Ринок нерухомості: краще копати вшир, ніж углиб

Це неправда. Йдеться про інформацію про буцімто масовий інтерес покупців до купівлі столичних квартир за 200—500 тис. дол., яку вперто поширюють представники деяких ріелтерських і напівзбанкрутілих будівельних компаній. З її допомогою зацікавлені особи намагаються когось переконати, що наша країна наполовину складається з мільйонерів. Насправді зараз охочих отримати свідоцтво про право власності на квартиру надзвичайно мало.

А все через нереальні ціни на ринку, особливо на більш-менш якісне житло. Для того щоб ринок нерухомості України перебував у робочому стані, необхідно повернутися до рівня цін на квадратні метри, адекватний стану національної економіки. При цьому набагато корисніше проводити багато «дешевих» угод, ніж мало «дорогих». Інакше кажучи, час починати копати не вглиб, видушуючи з поодиноких клієнтів останні гроші, а вшир, привертаючи на ринок масового покупця, представників середнього класу країни.

Підйом, переворот, стагнація

Динаміку продажів столичних квартир у 2009 році можна умовно поділити на чотири етапи. Перший етап (січень — половина лютого) характеризувався цілковитою розгубленістю учасників ринку, коли не те що переглядів, а навіть заявок на купівлю квадратних метрів не було. Другий (друга половина лютого — березень) ознаменувався панікою на ринку, коли ціни в столиці сягнули так званого першого дна і вхідний квиток на ринок нерухомості (тобто «убита» малометражна готелька у найвіддаленіших районах міста) коштував 25 тис. дол. Третій (квітень—вересень) ознаменувався певним пожвавленням ринку і незначною корекцією цін у бік підвищення в економ-класі. Четвертий (жовтень—грудень) пройшов під знаком невпинного зменшення ділової активності на ринку, різкого зниження кількості угод і збільшення суми знижок при здійсненні поодиноких купівель квадратних метрів.

Нерухомість будь-якої країни — це віддзеркалення її економіки. Правда, для ринку характерна інерція, коли ціни на події в економіці реагують із певним часовим лагом.

Ось і в нашій країні на осінній колапс 2008 року ринок квартир відреагував, по-суті, самоліквідацією. Лише на початку 2009-го відповіддю на грошовий допінг від МВФ стало пожвавлення ринку в середині року, так само, як і поточне «загасання» — відповідь на затримку надходження фінансового наркотику, на відсутність навіть натяку хоч на якісь системні реформи і повне свавілля в економіці та бюджеті.

Мінус 45%

Отож, за підсумками 2009 року, планка цін на столичні квадрати у традиційному доларовому обчисленні впала на 45% від пікових значень 2008 року. Відтак, у багатьох покупців житла на піку вартості суми невиплачених кредитів уже перевищують реальну вартість придбаної квартири, а отже, навіть продаж такого житла проблеми позичальників не вирішує.

Криза змінила ставлення до інвестицій у нерухомість, особливо до придбання житла з допомогою іпотеки під непідйомні відсотки.

Протягом минулого року цінова булька на ринку житла Києва не лопнула, а лише трохи здулася. Адже в умовах зниження рівня реальних заробітних плат величезний розрив між доходами більшості наших громадян і цінами на квадратні метри, у принципі, не зменшився, а для окремих категорій потенційних покупців навіть збільшився.

Різко поменшало і претендентів на купівлю житла бізнес-класу. Найчастіше клієнтами ріелторів ставали топ-менеджери або власники магазинів, торгових фірм, власники приміщень у нежитловому фонді і просто підприємці. Доходи «топів», власників бізнесу, орендодавців і просто підприємців торік різко знизилися, а отже, їхнім пріоритетом стало не поліпшення власних житлових умов, а збереження свого бізнесу і пошук нових джерел заробітку. Нерухомість нині ж є, швидше, головним болем інвесторів.

А хто ж покупець?

Проте квартири у Києві все-таки продавалися й купувалися. Учасниками гальмуючого ринку нерухомості стали кілька категорій громадян.

Купували квартири ті, хто після виснажливої боротьби з банківським установами за власний депозит правдами-неправдами, шляхом багатогодинних черг, перекличок, десятків візитів у банк, із допомогою справжніх, а інколи й липових довідок усе ж таки «видряпав» особисті заощадження назад. Безумовно, йдеться про тих людей, сума вкладу яких дозволяла придбати житло без залучення позикових коштів.

Купували квартири і так звані міняйли, тобто ті, кому пощастило продати власну квартиру і тепер з відносно невеликою доплатою претендувати на купівлю житла або кращого, або більшої площі. Так створювалися своєрідні ланцюжки, в яких відбувалася ціла низка угод купівлі-продажу.

Серед покупців, очевидно, були й ті громадяни, хто давно планував придбати квадратні метри, але відклав покупку, наприклад свого часу прислухавшись у т.ч. й до думки «ДТ», про бульку на ринку нерухомості. Люди, які накопичили гроші до кризи, тепер почуваються набагато вільніше й комфортніше. Тепер вони за ті самі гроші можуть придбати просторішу квартиру, кращої якості, у більш престижному і зручному районі.

Так, в одній із висоток Лівого берега, де активно відбувається завершальний етап будівництва, ще восени 2008-го численні перекупники просили за 55-метрову «одиничку» близько 180 тис. дол. Тепер, не виключено, ці самі спекулянти (хто не встиг «штовхнути» своїх метри у передкризовий період) за ті самі гроші, тобто за 180 тис. дол., з радістю продадуть 124-метрову чотирикімнатну квартиру. Якщо добре поторгуватися, можливо, у вигляді бонусу ці горе-«інвестори» віддадуть покупцю безкоштовно і місце в підземному паркінгу. Адже, попри значно знижені ціни, покупців не так багато, а ось кількість пропозицій і з переуступки, і від самих компаній-забудовників не зменшується.

Нарешті, статистику продажів минулого року істотно поліпшили так звані фіктивники, тобто власники іпотеки, в яких, крім закладеної в банку квартири, були у власності ще одна або кілька квартир. Адже на той випадок, якщо заставне майно повертається фінансовій установі, а виручки від реалізації застави недостатньо для повного погашення заборгованості, стягнення накладається й на інше майно боржника. Таким чином, людина могла втратити і сплачені іпотечні внески, і предмет застави (придбана квартира також переходить у власність банку). Крім того, вона опинялася під загрозою фактичної конфіскації «старої» квартири, в якій мешкає її сім’я. Звичайно, законодавці звели вдосталь перепон, щоб не допустити виселення з квартири, яка є єдиним місцем проживання. Проте багато сотень киян вирішили підстрахуватися і про всяк випадок переоформити свої квадратні метри на родичів.

Ріелтори залишають ринок

Таким чином, ринок нерухомості 2009 року повільно, із заносами на поворотах, аж до повної зупинки, але все ж таки рухався. Важко сказати, наскільки саме в кількісному вираженні просів ринок, на скільки відсотків менше угод купівлі-продажу було на ньому зроблено. На відміну від розвинених європейських держав, кількість угод на ринку в нашій країні досі не є доступною інформацією, а опубліковані дані надзвичайно суперечливі — від заяв про просідання ринку удвічі до визнання зменшення кількості угод на порядок, порівняно з докризовим періодом. Швидше за все, істина десь посередині.

Практично, офіційною є інформація про те, що кількість агентств нерухомості м. Києва зменшилася «на порядок», тобто закрилися сотні здебільшого невеличких і середніх агентств, а тисячі ріелторів втратили неважку роботу.

Ті, які залишилися працювати, нарікають, що раніше на перегляд однієї квартири достатньо було запросити одного-двох клієнтів, щоб бути на 90% упевненим у її продажі. Найчастіше на квартирах розігрувалися міні-аукціони, під час яких ціна на житло істотно зростала. Тепер навіть запрошення багатьох клієнтів не гарантує жодного результату, найчастіше все обмежується «екскурсією».

Одне з найбільших агентств столиці, яке не тільки вижило, а й «загартувалося», працюючи в кризових умовах, виділяє кілька різноспрямованих векторів тиску на ціну квадратного метра в столиці. До речі, аналітики цього ж агентства досить адекватно оцінюють ситуацію на ринку нерухомості, не приховуючи ані більш ніж дворазового зменшення кількості угод на ньому, ані поглиблення тенденцій «панування» покупця, ані позитивних для покупців і негативних для продавців прогнозів розвитку ринку в поточному році.

Отже, основні чинники, які сприяли зниженню цін:

— величезний розрив між цінами на нерухомість і доходами громадян;

— велика кількість проблем в економіці і суспільстві країни (неефективність економіки, дефіцит бюджету, згортання виробництва, різке збільшення боргових зобов’язань, висока інфляція, постійні політичні протистояння... Список можна продовжувати.). Як наслідок цього:

— відплив капіталів і кваліфікованих кадрів із країни;

— глибока економічна криза в країні і світі;

— зменшення експорту та інвестицій;

— різке зниження доходів більшості потенційних покупців;

— вихід з ринку нерухомості спекулятивного капіталу;

— значне зменшення кількості потенційних покупців, які не дочекалися адекватних цін на житло і вже потратили частину своїх заощаджень, наприклад на купівлю автомобіля;

— припинення іпотечного кредитування;

— переоцінка цінностей (багато учасників ринку змінили своє ставлення до нерухомості, вона втратила свою інвестиційну привабливість);

— паніка, що виникла у розпал кризи в середовищі покупців іпотеки, а також інвесторів, котрі вклали кошти в нерухомість;

— розгорнута пропагандистська кампанія, спрямована на різке й прискорене зниження цін.

Основні чинники, що стабілізували ціни у 2009 році:

— особливості ментальності наших громадян, чимало з яких ставляться до київської нерухомості як до однієї з основних життєвих цінностей;

— вичікувальна позиція банків, які не поспішали виставляти на аукціони заставні квартири, що забезпечують проблемні кредити;

— недовіра до банківської системи і будь-яких валют;

— специфіка вітчизняного ринку нерухомості, яка полягає в тому, що більшість угод — це, фактично, обмін однієї нерухомості на іншу (з доплатами й компенсаціями);

— вкрай обмежена кількість альтернативних можливостей розміщення накопичень з метою їх збереження;

— проблеми з будівництвом нового житла в Києві, заморожування більшості будов;

— прагнення значної частини громадян України жити в Києві. За нашими даними, приблизно третина покупців — приїжджі, багато їх продають нерухомість у регіонах, а виручені гроші (плюс накопичення) вкладають у київську нерухомість;

— низька забезпеченість житлом значної частини киян.

Позичальники відповідають банкірам взаємністю

Окремо слід зупинитися на чиннику іпотеки в історії розвитку вітчизняного ринку житлових «квадратів». З 2003-го по 2008 рік саме бездумне кредитування забезпечило злет цін і народження величезної бульки і на ринку житла, і в національній економіці загалом. Це ненормально, коли людина з доходом 4—5 тис. грн. брала у кредит авто зі щомісячною виплатою 500 у.о. або секретарка з прибутком 3 тис. грн. купувала в кредит мобілку за тисячу «зелених». Люди не тягнули виплату кредиту, але жадібність чиновників, банкірів, продавців, решти учасників цих процесів, у т.ч. покупців, виявилася сильнішою. Нині ж, як кажуть самі банкіри, ми повторимо шлях другої половини 90-х років, коли спочатку відновиться кредитування великих експортерів, потім — середнього бізнесу, і тільки після того — малих підприємців та населення. Сегмент роздробу оживатиме після корпоративного. І, в принципі, така позиція правильна, бо спочатку необхідно запустити економіку, і тільки коли вона почне давати робочі місця, зарплату, можна буде кредитувати населення.

Що стосується конкретно іпотеки, то безліч проблем з уже виданими кредитами (за оцінками незалежних експертів, кожна третя гривня в іпотечній системі вже стала сумнівною у плані повернення) унеможливлює швидке відродження іпотеки в Україні.

Правда, на сьогодні близько десяти банків декларують видачу іпотеки, проте кредит під 25—28% річних із початковим 50-відсотковим внеском використовується здебільшого тими клієнтами, котрі накопичили майже всю необхідну на покупку суму і для завершення купівлі їм бракує відносно скромних 10—20 тис. у.о.

Більш масштабні іпотечні проекти практикуються лише щодо об’єктів (як правило, недобудів), які належать будівельним фірмам — партнерам фінансових установ. Зрозуміло, дуже вигідно перекласти кредитний тягар на платоспроможного позичальника, тобто втягнути у схему простих громадян, які бажають придбати квартиру в кредит. Ось і зчиняють банки галас: «Ми кредитуємо іпотеку». А насправді просто намагаються позбутися неліквідів, які зависли в їхніх партнерів.

Слід зазначити, що навіть ті поодинокі кредити на купівлю житла, які видавалися здебільшого наприкінці минулого року (як правило, іноземними банками), передбачали співвідношення кредиту до вартості нерухомості 50 на 50. Такий запас міцності забезпечує фінансовим установам підстраховку у разі подальшого зниження цін на квадратні метри, тобто теоретично банки не постраждають, якщо ціна на квартири упаде вдвічі, порівняно з нинішнім рівнем.

Інакше кажучи, якщо зараз угоди здійснюються за усередненою ціною 1700 у.о. за кв. м, ризик-менеджмент банків допускає подолання ринком нерухомості нижньої цінової планки у 850 у.о. за «квадрат».

До речі, за підсумками 2009 року, представники ріелтерських агентств стверджують: якщо раніше близько 80—90% всіх угод на ринку проводилися з допомогою іпотеки, то тепер кількість угод з використанням позикових грошей зменшилася до 1—2%.

Треба сказати, що друга сторона — потенційний позичальник — відповідає банкам повною взаємністю, тобто черг за грішми вочевидь не спостерігається, охочих потрапити у кредитне рабство поки що дуже мало.

Прогноз на 2010-й

На початку нинішнього року нічого цікавого на ринку нерухомості не відбуватиметься. Та ж сама стагнація, такі ж мляві угоди. Низька ділова активність зумовлюється тим, що учасники ринку очікуватимуть розв’язання політичних і економічних кросвордів. Ціни при цьому продовжать своє плавне «приземлення».

У більш віддаленій перспективі протягом року ситуація може розвиватися за двома сценаріями. Перший і кращий для гравців ринку передбачає поступове зниження цінової планки протягом усього 2010 року. Кредитний наркотик на ринок не доставлять. І ті близько 60 банків, виставлені в Україні на продаж, як, утім, і всі інші фінансові установи, більше перейматимуться власним виживанням, ніж пошуком нових клієнтів для примарної 20-річної іпотеки.

Розвивати кредитування можливо лише в країні, курс національної валюти якої можна більш-менш упевнено передбачити хоча б на рік-два наперед, а не в ситуації, коли не відомо, що відбуватиметься на валютному ринку та в економіці країни навіть через один-два тижні.

Другий сценарій, який передбачає обвал на ринку і зниження цін в економ-сегменті на сотні доларів на одному квадратному метрі, а в сегменті преміум-класу — на тисячі доларів за той-таки переоцінений квадратний метр, може відбутися у двох випадках.

Перший: обвал неминучий, якщо на аукціони буде викинуто заставне житло або на ринок масово просочаться інвестиційні квартири. Поки що організованого викидання банками заставних квартир не сталося, заставне житло якщо й продавалося, то або «вивішувалося» на сайтах за явно завищеними цінами, або ж за більш адекватними цінами продавалося самим співробітникам банків. Структура ринку свідчить, що практично вся інвестиційка поки що притримується невдахами-спекулянтами, які очікують стабілізації цін на квадратні метри.

Другий випадок: повторну паніку на ринку може спровокувати валютний курс. Якщо долар перевалить за десятку, а євро — за п’ятнадцять, ціни на ринку нерухомості залетять далеко вниз. До речі, зростаюча піраміда на ринку державних цінних паперів (ввізники валюти в Україну, які хочуть піднятися на високих відсотках, обіцяних за ОВДП, можуть бути прикро здивовані тим, скільки їм доведеться заплатити за вивезення цієї валюти з країни) і нестримне бажання чиновників використовувати резерви НБУ для покриття бюджетного дефіциту дозволяють припустити, що девальвація гривні не за горами, і питання полягає лише в глибині її падіння.

На користь покупців працює і психологічний чинник. Це досить парадоксально, але на ринку, який падає, мало хто купує, бажання купувати пробуджується на ринку, що росте. Цей видимий парадокс ґрунтується на банальній людській жадібності: «якщо завтра буде дешевше, навіщо брати сьогодні?»

Одне можна стверджувати напевно: для переважної більшості наших громадян житло найближчим часом навряд чи стане доступнішим, оскільки основна причина зниження цін на нерухомість — падіння доходів потенційних покупців.

У кожному разі, на 2010 рік можна досить упевнено спрогнозувати знижувальний тренд на ринку нерухомості. Якщо приватний бізнес уже оптимізував витрати, то державі тільки належить це зробити. Борги величезні. Інвестицій у прийнятному розмірі немає. Виробництва конкурентоспроможної продукції немає. Понад 10 мільярдів «баксів» від міжнародних спонсорів уже благополучно і бездарно проїли. Всю економіку заносить на поворотах. Перспектив у ринку нерухомості також немає. І цінам на квадрати в такій ситуації тільки один шлях — униз, а буде це плавне зниження чи обвал, стане зрозуміло вже найближчими місяцями.