Житлові глухі кути

Парадокс, але населення України - однієї з найбідніших країн Європи, поставлене в такі умови, що вимушене на свій страх і ризик, практично без участі держави, вирішувати проблему житла. В умовах, коли іпотека фактично "не працює, "довгих" грошей та дешевих кредитів у країні немає, - інвесторами виступають самі домогосподарства, яким потрібне житло. На кошти фізосіб, що фінансують будівництво квартир, по суті тримається на плаву ціла галузь. Стала практика будівництва та подальшого продажу житла у власність, схоже, цілком влаштовує забудовників і чиновників. У перших, які отримують передоплату на роботи в майбутніх власників квартир, відпадає необхідність брати банківські кредити й витрачатися на відсотки. Життя чиновників теж істотно полегшується. Не треба створювати й контролювати роботу складних систем взаємодії між виробниками, споживачами житла та держінститутами, і так керувати процесом, щоб і будівельна галузь розвивалася, і всі категорії населення забезпечувалися житлом.

У таких умовах багато українців можуть лише мріяти про квартири, а галузь тим часом деградує, не здатна замінити бодай малу частину старого житла на нове. Ситуацію можна поліпшити, якщо, паралельно зі спорудженням та продажем житла у власність, організувати масове будівництво квартир для здачі в оренду. Це, звісно, додасть турбот чиновникам і забудовникам, але істотно розширить базу та джерела фінансування галузі. Громадяни, які зможуть вибирати - купувати квартири чи наймати їх, позбудуться бід і негараздів.

Спростити -
не означає поліпшити

Після гучного скандалу навколо компанії "Еліта-центр" і низки аналогічних стало зрозуміло, що для ліквідації таких ганебних явищ у галузі необхідні зміни. Тоді вперше почали серйозно говорити про необхідність спорудження житла для здачі в оренду. Однак далі розмов справа не пішла. Будівництво орендного житла не влаштовує великих забудовників. Вони непогано влаштувалися на нинішньому ринку. Важко знайти інший бізнес, де підприємці могли б використовувати для отримання прибутків не свої, і навіть не позичені гроші, а кошти малих інвесторів. І ці кошти часто використовуються так ефективно, що їх вистачає не тільки на виконання будівельних робіт, а й на чималий прибуток підприємцям, і навіть на хабарі чиновникам. Тіньовий і "недорозвинений" ринок орендного житла (займає всього 4,8%) теж працює на будівельних "баронів", представники яких у всіх ЗМІ переконують, що орендувати житло невигідно, і єдиний вихід для безквартирних - інвестувати кошти у будівництво власних квартир. Але вони забувають уточнити, що орендувати квартиру дорого, бо ринок - тіньовий й спекулятивний, і попит набагато перевищує пропозицію. А ось досвід цивілізованих країн свідчить, що масове будівництво житла, яке здається в оренду, відразу істотно знижує вартість його найму.

Думка представників великого будівельного бізнесу під час розрекламованої реформи 2011 р., більшість положень якої відбито в Законі "Про регулювання містобудівної діяльності", виявилася вирішальною. До нормативної бази потрапили тільки "косметичні" зміни, які не торкнулися її основи Якщо посилення держконтролю за будівництвом об'єктів 4-ї та 5-ї категорій позитивно позначилося на якості робіт, знизивши ризики інвесторів, то спрощення правил будівництва, скасування реєстрації невеликих об'єктів будівництва з лишком перекрили зниження зловживань. Забудовники невеликих 3-4-поверхових будинків на 30-50 квартир на продаж отримали можливість будувати їх де завгодно і як завгодно. Через два роки після розрахунків із забудовником інвестори з м. Ірпеня по вулиці Полтавській дізналися, що для будинку, в який вони вселилися, навіть земельну ділянку виділено не було, узаконити об'єкт неможливо, оскільки його розмістили на каналізаційних мережах. Після розглядів, у т.ч. в судах, будинок вирішено знести. Мешканці-інвестори, які потерпіли не з власної вини, залишилися ні з чим.

Під Києвом, на додачу до будівництва житла в заповідних лісах, багатоповерхівки стали зводитися... на садових ділянках. Забудовники під виглядом будов для особистих потреб споруджують будинки на кілька поверхів і пропонують інвесторам купити у них квартири всього за 54 тис. у.о. При цьому комунікації, необхідні для постійного мешкання, найчастіше не передбачені, а їх будівництво зазвичай неможливе. Якщо така практика розвиватиметься й далі, то квартали житлових будинків можуть виникнути у найнесподіваніших місцях. В таких умовах генеральні плани населених пунктів втрачають свої нормативні функції.

Житловий ринок дедалі більше набуває ознак барахолки, де вправність рук і витонченість маніпуляцій заміняють якість і навіть наявність такого дорого товару, як квартири. При цьому шахрайські прийоми продажем квартир не обмежуються. Відпрацьовані і випробувані схеми переносяться у сферу комунально-житлового обслуговування. На цій ниві розкошують ті ж таки великі забудовники, доповнюючи прибутковість квартирного бізнесу участю в комунальному обслуговуванні побудованих багатоповерхівок. Деякі підприємці, створюючи приватні ЖЕКи, не упускають можливість накрутити ціни на комунальне обслуговування, збільшуючи їх удвічі-втричі. Керівник програми громадської мережі ОПОРА Тетяна Бойко радить новоселам (навіть після взаєморозрахунків із забудовником та вселення) не розслаблятися. Саме тоді, попереджає вона, на них може звалитися град проблем. Причини знайдуться. Або комунікації виявляться ненадійними, або нав'язаний забудовником ЖЕК покаже свій норов, непомірно підвищивши ціни за обслуговування. Порушення законодавчих прав співвласників багатоповерхівок, вважають в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, набули масового характеру. За даними цієї організації, тільки у столиці від зловживань приватних ЖЕКів (переплати, низька якість послуг) щорічно потерпають мешканці понад 40 тис. квартир. Ці жорсткі оцінки підтверджують і дані Академії ЖКГ. Майже кожен із 68 приватних ЖЕКів столиці, які обслуговують понад 300 багатоповерхівок (близько 75 тис. квартир), допустили самоправство, не погодивши тарифи в Київраді. У результаті, збитки жителів за рік становили десятки мільйонів гривень.

Купувати чи винаймати?

Феномен житлових пертурбацій 90-х рр. минулого століття, коли держава, власне кажучи, відсторонилося від вирішення проблеми, і порятунок безквартирних став їхньою особистою турботою, надто затягнувся і тепер не тільки приносить біди інвесторам, а й істотно гальмує розвиток житлової галузі. Нинішня система будівництва житла - не благо, а лихо й для економіки. Галузь, яка за визначенням має бути локомотивом економіки, животіє. У Всеукраїнському союзі виробників будматеріалів та виробів (ВСВБМВ) оприлюднили сумну статистику - останнім часом в Україні за рік (із розрахунку на людину) виробляється в середньому... 15 кв. см житла. Голова наглядової ради ВСВБМВ, екс-мер Києва І.Салій вважає, що лише для заміни старого житла темпи будівництва нового мають бути на порядок вищі. На його думку, участь держави у фінансуванні будівництва житла, яка нині, за його підрахунками, коливається в межах 0,3-0,8%, має значно зрости. І річ - не тільки у фінансуванні. Не менш важливо вибрати ефективну стратегію розвитку галузі.

Навіть частковий перехід на будівництво орендних будинків може істотно змінити ситуацію на житловому ринку. В нових умовах можливості забудовників і чиновників зловживати довірою людей будуть обмежені. У шукачів даху над головою з'явиться вибір - придбати квартири у власність, пройшовши складний і ризикований шлях малого інвестора, чи винайняти готове житло, попередньо оцінивши співвідношення ціни та якості пропонованого товару. При цьому з'явиться нове, причому постійне джерело фінансування у вигляді відрахування частини орендної плати на будівництво нових квартир, а це, своєю чергою, дозволить нарощувати темпи будівництва житла.

На Заході певний час вважали, що забезпечення населення житлом - справа бізнесу, і державі не варто особливо втручатися в процес. Але після перманентних житлових криз підхід змінився. Тепер ставка робиться на розвиток орендних сегментів - як соціального, так і комерційного житла - з наданням учасникам ринку бюджетних субсидій та податкових пільг. У країнах ЄС, при тому що там і населення значно заможніше, ніж в Україні, і є ефективне іпотечне кредитування, понад третина домогосподарств користуються орендним житлом. У Великобританії - 3,7 млн орендних квартир, Франції - 4,1, Німеччині - 1,8 млн. У Нідерландах - понад 30% домогосподарств користуються орендним житлом. Тут, крім забудовників і держави, на житловому ринку важливе місце належить великим житловим корпораціям та асоціаціям. Вони є основними постачальниками житла - як у комерційному, так і в соціальному сегментах. При цьому щорічно будують не менше 25 тис. квартир, що дозволяє постійно, у середньому не більш ніж через три десятки років, оновлювати житловий фонд, який перебуває в користуванні. Своєчасна заміна зношеного житла на нове забезпечує конкурентоспроможність компаній. Малі фірми, котрі пропонують переважно старе житло, утримують малу частину ринку. Відтак, країна за оновленням житла і рівнем його комфорту посідає одне з перших місць у Європі. Притому орендна плата невисока й диференційована залежно від рівня доходу мешканців. Прибутковість структур, які займаються житлом, жорстко контролюють держава та громада. Рівень рентабельності комерційних структур у житловому сегменті не може перевищувати 10%.

У Росії ще кілька років тому ситуація з житловим будівництвом мало відрізнялася від українських реалій. Однак останнім часом, переконавшись, що лише на кошти населення житлову проблему вирішити не вдасться, наші сусіди почали готувати законодавчу і нормативну базу, що дозволяє, паралельно з будівництвом квартир у власність, будувати й орендне житло, у т.ч. комерційне. Експерти відзначають перспективність спеціальної іпотеки, яка дозволяє спрямовувати значну частину орендної плати на будівництво такого ж виду житла, створюючи постійні джерела фінансування. Щоб підштовхнути чиновників на місцях до системної роботи, затверджено нормативи зростання орендного житла. На кінець 2015 р. його частка в загальному обсязі житла, що вводиться в регіонах, має становити не менш як 7,4%, на кінець 2017-го - 8,8, а на 2020-й - сягнути 10%. У Білорусі на найближчі п'ять років заплановано довести щорічне будівництво орендного житла до 1 млн кв м.

Болівар усіх не повезе

У бідній державі, якою є Україна, упор на будівництво орендного житла може дати особливо значущий ефект. Надто вже мала в нас частка заможних людей, які мають можливість інвестувати в будівництво квартир, відразу виклавши забудовникові хоча б кілька десятків тисяч доларів. Але донедавна будь-які пропозиції готувати нормативну базу для переходу на такий вид житла відміталися з порога. Тепер, відчувши негаразди у сфері реалізації готових квартир, деякі забудовники демонструють готовність до такого переходу, за умови, що держава запропонує пільги. Однак цього не відбувається, та й вжиття необхідних заходів відкладається на невизначений термін. Тим часом навіть та дещиця житла, яка вводиться в експлуатацію переважно за гроші населення, після нетривалого ривка, викликаного амністією самобудів, має тенденцію до зменшення. І втримується лише завдяки заходам, яких вживають самі забудовники: в умовах жорсткої конкуренції для залучення інвесторів вони йдуть на зменшення першого грошового внеску, пропонують безвідсоткові розстрочки платежів на один-три або й п'ять років. Якщо рік-два тому таке дозволяли собі тільки великі гравці, то сьогодні на це йдуть усі, хто не хоче залишитися без замовлень. Правда, останнім часом і ці заходи вже не завжди допомагають. У деяких забудовників з'явилися проблеми навіть із реалізацією готових квартир. Випадки заморожування і так дефіцитних житлових коштів - не рідкість. Інтернет переповнений оголошеннями про проведення акцій. Окремі компанії, мотивуючи свої дії хто як може - бажанням потішити інвесторів власним ювілеєм чи зробити їм подарунок до нового року, - пропонують 5-10 і навіть 15-відсоткові знижки на раніше озвучені ціни продажу квартир. Насправді це вимушені заходи, які свідчать про те, що з реалізацією частини квартир у власність виникли проблеми. І, зважаючи на все, питання "зайвих" квартир у країні з дефіцитом житла і надалі загострюватиметься. На жаль, Болівар, тобто малий інвестор, втомився. І фінансувати-кредитувати всю галузь - не в змозі. Звісно, до вирішення проблеми можна підключити забудовників, спонукаючи їх здавати непродане у власність житло в найм. Та, на жаль, для такого кроку не створено ні відповідного механізму, ні законодавчої бази. А без чітко встановлених правил жоден власник у масовому порядку віддавати квартири в найм не ризикне.

Розширення масштабів житлового ринку шляхом будівництва орендного житла позбавить інвесторів багатьох прикрощів та ризиків, залучить нових гравців. Є два сценарії розвитку подальших подій, вважає більшість експертів. Вітчизняні забудовники, орієнтуючись лише на кошти малих інвесторів, можуть втратити бізнес, віддати його на відкуп іноземним компаніям, які, на відміну від вітчизняних, мають доступ до "довгих грошей". Другий, оптимістичніший, полягає в тому, що почне розвиватися орендний сегмент із активною участю держави - як у плані фінансування і кредитування, так і в плані організації справи. Важливо враховувати, що орендна складова житлового ринку працює на підвищення мобільності населення і є стратегічно важливою складовою для благополуччя країни.

Коментар експерта

Дмитро Шостя,
начальник відділу продажів ЖК Park Stone:

- Будівництво орендного житла забудовникам поки що невигідне. Насамперед, через довгий термін окупності інвестицій. Повернення кількох мільйонів доларів, які необхідно вилучити з обороту, можливе, щонайменше, через 10-
12 років, та й то за умови, що ринкова вартість і квартири, і оренди залишатиметься незмінною або пропорційно зростатиме, а завантаження "орендного будинку" буде близьким до 100%.

Повернути кошти швидше вийде тільки при підвищенні орендної плати або якщо здешевити проект за рахунок менш якісних будматеріалів. Та все це вже буде нецікаво потенційним орендарям.

Спорудження дохідних будинків може цікавити великі промислово-будівельні компанії повного циклу з потужностями для виробництва будівельних матеріалів. Але для більшості забудовників раціональніше поки що будувати під продаж. А ресурси, які планується пустити під будівництво орендного житла, держава могла б спрямувати на компенсацію відсоткової ставки за іпотечними кредитами - громадянам і за комерційними позиками під забудову - будівельним компаніям.