Столичні квартири вже з цінниками 2005 року - Бізнес - dt.ua

Столичні квартири вже з цінниками 2005 року

11 грудня, 2015, 00:00 Роздрукувати Випуск №48, 11 грудня-18 грудня

Ринок нерухомості України небезпідставно можна назвати восьмим дивом світу. Промисловість у депресії, торгівля в "передінфарктному" стані, фінансова система вже після реанімації, проте в сумнівній формі, а ринок нерухомості сяк-так, але працює.

 

Дешеве дешевшає — дороге дорожчає

Ринок нерухомості України небезпідставно можна назвати восьмим дивом світу. Промисловість у депресії, торгівля в "передінфарктному" стані, фінансова система вже після реанімації, проте в сумнівній формі, а ринок нерухомості сяк-так, але працює.

Причина, мабуть, у тому, що в умовах надзвичайно жорстких фінансово-економічних халеп, у які країна не потрапляла з 90-х рр. минулого століття, єдиним надійним засобом збереження особистого капіталу є інвестиції в нерухомість.

Дешевшає не щоднини, а щогодини здебільшого "масовка", тобто радянські "хрущовки" й "чешки", та непримітні багатоповерхівки, набудовані за останні 10—15 років. Тим часом квартири в комплексах, побудованих за інноваційними європейськими стандартами, якщо й подешевшали, то не дуже.

Деякі ж штучні об'єкти малоповерхової житлової нерухомості, розміщені в особливо зручних для мешкання місцях у привабливих містах — Києві, Львові, Одесі, значно подорожчали, навіть у доларовому еквіваленті.

Комерційний сегмент

Що стосується торгової нерухомості, то, на відміну від попередньої кризи, що почалася наприкінці 2008 р., так званих "стовідсотково безпрограшних" об'єктів на центральних торгових вулицях основних інвестиційних магнітів країни або немає, або поодинокі екземпляри пропонуються за "відтинаючими" цінами.

Взагалі, простому представникові середнього класу купити справді "бомбовий" магазин — якийсь колишній радянський продмаг на перетині пішохідних трафіків — реально можна було лише тричі.

На початку 90-х мало не кожен міг "зачепити" (зовсім безплатно або за ящик хорошого коньяку) оренду з правом наступного викупу якогось старенького радянського магазина-банкрута. Тоді ніхто не припускав, що непоказні стіни якого-небудь невеликого продмагу можуть із роками перетворитися на актив, який постійно дорожчатиме і ціна якого з нульової позначки підніметься до еквівалента багатьох сотень тисяч доларів.

На межі 2000-х настав другий момент інвестування в комерційну нерухомість, коли рештки об'єктів радянської торгівлі пустили з молотка шляхом "малої приватизації". Ціни часто були просто смішні, "квадрат" іноді оцінювався у 100—300 дол., а взяти участь в аукціоні реально мав можливість перший-ліпший перехожий.

І третій шанс стати власником прибуткового магазину або офісу виник наприкінці 2008-го — на початку 2009 р., коли на ринку з'явилося безліч магазинів, у тому числі з категорії ласих, які перебували у кредитній заставі у фінансових установ.

Приміром, у Львові в цей період на пішохідній вул. Галицькій, по якій щохвилини снують натовпи іноземців і туристів із різних регіонів нашої країни, було виставлено "на вітрину" ринку нерухомості одразу кілька 50-метрових магазинчиків за ціною 150—200 тис. у.о.

Тепер таких особливо привабливих об'єктів на ринках мегаполісів країни просто немає, а якби й продавалися, то ціни були б позахмарні, далеко за півмільйона доларів.

Причина повільного сповзання доларового еквівалента "масовки" на ринку нерухомості, гранично проста, — тепер заробити ні на квартиру, ні на пристойну машину неможливо, а колишні заначки в населення закінчилися ще рік тому.

Зрозуміло також, чому квартири у вдалих будинках і магазини на жвавих торгових вулицях або не продаються, або виставляються за доларовими цінниками, які значно перевищують навіть докризові. Адже серед їх власників — люди, на котрих уже не тисне кредитний прес, та й альтернатив для вкладення немає.

Продати для розвитку власного бізнесу зараз надто ризиковано, складні часи треба перечекати, і зробити це спокійніше в класній нерухомості.

Що стосується поодиноких новобудов у прицентральних районах великих міст, вклинених у стару забудову, то в них перші поверхи, куди входять офісні й торгові площі, як правило, не продаються, а залишаються за забудовником для наступної здачі в оренду.

Ще складніша ситуація на ринку офісів. Ділова активність у країні згортається. Компанії максимально оптимізують витрати. Тому інвестиція в не дуже привабливий офіс може перетворитися на головний біль. Ніякого "анальгіну" для цього ринку поки що не передбачається. Виняток можуть становити лише акуратні сучасні офіси невеликих розмірів у центрі та деякі об'єкти для заможних клієнтів, наприклад для іноземних представництв або IТ-компаній.

Час купувати?

Що стосується масового сегменту ринку нерухомості, то його структура неоднорідна. Тут теж трапляються квартири в будинках радянського періоду, де метро під боком і біля під'їзду можна спокійно припаркувати автомашину, а вікна дивляться на дитячий садок, школу або зелену зону.

Розглянемо, як змінювалася ціна й доступність середньої двокімнатної 50-метрівки у звичайній панельці, побудованій ЖБК у 70-х рр. минулого століття біля метро "Лівобережна" в Києві. Тоді за двокімнатну в кооперативі щасливим новоселам треба було внести орієнтовно 8—10 тис. радянських карбованців, що становило еквівалент три-чотирирічної праці кваліфікованого працівника того періоду.

У середині 90-х років, уже в Україні, за цю "двушку" просили 10—15 тис. дол. На ті часи на таку квартиру треба було відкладати всю заробітну плату одного працівника за 7—8 років.

У середині 2003 р. продавці намагалися позбутися цього активу вже за 25 тис. дол., при цьому покупців було не густо. Оскільки валютний курс був понад 5 грн/дол., на таку квартиру одному працівнику довелося б трудитися більше 12 років.

Наприкінці минулого століття настало "золоте" українське десятиліття. У 1998 р. вийшов указ про спрощене оподаткування, що започаткувало зародження середнього класу. У 2005-му "Криворіжсталь" було деприватизовано, а потім вдало продано на аукціоні за 4,8 млрд дол. Крім того, спостерігалися вдала світова кон'юнктура на традиційних ринках українського експорту і валютна кредитна злива від дочок європейських фінансових установ. У результаті, країна зі стареньких ВАЗів пересіла в дорогі імпортні автомобілі. А нічим не примітні тісні квартири в Києві стали суперничати за вартістю з просторими апартаментами у столицях європейських держав. Так, 2007-го ціна нашої київської "двушки" біля метро злетіла до 120 тис. дол., а на піку "бульки" на ринку нерухомості, на початку літа 2008 р., пропонувалася вже за 150—170 тис. дол., що (суто умовно, звичайно) становило еквівалент 25—30-річної праці середнього киянина.

Після іпотечного протверезіння курс гривні "просів" на 60%, до 8 грн/дол., двокімнатна біля метро стала коштувати близько 85 тис. дол. Працювати на неї середньому киянинові треба було вже "всього лише" 10—15 років.

Нарешті, тепер 53-метрова двокімнатна квартира біля ст. метро Лівобережна у старенькому, але досі ще добротному будинку, з хорошими комунікаціями й відремонтованим під'їздом на магнітній "відчинялці" оцінюється, максимум, у 50—60 тис. дол., що, за курсом 25 грн/дол., становить фантастичні 1,5 млн грн. Киянину із заробітною платою 5—6 тис. грн (таку роботу ще треба пошукати) трудитися на таку квартиру доведеться знову 25 років, тільки кредитів під 12% у доларах, на відміну від попередніх років, уже ніхто не дасть. Іпотека якщо й існує, то лише за "відтинаючими" позахмарними ставками.

Тисяча доларів за "квадрат"

Ціна тисяча доларів за квадратний метр київської нерухомості під кінець 2015 р. на вторинному ринку стала своєрідним психологічним орієнтиром для продавців і покупців.

Практично, ідентичні цінники ми спостерігали далекого вже 2005-го. Ринок нерухомості повернувся до цін десятирічної давності. Але радості покупцям це не принесло. Адже у 2013 р. "квадрат" на вторинному ринку коштував у середньому 1700 дол., тепер житло подешевшало на 70%, але гривня ж обвалилася втричі.

Квартири стали ще більш недоступними. Крім того, що валюту стало надзвичайно важко заробити, її стало ще важче зберігати. Однак, попри будь-які фінансово-економічні розклади, ціна столичної нерухомості не повернеться у 2003-й — останній рік, коли ще не було ажіотажу на ринку житла і квадратний метр оцінювався в 600 дол. Навіть при негативному економічному сценарії (у який не хочеться вірити) — якщо МВФ не надасть "благодійної допомоги" у вигляді чергового траншу й економіка впаде, а країна опиниться у дефолті, — переважна більшість продавців просто зніме свій товар із продажу. Ринок нерухомості при таких розкладах ще просяде, але безплатно квартир ніхто не роздаватиме.

З одного боку, навіть на найбільш простеньку квартиру зараз заробити неймовірно важко, адже заробітні плати й доходи в депресуючій економіці просто не можуть істотно підвищуватися. Але, з іншого, — і долар зовсім не той, що був 10 років тому.

Саме тому 1 тис. дол. (плюс-мінус сотня) за "квадрат" недорогого житла в столичному "супермаркеті" нерухомості — це якщо й не дно, то рівень, близький до мінімальних цінових позначок нинішньої кризи.

Звісно, якщо покупець наважується придбати житло, то він обов'язково має розглядати об'єкт із чудовим місцем розташування, наприклад у зелених зонах біля метро. Адже, як кажуть хороші ріелтери, не тільки магазин, а й квартира — це насамперед "місце, місце і ще раз місце".

Втім, час придивитися ще є. Стагнація на ринку нерухомості триває, кількість угод порівняно мізерна, тому тупцюватимемо біля позначки 1 тис. дол. з можливою суто символічною гойдалкою "крок уперед, два кроки назад", доки економіка не пожвавиться, доходи не почнуть зростати, а банки не почнуть видавати валюту на першу вимогу.

До речі, інвестиційна привабливість київської нерухомості у плані оренди точково зростає навіть тепер, у розпал невідомості та кризи. Грошей на купівлю власної квартири у більшості населення немає, а жити десь треба.

Тому, якщо на початку поточного року оренда 50-метрівки біля метро на лівому березі з простеньким, але сучасним ремонтом (у нерадянському стані) трохи перевищувала 5 тис. грн за місяць, то тепер таке житло досить затребуване і по 7—8 тис. Якщо не враховувати часу простою квартири та витрат на періодичний косметичний ремонт, окупність зручної київської квартири в місцях з хорошою транспортною розв'язкою становить менше 15 років.

За інсайдом від ріелтерів, попит на наймані квартири є, і досить великий. В економічно непрості часи традиційно "магнітні" Київ, Львів і Одеса залишаються затребуваними і на ринку оренди, і на ринку купівлі-продажу нерухомості.

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №24, 22 червня-25 червня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво