Опорно-нерухомий апарат

Поділитися
Одним із найважливіших кроків на шляху переходу від економіки з централізованим плануванням до економіки ринкової є захист приватного права власності на землю та на нерухоме майно взагалі.

Країни з сучасною ринковою економікою забезпечують економічне зростання, тому що загально поширені офіційні майнові права, зареєстровані у системі, яка діє за встановленими законом правилами, забезпечують незаперечний доказ прав власності і захищають від невизначеності та шахрайства... Цивілізоване життя у країнах із ринковою економікою має місце не просто завдяки більш високому рівню добробуту, а й завдяки тому порядку, який забезпечується формалізованими майновими правами.

Ернандо де Сото, 1993 р.

Формалізація власності як найактуальніша проблема України

Одним із найважливіших кроків на шляху переходу від економіки з централізованим плануванням до економіки ринкової є захист приватного права власності на землю та на нерухоме майно взагалі. Для того, щоб інвестиції відбулися, інвестори повинні відчувати впевненість у тому, що активи, які вони розвивають, створюватимуться на землі, стосовно якої існує захищене право власності, що спирається на чітку законодавчу базу. Саме нерозуміння українськими політиками та широкими колами «просунутої» спільноти елементарного й очевидного факту першочерговості створення ефективної системи реєстрації нерухомого майна («СРНМ») і є причиною катастрофічного відставання України від інших колег по соцтабору, у чиїх еліт проблем із таким розумінням немає.

Запровадження ефективної СРНМ забезпечує для наявних і потенційних власників нерухомого майна дешевий і легкий доступ до надійної та повної інформації, що означає, що ті, хто хоче здійснювати операції з таким майном, зможуть робити це швидко й на основі визначеності, а ті, хто є власниками такого майна, можуть бути дієво захищені. Це, своєю чергою, прискорює розвиток повноцінного земельного ринку. Працюючий земельний ринок дозволяє використовувати землю з максимальною економічною доцільністю.

Ефективна СРНМ також забезпечує кращий доступ до кредитних ресурсів, оскільки банк без зволікань надасть позику власникові зареєстрованого нерухомого майна, використовуючи таке майно як заставу. Таким чином, особа, якій належить відповідне право, стає «кредитоспроможною» і може надавати власні права як заставу під позику. При цьому ризики для банку зменшуються, що дозволяє зменшити відсотки, під які надається позика. Кредити, які в такий спосіб вливаються в економіку, сприяють її зростанню.

У багатьох країнах суперечки з приводу нерухомого майна виливаються в тривалі судові справи, що позбавляє людей, котрі не можуть собі цього дозволити, можливості захисту власних прав. Більше того, суди витрачають на такі суперечки занадто велику частку своїх ресурсів та часу, що призводить до перевантаженості всієї судової системи. Тому стандартизована й чітка методологія («алгоритм») врегулювання таких суперечок - конче необхідна; такий алгоритм має бути реалізований на практиці й на основі даних, забезпечених потужною системою СРНМ.

Нерухоме майно не можна продавати, надавати в оренду або навіть забудовувати без врегулювання таких суперечок, оскільки жоден потенційний інвестор не стане вкладати гроші в землю у разі ймовірності судового позову. Створення СРНМ значною мірою запобігає виникненню таких суперечок у майбутньому, оскільки під час першої реєстрації мають бути дотримані формальні процедури, які усувають будь-яку невизначеність, після чого всі подальші власники майна та інші власники майнових прав здійснюватимуть реєстрацію належним чином.

СРНМ також корисна з погляду державного адміністрування.

Перш за все, СРНМ містить відомості не лише про приватну землю та нерухоме майно, а й загалом про землю та нерухоме майно, які перебувають у власності держави і територіальних громад. Отже, така система захищає державне (та муніципальне) майно (переважно землю) від зазіхань або спроб незаконного захоплення (наприклад, із боку бізнесменів або місцевих посадовців) вільного майна, яке утримується для майбутнього використання. Держава повинна управляти власними майновими активами, забезпечувати їх ефективне використання та утримувати кожну частку цих активів так само, як і приватна особа. СРНМ допомагає це робити.

По-друге, СРНМ (особливо її кадастрові відомості) забезпечує принциповий фундамент, на основі якого можна розробляти й оцінювати плани сільського або міського розвитку та забудови, а також визначати й ефективно захищати вразливі (в екологічному, культурному або оборонному плані) сфери. Заходи державної політики щодо землі, зокрема аграрну реформу або земельну консолідацію, або навіть контроль за майновими правами іноземців на нерухоме майно, дуже важко або неможливо реалізувати, не маючи у своєму розпорядженні впорядкованої інформації, яка може бути отримана з СРНМ.

По-третє, система СРНМ має сприяти розвиткові системи місцевого самоврядування, поліпшувати її та підвищувати її ефективність. Громадяни України, як члени місцевих громад, є співвласниками муніципального майна, до якого належить і нерухоме майно. Незважаючи на це, більшість їх не усвідомлюють себе як співвласники. Більше того, вони не розуміють, що головною функцією системи місцевого самоврядування є саме управління громадським майном. У цьому плані очевидно, що неможливо управляти ресурсами, які складаються з невідомо чого. Тому належна система СРНМ допоможе співвласникам муніципального майна в отриманні інформації про власні ресурси, яка необхідна для управління цими ресурсами у більш ефективний та доцільний спосіб.

І останнє - добре функціонуюча система СРНМ може бути використана з метою впорядкування оподаткування нерухомого майна на основі прозорого і справедливого алгоритму.

Основні систeми рeєстрації нeрухомого майна

Земля має дві унікальні характеристики: вона є нерухомою і незмінною (якщо не брати до уваги досить рідкісні випадки ерозії або нарощування землі); її не можна збільшити, зменшити або зруйнувати, як це можна зробити з іншими видами матеріальних цінностей. Те ж саме стосується й нерухомого майна, тобто будівель та споруд, що є невід’ємними від землі, на якій розміщуються.

Публічні способи фіксації реєстрації юридичних прав на нерухоме майно розвивалися впродовж століть і загалом поділяються на такі три основні системи, які виникли послідовно: систему реєстрації правовстановлюючих документів, систему реєстрації прав власності («титулу») та систему уніфікованих (єдиних) кадастрів.

Реєстрація правовстановлюючих документів включає реєстрацію або фіксацію документів, які впливають на інтереси/права щодо нерухомого майна. Основною вадою системи реєстрації правовстановлюючих документів є те, що сама по собі ця система не забезпечує гарантії права власності - система просто запрошує шукачів перевірити копії документів і самостійно зробити висновки щодо законності відповідних прав на власність. Саме такою є наразі СРНМ в Україні.

Альтернативною реєстрації правовстановлюючих документів про перехід власності є реєстрація права власності (так звана «система Торренса»). За цією системою кожна ділянка землі або об’єкт нерухомого майна мають бути позначеними на плані, а відповідні права, пов’язані з цією ділянкою або майном, вносяться до реєстру. Крім того, до реєстру вноситься ім’я власника майна. Коли все майно передається новому власникові, то залишається лише змінити ім’я власника. Система Торренса - принципово проста і відносно недорога у використанні.

Країни, які недавно (тобто в останні 10 - 15 років) почали створювати або реформувати свої СРНМ на основі власного досвіду та досвіду інших країн, обрали так звану систему «уніфікованого кадастру», яка - з допомогою технологій - тісніше інтегрує реєстр нерухомого майна (що базується на реєстрації правовстановлюючих документів або на реєстрації права власності) з інших двох систем із кадастром, що створює багаторівневу та багатофункціональну інформаційну систему. Останній супер-успішний приклад створення такої системи - це Національна агенція публічного реєстру. Підхід на основі системи уніфікованого кадастру:

- передбачає правове визначення об’єктів нерухомого майна, яке точно відображає умови на місцевості;

- полегшує транзакції нерухомого майна з використанням системи, яка є простою, надійною та недорогою у використанні;

- усуває необхідність тривалого пошуку послідовності переходів прав власності;

- спирається на законодавство, яке вимагає забезпечення постійної актуальності системи, наприклад у випадку змін;

- фіксує конкретні права на нерухоме майно, права власності та обмеження майнових прав, які інакше не були б прозорими;

- охоплює всю територію країни, у тому числі ділянки землі, які перебувають у власності держави, а також ті, що належать окремим приватним громадянам або установам.

В абсолютній більшості цивілізованих країн доступ до реєстру нерухомого майна відкритий і надається будь-якому представникові громадськості без жодних обмежень щодо рівня доступу. Інакше кажучи, будь-яка особа може отримати доступ до всієї інформації, що міститься в реєстрі (зазвичай за умови сплати відповідного збору), навіть якщо така інформація стосується майна іншої особи. Навіть у країнах, в котрих є деякі обмеження доступу, інформацію про особу власника можна вільно отримати в будь-якому разі. В Україні ж під лицемірним приводом «захисту приватності» відбувається втаємничений, але шалений дерибан; практично унеможливлюється доступ до списку співвласників багатоквартирних будинків, що перешкоджає створенню ОСББ; про майно політиків та чиновників суспільство дізнається лише в результаті журналістських розслідувань тощо.

Україна: біганина по граблях по колу

Український парламент нещодавно прийняв нову редакцію Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який, згідно з преамбулою до нього, «...спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна». Відповідно до цього закону Мінюст був визначений як спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав та держатель Державного реєстру прав. Адміністратором Державного реєстру прав прописане державне підприємство, яке належить до сфери управління Міністерства юстиції України, здійснює заходи зі створення та супроводження програмного забезпечення Державного реєстру прав і відповідає за технічне та технологічне забезпечення, збереження і захист даних, що містяться у Державному реєстрі прав.

«Нерухоме майно» було визначене в зазначеному законі як «земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення». Тобто «земля» та «будівлі» нарешті «злилися в екстазі» й стали «нерухомістю», а експерти відзначили, що нарешті в Україні земля і розміщені на ній будівлі реєструватимуться однією організацією, як це й робиться в усьому цивілізованому світі.

6 квітня 2011 року було підписано указ президента України №401/2011 «Про затвердження Положення про Державну реєстраційну службу України», згідно з яким Укрдержреєстр є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується й координується Кабінетом міністрів України через міністра юстиції України і входить до системи органів виконавчої влади. Згідно із зазначеним указом, цей орган, зокрема, здійснює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно відповідно до закону.

Укрдержреєстр очолює голова, якого призначає на посаду, за поданням прем’єр-міністра України, внесеним на підставі пропозиції міністра юстиції, та звільняє з посади президент України.

Голова Укрдержреєстру має двох заступників, у тому числі одного першого.

Першого заступника, заступника голови Укрдержреєстру призначає на посади президент України за поданням прем’єр-міністра України, внесеним на підставі пропозицій голови Укрдержреєстру, погоджених із міністром юстиції України.

Першого заступника, заступника голови Укрдержреєстру звільняє з посад президент України.

Експерти розцінили цей указ як черговий крок до впровадження СРНМ, хоч скільки-небудь ефективнішої за існуючу. Також усі зацікавлено чекали, кого ж буде призначено головою Укрдержреєстру, оскільки стало очевидно, з огляду на порядок призначення, що президент бажає особисто тримати руку на пульсі реєстрації майнових прав по всій країні.

І раптом - як грім серед ясного неба! 8 квітня 2011 року було підписано указ президента України № 445/2011 «Про Державне агентство земельних ресурсів України», яким затверджено Положення про Державне агентство земельних ресурсів України. В указі зазначається, що Державне агентство земельних ресурсів України є правонаступником Державного комітету України із земельних ресурсів.

Згідно із затвердженим положенням, Держземагентство України є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом міністрів України через міністра аграрної політики та продовольства України, входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин.

Саме цей орган, згідно з указом, здійснює ведення і адміністрування державного земельного кадастру та - увага! - здійснює державну реєстрацію земельних ділянок і державну реєстрацію права власності, права користування земельними ділянками (сервітут), права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок, права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Держземагентство України очолює голова, якого призначає на посаду, за поданням прем’єр-міністра України, внесеним на підставі пропозицій міністра, та звільняє з посади президент України.

Голова Держземагентства України має заступників, у тому числі одного першого.

Заступників голови Держземагентства України, у тому числі першого, призначає на посади президент України, за поданням прем’єр-міністра України, внесеним на підставі пропозицій голови Держземагентства України, погоджених із міністром.

Заступників голови Держземагентства України, у тому числі першого, звільняє з посади президент України.

Політично указ від 8 квітня - це страшенний удар по Лавриновичу, в якого несподівано відібрали «найсмачнішу шкварочку», цілком здатну перетворити його в мегаолігарха в дуже стислі терміни, і - подарунок Присяжнюку.

Але - як існування відразу двох реєстраційних органів узгоджується з положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з яким «Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав», - не зрозуміло.

Залишилося дочекатися, яким чином Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» буде приведений у відповідність до двох вищезазначених указів.

Є підозра, що інтрига лише починається. Здається, топ-політикум нарешті усвідомив, якою страшною зброєю є «зібраний пазл Україна», тобто сукупність інформації про всі без винятку майнові права, і - розпочав битву не на життя, а на смерть за те, в чиїх руках опиниться ця зброя.

Жаль лише, що при цьому Україна знову виявляється відкинутою на задвірки цивілізованого світу. Тому що не так важливо, хто саме реєструватиме майнові права, - головне, аби реєстрація всіх майнових прав перебувала «в одних руках», а доступ до інформації був безперешкодним для всіх.

Поділитися
Помітили помилку?

Будь ласка, виділіть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter або Надіслати помилку

Додати коментар
Всього коментарів: 0
Текст містить неприпустимі символи
Залишилось символів: 2000
Будь ласка, виберіть один або кілька пунктів (до 3 шт.), які на Вашу думку визначає цей коментар.
Будь ласка, виберіть один або більше пунктів
Нецензурна лексика, лайка Флуд Порушення дійсного законодвства України Образа учасників дискусії Реклама Розпалювання ворожнечі Ознаки троллінгу й провокації Інша причина Відміна Надіслати скаргу ОК
Залишайтесь в курсі останніх подій!
Підписуйтесь на наш канал у Telegram
Стежити у Телеграмі