КУПУВАТИ «ДЕШЕВО», А ПРОДАВАТИ ДОРОГО ТАКУ МОЖЛИВІСТЬ ОБІЦЯЮТЬ РІЕЛТОРИ ПРОТЯГОМ ЩЕ 4—5 РОКІВ

Нерухомість нині на піднесенні. У цьому експерти, котрі минулого вівторка брали участь у прес-конференції «Актуальні проблеми і тенденції розвитку ринку нерухомості в Україні», абсолютно впевнені. Відповідно, нерухомість, придбана навіть за сьогоднішніми карколомними цінами, завтра коштуватиме ще дорожче. І той, хто в змозі зробити солідне придбання, явно не пошкодує. Принаймні поки що ринок іде круто вгору... Саме прискорена цінова динаміка й високий попит дозволяють інвесторам, що спеціалізуються на вкладеннях у будівництво з наступним продажем квадратних метрів, бути впевненими, що їм відплатиться сторицею. Прибуток їм забезпечений навіть попри те, що сьогоднішнє «дешево» — це часто понад 1000 дол. за «квадрат». Вони чудово знають, що ціни давно вже перевищили розумну межу й у цій справі ми вже попереду якщо не всієї Європи, то вже Східної точно. У столицях східноєвропейських країн ціни помірніші від київських.

Зате потенційних покупців — споживачів нерухомого майна навряд чи потішить те, що нинішня тенденція найближчими роками не зміниться. Принаймні протягом 4—5 років — точно, як стверджує Олег Каплій, директор громадської організації «Інститут власності». Нині ринок нерухомості працює в режимі пилососа, сюди стікаються зароблені гроші. Кількість же їх невблаганно зростає не лише за рахунок внутрішніх інвестицій, а й закордонних коштів. І з усього видно, що висхідна динаміка тільки набирає швидкості. Далеко не кожен охочий обновити свої апартаменти зможе це зробити, навіть ризикнувши позичити гроші, яких бракує.

Взяти кредит під 14%

Банкіри запевняють, що сьогодні позичати для придбання даху над головою на таких умовах дуже вигідно. По-перше, з урахуванням ризиків, 14% — це не гірше, ніж іпотечне кредитування під 8—9% річних у країнах ЄС або 9—11% у Східній Європі. По-друге, елементарна арифметика на боці банків. Судіть самі: вони кажуть: «Що таке 14% річних у валюті, якщо за рік ціни, приміром, на квартири зростають у середньому на 15—20%?» Те ж саме стосується й нежитлових приміщень (торговельних, офісних, складських тощо), попит на які характеризується підвищеним голодом.

Справді, важко не погодитися з головою правління Інтерконтинентбанку Ігорем Петровим, що кредит на таких умовах брати сьогодні вигідно. Проте не можна не помічати й того, що активне кредитування придбання нерухомості саме собою стало одним із чинників підвищення цінової динаміки на ринку real estate. Щойно міжбанківські кредити спустилися з сотень відсотків до жалюгідних одиниць, банки звернули свій погляд на кредитування, зокрема фізичних осіб. І що ж? Тепер тільки ледачий банк не шукає клієнтів під схеми купівлі або будівництва об’єктів нерухомості. Серед клієнтури проектні й будівельні організації, корпоративні та приватні інвестори, а також споживачі житла. У результаті, за два роки популярності кредитно-іпотечних схем ціна квадратного метра, приміром, новопобудованого житла зросла майже на 30—35%. При всьому цьому попит не змирився — якщо до 2000 року тон на ринку задавали поодинокі покупці, то тепер ціни, в повному розумінні слова, диктують продавці. І навіть попри зусилля будівельників, житла в столиці для всіх охочих однак бракує. Про це свідчить хоча б оренда квартир, ціни на яку за ті ж самі два роки підскочили в окремих випадках удвічі й більше.

Гості на порозі. Гроші в них із собою

Проте ягідки для українських інвесторів і просто покупців, здається, ще попереду. Уже не таємниця, що на вітчизняний ринок поклав око іноземний інституціональний інвестор. Нині, попри всі політичні ризики, Україна дедалі більше приваблює власників великих капіталів. Хоча в цих колах не заведено особливо афішувати свої плани, у приватних розмовах заокеанських бізнесменів раз у раз звучать одкровення, що в Україну сьогодні інвестувати вигідніше, ніж навіть у Росію. І вони це робитимуть. До речі, у вівторок на прес-конференції регіональний директор агентства нерухомості DTZ Ukraine Нік Коттон повідомив, що іноземні інвестори «уже зацікавилися завершеними проектами в Україні». На жаль, пан Коттон не зміг навести прикладів таких проектів, пославшись на конфіденційність інформації та передчасність її розголошення. Але те, що наш ринок нерухомості спробують заповнити грішми, поза сумнівом. Принаймні ці самі інвестори знайшли можливість вкласти у Східну Європу за три останніх роки близько 1,9 млрд. євро. Усе, що їм потрібно, — це більш-менш прийнятна законодавча база, яка гарантує права інвестора. Тоді вони поспішать на український ринок. Адже, напевно, є різниця між середньорічною віддачею 300 доларів від одного квадратного метра в Києві та 150 доларів, приміром, у Будапешті, де вже попрацювали ці інституціональні інвестори. Тим паче що різниця зменшуватиметься в міру збільшення вливань в український ринок нерухомості.

Тож часу в місцевого бізнесу, який робить ставку на нерухомість, не так і багато. І ще питання, чи зуміє він підготуватися, щоб гідно конкурувати з іноземним капіталом. Адже проблем не бракує, навіть наріжних поки що не розв’язано. Тут тобі й «тінь», яка з об’єктивних причин поглинула левову частку ринку. Погано врегульовано операції купівлі-продажу й систему їх оподаткування. Досі немає доступного та прозорого інформаційного середовища, яке фіксувало б право власності на об’єкти нерухомості. А тому в цій привабливій сфері досі процвітає шахрайство. Проблемним залишається й земельне питання — землю штучно відірвано від об’єктів, побудованих на ній. І малоймовірно, що всю цю проблематику зможе зрушити з місця конференція, навіть міжнародна, яку різні інститути й асоціації операторів ринку нерухомості збираються провести цього тижня. Утім, їхнє завдання — розбудити державу, а далі справа за нею...