Децентралізація через реєстрацію

Замість кредитування банки реєструватимуть нерухомість та підприємців?

Минулого тижня у Верховній Раді нишком під голосування про відкриття реєстрів нерухомості та транспортних засобів був проголосований у першому читанні законопроект №2982 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". У пояснювальній записці до документа сказано, що його необхідність зумовлена передачею прав із реєстрації нерухомого майна від центральних органів управління до органів місцевого самоврядування. Мабуть, за задумом авторів, така передача сприяє децентралізації управління. Тому перше запитання, яке виникає у зв'язку з цими новаціями: а чи потрібна така децентралізація? І за ним друге запитання: чи потрібно ламати систему, яка працює, введення якої далося так важко і на налагодження якої пішло багато часу, сил і коштів?

Слід зазначити, що проект розглядався й голосувався народними депутатами в пакеті з іще трьома документами, серед яких: проект Закону "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань" (№2983), проект Закону "Про внесення змін до Бюджетного кодексу України (щодо фінансового забезпечення надання адміністративних послуг органами місцевого самоврядування)" (№2981), проект Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розширення повноважень органів місцевого самоврядування та оптимізації надання адміністративних послуг" (№2984).

Один з народних депутатів перед голосуванням за документи особливо підкреслив, що цей пакет проектів є результатом ініціативи та роботи Міністерства юстиції України, і він неймовірно важливий для реформування та децентралізації системи управління загалом. Не раз також зверталася увага на те, що ці проекти потрібно ухвалити, адже вони життєво необхідні, є революційними і, понад те, не тільки розроблені за участі міністерства, а також і за участі представників усіх фракцій коаліції. Однак і за такої широкої підтримки зазначені законопроекти мають цілу низку недоліків, які надзвичайно небезпечні, оскільки можуть призвести до серйозних несприятливих наслідків.

Перша думка, яка виникла після вивчення текстів зазначених проектів, - про доцільність і необхідність ухвалення цих документів. Відповідно до пояснювальних записок серед інших метою ухвалення документів задекларована децентралізація управлінських повноважень та об'єднання реєстрів. Проте такі зміни не обґрунтовані належним чином, а отже, така масштабність реформ викликає запитання. Понад те, як справедливо зазначає у своїх висновках Головне науково-експертне управління ВР, проекти містять безліч суперечливих положень, а також недоцільних і неаргументованих норм. У зв'язку з цим хочемо звернути увагу на положення, які є найбільш небезпечними для практичної діяльності.

Усі ми пам'ятаємо, як болісно створювалася чинна система реєстрації нерухомості, проте ми дотепер не маємо єдиного кадастру з прив'язкою будівельних об'єктів до земельних ділянок. Ми радіємо відкриттю реєстрів, оголошуємо це великою перемогою, тим часом як у реєстрі нерухомості відображено всього 10% від усієї нерухомості країни. Решта усе ще в паперовому вигляді перебуває в архівах БТІ. І замість того щоб створити електронний кадастр та "накласти" будівлі на землю, ми хочемо зламати систему, яка хоч якось працює, на догоду... чому? Незрозумілому жупелу децентралізації? Невже зміни в переліку суб'єктів, уповноважених здійснювати реєстрацію, мають значення для діяльності звичайного громадянина?

Є в законопроекті й інші моменти, які ми вважаємо небезпечними. І один із них - надання права реєстрації об'єктів нерухомості банківським структурам. Ця пропозиція викликає сумнів не тільки в журналістів і звичайних громадян - вона неприйнятна також і з погляду Головного науково-експертного управління Верховної Ради. На думку ГНЕУ: "Не можуть бути державними реєстраторами працівники банків, тому що банки досить часто самі виступають стороною відповідних актів щодо нерухомості, отже, навряд чи зможуть забезпечити дотримання вимог ч. 1 ст. 11 проекту про те, що "державний реєстратор самостійно приймає рішення щодо результатів розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень", що створює істотну загрозу правам інших учасників відповідних актів, а також створює умови для різного роду корупційних правопорушень". Тобто ГНЕУ попереджає депутатів про корупційність цього положення, але чомусь ніхто не звертає на це уваги.

Безперечно, реєструвати нерухомість, у якій банк зацікавлений, - це типовий конфлікт інтересів, порушення незалежності функції реєстрації, що в усьому світі є функцією держави. Так, держава може делегувати цю функцію приватним компаніям, але тоді такі компанії підлягають дуже жорсткому регулюванню й контролю, вони не можуть реєструвати угоди, у яких самі є стороною. Тому здається досить дивним, що таке положення пропонується ввести в законодавство.

Сьогодні в Україні доволі жорстко регулюються нотаріуси. І хоча банки кажуть, мовляв, у нас є нотаріуси, які фактично з нами увесь час працюють, проте вони не є співробітниками банку. А це "дві великі різниці", як кажуть в Одесі, між співробітником банку та незалежним нотаріусом. Крім того, для контролю пропонується додати цю функцію Національному банку. Що це означає? Потребу в додаткових коштах і залучення до Нацбанку додаткових співробітників. І тоді викликає сумнів твердження авторів про те, що законопроект не потребує додаткових витрат.

Ідучи за логікою авторів законопроекту, дійдемо висновку, що функція контролю дублюватиметься між Нацбанком і Мін'юстом, адже контролювати банки в частині реєстрації буде Мін'юст, який банкам взагалі не начальник за нинішнім законодавством. Що ж тоді це, як не неефективні витрати держкоштів? Понад те, таке становище може призвести до ситуації безконтрольності, коли два уповноважені органи не матимуть чіткого уявлення про обсяг своїх повноважень і порядок їх здійснення.

Ще однією "дивною" ідеєю реформи є надання банкам права проводити реєстрацію (і перереєстрацію) підприємств і фізичних осіб-підприємців. Очевидно, що таке положення явно суперечить суті фінансової діяльності, яка здійснюється банками. Невже в нас є проблеми з державною реєстрацією? Невже таку важливу функцію потрібно віддавати певному ряду приватних компаній, якими є банки? Чи не призведе це до безсистемності та плутанини? І зрештою, якщо ми рухаємося до електронних послуг через мережу Інтернет, навіщо банкам така невластива їм функція ? Якщо банкам надають таку можливість, чому її не надати страховим компаніям, інтернет-виданням або комунальним підприємствам? У чому різниця? Повторимося, держава свої функції може делегувати приватним компаніям, але для цього вид діяльності з виконання державних функцій має бути виключним. Мають ставитися жорсткі вимоги до таких компаній, ліцензування їхньої діяльності та суворий контроль, незалежність функції реєстрації від участі в угоді. І тут виникає ще одне запитання: а чи зможуть співробітники Мін'юсту забезпечити контроль такої різношерстої категорії реєстраторів? Як уникнути плутанини і витримати однаковість під час реєстрації нерухомості, уберегти від помилок і недобросовісних реєстраторів?

Важливо зазначити, що під час голосування за цей проект його автори звертали увагу на те, що положення про право банків реєструвати нерухомість є помилковим і буде виключене під час голосування в другому читанні. Однак такі заяви не є гарантією того, що зазначені норми справді зникнуть із тексту проекту

У законопроекті №2982 серед потенційних реєстраторів нерухомості також прописані державні виконавці, причому їхні повноваження обмежені випадками примусового виконання рішень, тобто саме тими діями, у яких вони зацікавлені. Знову ж немає незалежності, зате є типовий конфлікт інтересів.

Ще одним небезпечним положенням є норма, передбачена проектом №2983, що входить до складу ухваленого пакета. Вона надає нотаріусам право здійснювати "державну реєстрацію юридичних осіб і фізичних осіб-підприємців незалежно від місцезнаходження юридичної особи чи місця проживання фізичної особи-підприємця". Таке положення створює ситуацію, за якої різні нотаріуси в різних містах і селах мають можливість одночасно зареєструвати різні за своєю суттю зміни даних про юридичну особу або фізичну особу-підприємця. Це, своєю чергою, створює сприятливий ґрунт для реєстрації "липових" змін, реєстрації змін, які суперечать одна одній тощо. При цьому нотаріус, котрий засвідчив відповідні "незаконні" зміни та вніс їх до відповідного реєстру, може в будь-який момент зникнути з країни та уникнути відповідальності, тим часом засвідчені ним зміни все-таки матимуть силу, тому що здійснені вони відповідно до запропонованих змін. Це може посприяти збільшенню кількості рейдерських атак, оскільки створюється можливість реєстрації змін у різних місцях різними суб'єктами (нотаріусами, банками, органами місцевого самоврядування), що істотно обмежує можливість усіх власників юридичної особи проконтролювати зміни, внесені недобросовісними заявниками.

Необхідно також ураховувати, що перспектива ухвалення пакета запропонованих проектів у другому читанні надзвичайно висока, оскільки всі акти представлені як ініціатива та розробка Міністерства юстиції, що вимагає, відповідно, беззаперечної підтримки від депутатів - членів коаліції. Однак не можна забувати, що всі ці проекти можуть призвести до дуже неприємних наслідків і тому потребують істотного доопрацювання і поправок.

Ситуація погіршується й тим, що всі проекти розглядатимуться різними профільними комітетами, які не обов'язково аналізуватимуть весь пакет, що, своєю чергою, не дозволить дати комплексної оцінки актам. Так, зокрема, законопроект №2983 був розписаний на Комітет з питань промислової політики та підприємництва, водночас законопроект №2982 - на Комітет з питань економічної політики.

Вікова мудрість каже: не чіпай те, що працює, - матимеш ще більше проблем. Більш нагальною проблемою є створення кадастру нерухомості на базі кадастру землі: це було б набагато корисніше, ніж, піддаючи ризику єдиний актив, який є в наших громадян, - їхні квартири і будинки - змінювати процедури, які вже існують і працюють.