Черга завдовжки як життя, або 1/3 людського щастя

Посадити дерево, народити сина, побудувати... Ось тут у сучасного українця починаються проблеми. Тим часом ці три обов’язки чоловіка можна вважати не лише формулою людського щастя, а основними принципами існування держави: здорова екологія, висока народжуваність і... окреме житло для кожної сім’ї. Решта — економіка, освіта, культура, обороноздатність — без такої основи хитке, як будинок без фундаменту.

Радянська система ставилася до населення, як добрий господар до... робочої худоби: за жодних умов не виганяла вночі з хліва, у тому сенсі що, відповідно до Житлового кодексу, виселити сім’ю з житла за несплату житлово-комунальних послуг було неможливо. Не слід, звісно, плекати ілюзій із приводу гуманності тієї системи, але «господарі» розуміли цінність людського потенціалу, і найяскравіше це проявилося у вирішенні повоєнної житлової кризи. Скупо, панельно, п’ятиповерхово, але проблему було вирішено, й ім’я організатора та натхненника цієї перемоги увічнено в народній пам’яті словом «хрущовки».

Як же розв’язують цю проблему сучасні, освічені, добре одягнені і європеїзовані (не ображайтеся, Микито Сергійовичу) політики України?

Чого і скільки будуємо

1990 року в УРСР було споруджено 17,5 млн. кв. м житла. Якщо взяти це за точку відліку, то незалежна Україна лише торік подолала... 50-відсотковий рівень цієї величини. Однак валові показники не зовсім точно відбивають ситуацію. Так, 2007-го було побудовано 10,2 млн. кв. м проти 8,7 млн. 1995 року (коли почався післякризовий підйом). Однак за кількістю зданих квартир ситуація прямо протилежна: 1995-го їх було 118,2 тис., а 2007-го — всього 94,6 тис.

Колишня квартира В.Щербицького на вулиці Шовковичній (у 90-х автор бував там в офісі Світового банку), як на сьогодні, досить скромна — тоді семи- й восьмикімнатних апартаментів не будували взагалі, а 2007-го
було введено в експлуатацію 1837 таких квартир. Середня площа семикімнатної — 308 кв.м, а восьмикімнатної — 457 кв.м. Метраж, який навіть важко уявити. Прагненням жити красиво така пропозиція ринку пояснює дисонанс між кількістю квадратних метрів і кількістю квартир 1995-го і 2007-го років. За 12 років середня площа нових квартир зросла в півтора разу — з 73-х до 108 кв.м. Зрозуміло, що це тішить черговиків, котрі їх отримують, але не тих, хто залишається стояти в черзі.

Кардинально змінився й тип нового житла: у 1990-му індивідуальні будинки становили чверть (25,2%) новобудов, а в 2007-му — понад половину (55,5%). Якщо взяти до уваги, що в останній величині 24,5 пункту — сільські будинки, а решта 31— міські котеджі, то стає зрозуміло, що Україна рухається шляхом розвинених країн, де елітні малоповерхові квартали — характерна ознака навіть мегаполісів. Зрозуміло, що в нас такі будинки споруджують поки що тільки досить заможні сім’ї, котрі були раніше забезпечені житлом і не планували десятиліттями стояти у квартирній черзі, тому навряд чи таке будівництво сприяє її рухові.

Між іншим, у США досить розвинене котеджне будівництво для ... бідних — за простими технологіями, з дешевих матеріалів, із залученням безплатної праці волонтерів (там це не найманці, а добровольці). Але головне, що ці будинки дають не безкоштовно, а в довгостроковий кредит. Цікаво, що до кінця його виплачують усього кілька відсотків сімей. Решту ж не виселяють за несплату — вони змінюють це житло на краще.

Як рухається квартирна черга

1995 року на черзі в Україні стояло 2,4 млн. сімей, 2007-го удвічі менше — 1,25 млн. Однак радіти причин немає: за цей час отримали житло не 1,15 млн. сімей, як хтось може порахувати, а вчетверо менше — всього 273 тис. Очевидно, черга скоротилася з інших причин — черговики або померли, або виїхали з країни, або розв’язали цю проблему без допомоги держави. Існує офіційний показник ефективності, точніше — неефективності квартирної черги: відсоток сімей, які стоять у ній десять і більше років. В Україні це — 70%.

Подивимося, як зростали обсяги будівництва житла в Україні останні вісім років, коли в розпалі був будівельний бум, і як при цьому рухалася квартирна черга. 2000 року було введено в експлуатацію 62,6 тис. квартир, 2007-го — 94,6 тис. При цьому кошти, які виділялися на зазначені потреби з держбюджету, невпинно зростали. То були різні суми, і на них будували від 84 тис. до 278 тис. кв. м. Однак, незалежно від джерел фінансування, черга теоретично мала рухатися з прискоренням, прямо пропорційним обсягам будівництва. Річ у тому, що всі місцеві органи влади, виділяючи землю під будівництво, встановлюють нормативи відрахувань від побудованого житла у квартуправління для черговиків. Це давня радянська практика, такий собі податок на забудовника.

Що ж із квартирного валу перепало в чергу? 2000 року — 32 тис. квартир, а 2007-го — 17 тис. Зменшення удвічі! Маємо явний парадокс — квартир дедалі більше, а до черги доходить дедалі менше. Пояснити його тільки збільшенням середньої площі квартир не можна: вона зросла у півтора разу, так само, як і побудовані площі, тобто відрахування в чергу мали, як мінімум, зберегтися, але жодним чином не зменшитися вдвічі.

Скільки ж треба чекати квартири? Прогнозований термін очікування в черзі можна порахувати, якщо поділити її величину (1 251 889 сімей) на кількість виданих квартир (16 931). У результаті отримаємо 73,9 року. Якщо при народженні дитини сім’я стане в чергу, то дівчинка, може, й доживе до отримання нової квартири: середня тривалість життя жінок в Україні — 74 роки, а ось хлопчик — навряд чи (для чоловіків цей показник — 62 роки)… Очікування власного житла у квартирній черзі стає в Україні дедалі безнадійнішою справою.

Київ — столиця будівельників і квартирних черг

Київ будує більше за всі регіони — 1,4 млн. кв. м, або кожен сьомий метр житла в Україні (дані 2007 року). На відміну від них і від країни в цілому, на рівень 1990-го столиця вийшла ще три роки тому й відтоді щороку додає по 100 тисяч. Чи буде так 2008-го — велике запитання, і не через світову кризу. Приросту не було вже за підсумками першого півріччя.

На відміну від інших міст і сіл, 93% київських квадратів побудовано в багатоквартирних будинках, причому — у багатоповерхівках (16 поверхів і вище). У 2005—2006 роках таких було 71%, у 2007-му — 86%. Середня площа 14 907 квартир, зданих в експлуатацію 2007-го, — 92 кв. м. Не так багато, але це зрозуміло: великі площі характерні для котеджів, що становлять половину нових квадратів. Саме вони й дали середню площу по Україні 108 кв. м.

З такими показниками слід очікувати, що черга в Києві рухається швидше, але ні: як і у випадку з квадратними метрами, кожен сьомий черговик — киянин. Зі 175-тисячної столичної черги 2/3 сімей чекають квартиру понад десять років. Якщо столична черга й далі рухатиметься такими темпами, то чекати в ній на квартири доведеться не всю решту життя, а майже все — 59 років.

Попри таку «шалену» швидкість, щороку до неї приєднуються близько шести тисяч, які мають менше 5,5 кв.м на особу. Що ними рухає — невиправний «совковий» оптимізм, відчай чи слов’янське «а може», — сказати важко. Радше, і перше, і друге, і третє.

Статистика Держкомстату і Л.Черновецького

Окремо слід розглянути рух черги у 2006—2007 роках, коли в мерії господарювала команда «молодих і перспективних політиків». Якщо пригадуєте, свою діяльність на новій посаді Леонід Михайлович, як особа, близька до небес, розпочав із масштабної PR-акції під кодовою назвою «Годування п’ятьма хлібами п’яти тисяч». Мається на увазі роздача кількох квартир стражденним зі 179-тисячної (на той момент) черги, а також усім охочим, хто зумів прорватися до руки даючого.

Навіть сьогодні не можна спокійно згадувати кадри телерепортажів із того дійства — дика спека, тиснява, безумні обличчя, остання надія, Страшний суд, прямо-таки «київська Ходинка» і... роздратоване обличчя мера, який читає нещасним мораль, що ви, мовляв, не вмієте поводитися.

Через два роки різнобарвний буклет під назвою «Правда переможе» із численними фотографіями Черновецького прозвітував: «квартирна черга скоротилася на 12 тис. осіб». Однак державна статистична звітність — не передвиборна заманка, і свідчить вона зовсім про інше.

Незважаючи на постійне зростання обсягів будівництва житла, кількість виданих ордерів, навпаки, зменшувалася. Якщо 2005-го отримала квартири 4291 сім’я, то 2006-го — 3786, а 2007-го — 2970. Тобто за два роки, відколи в місті господарювала нова команда, черзі перепало рівно 6756 квартир, причому третина сімей із цієї кількості (2037) залишилася стояти в черзі, тобто «поліпшила» свої житлові умови незначним чином. Більше того, за ці два роки отримали квартири 889 сімей, які взагалі не стояли в черзі (про це — далі). Як же квартирна черга могла зменшитися на 12 тисяч, якщо реально квартири отримали тільки 3830 черговиків? Очевидно, природним сумним шляхом, але в чому тут заслуга Черновецького?

Черга — інструмент демократії. Але не в Києві

Як і в будь-якій черзі, у квартирній теж є охочі пролізти попереду інших, але помітити це не так просто, як у гастрономі. Ситуація в столиці відбиває те, що спостерігається і в інших містах, але в Києві, з огляду на столичний статус, це явище набуло прямо-таки гіпертрофованих розмірів.

По-перше, у квартирній черзі існують три підчерги: загальна, першочергова і позачергова. У 175-тисячній київській вони становлять, відповідно, 65, 26 і 9%. По-друге, рухаються всі вони з різною швидкістю: у 2007-му житло отримали шість відсотків позачерговиків, два відсотки першочерговиків і 0,98 — «загальних». Отже, чим довша черга, тим повільніше вона рухається. «Показник безнадійності» черги (частка тих, хто стоїть у ній 10 і більше років) у всіх підчергах різний: у загальній — 76%, у першочерговій — 45%, а в позачерговій — 51%. Зрозуміло, що загальна черга — «болото», в якому можна просидіти все життя і довго пролежати після смерті (доки не оновлять форму №3). Але чому половина тих, кому квартиру мають дати «позачергово», зависає там на десятиліття?

Та тому, що в кожній підчерзі є свої загальні, першочергові і поза-позачергові члени. А найцікавіше, що з усіх розгалужень багатохвостої квартирної черги до прилавка, де видають «золотий ключик» від нової квартири, регулярно підходять ті, кого в ній ніколи «не стояло». Наведена таблиця наочно демонструє, хто і як отримав квартиру в Києві у 2007 році, а також кому й скільки стояти далі.

Загальна черга, що розтягнулася на 102 роки прямо-таки брутально бруднить гарну картину досягнень міської влади — люди, за поодинокими винятками, стільки не живуть. Зрозуміло, чому 76% сімей стоять у цій черзі понад 10 років, але ще довша черга для молодих — 130 років. Ясно, що від цієї мерської команди вони не отримають житла ні молодими, ні старими...

У категорії першочергових у «найкращих умовах» перебувають мешканці старих і аварійних будинків — їм треба прожити у своєму, готовому розвалитися, житлі всього років 18. (Військових, які вийшли у відставку й запас, ми, зі зрозумілих причин, не розглядаємо.) Найгірші перспективи мають (якщо взагалі їх мають) учасники бойових дій і війни, тому що остання, наприклад, війна закінчилася 60 із гаком років тому, а чекати квартир їм треба в середньому 83 роки.

Для позачерговиків ситуація краща: стояти «позачергово» їм треба всього 18 років. Це в середньому, бо для чорнобильців цей термін розтягується на довгих 90 років. Чому такий розрив? Тому що «виправляє» показники загадкова група товаришів під назвою «інші категорії», для них швидкість отримання квартири прямо фантастична — 6 років! Але ще фантастичніше те, що третину(!) квартир у цій категорії отримують люди, котрі до черги й не наближалися. Хто вони — численні українські космонавти чи прибульці з Марсу, особи, нагороджені орденом Ярослава Мудрого чи невиліковно хворі, районні судді столиці чи прокурори, котрі не виграли жодного суду у юристів Черновецького? Статистика мовчить.

Діагноз

Перший висновок, який слід зробити з вище описаного, — в теперішній системі квартирної черги держава не зможе забезпечити своїх громадян житлом ніколи.

З нього неминуче випливає другий висновок, який, звісно, не сподобається 175 тисячам киян і одному з чвертю мільйону українців (а також членам їхніх сімей): квартирну чергу слід ліквідувати. Бо це — міраж, шахраювання, обман, всеукраїнський «еліта-центр», привід і причина державної корупції на всіх рівнях. Знаменита ДУСя, за законом, не має права видавати ордери на квартири, проте видає. Під наглядом гаранта Конституції. Чи потрібні ще приклади та докази?

Тому чим швидше усвідомлять цей факт черговики, а президент, прем’єр-міністр і Верховна Рада — заявлять про це офіційно, тим швидше можна почати вирішення квартирної проблеми.

Що робити? 1993 року в мерії міста Тулуза (Франція) запитання, скільки сімей стоїть на квартирній черзі, спантеличило місцевих чиновників. Виявляється — аніскільки. Такого поняття там не було. Щойно людина починала працювати, вона вже могла найняти чи купити квартиру в кредит терміном років на 30. Зрозуміло, вона переплачувала за відсотками втроє, але, головне, мала своє житло.

Якби наші державні мужі й дами уважніше читали Конституцію, ухвалену ще 12 років тому, і вдумувалися в її смисл, то в статті 47 вони виявили б принципи розв’язання квартирної проблеми: держава повинна створити умови, за яких громадянин «може побудувати, купити або орендувати житло». Не дати «за так», «на шару» всім підряд — і бідному, і багатому, а дати заробити те, що тобі по труду, по уму, по фігурі чи по кишені.

На переконання автора (можливо, й не безспірне), безплатного житла не повинно бути взагалі, у принципі. Інакше знову, як за «совка», почнуться прописування батьків із села, внуків — до бабусь, фіктивні розлучення, матері-лжеодиночки та інші підтасування, виправдані тим, що «всі так роблять» і «це — не заборонено законом». З іншого боку, те, що дісталося задарма, не цінується й не бережеться. Згадайте, як швидко загиджувалися ліфти, ламалися двері, вибивалися шибки в нових будинках, у яких квартири було отримано «в порядку черги».

У згаданій 47 статті сказано про безплатне житло аж ніяк не категорично: «громадянам, які потребують соціального захисту, житло дається безкоштовно або за доступну для них плату відповідно до закону». Сьогодні соціальне житло начебто будується (наприклад, у Києві), але хто його потребує, хто потребує захисту, який його матеріальний ценз — законом не визначено. У результаті — вал PR від Черновецького, а «соціальне» житло отримують судді, прокурори, міліціонери… хто завгодно.

Шляхи винаходу велосипеда

Насправді велосипед винаходити не треба. Завдання лише в тому, щоб адаптувати його до українських умов. У світі існує іпотечна система кредитування, і всі чиновники, причетні до проблеми, про неї чудово інформовані. Варто лише уточнити, яке каміння лежить на вітчизняних шляхах західного велосипеда.

По-перше, драконівські умови отримання кредитів. Тут своє слово повинна сказати держава. З одного боку, створити для банків вигідні умови саме у сфері іпотечного кредитування, так би мовити — адміністративно, з іншого — ринковими способами впливати на ставки. Як? Ще 1993—1994 років у Києві працювала група експертів Світового банку, яка вивчала стан будівельної галузі, банківської системи та платоспроможності населення, щоб вирішити питання про надання Україні великої позики на «реабілітацію житлового сектора». Збій стався, звісно, саме на останньому параметрі, — квола в усіх сенсах статзвітність про доходи населення не дозволила СБ ухвалити позитивне рішення.

Якби президент і прем’єр боролися сьогодні не за високе крісло, а за отримання такого кредиту під мізерні шість-сім відсотків, то переможець не лише диктував би комерційним банкам, які їм ставити кредитні ставки, а й елементарно виграв би вибори. Тому що люди хочуть мати житло значно більше, ніж іти в НАТО чи в Росію. За власну квартиру можна вивчити не лише українську мову, а й, як засвідчила хвиля еміграції в Ізраїль, навіть давньоєврейську.

Друга проблема — як убезпечити себе від різних волконських та йому подібної «еліти». Це завдання — значно складніше, бо тут треба домовлятися не зі Світовим банком, а зі столичним й іншими градоначальниками. Пояснимо.

Основне питання у житловому будівництві — отримання землі за заведеною в нас практикою: вона здається в оренду на період будівництва. І про те, що робиться це «не безплатно», навіть незручно казати. Все решта, після вирішення земельного питання, — справа техніки, у тому числі й пошук фінансування. Звісно, в нинішніх кризових умовах він ускладнився, але переважно для малих компаній, у яких нічого, крім офісу, за душею немає.

Змінювати практику «безплатної» роздачі землі жоден український «Черновецький» не хоче — навіщо тоді було витрачати гроші на вибори?! І така ситуація — основа, на якій виростають афери «еліт-центрів» та невдачі «висотбудів». Останні беруть дуже великі гроші в населення, у буквальному сенсі, під слово честі. І в разі чого взяти назад із них — нічого. Де гроші, запитаєте?

Безпечна «любов» інвестора і забудовника

Річ у тому, що всі будівельні компанії працюють за «принципом піраміди». Підтверджують це низка ознак, які лежать на поверхні. По-перше, будинки, що будуються за кошти інвесторів, ніколи не бувають здані у встановлений термін — а гроші ж уже заплачені! По-друге, всі будівельні компанії намагаються зробити якомога більше «заділів», тобто отримати землю, обгородити ділянку, вирити котлован і... залишити все до кращих часів. У таких «ямах» осідає велика частина коштів, які повернуться невідомо коли. Колишній «головний землемір» Києва А.Муховиков ще 2005 року сказав, що Київрада виділила земельних ділянок під будівництво приблизно 7,6 млн. кв. м житла, тобто до 2010 року. При цьому самому Богу відомо, скільки компаній «безплатно» отримали землю тільки для того, щоб потім її просто продати.

Останній свіжий приклад: широко відомий у вузьких колах золотої молоді «стрітрейсер» і, за сумісництвом, депутат Київради отримав недавно в оренду 30 га на Троєщині для «будівництва центру автомобільного спорту», а сьогодні він продає їх за 100 млн. дол., хоча і з формулюванням — «в оренду». У цьому останньому слові — ключ до вирішення проблеми.

Інвестор, який хоче у парі з забудовником відчути «квартирний оргазм», буде застрахований від втрати грошей лише в тому разі, якщо із забудовника буде що взяти. Що? Техніку він орендує, робітників наймає, грошей у нього немає (піраміда!) і, у разі скандалу, більше не буде. Що ж тоді залишається?

Єдиною реальною заставною цінністю забудовника може бути лише земля. Звідси висновок — забудовник повинен її не орендувати, а викуповувати! Це — страховий поліс і для інвестора, і, на випадок чого, — для забудовника.

Згодом ця земля закономірно, разом із квартирами, переходить у власність мешканцям будинку, і вирішується ще одна конфліктна для міста проблема — ущільнювальна забудова. Тільки власники землі мають право вирішувати, побудувати їм у дворі дитячий майданчик, тенісний корт чи стоянку для своїх автомобілів. І тоді ламати нові будівельні паркани у своєму дворі вже не знадобиться.

Скільки «зелені» коштує сотка землі, або Про користь дотримання законів

У вище описаному рецепті є один принциповий момент — страховий поліс у вигляді землі працюватиме лише в тому разі, якщо її ціну визначено правильно і справедливо, тобто на ринковій основі. У нас же Київрада щодуху розпродує неоціненні столичні сотки, у тому числі в заповідних та зелених зонах, на основі «експертних» оцінок. Наскільки вони «гнучкі», вам скаже будь-який оцінювач (по секрету). Внаслідок таких оцінок у серпні нинішнього року, наприклад, Київрада продала півтори сотки на розі вулиць Хрещатик і Б.Хмельницького за 8,2 млн. грн., або 110 тис. дол. за сотку (за тодішнім курсом). Може, такі гроші комусь здаватимуться захмарними, але, за словами депутата Київради Дмитра Андрієвського (блок В.Кличка), «в центрі столиці такі ціни були в оголошеннях трирічної давності, а в такому унікальному місці вартість сотки — приблизно 500 тис. дол.».

Безглуздо грати в гру, правила якої змінюються по ходу гри. Згадайте королівський крокет у «Алісі в країні чудес». Не можна вирішувати державні проблеми, якщо правила гри, закони, порушуються, причому тими, хто їх повинен дотримуватися передусім, — державними службовцями, у даному разі — Київською держадміністрацією.

У Земельному кодексі України ще 2004 року було записано чудову статтю 134, яка в імперативній формі визначала: продаж земель державної та комунальної форм власності для потреб будівництва має відбуватися лише на конкурсних засадах, тобто на аукціоні. Тепер цю норму розширено — продаж землі для всіх цільових призначень використання землі має відбуватися на аукціоні!

Якби цієї норми дотримувалася місцева влада, якби її підкріплювали нормативні акти президента і Кабінету міністрів, контролювала Генеральна прокуратура, а її порушення — суворо припиняли суди всіх інстанцій, у нас не було б ні еліт-центрів, ні дерибану земель Київрадою, ні такої безнадійної квартирної черги.