Паросток іпотечної надії У Києві відбулася презентація першого в Україні випуску іпотечних облігацій

Дебютний для нашої країни випуск іпотечних облігацій був здійснений Укргазбанком у рамках проекту Агентства з міжнародного розвитку США (USAID) «Ініціатива сприяння кредитуванню» (ІСК) за сприяння корпорації «Прагма».

Майже через чверть тисячоліття після першого у світовій історії випуску іпотечних паперів (це сталося 1769 року в Нижній Сілезії (Пруссія)), один із ключових фінансових інструментів нарешті з’явився й в нашій країні.

У ході проведеного 27 лютого road-show його організатори презентували випущені ними трирічні іпотечні облігації на суму 50 млн. грн. зі ставкою купона 10,5%. Управляючим пулом іпотечних облігацій був обраний HVB Ukraine (АКБ «ХФБ Україна»), аудитором — «Грант Торнтон Україна».

Досить скромний — навіть за мірками вітчизняних фінансових ринків — обсяг випуску в Укргазбанку пояснюють потребою спочатку випробувати та освоїти абсолютно новий для вітчизняного ринку інструмент. Банк був відібраний ІСК як партнер з випуску іпотечних облігацій ще у грудні 2005-го після того, як в Україні був ухвалений Закон «Про іпотечні облігації».

Подякувавши партнерам за виконану ними місію першопрохідників, керівник проекту «Ініціатива сприяння кредитуванню» Девід Лактерхенд зазначив, що й після набрання чинності в 2006 році Законом «Про іпотечні облігації» обов’язковою передумовою для практичної реалізації випуску цього виду цінних паперів була розробка підзаконних актів. Для цього довелося серйозно попрацювати всім: і іноземним консультантам, і українським банкірам, і представникам регуляторних органів.

Експерти проекту ІСК і Укргазбанку твердять, що деякі питання нормативно-правової бази й нині потребують урегулювання. Недосконалості профільного закону, виявлені в процесі підготовки дебютного випуску іпотечних облігацій, стосуються, зокрема, аудиту та ліцензування діяльності з управління іпотечним покриттям.

Керівник проекту ІСК повідомив також, що в його рамках триває робота і з іншими вітчизняними фінустановами, зокрема Державною іпотечною установою (ДІУ). Тому вже нинішнього року він прогнозує помітну активізацію інших позичальників і швидке зростання ринку, обороти якого, за його прогнозами, стануть багатомільярдними вже найближчими роками.

На підтвердження своїх слів пан Лактерхенд навів таку статистику: наприкінці 2005 року капіталізація європейського ринку забезпечених (зокрема, іпотечних) облігацій досягала 1,8 трлн. євро.

Справді, ще торік можливості випуску іпотечних облігацій вивчали Укрсоцбанк, Укрсиббанк, «Райффайзен Банк Аваль», ОТР, «Форум» і Родовід Банк. Проте жодний із них параметри гривневих випусків наразі не озвучив.

На думку члена ДКЦПФР Сергія Бирюка, «дуже важливо, щоб перша (позика) пішла». «Якщо в нього вийде, зроблять і всі інші, — каже пан Бирюк. Адже потрібно мати не лише сміливість, а й бажання витрачати безплатно багато інтелектуальних і фізичних сил, щоб понад рік готувати випуск, працювати над нормативом, освоювати нові інструменти. Багато хто не хоче цим займатися, а вважає за краще одержати вже готову базу й працювати на її основі».

Створення повторного іпотечного ринку експерти називають одним із найважливіших завдань подальшого розвитку вітчизняної фінансової системи. На думку пана Лактерхенда, актуальність цієї проблеми полягає не лише в появі джерела довгострокового фінансування на внутрішньому ринку для самих банків, а й у створенні привабливого інструменту для стимулювання довгострокових заощаджень усередині країни. Висока надійність і тривалий строк погашення іпотечних облігацій робить цей вид цінних паперів дуже привабливим для таких інвесторів, як пенсійні фонди та страхові компанії. А у разі, якщо з 2009-го почне повноцінно працювати другий рівень пенсійної реформи, вже в найближчі роки попит на ці цінні папери може перевищити в гривневому еквіваленті 150 млн. дол. на місяць.

В українських реаліях іпотечне рефінансування зможе відіграти ще одну важливу роль — зменшення обсягів доларизації ринку фінансування житла. Відомо, що до 90% іпотечних кредитів видані або безпосередньо в іноземній валюті, або до неї прирівнюються. Тому розвиток механізмів ефективного гривневого рефінансування сприятиме зменшенню тиску на валютний ринок і підвищенню довіри до національної грошової одиниці.

Наразі ж брак довгострокових ресурсів і банки, й інші позичальники заповнюють на зовнішніх ринках. За оцінками Ради НБУ, за підсумками 2006 року загальний обсяг зовнішніх запозичень України досяг майже 50 млрд. дол., збільшившись за минулий рік більш ніж на 10 млрд. дол. Нині цей показник упевнено наближається до 50% ВВП. З початку 2007-го за рахунок розміщення єврооблігацій уже було залучено понад 1,2 млрд. дол. Зважаючи лише на вже заявлені плани корпоративного сектора, до кінця нинішнього року ця сума збільшиться ще на 3,5—4 млрд. дол.

Роботу механізму забезпечення іпотечних облігацій загалом пояснив директор департаменту інвестиційної діяльності Укргазбанку Юрій Каменецький.

— Відмінність іпотечних облігацій від звичайних корпоративних зобов’язань полягає в тому, що вони забезпечуються покриттям у вигляді спеціально відібраного портфеля іпотечних кредитів. Саме якість цього портфеля служить головною гарантією повернення грошей інвесторів. Тому він перебуває під постійним контролем керуючого, аудитора і ДКЦПФР, а відпрацьовування критеріїв і процедур формування його структури, а також створення відповідної бази даних були одним з найскладніших завдань під час підготовки випуску.

У разі, якщо покриття сформоване за чіткими, надійними, прозорими і зрозумілими для інвесторів критеріями, можна вважати, що ризик неповернення коштів за іпотечними облігаціями практично відсутній. Адже виплата відсотків і погашення номінальної вартості за ними здійснюється за рахунок платежів, що надходять регулярно в банк, за виданими ним кредитами на нерухомість, що перебуває в банку в заставі.

До погашення облігацій іпотечне покриття передається в управління спеціальному керуючому, й у разі банкрутства банку воно виключається з загальної ліквідаційної маси. Керуючий продає кредит іншим зацікавленим особам, найшвидше, іншому банку. Тобто продається право одержувати відсотки за кредитом та основну суму боргу, що не відбивається ні на власниках облігацій, ні на позичальниках.

Висока надійність іпотечних облігацій дозволяє встановити порівняно низьку (порівняно зі звичайними борговими інструментами) номінальну дохідність: у випадку Укргазбанку — 10,5% річних у гривні за трирічними зобов’язаннями. І хоча деякі спостерігачі висловлюють сумнів щодо привабливості для ринку такого рівня дохідності, організатори випуску переконані в протилежному.

З огляду на досвід європейських країн, при високому рівні розвитку ринку різниця в дохідності державних та іпотечних облігацій становить усього 15–25 базисних пунктів (0,15–0,25 п.п.), як, наприклад, у Німеччині чи Іспанії. На порівняно молодому угорському ринку вона досягає 100 б.п. А от у Казахстані, де за останні роки ринок уже встиг непогано розвинутися, спред, як і в Польщі, становить близько 60 б.п.

Тому пан Лактерхенд переконаний, що премії в 125 б.п. стосовно трирічних держоблігацій (ефективна дохідність іпотечних облігацій Укргазбанку становить 10,9% річних. — Ю.С.) буде досить, щоб компенсувати для інвесторів ризик ліквідності та кредитний ризик, а також такі чинники, як новизна інструменту, недосконалість законодавства та відсутність досвіду застосування процедури банкрутства до емітентів іпотечних облігацій.

Непрямим підтвердженням високого попиту на такі цінні папери може послужити й інформація, яка недавно з’явилася, що ДІУ одержало від потенційних інвесторів заявки на купівлю п’ятирічних облігацій, які випускаються ним (в обсязі 1 млрд. грн. під 9,5% річних) на загальну суму 5 млрд. грн.

Що ж, коли очікування високої затребуваності іпотечних облігацій виправдаються, то в міру збільшення обсягів їхнього випуску і частки на ринку капіталів у банкірів справді з’явиться хороше джерело довгострокового фінансування, альтернативне валютним позикам. Отже, знижуватиметься і вартість довгострокових гривневих ресурсів в економіці.

Та щоб це нарешті сталося, держава, на думку експертів Укргазбанку, має активніше впливати на ситуацію на ринку іпотечного кредитування в країні. «Так сталося в Казахстані, де з 2001 року активно працює Казахська іпотечна компанія (КІК), серед основних завдань якої — досягнення прийнятних умов кредитування населення із середнім і нижче за середній доходом, — розповідає пан Каменецький. — Завдяки активній участі держави ставки за іпотечними кредитами у цій країні за чотири роки знизилися більш ніж удвічі, а строк кредитування зріс із трьох років до 20».

Україна наразі робить у цьому напрямі лише перші боязкі кроки. Та непогано б поспішити. За підсумками січня нинішнього року, сукупний обсяг виданих в Україні валютних кредитів (24,5 млрд. дол., або 123,7 млрд. грн. в еквіваленті) вперше з 1999 року перевищив обсяг кредитів у гривні (121,3 млрд.). Причина відома — швидке зростання доларових позик населення, що відбувається насамперед через стрімкий розвиток іпотеки та автокредитування. Торік приріст валютних позик фізосіб (30,4 млрд. грн. в еквіваленті) в абсолютних цифрах перевищив свій аналог у національній валюті (14,6 млрд. грн.) більш ніж удвічі.

Такі тенденції викликають зрозуміле занепокоєння Нацбанку. Та цілком незрозумілі обрані при цьому методи боротьби. Навіть у нашій напівринковій економіці взяти й заборонити — уже не метод. Та й як мінімум наївно оголошувати банкірів майже головними винуватцями невтримного зростання цін на нерухомість через ту просту причину, що вони активно розвивають іпотечне кредитування. Розвивають, оскільки є попит, який вони в такий спосіб задовольняють.

Потрібно реально дивитися на речі: популярність іпотечних позик у гривні зросте тільки після того, як ставки за ними стануть доступними для позичальників. Нинішній їхній рівень (17–20% річних) ледь не в півтора разу перевищує свій аналог для валютних кредитів (12–15%). Хоча й за ними ставки, правду кажучи, кусаються.

Проте куди подітися тим, кому треба розв’язувати свої житлові проблеми? Чекати, поки добрі банкіри, усупереч пасивності держави, самі вирішать питання як фінансування будівництва, так і здешевлення кредитів на його купівлю?