Як повернути глузд у продажі нерухомості та вдосконалити оцінку майна - Бізнес - dt.ua

Як повернути глузд у продажі нерухомості та вдосконалити оцінку майна

26 жовтня, 14:55 Роздрукувати Випуск №40, 26 жовтня-1 листопада

Посередники продовжуватимуть отримувати свій мільйон гривень на день.

© Pixabay

Від редакції. DT.UA стояло біля джерел теми, що досягла своєї кульмінації цього тижня, — видання розкрило й описало корупційну схему, пов'язану з оцінкою нерухомості, відразу після її зародження. На жаль, партійний моноліт "слуг народу" розколовся, впершись у цю просту до непристойності корупційну історію. Є ризик, що процес обопільних обвинувачень і групового поліграфування закінчиться пошуками компромісу там, де компроміс неможливий. Але ми не маємо наміру брати участь у забовтуванні проблеми, констатуючи й аналізуючи мультиплікування нових і нових законопроектів, які не мають нічого спільного з вирішенням питання. Замість цього надамо слово людині, яка описує суть того, що відбувається.

1800 гривень за "послугу" з відправки даних засобами електронної пошти. На жаль, це не вигадка Остапа Бендера і не ретроспективна історія, а все ще сувора українська реальність.

Саме стільки коштує кожному українцеві, котрий продає/купує нерухомість, реєстрація інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості у Єдиній базі даних Фонду держмайна, без якої нотаріус не може посвідчити правочин купівлі-продажу.

Легалізація цієї "дивної" схеми відбулась у два етапи наприкінці 2017-го та на початку 2018 р., коли під час "бюджетних ночей" народні депутати попереднього скликання в Податковому кодексі спершу закріпили створення посередників (так званих приватних "електронних майданчиків") між оцінщиком та електронною базою Фонду держмайна. А згодом монополія перших чотирьох пов'язаних між собою майданчиків була закріплена неможливістю реєструвати нові майданчики без отримання згоди від наявних. Депутати також позбавили Антимонопольний комітет права розглядати справи, пов'язані з діяльністю майданчиків, через заборону розслідувань питань інтелектуальної власності.

"Сервіс" пересилання документів від оцінщика до Єдиної бази Фонду держмайна нині приносить пов'язаним приватним компаніям більше 1 млн грн на день, або близько 600 млн грн на рік.

Для ліквідації такого здирництва у ВР 9-го скликання зареєстровано законопроєкт №2047, до розробки основ якого були причетні експерти, громадськість (РПР, Transparency International, "Разом проти корупції", ін.), провідні оцінювачі.

Майже одразу був зареєстрований альтернативний законопроєкт №2047-1, головна ідея якого — закріплення монополії електронних майданчиків, розширення їх функціоналу на встановлення податкової вартості (без конкретних правил та формули її визначення), а також буцімто боротьба з оцінщиками, які занижують вартість майна і, відповідно, сприяють недоотриманню доходів держбюджетом.

Маніпулятивна інформація від лобістів альтернативного проєкту про загрозу "повернення угод про продаж квартир за 49 тис. грн., якщо ліквідувати майданчики", та про те, що начебто електронні майданчики допомагають боротись із заниженням вартості майна для оподаткування, абсолютно не відповідає реаліям. Насправді додаткові бюджетні надходження від операцій оподаткування угод із купівлі-продажу нерухомості на суму 9 млрд грн — результат появи державного модуля, розробленого за бюджетні кошти, який був і залишається у віданні Фонду держмайна. Цей модуль сам (без майданчиків) автоматично перевіряє інформацію з оціночних звітів і забраковує явні заниження. Там, де модуль не впорюється, громадські активісти і добросовісні оцінювачі аналізують дані Єдиної бази звітів, знаходять шахраїв, яких Фонд держмайна відключає від системи. 

Більше того, саме проєкт 2047 допоможе ефективніше протидіяти недобросовісним оцінювачам, які занижують вартість, адже він передбачає, що оцінювачі мусять реєструвати в базі не інформацію зі звітів ("поля" в інтерфейсі), а повні тексти звітів, завіривши їх цифровим підписом. Саме ці кроки дозволять, по-перше, блокувати й відсіювати найбільш зухвалих оцінювачів, які звітів не складають взагалі (а така можливість, на жаль, нині існує). А по-друге, вони дозволять Фонду держмайна швидше рецензувати звіти тих суб'єктів, котрі занижують вартість, і позбавляти їх сертифікатів.

Обидва законопроєкти вже розглядались і робочою групою, і на засіданні Комітету з питань фінансів, податкової та митної політики, проте жоден із них не був запропонований до розгляду в сесійній залі. На засіданні голосувався навіть третій законопроєкт, підготовлений у Комітеті, який, крім ліквідації електронних майданчиків, передбачає можливість визначення оціночної вартості для оподаткування майна без залучення оцінщика — самими громадянами, через Єдину базу Фонду держмайна. Згідно з цим проєктом, оцінювач залучатиметься тільки в тому разі, якщо громадянин не буде згоден із результатом, автоматично сформованим модулем Єдиної бази Фонду держмайна. Натомість же Комітет вирішив продовжити роботу над іншим депутатським законопроєктом — який має ліквідувати не лише майданчики, а й систему Prozorro, що на практиці реалізувати неможливо, адже закон забороняє вносити зміни до Податкового кодексу і до Закону про закупівлі одним законопроєктом.

Отже, посередники продовжуватимуть отримувати свій мільйон гривень на день. З іншого боку, зрозуміло, що атака на Prozorro не випадкова. Цей прийом уже використовували у "бюджетну ніч", коли електронну систему Prozorro відстояли, залишивши електронні майданчики в оцінці. Схоже, шо вигодонабувачі майданчиків намагаються знову використати той самий підхід. Бо інші аргументи знайти важко. 

Але спробуймо все ж таки проаналізувати: що в цій ситуації потрібно Україні?

Досвід усіх розвинених країн світу свідчить: нарахування податків — це обов'язок держави, а громадянин не повинен платити державі за те, що вона порахує податок на доходи від продажу нерухомості. Ось тільки в Україні чомусь вирішили за краще віддати визначення вартості "на сторону" — приватним суб'єктам оціночної діяльності — і взяти кошти не тільки за визначення вартості нерухомості для оподаткування, а ще й за реєстрацію звіту з оцінки цієї нерухомості. Правильно це чи ні? І чи повинні платити громадяни за визначення такої вартості взагалі? 

Однозначно "ні", оскільки нікому не спадає на думку реєструвати податкові накладні через посередників або по-іншому брати кошти з громадян для визначення бази оподаткування, а ось із нерухомістю вийшло чомусь інакше. Чому?

Бо держава хоче збирати податки і не хоче нічого витрачати на їх збирання, і ця парадигма — дуже хибна. На сьогодні держава "заощадила" на створенні складної інформаційної системи — кадастру нерухомості. Та чи варто цю політику продовжувати? Запитання риторичне.

У розвинених країнах усю роботу з визначення вартості нерухомості для оподаткування повністю бере на себе держава. Що вона для цього робить?

Головне — держави мають кадастр нерухомості, в якому є вся інформація про всю нерухомість у цій державі: оцифровані міста, вулиці, будівлі та споруди з їх прив'язкою до координат на місцевості, всі технічні характеристики об'єктів, історія їх побудови та реконструкції, зонування територій, перспективні плани їх розвитку тощо.

В Україні ж на сьогодні в електронному вигляді існує тільки державний земельний кадастр (ДЗК). Проте він не містить прив'язки до будівель та споруд, а тільки координати земельних ділянок, їх розмір і відомості про право власності. До того ж цей земельний кадастр — неповний, чимало відомостей там немає. 

В багатьох містах України є містобудівні кадастри, які містять дані про елементи території та об'єкти міського середовища, їх правовий і господарський статус, екологічну та інженерно-геологічну ситуацію, інженерно-комунікаційні, транспортні, енергетичні й інші мережі, їх просторове розміщення і технічні характеристики. Проте містобудівні кадастри окремих міст України не гармонізовані з електронним земельним кадастром: земля окремо, а будівлі і споруди — окремо. 

Слід зазначити, що міста України мають Генеральні плани зонального поділу територій (зонінг). Наприклад, зонінг центральної планувальної частини міста Києва складається з 22 томів. Перший том включає загальні положення, схему зонування території Києва, а також таблиці, в яких зазначаються дозволені види використання територій та містобудівної діяльності, регламентні вимоги і обмеження, які діють у межах міста, наводяться найменування, кодові позначення територіальних зон, їх склад, межі та основне функціональне призначення.

Є також державний реєстр прав на нерухоме майно, в якому реєструються угоди з нерухомістю і куди внесені всі угоди з нерухомістю, починаючи від 2013 року. Інформація про угоди з нерухомістю, які укладалися до 2013-го року, міститься на паперових носіях Бюро технічної інвентаризації. На жаль, при переході на електронні носії реєстрації паперова інформація не була оцифрована для внесення в електронний реєстр нерухомості. А сама інформація в цьому реєстрі перебуває в хаотичному порядку, без прив'язки до місцерозташування об'єктів у системі координат та в межах будівлі.

Окрім наведеного вище, великі міста, такі як Київ, Одеса, Дніпро, Харків, Львів та деякі інші, мають Схеми економіко-планувальних зон міста, на базі яких визначається щорічний податок на землю.

Таким чином, в Україні є багато баз даних щодо об'єктів нерухомості, але вся ця інформація не гармонізована, не оцифрована, тому, на відміну, наприклад, від США, неможливо ввести адресу об'єкта й отримати повну технічну інформацію як про місцерозташування об'єкта нерухомості, так і про технічні характеристики цього об'єкта: поверховість будівлі, дату побудови, технічний стан та інші параметри, які впливають на його вартість.

Саме відсутність цієї інформації й заважає державним органам правильно організувати процес оцінки нерухомості для оподаткування.

Тобто для розрахунку вартості нерухомості насамперед потрібна докладна інформація про сам об'єкт, а її — у прийнятному вигляді — немає. Отже, необхідно об'єднати й гармонізувати всю цю інформацію в Єдиний державний кадастр нерухомості.

Без такого кадастру, оцінюючи нерухомість для оподаткування, оцінювачі, фактично, використовують інформацію з названих джерел і вносять її у спеціальні таблиці вихідних даних. І саме в цей момент можливі фальсифікації шляхом внесення неправдивих даних. Наприклад, замість "у центрі міста" пишуть, що будівля розташована на периферії, замість "новобудова" — "хрущовка" тощо. З кадастром нерухомості такого б ніколи не було. 

Тому головний крок на шляху вирішення проблем із коректною оцінкою нерухомості для оподаткування — саме створення державного кадастру нерухомості, який би об'єднав інформацію всіх наявних джерел. 

Спеціалісти розуміють, що створення кадастру нерухомості забере багато часу, тому постає питання: що можна зробити для поліпшення системи оцінки вже сьогодні?

Перш за все — це оприлюднення всієї інформації з Єдиної бази звітів з оцінки в режимі онлайн, що дозволить миттєво контролювати результати зареєстрованих оцінок. Сьогодні Фонд публікує результати раз на тиждень, вибираючи з Єдиної бази, практично, вручну. Тому інколи запізнюється з висновками, реагує недосить оперативно.

Крім того, Фонд, посилаючись на захист персональних даних, НЕ оприлюднює прізвище оцінювача, який підписав оцінку, тому доступу до бази за фальшиві оцінки позбавляють тільки СОДів — суб'єктів оціночної діяльності. Фізичні ж особи миттєво створюють нову компанію (або витягають її із загашників) і починають виконувати занижені оцінки просто під іншою назвою. 

Необхідно не просто відключати таких горе-оцінювачів від бази, а видавати їм "червону картку" з неможливістю виконувати оцінки назавжди чи хоча б на 3 роки.

Крім того, необхідно публікувати номери багатоквартирних будинків, щоб можна було якісніше контролювати місцезнаходження об'єкта оцінки, більше спиратися на аналіз, який могли б виконувати саморегулівні організації оцінювачів, а їх було б доцільно зобов'язати нести відповідальність за оцінки, виконані їхніми членами.

Все це ФДМУ може робити вже сьогодні, і ми сподіваємося, що новий очільник Фонду зверне увагу на необхідність якісної обробки інформації та створить належні умови для коректного функціонування Єдиної бази звітів з оцінки, що забезпечить справедливе нарахування податків на доходи громадян України.

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №42, 9 листопада-15 листопада Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво