Європа в складі України. Почім житло?

Насправді в України дві столиці. Найбільше місто на заході країни Львів - це столиця української Європи. І якщо ви хочете побачити майбутню Україну, то не треба ніякої машини часу, просто приїдьте у Львів і дивіться - він уже в Європі.

758 років історії. Неймовірна комбінація давньоруської, польської, австрійської, радянської, єврейської, вірменської, ну й, звісно ж, української культури. Особливий настрій і стиль, інтернаціоналізм - вас завжди зрозуміють українською, російською і польською мовами. Європейський шарм і дивовижна архітектура, екологія й безпека, туристи з усіх країн світу - усе це неповторний чарівний Львів.

У списку найдорожчих міст України Львів традиційно посідає "призове" третє місце. На першому місці столиця - Київ, на другому - курортна Одеса.

У львівському супермаркеті нерухомості є товар на будь-який гаманець - австрійські й
польські будинки, хрущовки, сталінки, брежнєвки, новобудови економ-, бізнес- і преміум-класу.

Тепер -
по "штуці" за метр

Ринок нерухомості давнього міста розвивається синхронно з тенденціями ринку нерухомості всієї країни. У ретроспективі минулого десятиліття ціни на львівські квартири повторювали загальнонаціональну динаміку. На початку 2004 р. період затишшя на ринку квартир скінчився і стартувала тривала фаза підйому, що досягла своєї найвищої точки в бульбашці зразка 2007-2008 рр. Наприкінці 2008 р. - на початку 2009-го "пропало все": дешеві іноземні гроші, зростання економіки, стабільність гривні й упевненість у нескінченному стрибкоподібному зростанні ринку нерухомості. Бульбашка на ринку нерухомості лопнула - ціни у Львові впали, як і скрізь, майже удвічі. Середня ціна за досить посереднє житло мало не в одну секунду знизилася з 2500 до 1200 дол. за кв. м. Поряд зі звичайними квартирами у "спальниках" у Львові в той час пропонувалося й
житло по 3-4 тис. дол. за
"квадрат".

У середовищі місцевих ріелторів досі згадують випадок, коли за дворівневу квартиру (на верхньому поверсі новобудови в самому серці історичної частини центру міста) площею близько 230 кв. м реальний покупець пропонував 1 млн дол. готівкою. Хазяїн, утім, наполягав на 1 млн 200 тис. дол. і готовий був скинути максимум "сотку". Угода не відбулася. А небездоганну квартиру (що має проблеми з опаленням, звукоізоляцією та ін. небажані нюанси) власник продає досі… Тільки тепер вона виставляється за 350 тис. дол., і все одно не знаходить свого покупця.

Після обвалу настав період стагнації, що тривав у 2009-2013 рр. Протягом п'ятирічки ціни на масовку повільно сповзали, загалом знизившись іще на 15-20% і досягши усередненої 1 тис. дол. за кв. м "вторинки".

Ціни на "штучні" варіанти або стояли на місці, або навіть спостерігалося зростання, яке в окремих - виняткових - випадках, досягало 20-50%. Тож грати на боці "биків" можна навіть на падаючому ринку, головне - правильно обрати об'єкт інвестиції.

Приміром, ріелтори розповідають, як 80-метрову двокімнатну квартиру (у стані від забудовника в новобудові в зеленій зоні тихого центру), придбану в середині 2010 р. "на дні цін" за 80 тис. євро, у середині 2013-го успішно перепродали майже за 120 тис. євро, щоправда, уже з непоганим ремонтом. У ще одному, схожому за параметрами, будинку 110-метрову чотирикімнатну квартиру, куплену на нульовому циклі за 150 тис. дол. у
2010 р., під новий рік 2013-го продали в стані прекрасного ремонту за 250 тис. дол. В обох випадках покупці - кияни, причому не бізнесмени, а держслужбовці.

Обвалу не буде

Драматичний 2014-й приніс економіці країни різке "знесення у червону зону" всіх основних макроекономічних індикаторів. Від'ємними стали темпи зростання ВВП і промислового виробництва. Ось уже півроку в напівпритомному стані перебуває банківська система країни. Запаморочливо впала і поки що не піднялася національна грошова одиниця.

Здавалося б, львівський ринок, як і ринок нерухомості всієї країни, мав повторити сценарій першої хвилі фінансово-економічної кризи зразка 2008 р., коли девальвація гривні спричинила осідання цін на житло на 60% - фактично вдвічі всього за кілька місяців.

Тобто, якщо станом на кінець 2013 р. усереднена ціна за кв. м у місті становила 1 тис. дол. США, то після всіх фінансово-економічних катаклізмів ціни мали би просісти до 500-600 дол. за "квадрат". Однак, цього не сталося і не станеться в недалекому майбутньому ні у Львові, ні в інших мегаполісах країни.

Ціни в доларовому еквіваленті, звичайно, просіли, але неістотно - на 5-15%, і фактично так у середньому й "крутяться" біля психологічної позначки 1 тис. дол. Більше того, ціни на так звані діаманти ринку нерухомості - добротні квартири, розташовані в особливо вдалих місцях Львова, у ціні не просіли зовсім. За них просять повновагі долари, без знижок і врахування курсової різниці порівняно з минулим роком. Якщо ж квартири не знаходять свого покупця, їх просто тимчасово знімають з продажу.

У деяких районах тихого центру міста і прилеглих районах в останні роки зведено будинки - вставки в історично сформоване середовище, за квартири в яких заможні громадяни досі готові платити по 1500-2000 і більше дол. за кв. м. До переліку родзинок, за які фактично й платять такі великі гроші, - сусідство із зеленими зонами, імпортні ліфти навіть у п'яти-, шестиповерхових будинках (іноді й зі спуском у підземний паркінг), оригінальні проекти, заздалегідь побудовані приміщення для охорони, власна огороджена прибудинкова територія, ну й, звісно, неповторні панорами чудового стародавнього міста з просторих балконів і відкритих терас.

"Іноді краще жувати,
ніж говорити…"

Ринок нерухомості трохи просів, але не обвалився. По-перше, основна причина - добротні квартири в одному з найкрасивіших міст Європи, туристично неповторному Львові, так само як і в столиці майбутнього повноправного члена європейської родини - Києві або в "перлині біля моря" Одесі, не можуть коштувати дешево й бути порівнянними з вартістю дорогих автомашин, які все одно штампує конвеєр. Штучні ж варіанти на ринку нерухомості Львова іноді просто унікальні. Усього за 15 хвилин пішки від історичного центру міста є гарні старі й нові будинки, які потопають у зелені міні-парків і садів, на деревах яких щебечуть пташки й стрибають білки. Подібних оаз в інших мегаполісах країни майже не залишилося. Тож іноді - нижче просто нікуди.

Водночас нічим не примітні квартири в непрестижних районах міста дешевшають і, швидше за все, і далі повільно дешевшатимуть, поки не відбудеться докорінний злам у фінансово-економічному становищі країни.

По-друге, на відміну від 2008 р., у переддень економічних потрясінь на ринку не було бульбашки. Квартири не були особливо доступними (втім, ніколи, за винятком поодиноких нетривалих періодів, житло не було доступним масовому покупцеві), але ціни на них більш-менш відповідали доларовому еквіваленту доходів населення.

По-третє, 50-відсоткова девальвація гривні - економічно необгрунтована. Причини "шалених" поточних валютних курсів не тільки в зовнішніх факторах, а й у досить неоднозначних рішеннях влади, зокрема НБУ. І результатом цієї політики якраз і стало те, що хороша нерухомість знову стає чи не найбільш надійним засобом збереження і примноження фінансових накопичень. Покупці поспішають витратити зароблене й позичене в родичів і знайомих. Продавці ж часто кладуть отримані гроші не на рахунки у фінансових установах, а в банківські сейфи, звідки забрати, якщо виникне потреба, суму у валюті можна буде в одну мить, а не вистоюючи в щоденних виснажливих чергах у банках багато десятків днів і отримуючи по 920 євро чи 1270 доларів на день. Можна, звичайно, затребувати всю суму в гривні - віддадуть одразу, проте ринок нерухомості давно прив'язаний саме до валютних орієнтирів.

Первинка підвищує ціни

Інститут проектування "Комфортбуд" наводить такі значення цін на квартири у львівських новобудовах станом на травень поточного року.

У зв'язку з підвищенням курсу валют ціни на житло в новобудовах міста в 2014 р. у гривневому обчисленні зросли. Зростання було характерним для всіх без винятку районів міста. Залежно від району ціна за метр збільшилася у гривнях від 10 до 16% порівняно з
2013 р. Середній приріст гривневої ціни по місту - 12%.

Як і минулого року, найдорожча нерухомість - у Галицькому і Франківському районах, найдешевша - в передмісті (Винники, Солонка, Брюховичі).

Галицький р-н - ціна в середньому від 14350 грн за кв. м, у листопаді 2013 р. - від
13 тис грн.

Франківський р-н - від 9970 грн. за кв. м, наприкінці 2013 р. - 8600 грн.

Личаківський р-н - від 9810 грн за кв. м, наприкінці 2013 р. - 8700 грн.

Сихівський р-н - від 7950 грн за кв. м, наприкінці 2013 р. - 6950 грн.

Шевченківський р-н - від 7780 грн за кв. м, наприкінці 2013 р. - 6800 грн.

Залізничний р-н - від 7150 грн. за кв. м, наприкінці 2013 р. - 6350 грн.

Передмістя - від 6600 грн за кв. м, наприкінці 2013 р. - 5350 грн.

Середня ціна по місту - від 9000 грн. за кв. м.

Ще в листопаді 2013 р. середня по місту ціна ледь перевищувала 8 тис грн.

Ціни на нерухомість у місті істотно залежать від стадії будівництва будинку й площі квартир, що продаються (відомий принцип: що ближче до здачі будинку, то дорожче, і що більша площа квартири, то, як правило, дешевше).

У центрі дешевше,
ніж у "спальниках"

Що стосується вторинного ринку нерухомості у Львові, то тут цінова сегментація районів відрізняється майже від усіх інших міст України саме тим, що в центрі житло іноді дешевше, ніж у віддалених спальних районах. Річ у тім, що поряд з дорогими австрійськими й польськими люксами й напівлюксами (шикарні під'їзди, мармур, чудова ліпнина на фасадах, високі - до 5 м - стелі тощо) в центрі міста розташовані й гарні зовні, але жахливі всередині ті ж таки австрійські й польські, але старі зношені будинки із досить сумнівними нюансами на кшталт вузьких дворів-колодязів, входу до квартири через балкон, санвузла на балконі, пічного опалення, пожежонебезпечного дерев'яного перекриття тощо. Ціна такого житла може бути значно нижча, ніж ціна звичайної хрущовки у віддаленому районі.

Водночас іще з радянських часів зберігає свій престиж розташований на околиці міста район вул. Наукової і вул. Володимира Великого з широкими проспектами, зручною інфраструктурою і хорошим сполученням із центром. Усереднена ціна без ремонту - 1 тис. дол. за кв. м у звичайному будинку радянської забудови. Новобудова обійдеться дешевше, проте доведеться добряче вкластися в ремонт голих бетонних стін. Та й метражі більші, що, відповідно, тягне вгору вартість усієї квартири.

Набирає популярності й район Сихова, який іще недавно вважався львівською Троєщиною, але нині порівнянний з київськими Позняками. Ціни - близько 1 тис. дол. Так, діставатися центру в забитих маршрутках і жити в одній з багатьох десятків новобудов, коли сусіди буквально "заглядають" до вас у квартиру, не кожному до вподоби. Але ці незручності значною мірою перекриває чудова інфраструктура, сучасні торгові об'єкти, фітнес-центри, кінотеатри, зручні ринки й сліпуча вечірня ілюмінація, що створює вечорами своєрідну ауру "міста в місті".

Примітний і Шевченківський район, тільки не весь, а той, що сусідить з вул. Чорновола, відомою як вулиця численних новобудов, досить престижних і затребуваних покупцями через безпосередню близькість до центру Львова.

Словом, покупцям є з чого вибирати.

На противагу цим районам непопулярними й дешевими, як і в усіх великих містах України, є райони промзон, зокрема квартири дешевше нікуди в районах Рясне і Рясне-2. Не вирізняються високими цінами район Галицького перехрестя й деякі інші місця, повітря в яких залежить від рози вітрів, що часом підносять сюрпризи з міського смітника.

Зате одним з найдорожчих і престижних є прилеглий до Львівської політехніки шматочок нинішнього Франківського району, який за старих часів називався Кастелівка і який у свою чергу є частиною більшого району, що колись мав назву Новий світ. Цей порівняно невеликий трикутник, затиснутий між двома довгими вулицями Чупринки і Котляревського, являє собою поєднання нової елітної, як правило малоповерхової (до 5 поверхів плюс 2-3 мансардних), сучасної забудови, а також будинків і вілл, побудованих знаменитими архітекторами Іваном Левинським і Юліаном Захаревичем, котрі спробували створити своєрідне "місто-сад". У прекрасних віллах столітньої забудови, які чудово збереглися, на початку ХХ століття мешкали викладачі політехніки й університету, лікарі, адвокати, поліцмейстери, міські чиновники. Неповторна забудова вирізняється майже обов'язковою широкою смужкою зеленого палісадника при вході в під'їзд.

Зараз у будинках, раніше розрахованих на одну заможну родину, мешкають по кілька сімей звичайних львів'ян, яким пощастило жити в потопаючому в зелені районі з потрясаючою аурою та архітектурою. Безпосередня близькість і фактично примикання до центру (1 км до центрального проспекту Свободи й Оперного театру) тільки підкреслює статус району, а от ціни на вторинне житло в районі значно демократичніші й доступніші, ніж на київських Липках (від 60 тис. дол. за двокімнатну квартиру).

Та й ціни на майже клубні 20-30-квартирні новобудови в цьому районі (від 150 тис. дол. за чудові 93-метрові "двокімнатки" з видами на зелень внутрішніх садків у малоповерхових оригінальних проектах з підземними паркінгами) дуже далекі, приміром, від цін на житло у свічці на Інститутській. Ще один прилеглий до центру старовинний мікрорайон належить до Личаківського району і примикає до численних забудов медінституту. Там також багато і стародавніх розкішних люксів, і напівклубних, які ще будуються або вже здані в експлуатацію, новобудов преміум-класу. Є й досить зручні для проживання так звані обкомівські будинки 70-х рр. минулого століття, в яких раніше мешкали високопоставлені радянські партійні функціонери.

Фінансам спокійніше
в нерухомості

У Львові поки що не помічено будівельних пірамід, хоча деякі компанії під підозру час від часу потрапляють. Як і загалом по країні, у фаворі в покупців саме достойні об'єкти на ринку первинної нерухомості. На вторинці здебільшого купують порівняно малобюджетне недороге житло. Попит на об'єкти вартістю понад 60-70 тис. дол. сильно обмежений.

Загальний попит на ринку підтримують не тільки львів'яни і жителі області, значна частина яких - "заробітчани" з європейських країн. Серед покупців традиційно кияни, а також, що є особливістю поточного року, жителі багатьох великих обласних центрів країни.

Вибір очевидний - українці вже сьогодні, по можливості, хочуть відчути себе справжніми європейцями й оселитися у Львові.

Зокрема, ріелтори відзначають зрослий у геометричній прогресії потік заявок від заможних покупців з Харкова і Дніпропетровська.

Серед претендентів, які бажають прикупити для постійного проживання або просто "для душі" "шматочок Європи" в Україні, є держслужбовці, бізнесмени, футболісти і просто звичайні громадяни, які нерідко продали нерухомість в інших великих містах країни.

Саме тому депресії на ринку нерухомості Львова немає, хоча стагнація і повільне сповзання цін на масове житло присутні. Ринок працює, хоча поки що не на достатніх обертах.