Недобудування і недокредитування

Поділитися
Будівельна галузь продовжує перебувати в глибокій комі.

Будівельна галузь продовжує перебувати в глибокій комі. Іпотечний портфель банків не зростає, фінустанови надобережно видають нові кредити, позичальники не надто охоче їх беруть.

А слабкі спроби Нацбанку і Кабміну посприяти відновленню іпотечного кредитування перекреслюються надвисокими відсотковими ставками і слабким захистом прав кредиторів, для яких фінансування будівництва обертається суцільними ризиками.

Як торішня статистика, так і поточна ситуація пригнічують. Обсяги виконаних торік будівельних робіт продовжують скорочуватися: 5,4% порівняно з кризовим 2009-м і лише 48,2% - від рівня передкризового 2008 року (і це при тому, що друга половина 2008-го вже характеризувалася тотальним згортанням будівництв і девелоперських проектів).

Невеличке зростання у галузі в 2011 році (приріст обсягу виконаних будівельних робіт за січень-лютий поточного року становив 6,1%), про яке повідомив прем’єр під час одного з брифінгів, швидше за все, було отримане у результаті зміни оціночних підходів при здаванні об’єктів нерухомості в експлуатацію, що й мало відповідний статистичний ефект.

Заступник міністра економіки Анатолій Максюта спробував розвіяти ці сумніви, повідомивши, що про наявність позитивної динаміки в галузі, окрім загальних показників, свідчить і зростання показників за окремими видами будівельних робіт (підготовка будівельних майданчиків - на 9,7%, оренда будівельної техніки - на 25,4%).

І все ж таке скромне зростання, з урахуванням низької торішньої бази порівняння, навряд чи влаштує уряд, який не тільки збільшив власні будівельні видатки (особливо в інфраструктурних проектах у рамках підготовки до Євро-2012), а й уже ініціював значне спрощення процедур видачі дозволів на будівництво.

Характеризуючи стан «будівельного» законодавства, заступник директора департаменту житлового будівництва, будіндустрії та промисловості будівельних матеріалів Мінрегіонбуду Володимир Височин наголосив, що завершено тільки перший етап його вдосконалення. Для того ж, щоб уже закріплені законом норми почали працювати, Кабміну треба прийняти зо два десятки підзаконних актів.

За даними Мінрегіонбуду, на сьогодні у країні налічується близько 4 тис. об’єктів незавершеного житлового будівництва, на 16 млн. кв. метрів. За словами пана Височина, це дуже високий показник, тому що 2010 року в експлуатацію було введено тільки 9,3 млн. кв. метрів житла. На половині нинішніх недобудов роботи тривають, і існує «реальна» можливість їх завершення.

Володимир Височин проінформував, що нині у Мінрегіонбуді формується реєстр громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Він дасть можливість чітко зрозуміти, скільки житла і в яких регіонах треба будувати, і чи є сенс завершувати всі незакінчені будівництва, - можливо, десь по країні така потреба відпаде.

За словами нардепа Василя Горбаля, для відновлення будівельної галузі необхідні не тільки підзаконні акти, а й подальше удосконалення діючої законодавчої бази. Він наполягає на необхідності подальшої дерегуляції системи містобудування - на спрощенні умов для виходу на цей ринок, одержання ділянок під будівництво та узгодження проектної документації.

Пан Горбаль вважає, що посприяти реанімації будівництва могло б і вдосконалення системи рефінансування банків під іпотечні кредити. Крім того, більш активною має бути позиція Державної іпотечної установи - щоб бути не «роздавальником квартир», а реальним каталізатором кредитування населення банками.

Разом з тим можливості бюджетного фінансування поки що дуже далекі від потреб. Проблеми не розв’яжуть ні виділений з бюджету на потреби іпотечного кредитування мільярд гривень, ні навіть обіцяні на наступний рік 10 мільярдів, поки в цій сфері не почне нормально працювати приватний капітал. Але приватний інвестор і кредитор поки що не поспішають вкладати гроші в будівництво.

За словами директора департаменту НБУ з управління валютним резервом Олександра Дубихвоста, коштів у банківській системі на сьогодні цілком достатньо, щоб активізувати кредитування. Проте гроші спрямовуються переважно на видачу не іпотечних, а короткострокових споживчих позик населенню, а також - у безризикові інструменти НБУ та уряду.

На думку чиновника, головна причина такого стану речей - відсутність платоспроможного попиту на житло через високі ціни. Причому як на саму нерухомість, так і на іпотечні кредити, які є основним інструментом придбання квадратних метрів.

Більш повільне зниження ставок за кредитами порівняно з темпами зменшення депозитних ставок, яке сьогодні спостерігається, голова правління Укрсоцбанку Борис Тимонькін пояснив тим, що фінустановам зараз доводиться виплачувати відсотки за «старими», дорогими вкладами. А найважливішим чинником нинішньої активізації кредитування банкір назвав надлишок коштів, накопичених у банківській системі, які банки просто змушені «випихати» з себе. Хоча клієнтів, які хочуть узяти дорогу позику, сьогодні дуже мало. «На рік-два кредити під 15-20% - це ще нормально, але хто при здоровому глузді погодиться брати іпотеку на 20 років під 16% річних? - ставить риторичне запитання Б.Тимонькін. - Реально таку ставку може потягнути той, у кого є 50-70% на купівлю житла, і в кредит він бере тільки невеличку частину вартості нерухомості».

Нацбанк зі свого боку обіцяє робити все, щоб ставки за кредитами стали нижчими, - О.Дубихвіст говорить, що вже найближчим часом НБУ та агентство «Рейтерс» представлять спільно розроблений і впроваджуваний індекс депозитних ставок, який буде базою для визначення параметрів коливання плаваючих кредитних ставок.

Цей індикатор допоможе і банкам, і позичальникам визначати вартість кредитів, виходячи з реальної ринкової ситуації, а не фінансового становища того чи іншого банку.

Ще одним механізмом підвищення попиту на житло і відновлення інтересу банків до фінансування будівельного сектора має стати компенсація позичальникам частини відсоткової ставки за кредитом за рахунок держбюджету. У Нацбанку вважають, що таким чином можна було б «розігріти» споживчий попит.

Анатолій Максюта погоджується: відшкодування відсоткової ставки за кредитами - це варіант пожвавлення ринку іпотеки, проте без загального здешевлення позик він не буде діючим.

Схожої думки стосовно компенсаційних механізмів дотримується і голова Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Леонід Рисухін. За його словами, така підтримка може дати певний ефект зростання. Водночас він застерігає: реалізація цієї ідеї може спричинити серйозне збільшення навантаження на держбюджет, що вже сьогодні призвело до формування великої заборгованості перед позичальниками. «При довгостроковому кредитуванні виходити на значну компенсацію відсоткової ставки не зовсім виправдано», - зазначив Леонід Рисухін.

На думку пана Рисухіна, відсутність платоспроможного попиту - основна причина перебування будівництва в стані анабіозу. Сприяти ж активнішому надходженню інвестицій у цей сектор можуть тільки банки. Чиновник вважає, що для активізації іпотечного ринку треба забезпечити більшу захищеність кредиторів і на законодавчому рівні, і з погляду судових процедур при прийнятті у забезпечення майнових прав на незавершене будівництво.

На думку Володимира Височина, для активної видачі іпотечних кредитів населенню держава має створити всі умови для того, щоб кредитор міг брати у заставу житло, яке будується, тому що альтернативного забезпечення відповідних позик у людей просто немає.

Однак нинішню ситуацію в сфері захисту прав кредиторів важко назвати обнадійливою. За словами члена ради НБУ, старшого радника «Альфа Банку» Романа Шпека, слідом за прецедентом із визнанням Вищим спеціалізованим судом України недійсним валютного кредитування, банківська система нещодавно одержала ще один сюрприз. Вищий господарський суд визнав недійсною іпотеку майнових прав на незавершене будівництво, що «робить дуже сумними перспективи будівельної галузі».

«Та сама палата ВГСУ приймає два різні рішення з одного питання. Є рішення Верховного суду, що це все правильно й можна брати в заставу (майнові права на незавершене будівництво. - Прим. авт.). Проте ВГСУ не визнає рішення Верховного суду», - розповів банкір.

Подібна суддівська практика, вважає він, не дозволяє банкам збільшити обсяги кредитування та знизити кредитні ставки. Сумнівні судові рішення цілком нівелюють позитивні результати дерегуляції будівництва та дискредитують реформу судоустрою, яка проводиться адміністрацією президента. «Маємо велику надію, що Національний банк і тут, як і у випадку з валютним кредитуванням, відіграє певну роль і допоможе поставити це запитання на рівні глави держави», - зазначив пан Шпек.

За словами ж Бориса Тимонькіна, через подібні судові рішення видача кредитів для банків надзвичайно ризикована, тому іпотеки як такої фактично не існує. Недобросовісним позичальникам удається перепродати заставне майно кілька разів. Причому найчастіше це роблять люди, які обіймають високі офіційні посади, у т.ч. в адміністрації президента.

Коментуючи цю проблему, директор департаменту з управління валютними резервами НБУ Олександр Дубихвіст зазначив, що регулятор пильно стежить за ситуацією, а причиною її виникнення назвав «різночитання» законодавства, у т.ч. нормативної бази НБУ. Чиновник зазначив, що для усунення двозначностей Нацбанк має намір дати однозначне роз’яснення своїх підзаконних актів і навіть виступити як третя сторона в судових процесах, підтримуючи позицію комерційних банків під час розгляду спорів щодо недобудів.

Якби хтось із запрошених будівельників взяв участь у дискусії, у них теж напевно знайшлося б чимало зустрічних претензій на адресу банкірів. Щодо підвищення ставок, надмірних штрафних санкцій чи небажання думати про спеціальні умови реструктуризації для будівельної галузі.

Тим часом стає дедалі очевиднішим, що конфлікти та судові позови - далеко не найкраща лінія поведінки як для банкірів, так і для недобросовісних девелоперів-забудовників, хоч би якими серйозними аргументами підкріплювалися їхні зустрічні позиції в судах. На позови витрачається надто багато часу і коштів (в основному до кишень недобросовісних чиновників, правоохоронців і суддів), тоді як гроші обом сторонам потрібно не витрачати, а заробляти. Отже, потрібно сідати, домовлятися і шукати прийнятні рішення.

Поділитися
Помітили помилку?

Будь ласка, виділіть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter або Надіслати помилку

Додати коментар
Всього коментарів: 0
Текст містить неприпустимі символи
Залишилось символів: 2000
Будь ласка, виберіть один або кілька пунктів (до 3 шт.), які на Вашу думку визначає цей коментар.
Будь ласка, виберіть один або більше пунктів
Нецензурна лексика, лайка Флуд Порушення дійсного законодвства України Образа учасників дискусії Реклама Розпалювання ворожнечі Ознаки троллінгу й провокації Інша причина Відміна Надіслати скаргу ОК
Залишайтесь в курсі останніх подій!
Підписуйтесь на наш канал у Telegram
Стежити у Телеграмі