драйвером гри на підвищення стали будівельники і ріелтори, котрим така цінова гонитва почала приносити надприбутки і, хоч як це парадоксально звучить, — політики, які просто позбавили населення і компанії впевненості у завтрашньому дні (нагадаємо — у жовтні—листопаді 2004 р. лише дивом не обвалилася банківська система країни).

Та все ж гра на підвищення, особливо в столиці, зайшла аж надто далеко. Коли наприкінці 2006 р. ринок завмер, купувати житло стало зовсім невигідно як у кредит, так і тим нечисленним нашим громадянам, котрі можуть дозволити собі купити квартиру без допомоги іпотеки.

От уже кілька місяців провідні вітчизняні портали нерухомості показують постійне падіння цінових індексів столичного житла, щоправда, поки лише на частини відсотка на місяць. Насправді, враховуючи признання директорів найбільших київських агентств про те, що продаються лише ті квартири, на яких продавець поступається 15—20 %, ми бачимо, що ринок просів значно більше.

Отже, з одного боку, неупереджені цифри, нехай невеликого, але падіння практично у всіх регіонах. З іншого боку, схожі на заклинання відомого в 90-ті роки телевізійного психотерапевта Анатолія Кашпіровського запевняння прес-аташе найбільших будівельних компаній (а також простих вітчизняних спекулянтів житлом, котрі набули за останні роки гіперстатків на скупці-перепродажу квадратних метрів) про те, що падіння цін на житло неможливе в принципі, і восени нас очікує черговий ціновий виток.

Однак купівля квартир в усьому світі оцінюється насамперед з погляду інвестиційної привабливості, а вона в нашій країні впала позамежно.

Власник лише 60 тисяч американських доларів при розміщенні їх на депозиті в будь-якому великому вітчизняному банку одержує щомісяця суму, яка дорівнює тій, що отримує власник тієї ж умовної двокімнатки поблизу станції метро «Лівобережна». При 9% річних місячна відсоткова винагорода від 60 тисяч становить 450 доларів на місяць, водночас пропозиції спеціалізованих видань рясніють пропозиціями оренди двокімнатних квартир у районах, близьких до метро, за ціною близько 500 у.о. на місяць.

Як бачимо, навіть з урахуванням цінового відкоту (а нині багато двокімнатних квартир, які виставлялися ще кілька місяців тому по 140—150 тис. у.о., коштують 115—120 тисяч) інвестиційна привабливість купівлі столичного житла як мінімум удвічі нижча такого нескладного і немарудного виду інвестування, як банальне розміщення коштів на депозиті в одному з банків за участю іноземного капіталу.

Ризик другий — інвестиції в землю. Майже за Ільфом і Петровим: дай мільйон

На вартість житла впливає цілий ряд чинників. Один із них — ціна землі у великих містах країни.

Теоретично завдання здешевлення землі, зокрема столичної, зможе розв’язати навіть школяр. Здавалося б, що може бути простішим: відповідно до Генерального плану розвитку міста оголошується тендер, усім будівельним фірмам надається можливість взяти в ньому участь, далі обирається найвигідніший для міста варіант і за ціною, і за архітектурним рішенням. Те, що зрозуміло школяру, певна річ, зрозуміло і вітчизняним чиновникам. Тільки от земля найчастіше розподілялася фірмі-посереднику, яка, накинувши свої 100 (або більше) відсотків, розіслала по факсу комерційні пропозиції реальним будівельним компаніям. І це саме той випадок, коли забудовник за весь цикл з будівництва будинку може отримати прибуток у 100 тис. американських доларів, а секретар посередницької компанії за відсилання лише одного факсового повідомлення — заробити для фірми (і не лише) — у кілька разів більше, в особливо ласих місцях, як стверджують Гендиректори деяких будівельних фірм, аж до 1 мільйона доларів.

Якби Ільф і Петров були нашими сучасниками, матеріал для «Золотого теляти-2» довго збирати не довелося б.

От така арифметика, яка вже породила групу компаній «Еліта-центр» і, на жаль, сприяє тому, що, напевно, ще на багато тисяч простих громадян — «інвесторів» столичного житла в майбутньому очікують дуже неприємні сюрпризи. У «Еліти» обов’язково будуть послідовники, точніше, вони вже є.

Ще одним чинником, який посилює напруженість на цьому ринку, є лобійоване президентом країни скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Якщо це станеться, спекулянти просто не зможуть переварити таку кількість земель, які одномоментно будуть викинуті на ринок, а отже, і ціни можуть упасти.

Ризик третій — інвестиції в будівництво. Всередині бульбашки

Сприятливість інвестицій на цьому ринку — оманна. На­справді вже зараз чимало будівельних компаній, намагаючись мінімізувати ризики, ідуть у регіони. Професіонали розуміють: як складеться ситуація з регіонами, ще не зовсім зрозуміло, адже багато обласних центрів значно менше перегріті, аніж Київ і передмістя, однак те, що кияни і жителі міст-супутників столиці живуть усередині величезної бульбашки, це скоріше факт, ніж припущення.

Справді, увійдемо у становище великого київського забудовника. Землю він, як правило, змушений купувати в перекупника (який отримав її від непорядних чиновників) за шаленими цінами. Розрекламована акція зі зменшення кількості дозволів, необхідних при будівництві, відчутного полегшення, спрощення і здешевлення забудовникам не принесла. А от зростання цін на житло, за рахунок якого списувалося і покривалося усе, зупинилося, кількість претендентів на столичне первинне житло впала не менш катастрофічно, ніж на житло вторинне, хоча піар-працівники будівельних компаній цей факт усіляко заперечують.

Та ще й пересічні громадяни, які бояться стати учасниками реаліті-шоу «Еліта-центр № 2, 3» тощо, не поспішають купувати котловани: на будівництво найчастіше відсутні не лише дозвіл, а й законним чином затверджений проект. Саме тому деякі інвестори пригальмували запуск нових проектів. А в результаті деякі будівельні компанії змушені або залишатися без замовлень, або йти в спокійніші регіони.

Ризик четвертий — інвестування у виробництво будівельних матеріалів. Легкі гроші — закінчуються

Зі станом справ на ринку нерухомості пов’язані багато галузей, зокрема і такі, як виробництво покриття для підлоги, меблів (адже людина, яка одержує житло, хоче його облаштувати). І при падінні ринку нерухомості автоматично обваляться і суміжні галузі.

Проте ніщо так тісно і безпосередньо не пов’язане з будівництвом, як виробництво будматеріалів. На піку житлової лихоманки виробники матеріалів для будідустрії розширювали виробництво, роздмухували штати, підвищували заробітну плату й регулярно підвищували відпускні ціни. Через здування повітряної кульки на ринку житла рентабельність багатьох компаній, які працюють у цьому секторі, може різко впасти. Відповідно інвестиції в цю галузь хоча й менш безпечні, ніж у розігріті до непристойності ринки нерухомості і землі, проте досить високоризиковані. З огляду на неминуче зростання цін на енергоносії, а виробництво будматеріалів досить енергомістке, можна сказати, що час отримання шалених легких грошей і на цьому ринку помалу минає.

П’ятий ризик — інвестиції в банківську сферу

Фінансові установи країни також непогано почастувалися на величезному святі життя з розподілі наддоходів від буму на ринку житла. Як водиться, чимало банків трохи «занесло». Кредитування без першого внеску, оформлення іпотечних кредитів без належного контролю за регулярними заробітками заявника, неінформування громадян про реальні ефективні ставки, комісії і накрутки, зростання через це проблемних заборгованостей не до критичної межі, проте надто-таки високими темпами.

І все це при тому, що в розвинених країнах світу оплата за оренду квартири, як правило, дорівнює сумі потенційних іпотечних платежів за цю саму квартиру або навіть значно вища за такі платежі.

Сума іпотечних платежів в Україні величезна. Якщо в європейських країнах заявник переплачує лише близько 50% вартості житла, то в нас сума переплат (навіть за наявності невеликого початкового внеску) за 20-річний період сягає 200% суми кредиту. Інакше кажучи, людина, яка взяла в банку кредит 100 тисяч американських доларів, через 20 років віддасть фінансовій установі і страховикам уже майже 300 тисяч, одержуючи замість усього лише досить убогу одно- або двокімнатну квартиру.

Драконівські іпотечні ставки вітчизняних фінустанов по кишені лише успішним представникам бізнесу і ще деяким категоріям населення. Серед них, зокрема, представники вищої чиновницької номенклатури, офіційна заробітна плата якої за останні рік-два зросла не в півтора-два рази, як у пересічного громадянина, а іноді й удесятеро. Серед гравців ринку — спекулянти, які назбирали капітали на грі з нерухомістю, а також прості українські авантюристи — люди, які не мають достатніх заробітків (а достатніми для купівлі дуже скромного столичного житла сьогодні, вочевидь, треба вважати щомісячні заробітки, еквівалентні хоча б трьом тисячам американських доларів), котрих спокусила можливість негайного одержання житла. Саме остання категорія іпотечників, які одержували житло на піку, тобто в останні півроку-рік, можуть стати основними постачальниками квартир на ринок Києва, коли іпотечні платежі будуть вже не по кишені, а квартири перестануть дорожчати.

Взагалі, варто очікувати, що саме високі іпотечні ставки стануть тією голкою, яка може проколоти весь ринок нерухомості країни. Якщо майнове становище позичальника похитнеться, якщо девальвує національна грошова одиниця (нинішнє літнє її зміцнення ще ні про що не говорить, неоднозначні і прогнози ряду експертів про можливе зміцнення гривні), якщо становище в економіці країни погіршиться, намітяться тенденції збільшення безробіття і зменшення темпів зростання доходів громадян (а останнє відбувається вже зараз), банкіри одержать армію позичальників із низьким кредитним рейтингом, які не в змозі будуть виконати свої зобов’язання.

Чимало банків це вже зрозуміли і посилили вимоги до своїх потенційних клієнтів. Решта, захоплені процесом стрибкоподібного нарощування кредитного портфеля, продовжують гратися з вогнем і, здається, не мають наміру зупинятися.

Але в такому разі ми можемо одержати ситуацію Сполучених Штатів (де іпотечні проблеми неблагонадійних позичальників уже торкнулися й стабільності долара, і стійкості першої економіки світу в цілому), накладену на національні особливості.

А національні особливості України досить своєрідні. Ми ще досі країна з безпрецедентно низьким рівнем ВВП на душу населення. Країна, громадяни якої одержують на сім’ю майже вдесятеро менший дохід, аніж середньоєвропейська родина (при тому, що ціни на житло практично однакові). У нас статки отримані найчастіше на основі поглинання підприємств, створених у країні, котрої вже немає. Ми досі ще користуємося ущент прогнилою і старою інфраструктурою цієї ж зниклої країни.

Саме тому криза на ринку нерухомості України при схожих причинах і симптомах буде зов­сім не подібною до м’якого занепокоєння за американським сценарієм. Якщо негайно не вжити заходів щодо наведення елементарного ладу на ринку житла і землі, можна завести країну в переддефолтний стан.

І на завершення. Коли матеріал був уже готовий до друку, автор розгорнув свіжу «авізовку» і переглянув пропозиції по своєму рідному столичному району — Русанівці. Виявилося, за лічені дні малометражні чешки-двійки — своєрідний економ-варіант радянського виробництва — значно подешевшали.

Той, хто повірив розтиражованим ЗМІ безапеляційним твердженням піар-менеджерів столичних будівельних компаній про невпинне зростання цін на житло протягом як мінімум найближчої п’ятирічки і купив київську квартиру на початку літа, вже втратив не менш як 20 тисяч у.о. Лише за місяць.

У непоганому виграші виявилися найбільш просунуті наші громадяни, котрі воліють зберігати особисті заощадження не в традиційному доларі, а в євро або фунтах. Для них столична нерухомість подешевшала ще більше.

Треба також зауважити, що база квартирних пропозицій зашкалює, а всі спеціалізовані столичні видання з базою оголошень про продаж останнім часом підозріло потовщали. Очевидно, інвестори і власники прагнуть швидше позбутися активу, який втрачає вартість, навіть значно знижуючи ціну. Інвестиційні однокімнатні квартири в одній із новобудов безпосередньо на березі Русанівського каналу, яка позиціонується як елітна, лише за останній час полегшали не менш як на 50 тисяч у.о. «за штуку», хоча досі ще залишаються на позамежному ціновому рівні. Проте темпи зниження цін вражають. Чомусь виникають підозри, що такі на перший погляд привабливі пропозиції — це всього лише початок, адже ринок нерухомості дуже інертний і ніколи не падає в одну мить.