Мишоловка. Ринок житла-2007: зростання, стагнація чи обвал?

Поділитися
Розвиток ситуації на вітчизняному ринку житла багато в чому залежатиме від бажання влади змінити правила гри на ньому...

Розвиток ситуації на вітчизняному ринку житла багато в чому залежатиме від бажання влади змінити правила гри на ньому. А тим часом найбільші оператори столичного будівельного ринку, у спробі вивести ціни на черговий виток, застосували випробуваний спосіб психологічного тиску на покупця — у прайс-листках основних гравців виставлено переважно житло ціною від мільйона гривень. «Дешеві» ж одно- і двокімнатні варіанти знято з продажу.

Москва

Тенденції на ринку нерухомості нашого сусіда цікаві для експертів хоча б тим, що традиційно вважалося (і найчастіше підтверджувалося реаліями), що ціна житла у Києві та Москві з незначними відхиленнями співвідноситься як 1:2. Так, у недалекому минулому, коли ціна московського метра коливалася в межах 2 тис. у.о., ціна київського так само «плавала» біля рубежу в 1 тис. у.о. за усереднений метр квадратний.

Ще кілька місяців тому таке співвідношення також діяло: Москва — близько 4 тис. у.о., Київ — близько 2 тис. у.о. Станом же на 7 січня ц.р., ціна на вторинному ринку української столиці в середньому становила 2907 у.о. за метр (дані Українського незалежного порталу нерухомості). Тобто ціна на житло в українській столиці вже не в 2 рази, а тільки на 40% нижча від московської.

Російська влада серйозно занепокоїлася неконтрольованим розвитком ситуації на ринку житла й напередодні виборів президента країни намагається вжити якихось заходів. Зокрема має намір реалізувати проект (на думку автора, абсолютно безперспективний), який можна було б назвати «Москва — тільки для москвичів», тобто такий, що передбачає реалізацію житла за пільговими цінами лише корінним москвичам. І байдуже, як цю чи будь-яку іншу програму буде втілено в життя, важливо те, що влада Росії проблему помітила. Як позитивний момент слід відзначити хоча б те, що з найвищих трибун говорять про спекулятивність і роздутість ринку. А також те, що багато представників ріелторських агенцій не приховують не тільки факту значного скорочення операцій на ринку, стагнації і навіть відкоту цін у деяких сегментах ринку, а й те, що собівартість одного квадрата особняка в селищі в розумній досяжності від Москви, з урахуванням зашкалювання вартості землі і за наявності на ділянці маленьких радостей життя у вигляді газонів із ліхтариками, невеличкого басейну, сауни і т.п. «наворотів» не перевищує 1 тис. у.о., а інші тисячі «зелених» у ціні об’єкта — це надприбуток забудовника.

Київ

На відміну від сусідів, у нас поки що, по-перше, не до «наворотів», народ скуповує те, що дають, а дають найчастіше за позахмарними цінами дуже убоге і неякісне житло. І, по-друге, мало хто занепокоєний проблемою доступності житла як у столиці, так і в більшості регіональних центрів і провінційних міст.

Як належне сприймається такий анекдотичний факт: вартість «трикімнатки» у багатьох невеликих провінційних містечках України становить близько 40—45 тис. у.о. Вартість аналогічної «трикімнатки» у столиці Німеччини становить ті ж таки 40 тис. (а іноді й менше), щоправда в євро. Але ж якщо таке становище збережеться, широко розрекламовану допомогу при народженні дитини в 8500 гривень через десяток років виплачувати буде нікому. Молоді сім’ї потребують житла, і бажано такого, яке не потрібно буде відпрацьовувати аж до старості (протягом 25—35 років), адже демографічна ситуація в країні і так, як той казав, на грані.

Тим часом у столиці ситуація на ринку нерухомості, що називається, зайшла у безвихідь. У деяких районах столиці агенції пропонують однокімнатні «чешки» і «хрущовки», вартість яких перевищує 100 тис. у.о. Найчастіше йдеться про «вбиті» апартаменти загальним метражем 30—32 м2.

Причини такої ситуації загалом зрозумілі. Це й ігри в ревальвацію-девальвацію, і «українська нафтова свердловина» у вигляді колосального виторгу від продажу Криворізького меткомбінату (котра, втім, уже вичерпалася), і міні-майдани, організовані громадянами будинків, що сусідять із будівельними майданчиками. І відверте дилетантство багатьох тисяч високооплачуваних чиновників, і поповнення лав покупців нерухомості з числа тих-таки чиновників, офіційні доходи котрих (на відміну від простих громадян) вольовим рішенням було збільшено в десятки разів. Окрім того, сотні обов’язкових узгоджень між забудовниками і цими ж «малозабезпеченими» чиновниками, і «казки для приїжджих» про виділення земель під забудову виключно за аукціонним принципом.

У таких умовах на столичному (і не тільки) ринку дохідно бавляться спекулянти, котрі створили в столиці справжню систему з викачування грошей зі своїх співвітчизників. Здавалося б, що простіше. Спекулятивний запал можна значною мірою остудити розумно створеною системою оподаткування, котра передбачає підвищені ставки податків для громадян, які захоплюються кількаразовим скуповуванням-перепродажем квадратних метрів. Однак деякі законодавчі норми, введені в дію на початку цього року, схоже, виявляться, як завжди, не вельми ефективними.

Тому у 30-метрової київської «однокімнатки» із такого суперсучасного матеріалу, як панель, ціною в 100 тис. у.о., відтепер є аж три шляхи.

Перший: зрости в ціні ще на десяток-два тисяч і сягнути вартості аналогічних за метражем (але не за якістю) квартир, розташованих у кварталах, що безпосередньо прилягають, наприклад, до Білого дому або до Тріумфальної арки та Єлисейських полів. Повірте на слово, до цього рівня залишилося зовсім небагато. Вже зараз до подій, що відбуваються на ринку нерухомості, починають придивлятися не лише психологи, а й ескулапи деяких інших дуже специфічних спеціалізацій.

Другий: стагнація і «м’яка посадка» ринку. Втім, підстав для такого сценарію не так уже й багато, оскільки його реалізація передбачає активне втручання влади, зусилля з перевтілення базарно-договірного стандарту у сфері житлового будівництва в прозорі ринкові відносини, роз’яснювальну кампанію в ЗМІ як противагу агресивним замовним матеріалам деяких агенцій і будівельних організацій про те, що ціни на житло, які рвонули в космос, — це нормально.

Третій шлях — обвал. Є низка причин, завдяки котрим цей варіант може реалізуватися.

1. Повільно, але неухильно, в кілька етапів зростатиме вартість утримання житла. Що дорожче обходитиметься утримання об’єкта інвестицій, то меншою буде його привабливість в очах потенційного інвестора.

2. Як уже згадувалося, «перша українська нафтова свердловина» досить швидко вичерпалася. У розпорядженні влади залишилася ще одна, остання, така «свердловина» у вигляді «Укртелекому», однак малоймовірно, що кошти, отримані від його реалізації, буде витрачено так само швидко й бездарно, як це сталося з коштами від продажу меткомбінату.

3. Уряд по суті вже задекларував курс на відмову від політики популістського накачування економіки «соціалкою». Це означає, що приріст цін, очевидно, все ж таки випереджатиме зростання реальних доходів, а отже, у середньої української сім’ї дедалі більше коштів ітиме «на життя» й дедалі меншою буде можливість робити заощадження або здійснювати виплати за іпотечним кредитом.

4. Економічна ситуація і прямі натяки чиновників чинного уряду дозволяють практично виключити варіант ревальвації гривні і не виключають варіант м’якої девальваційної політики (останнім часом тиск на Нацбанк з цього питання з боку певних кіл посилився), відповідно еквівалент заробітку громадян в у.о., як мінімум, збільшуватися не буде. Плавна девальвація може виявитися тим стартером, який розверне ринок.

5. Загальносвітова тенденція охолодження ринків житла в перспективі позначиться і на українському ринку.

6. Ризики української економіки ще довгі роки покриватимуться підвищеними кредитними ставками, у т.ч. і за іпотекою. Тож середньоєвропейські 4—6% іпотеки нам не світять іще досить довго. А вітчизняні 11—12% у валюті можуть стати справжньою кабалою для багатьох наших співгромадян.

7. Після припинення стрибкоподібного зростання, безсумнівно, виникнуть проблеми з фінансуванням і в десятків столичних забудовників. Адже частина з них вибудували свою діяльність за класичним принципом піраміди. Непросто буде і громадянам, які зв’язалися з іпотекою тільки в розрахунку на швидкий перепродаж об’єкта інвестицій. Водночас на ринок може бути вкинуто досить значну кількість квартир, що, звісно ж, не сприятиме ціновій стабільності. Важко уявити собі, що трапиться на столичному ринку нерухомості у разі реалізації знижувального тренду, якщо навіть сьогодні, у тепличних умовах майже невпинного зростання цін чимало забудовників почали відчувати фінансові проблеми із завершенням будівництва. У результаті вже спостерігається паломництво громадян-інвесторів під стіни міськради з нехитрими гаслами «поверніть наші гроші або квартири».

8. Дедалі більше гравців ринку розуміють неадекватність ситуації, що склалася, та й багато банкірів уже почали замислюватися над тим, що 10-бальний шторм на ринку нерухомості може накрити навіть цілком стабільні фінансові установи.

9. Можливо, нарешті проявиться занепокоєння і в урядових колах. Адже неконтрольований обвал ринку житла означатиме втрату робочих місць і відповідно доходів не лише працівників будівельної індустрії, а й суміжних галузей. Менше знадобиться будівельних матеріалів, сантехніки, освітлювальних приладів, меблів, підлогових покриттів і ще багато чого, що в результаті означатиме втрату щойно відновлених темпів зростання і скочування економіки країни в стагфляцію — досить миле поєднання зростання інфляції на тлі падіння темпів економічного зростання.

10. Зрештою, дедалі більше громадян замислюються про те, що в житті є значно приємніші речі, ніж трудова повинність протягом майже всіх років активного трудового життя заради 30—40-метрових апартаментів далеко не в найбагатшій країні Європи. Як результат — кількість угод на ринку повільно, але впевнено посувається до мінімальних значень, дедалі менше людей вдається втягти в дуже азартну і тому небезпечну гру на ринку української нерухомості.

Адже рано чи пізно хтось стане останнім учасником у безперервній грі на підвищення. А коли мишоловка захлопнеться, саме останні оплатять надприбутки всіх попередніх гравців.

Берлін, Брюссель, Париж...

Замість висновку — кілька передруків зі свіжих (грудневих 2006 року) пропозицій на ринку житла країн, де щомісячний заробіток у 2000—2500 євро вважається дуже скромним.

«Берлін. Квартира 35 м2, складається з двох кімнат. Вартість 15 тис. євро».

«Берлін. Квартира 56 м2, три кімнати. Вартість 25 тис. євро».

«Берлін. Будинок 70 м2 із земельною ділянкою 650 кв. м. У будинку — три кімнати, з них дві спальні. Вартість 25 тис. євро».

«Берлін. Будинок, п’ять кімнат, із них чотири спальні. Загальна площа 120 м2, земельна ділянка 770 м2. Вартість 70 тис. євро».

Звісно, у деяких інших містах Німеччини, наприклад у дуже престижному для проживання Бонні, рівень цін вищий, до 1500—2000 євро за метр, однак навіть ці «дорогі» міста не дотягують до цін на житло в столиці України.

«Брюссель. Двокімнатна квартира площею 50 м2. Вартість 90 тис. євро».

«Мілан. Двокімнатна квартира площею 40 м2. Вартість 39 тис. євро».

«Париж. Однокімнатна квартира площею 32 м2. Вартість 55 тис. євро. Квартира розташована в спокійному місці, на п’ятому поверсі дев’ятиповерхового будинку, спорудженого 1992 р. У будинку є ліфт».

«Париж. Однокімнатна квартира площею 33 м2. Вартість 56 тис. євро».

Звісно, для прикладу взято найдешевші варіанти. Таж тільки різниця між Києвом і тим же Парижем усе-таки є, і вона істотна. По-перше, це саме про Париж гуляє прислів’я «побачити Париж і померти», саме це місто ось уже багато століть приваблює мільйони туристів із усього світу. По-друге, житло в Парижі розташоване найчастіше в гарних старовинних будинках, які не порівняти з однотипною панельно-цегляною забудовою радянського періоду. По-третє, якщо йдеться про дорожчі варіанти, то житло у французькій столиці в основному пропонується не просто відремонтоване, а й умебльоване. По-четверте, рівень доходів французьких громадян перевищує заробітки наших співвітчизників у десять разів.

А тим часом ціни на житло в нашій столиці тільки трохи не дотягують до апартаментів у столиці Франції і столицях багатьох інших країн старої Європи і помітно перевищують ціновий рівень столиць країн—членів ЄС так званої останньої хвилі, тієї ж Варшави та Праги. Тож певною мірою до Євросоюзу ми вже наблизилися, у всякому разі за цінами на житло. Тепер справа за малим — підняти до таких самих висот реальну заробітну плату.

Поділитися
Помітили помилку?

Будь ласка, виділіть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter або Надіслати помилку

Додати коментар
Всього коментарів: 0
Текст містить неприпустимі символи
Залишилось символів: 2000
Будь ласка, виберіть один або кілька пунктів (до 3 шт.), які на Вашу думку визначає цей коментар.
Будь ласка, виберіть один або більше пунктів
Нецензурна лексика, лайка Флуд Порушення дійсного законодвства України Образа учасників дискусії Реклама Розпалювання ворожнечі Ознаки троллінгу й провокації Інша причина Відміна Надіслати скаргу ОК
Залишайтесь в курсі останніх подій!
Підписуйтесь на наш канал у Telegram
Стежити у Телеграмі