«Дешеве» житло — це модно

Хто з нас потай не мріяв про дешеву, але затишну квартиру? Хто не перегортав «Авізо» чи не зривав оголошення на стовпах, сподіваючись на щасливий випадок? На жаль, доводиться визнати, що час «стихійного» ринку нерухомості давно минув — наївна бабуся вже не пропонує за безцінь жадану житлоплощу. А якщо нам і трапиться дешева квартира, то спрацьовує захисний рефлекс: стоп, червоне світло! Щось тут нечисто... І ці сумніви, слід сказати, цілком обгрунтовані: у столиці багато квартир перебувають в проміжному стані між «убитою» і «після пожежі», а охочих нагріти руки на сумнівних угодах — скільки завгодно.

Про проблеми житла у великих містах написано багато, тут усе давно «схоплено» і проходить не через другі, а вже через десяті руки. Що ж відбувається в «малих» містах, особливо в радіусі Києва, за два кроки від осередку цивілізації?

Поспілкувавшись із ветеранами житлового бізнесу на периферії, я зробила цікаве відкриття: виявляється, погляди населення віднедавна спрямовані з мегаполіса на провінцію, а звичні потоки міграції змінили напрямок на сто вісімдесят градусів, обіцяючи в недалекому майбутньому масовий відплив жителів великих міст у малі. З огляду на багаторічне поповнення населення Києва приїжджими, це так само дивно, як коли б Гольфстрім змінив свій напрямок. Цікаво й те, що нерухомістю в «малих» містах зацікавилися як заможні, так і малозабезпечені співвітчизники, якими керують протилежні цілі.

Заможні скуповують нерухомість у провінції для того, щоб відкрити там новий бізнес, оскільки в Києві або великому обласному центрі це коштує набагато дорожче. Другий мотив багатих — «підтягнути» ближче до себе стареньких батьків або родичів, купивши їм порівняно недороге житло. Малозабезпечені столичні жителі теж прорахували безпрограшний варіант: чи варто жити в трикімнатній квартирі вартістю шістдесят тисяч у.о., але з порожнім холодильником, якщо можна купити таку саму квартиру, скажімо, у Білій Церкві за двадцять п’ять тисяч? Якщо покласти решту суми в банк на депозит і мати тверді 0,8% на місяць (що становитиме близько 300 доларів), то цього цілком достатньо для безбідного існування. І гроші цілі, і діти ситі...

Ця схема дуже умовна, але спрацьовує в будь-якому випадку, наприклад: якщо апетит на дешеве житло розгорівся не на жарт, то можна прикупити квартиру в Узині чи Кагарлику за 4 тисячі у.о., зекономивши набагато більше. Є й інші важливі мотиви переселення людей у «малі» міста — кортить бути ближче до рідних, земляків, спрацьовує стереотип «на батьківщині вижити легше».

Що й скільки коштує на периферії — запитання нелегке. Вартість житла залежить від безлічі чинників, інколи дуже несподіваних: це вузлові транспортні розв’язки, рівень промисловості, відстань до столиці.

Найдорожчий «пояс» — міста-супутники: Бориспіль, Боярка, Вишгород, Бровари... Попри відсутність промисловості та скромні розміри, міста-супутники продовжують лідирувати в рейтингу цін — це «спальні» райони, куди їздять ночувати зі столиці. На другому місці — «близькі» обласні центри й міста, наближені до них за рівнем промисловості, наприклад, Вінниця і Біла Церква (звідси на роботу до Києва не їздять, але самі міста скидаються на столицю в мініатюрі).

Дорогі квартири у Фастові, де промисловий потенціал невеликий, але є вузлова залізнична станція, а ось у сусідньому Василькові, який трохи осторонь від великих трас, — квартири досить дешеві. Якщо населений пункт маленький, промислово нерозвинений, розміщений далеко від столиці і не має хорошого транспортного сполучення, — про ринок нерухомості годі й говорити, як, наприклад, у Володарці.

Мій співрозмовник Анатолій Плющук очолює одне з агентств нерухомості в Білій Церкві з 1997 року, пережив «злети» і «падіння» попиту на житло.

— Цей рік розпочався не дуже вдало, — розповідає він, — ринок нерухомості нині переживає не кращі часи: рівень операцій, порівняно з осінню 2001 року, значно впав (тоді ми оформляли по 10—15 угод на місяць, а тепер 2—3 є хорошим показником). Це не дивно — ціна на 1-кімнатну квартиру в Білій Церкві зросла вп’ятеро, хоча продовжує залишатися втричі нижчою, ніж у Києві. Та, попри це, міграція до нас триває.

Сфера послуг на периферійному ринку нерухомості має свою специфіку: «малі» міста — «малі» фірми. В самій Білій Церкві лише «легальних» посередників близько тридцяти, це невеличкі агентства з мінімумом персоналу. В умовах спаду вижили ті, хто мав свій офіс, орендарі давно сидять удома — доходи не перекривають витрат на утримання фірми.

Така ж сама картина в інших містах регіону — вплинути на спад неможливо, це циклічність, як пояснюють фахівці. Наприклад, у Німеччині на ринку нерухомості спостерігається циклічність тривалістю в сім років.

Останніх чотири роки економічної стабільності в Україні сприяли стабільному зростанню цін. Крім того, запрацювала система іпотечного кредитування, в людей з’явилася можливість купувати житло, що не могло не позначитися на його вартості.

У «малих» містах Київського регіону активно зайнялися іпотечним кредитуванням Укрсиббанк і Приватбанк, крім того, нинішнього року відлуння молодіжного кредитування дійшло до периферії — приватні агентства нерухомості почали укладати договори з регіональними відділеннями Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву в Київській області. Пільги на купівлю житла в кредит для молоді неминуче залучать нових покупців, що, у свою чергу, підвищить ціни. Адже вже тепер у місцевих агентствах нерухомості 50% угод оформляється за кредитними операціями.

Проте механізм іпотечного кредитування щодо «вторинного» житла наразі не досить відпрацьований: надто високий рівень ризику для продавця нерухомості, який оформляє договір купівлі-продажу «авансом», до розрахунку готівкою. Тому власники «вторинного» житла йдуть на це неохоче, попри допомогу фірм-посередників. А «первинного» житла в «малих» містах будують замало, у тій-таки Білій Церкві за останні роки побудували стільки будинків, що їх можна перелічити на пальцях однієї руки, та й ті будували приватні фірми. Це так звані «елітні» будинки, в яких дуже дорогі квартири — під замовника. Молодим сім’ям та людям середнього статку вони явно не по кишені.

Попри зростання попиту на житло в периферії, провінційні будівельники не хочуть мати справу з типовими блоковими будинками — невигідно. Білоцерківський домобудівний комбінат свого часу побудував Вишневе, яке стало нині ще одним містом-супутником столиці. Ціни на житло там дуже високі, тому будівельникам було вигідно возити будматеріали й робочу силу з Білої Церкви — витрати все одно окупалися з лишком. Понад те — здивованим білоцерківцям пропонували купувати будинки в новому населеному пункті, замість того, щоб будувати їх там, де попит дуже високий.

І все-таки, попри несподіванки й «перекоси» ринку нерухомості, попит на квадратні метри у «малих» містах продовжує неухильно зростати. Вже сьогодні всі кращі «ніші» у центрі населених пунктів викуплені під офіси і магазини, а битва за квартири на першому поверсі все триває.

Я поцікавилася: наскільки легко нині можна перевести житлове приміщення в статус нежитлового?

Виявилося, що головну трудність становить зовсім не згода місцевих органів влади — якщо пакет документів у порядку, то будь-який нормальний мер завжди «за», оскільки будівництво нових приміщень під магазини створює великі проблеми для міста. Новий гастроном потрібно опалювати, обслуговувати, він швидко «обростає» додатковими квадратними метрами... А якщо приватник переобладнає перший поверх самостійно, вся турбота лягає на нього.

Головні труднощі для підприємця, який ринув на штурм першого поверху, становить згода сусідів: адже якщо внизу квартира продається за тридцять тисяч, а поверхом вище втричі дешевше, — нерви в людей не витримують.

Необхідно також отримати дозвіл в управлінні архітектури, санстанції та інших службах: купувати квартиру на першому поверсі на свій страх і ризик, без гарантій, сьогодні ніхто не хоче. Контроль із боку влади досить жорсткий, тому відкрити магазин без дозволу можна хіба що в забитому селі.

Але й ці перешкоди не зупиняють покупців нерухомості — вони чудово розуміють, що зниження цін найближчим часом годі чекати, надто багато вкладено в «первинне» житло, а «вторинне» безпосередньо залежить від нього. У кожному разі, повернення до рівня 2001 року не буде.

Просто покупці стали обачнішими й прагматичнішими: сьогодні вже не модне «круте» житло з арками та євроремонтом, у моді практична нерухомість, яку зручно й легко утримувати.

У моді «малі» міста, і в цій тенденції немало здорового глузду.