Предмет розкоші - Бізнес - dt.ua

Предмет розкоші

30 жовтня, 2015, 00:00 Роздрукувати Випуск №41, 30 жовтня-6 листопада

Ціни в усіх сегментах житла в містах України  в доларовому еквіваленті за останні два роки обвалилися,  а сегмент львівського преміум-класу значно подорожчав.

 

Cтолиця айтішників

Дитяча мрія роздобути машину часу з віком не минає.

І щоб її здійснити, потрібно лише купити квиток на поїзд, приїхати до Львова, пройтися давніми вуличками вірменських, польських, австрійських, російських, єврейських, латинських кварталів, вдихнути повітря історії семи з половиною століть і пригадати життя й легенди чудового середньовічного міста та його жителів.

Утім, той, хто не був у Львові всього років зо два, тепер місто не впізнає. У середньовіччя гарних житлових багатоквартирних і т.зв. односімейних будинків, палаців, соборів, костьолів, театрів і стародавніх площ стрімко ввірвалися модні бутики відомих брендів, розкішні готелі й ресторани, а також ультрасучасні сяйливі торгові й офісні центри. Тепер і у Львові, відвідуючи торговий центр, можна залишити дитину в дитячому казковому містечку, а самому після шопінгу покататися на ковзанах, пограти в боулінг, відвідати кіносеанс з "енною" кількістю D-ефектів, скористатися буквально десятками кафешок на будь-який смак і гаманець, помилуватися краєвидами давнього міста з розкішних відкритих терас. Уся ця пишнота доповнюється давньою і сучасною бруківкою вулиць, гарними фонтанами, деревами, висадженими прямо на розділових смугах центральних вулиць, сучасними велосипедними доріжками, які лише за два-три роки перетворили Львів на найвелосипедніше місто України.

Львів на очах стає європейським містом, яке обирають для ефективного розвитку українські і міжнародні компанії з різних напрямів бізнесу і насамперед — зі сфери інформаційних технологій. У планах — і голландський проект першого в країні індустріальному парку, первістком якого має стати завод автопроводки з інвесторами-японцями, і проект під умовною назвою "Креативний квартал" з концепцією створення місця спільної роботи і розвитку представників технологічних і креативних спільнот молодих підприємців. В одному з найбільш "магнітних" місць Львова, не виключено, з'явиться комплекс з антикафе, коворкінгом, стартап-боксами, хакерспейсом, залами для майстер-класів, творчими майстернями, центром розвитку дітей, переговірними кімнатами, конференц-залами, амфітеатром, екопарком і т.ін. індустрією майбутнього.

Загалом донедавна, за оцінками експертів, у місті проживало близько 10 тис. IT-співробітників, але з урахуванням трудової міграції до західної столиці через складну обстановку в країні нині ця цифра набагато більша.

Тому Львів по праву можна назвати столицею не тільки Західної України, а й столицею "айтішників". Потужні американські, канадські і європейські IT-фірми з представництвами в усіх розвинених країнах світу створюють оптимальні робочі місця для талановитої молоді, яка хоче і може заробляти свій "хліб з маслом" саме у Львові.

Крім потужної, часто дубльованої інтернет-"оптики" (швидкісний інтернет-зв'язок), як правило, обов'язковими умовами для забезпечення нормальних робочих місць для IT-фахівців міжнародного класу є обов'язкова наявність міні-кухні з якісною побутовою технікою в сучасному офісі, велопаркувальних майданчиків, душових кімнат для велосипедистів, безплатних кави-чаю-солодощів, тенісних столів, ігрових столів міні-футболу, спортивних тренажерів прямо в офісі, "не відходячи від робочого місця" — стола з системним блоком.

Роки летять швидко, хто знає, можливо, у майбутньому саме Львів стане справжньою українською "силіконовою долиною", західноукраїнським тигром, одним з основних драйверів загального економічного ривка країни.

Коли квадрати "смачніші" за долар

Нерухомість у сучасному європейському, майже іграшковому місті, де працює і працюватиме безліч закордонних компаній та іноземних фахівців, не може коштувати дешево.

Крім іноземців, на ринку оренди й купівлі-продажу житла у Львові помічено чимало киян і жителів інших великих регіональних центрів країни.

Не тільки високопоставлені вихідці зі Львова купують квартири на "малій" Батьківщині, а й, наприклад, "прості" корінні київські чиновники, знамениті українські футболісти й інші спортсмени, відомі бізнесмени теж не проти прикупити другу або третю квартиру саме у Львові. Причому часто житло в цьому місті використовується не для постійного проживання, а лише як дача, місце, куди приїжджають на вихідні або свята — попити знаменитої львівської кави, погуляти середньовічними вуличками, відвідати модну театральну постановку або взяти участь у численних львівських атракціях — виставах, фестивалях, концертах і презентаціях.

Саме такі "варяги", ну й іноземці (німці, американці, поляки), само собою, часто роздувають ціни на оренду й купівлю якісної львівської нерухомості. Саме тому маємо таку парадоксальну ситуацію, коли ціни в усіх сегментах житла у більшості міст України в доларовому еквіваленті за останні два роки буквально обвалилися, а сегмент львівського преміум-класу навіть у валютному обчисленні значно подорожчав.

Ще в 2010—2013 рр. у центрі Львова було успішно реалізовано кілька вдалих проектів, зведено кілька новобудов, де кожна хвилина перебування — "в радість". Центр, а під вікнами — смуги пишної зелені. Навколо — стародавні вілли кінця ХІХ — початку ХХ ст., а в історичну забудову органічно вписалися сучасні малоповерхові будинки (п'яти-шестиповерхівки з кількома мансардними поверхами). Усе це доповнено відкритими багатоступінчастими терасами для барбекю на даху, звідки відкриваються краєвиди стародавнього Львова, ліфтом прямо в підземний паркінг, приміщеннями для охорони на вході в закритий двір, дерев'яним євробрусом у вікнах, високими стелями (мінімум три метри, максимум
3,30 м), ну й звичним уже індивідуальним опаленням з котлами та опалювальними батареями від провідних європейських виробників.

Таке комфортне й привабливе житло реалізовувалося в середньому по 1 тис. євро за 1 кв. м, що лише кілька років тому становило за колишнім курсом близько 10 тис. грн за квадрат (2010—2013 рр.).

Через те, що прицентральні райони стародавнього міста "не гумові", і хороших місць у тихому центрі не так уже й багато, на відміну від усіх інших сегментів і всіх інших міст країни, квадратні метри у преміум-сегменті Львова за кілька років різко подорожчали, і не тільки в гривні. З усередненої 1 тис. євро за 1 кв. м квартир в елітних новобудовах центру міста ціни злетіли до 1300—1500 євро за 1 кв. м, попри те що за нинішнім курсом це становить позахмарні і майже фантастичні 35—39 тис. грн за квадрат.

Місцеві ріелтори знають не один випадок, коли квартири в новобудовах, придбані навесні 2010-го за ціною 10 тис. грн за 1 кв. м без ремонту, на тому самому "нульовому" циклі були перепродані вже в суперкризовому 2015-му по 35—40 тис. за 1 кв. м. Розгадка, очевидно, в тому, що елітні львівські квартири в центрі — це штучний товар, своєрідні діаманти ринку нерухомості всієї країни. Отже, житлоплоща в нових будинках (які іноді потопають у зелені старих садів) бізнес- або преміум-класу в тихих районах центру є надзвичайно вигідним капіталовкладенням.

Чому ці квадрати іноді "смачніші" за долар? Така інвестиція — це захист від:

1) будь-яких фінансових потрясінь, наприклад дефолту країни (зовсім нещодавно ми були за півкроку від цієї небажаної події);

2) банкрутства банків (за останні два роки в Україні впав не один десяток фінустанов);

3) інфляції та девальвації національної валюти (згадаймо, на що перетворилися колись наднадійні радянські рублі, і в скільки тисяч американських доларів оцінюються на цей час ті ж таки радянські квартири);

4) біржових падінь (квартири — не акції, їхня вартість, на відміну від акцій збанкрутілих підприємств, ніколи не дорівнюватиме величинам, близьким до нуля). Крім того, на ринку житла, на відміну від ринку акцій, неможливі різкі значні скачки цін, цей ринок надзвичайно інертний (є можливість і час "розгледіти" тренд для ухвалення рішень);

5) наслідків фінансових реформ (різноманітних деномінацій і девальвацій);

6) несподіванок економічних реформ ("не дай вам Бог жити в епоху перемін" — вчить давня китайська мудрість).

Крім того, нерухомість — це універсальний товар (навіть у "чорний день" хороше житло можна дорого чи дешево, але здати в оренду, отримувати стабільний додатковий дохід і навіть, якщо квартира єдина, — оселитися в менш престижній і комфортній квартирі і жити на різницю в оренді). Ціни на класне зручне житло зростають набагато швидше за ціни на "масовку" у період зростання цін на ринку нерухомості і падають набагато меншими темпами в період понижувального цінового тренду.

Звичайно, у нерухомості є й свої мінуси. Це і податок, до якого тепер треба звикати. І порівняно невисока ліквідність (квартиру в разі необхідності не здаси в найближчу обмінку), процес продажу іноді триває роками. Хоча по-справжньому класні квартири, придбані за "розумною" ціною, можна продати й за тиждень (іноді вигідні варіанти ріелтори навіть до баз оголошень не вносять — штучний товар розходиться серед знайомих).

Навіть простенькі квартири — тепер предмет розкоші

Що ж до економ-сегмента львівського ринку нерухомості — "чешок-брежнєвок", "хрущовок", "сталінок", квартир у старих австрійських і польських будинках (не в люксах, і не напівлюксах ), численних новобудов у спальних районах (іноді в Інтернеті їх називають "вуликами"), то тут ситуація характерна для всього ринку нерухомості України.

Основні тенденції такі.

1. Повільне "сповзання" доларового еквівалента вартості, у середньому до мінус 40—50% за два останні роки.

2. Постійне перманентне зростання гривневої ціни. Майже всі об'єкти в гривні подорожчали у понад два рази, і навіть скромна квартира в Україні всього за два роки перетворилася на предмет розкоші, на який потрібно працювати багато років, адже зарплати й доходи громадян і бізнесу, на відміну від гривневої ціни на житло в країні, практично не підвищилися. Лише деякі "щасливчики" отримали максимум 20-відсоткове збільшення заробітної плати.

3. Зміщення попиту у бік малогабаритних квартир (тиск податку на нерухомість і "комуналки", що втратила гальма), у т.ч. й у новобудовах. Деякі проекти терміново у процесі реалізації ущільнювали і замість просторих квартир запускали в роботу тісні малометражки.

4. Максимальна затребуваність житла в районах хорошої транспортної розв'язки (у Києві — це, як завжди, насамперед наближеність до метро). У таких квартирах легше жити, і їх на порядок легше й дорожче можна здати.

5. Гнучкість позицій покупців і продавців. В умовах колосальних економічних потрясінь, триразового "девалу" національної грошової одиниці та фактичної ліквідації іпотеки продавці часто йдуть на поступки і знижують ціну до реального платоспроможного рівня. З іншого боку, коли йдеться про ліквідне житло, покупці не дуже торгуються, розуміючи, що по-справжньому хороших об'єктів не так багато і що, рано чи пізно, але кредитування таки неминуче запрацює, і тоді ціни на квартири будуть такими, що мало не здаватиметься.

6. Ну й, нарешті, хоча ринок все ж таки швидше живий, ніж мертвий, кількість угод на ринку купівлі-продажу рекордно низька, в рази менша порівняно з докризовими роками. У народу банально немає грошей, доларові занички майже в усіх закінчилися, а на квартиру чи на машину сьогодні не заробиш.

Що ж до звичайних львівських квартир, то вони, як і по всій країні, шалено подорожчали (у гривні). Ще два роки тому за 10 тис. українських грошей можна було придбати квадратний метр житла в напівклубному будинку центру Львова. Нині
10 тисяч грн — це лише ціна 1 кв. м у далеких передмістях або в неблагополучних районах міста. Іноді такі гроші просять за квадрат в іще не зведеному будинку, так би мовити, "на котловані".

В умовах Львова 15—23 тис. грн за 1 кв. м — це діапазон ціни, за якою реалізуються порівняно якісні квартири в нецентральних, але досить непоганих районах міста. Однак квартири, особливо в новобудовах, купують, адже альтернативи для капіталовкладень часто просто немає. Обсяг уведення в експлуатацію житла саме у Львові стабільно зростає, навіть попри хаос в економіці.

Довідка DT.UA

2014 року у Львівській області здано в експлуатацію 877 тис. кв. м житлової площі. Кількісні показники 2013-го перевищено на третину. Це особистий рекорд міста за обсягом уведення в експлуатацію загальної площі житла впродовж останніх 20 років.

Сьогодні в Києві на етапі комерційної реалізації 239 житлових комплексів. Для порівняння: в Одесі — 100, у Львові — 143. З урахуванням того, що у Львові вчетверо менше жителів, ніж у Києві, за кількістю житлових комплексів на душу населення міста Львів — уже сьогодні чемпіон України.

Перший крок до фінансової незалежності

Ринок нерухомості Львова, як і ринок нерухомості всієї країни, — це, як відомо, дзеркало економіки. Економіка впала мінімум на третину, інвестиції обходять нашу країну, як плавзасоби горезвісний бермудський трикутник. І якщо великі компанії та мережовики ще якось зводять кінці з кінцями, то дрібний бізнес буквально на межі виживання.

По всій країні закриваються дрібні торгові точки, підприємці вважають за краще не працювати, ніж працювати собі на збиток. Кількість оголошень "продам" або "здам в оренду" на комерційних приміщеннях навіть прицентральних частин міст нині практично удесятерилася порівняно з прибутковими роками. Проте накопичені кошти населення несе не в банківську систему, де вхід — гривня, вихід — дві і де вже майже два роки діють просто безглузді валютні обмеження, які й прикінчили значну частину фінансової системи країни. Зберігання коштів "під подушкою" — також не варіант для неспокійного часу зі складною криміногенною ситуацією. Залишається добрий старий ринок нерухомості, який і є сьогодні єдиним безпечним і перспективним варіантом інвестування. Тільки об'єкти інвестування слід обирати ретельно й вивірено, інакше низьколіквідна новопридбана квартира або офіс замість очікуваної радості можуть принести нескінченний головний біль.

Адже у Львові, як і по всій країні, квартир уже не купують як пиріжки на ринку. Вже минула "бурхлива" п'ятирічка 2004—2008 рр., коли покупці "гребли" усе підряд, адже бульбашка, роздута дешевими іноземними кредитними доларами, закономірно луснула. Минула й ейфорія позірної нескінченної стабільності 2010—2013 рр., коли при курсі 8 грн за 1 дол. валюта зароблялася порівняно легко й швидко. Кожен долар тепер дається покупцеві надто тяжко. А за "тяжкі" гроші покупець хоче мати хороший товар.

Саме тому, як визначили експерти проектної групи "Архіматика", майбутнє на ринку нерухомості — за новим трендом т.зв. комфорт-класу, який включає ландшафтне середовище навколо житлового комплексу, зелені пішохідні зони без автомашин у дворах, із паркінгом у наземних або підземних кварталах, гарні неординарні фасади, вдалі дизайнерські рішення вестибюлів і коридорів загального користування, оптимальне планування квартир, фізичний комфорт мешканців (тепло, вологість, акустику, інсоляцію, вентиляцію тощо), об'єкти інфраструктури — заклади харчування, торгівлі, медичні, розважальні, спортивні й дитячі, — які розміщуються на перших поверхах житлових секцій. Тільки таке житло буде високоліквідною і надійною інвестицією в майбутнє.

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №39, 19 жовтня-25 жовтня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво