Комерційна нерухомість у дефіциті і в ціні. Однак офіси нинішнього року можуть подешевшати

Називати офісом яку завгодно комірчину, переобладнану в підвалі або на горищі, сьогодні стане далеко не кожен бізнесмен. Хоча ще років вісім-десять тому іншої комерційної нерухомості, окрім пристосованих квартир, нежилих приміщень та адміністративних площ, які здавалися в оренду, в Україні не було. Початок справжнього офісного ринку пов’язують із будівництвом у столиці в 1996 році першого бізнес-центру класу А «Київ — Донбас».

Нині ємність лише столичного ринку комерційної нерухомості сягає 600 тис. квадратних метрів. З них на професійні бізнес-центри припадає десь відсотків 40 (200—250 тис.). Торік обіцяли ввести в експлуатацію близько 150 тис. квадратних метрів, однак план виконано тільки на 60%. На 2005 рік заявлена приблизно така ж кількість нових офісних площ. Але фахівці переконані, що, швидше за все, реально буде введено приблизно стільки ж, як 2004-го.

— Такий не дуже оптимістичний прогноз грунтується на тому, що більшість інвесторів вичікують, — каже виконавчий директор «Ріел істейт солюшинз» Віктор Распутний. — Вони не знають, наскільки сприятливим буде бізнес-середовище в Україні за нової влади. Вкладати ж гроші в нестабільну економіку ризикне далеко не кожен.

Правда, поки що цей сектор вітчизняного ринку мало залежить від іноземних інвестицій (до 80% коштів, які вкладають у комерційну нерухомість, місцевого походження). Водночас розмежування капіталу в цій сфері досить відносне. Гроші можуть завезти в Україну і через західний банк, але за своєю приналежністю вони переважно українські. Наші співвітчизники давно оцінили вигідність інвестування в цю галузь. Навіть усупереч тому, що спорудження житла здається більш привабливим (повернення коштів тут починається відразу після закладання фундаменту), за прибутковістю комерційну нерухомість навряд чи варто з чимось порівнювати. Інша річ, що таке будівництво потребує значних витрат на початковому етапі. Однак, коли через кілька років приміщення окупається (в Україні це, як правило, настає через 5—7, на Заході — через 15), далі йде постійний прибуток протягом досить тривалого часу. До речі, за всі роки незалежності ще жодного разу орендна плата на офіси не знижувалася. Тільки нинішнього року експерти прогнозують зниження цін відсотків на 10, а за найоптимістичнішими розрахунками — на 20. Нині оренда квадратного метра комерційних площ класу А тримається на рівні 30—35 дол. Таку ж ціну досить часто заламують і власники бізнес-центрів, які не відповідають загальноприйнятим вимогам.

— Справді, сьогодні є чимало претендентів, готових посісти вищі щаблі в цій табелі про ранги, — каже пан Распутний. — Однак вони далекі від цих стандартів. Адже на міжнародний рівень класу А Україна тільки почала виходити. Таких офісів у Києві одиниці (Horizon Office Towers, «Мандарин плаза»). Взагалі ж, їх частка на ринку ледь сягає 20—25% комерційних площ. А ось попит на висококласні офіси зростає день у день. Споживачі стають дедалі вимогливішими, хочуть дотримання міжнародних стандартів класності й готові платити пристойні гроші за такий комфорт.

Орендувати площі в сучасних бізнес-центрах не лише престижно, а й вигідно: інфраструктура такого приміщення забезпечує орендаря всім необхідним. Щоправда, далеко не кожному такий комфорт по кишені. Треба мати солідні стабільні доходи, оскільки прострочення розрахунків тут неприпустиме.

Однак власників елітного бізнес-центру, будівництво якого розпочнеться нинішнього року неподалік Михайлівської площі в Києві, відсутність клієнтів не турбує. Нова споруда відповідатиме вищим світовим стандартам. Інвестори переконані, що площі тут порожніми не стоятимуть. Адже попит на комерційну нерухомість в Україні досі перевищував пропозицію. Якщо порівнювати Київ із західними столицями, то ми поступаємося разів у десять за рівнем насиченості цього ринку. За винятком Києва і кількох великих міст сходу країни, бізнес-центрів у регіонах зовсім немає. Під офіси там продовжують використовувати переобладнані квартири та адміністративні споруди.

Отже, перспективи розвитку вітчизняного ринку бізнес-нерухомості необмежені. Якщо його інвестиційну привабливість (період окупності удвічі коротший, аніж на Заході) підкріпити гарантіями повернення вкладених коштів, відбою від іноземних капіталів не буде.