Земельні аукціони: у кожній області свої правила

21 січня 1994 року в Харкові відбувся перший в Україні земельний аукціон, який розпочав епоху вільного й відкритого продажу землі в Україні.

Щоправда, відповідно до чинного законодавства, йшлося не про продаж землі, а про реалізацію права на довгострокову оренду (на 50 років із правом подовжити ще на півстоліття) земельних ділянок з об’єктами незавершеного будівництва.

За минулі 12 років земельні аукціони проводилися в різних регіонах України, як то кажуть, із змінним успіхом.

Аукціон — прибутково й надійно

За минулі роки навіть найзатятіші скептики у владі переконалися в перевагах продажу земельних ділянок на відкритому аукціоні. По-перше, це не лише вагоме поповнення місцевого бюджету (історія українських аукціонів засвідчує: ціна об’єкта під час торгів може зрости в середньому втричі). По-друге, з інвестором, котрий публічно купує об’єкт та справно сплачує податки, працювати надійніше, кажуть спеціалісти.

Для інвестора аукціон також має низку важливих переваг. Придбати земельну ділянку на аукціоні — виходить, заощадити час, оскільки оформлення права на землю в інший спосіб може тривати понад рік. До того ж оформлення технічної документації ділянки й визначення її меж у натурі здійснюється продавцем до аукціону, тим самим заощаджується час і кошти інвесторів.

Нарешті, придбання земельної ділянки на аукціоні за своєю природою є первинним придбанням. Виставлена на аукціон земельна ділянка є «чистою», тобто вільною від будь-яких майнових прав третіх осіб на неї: її не передано в користування, зокрема в оренду, єдиним власником є держава або територіальна община залежно від правового статусу такої ділянки. По суті, єдино можливою причиною анулювання купленого на аукціоні права власності на земельну ділянку є визнання недійсними результатів аукціону. А для цього необхідно довести порушення встановленої процедури його підготовки та проведення.

Особливий інтерес викликають земельні аукціони у великих містах, бо на них виставляються інвестиційно привабливі земельні ділянки, призначені для забудови з метою здійснення підприємницької діяльності. Такі ділянки потенційно розраховані на досить солідних інвесторів, здатних власними силами будувати бізнес-об’єкти.

Земельний «федералізм»

Попри великий досвід проведення земельних аукціонів і їхнє закріплення в законодавчій базі держави (ст. 134 Земельного кодексу України передбачає, що земельні ділянки під забудову суб’єктам підприємницької діяльності мають надаватися на конкурентних засадах (продаж на земельних аукціонах), єдиних загальнодержавних правил їхнього проведення в країні на сьогодні немає.

У кожній області діють свої Положення щодо проведення аукціонів, затверджені місцевими адміністраціями або радами.

На сьогодні законодавчо не врегульовано питання процедури проведення аукціону, починаючи з формування лота й методики визначення стартової ціни до визначення кола учасників. Немає однозначності в питанні визначення організатора аукціону й винагороди компанії, яка проводить торги.

Досвід столиці

Земельні торги проводяться в Києві з липня 2003 року. 2004-го в Києві відбулися три земельні аукціони, на яких було продано три ділянки загальною вартістю 2,4 млн. грн., що в 4,2 разу менше, ніж 2003 року, коли було продано три ділянки на суму 10,3 млн. грн.

На початку 2005 року Київ виставив на земельний аукціон 14 ділянок загальною площею 5,4 га вартістю 21,3 млн. грн. Середня стартова ціна за 1 кв. м землі на торгах становила 431,8 грн.

Навесні 2006 року влада Києва та Київської області приділила чимало уваги законодавчому забезпеченню земельних аукціонів.

Так, ухвалено нову редакцію «Порядку продажу земельних ділянок державної власності в Київській області на земельних аукціонах». Як заявили представники Київської обласної адміністрації, це рішення було викликане необхідністю вдосконалити процедуру проведення аукціонів, зробити її зручнішою для потенційних покупців і ліцитаторів (ведучих аукціонів).

Передусім положення нового Порядку поширюються на районні державні адміністрації, котрі відтепер можуть проводити свої аукціони. Вдосконалено процедуру виділення земельних ділянок для аукціонів, підготовки містобудівної документації, виготовлення технічного паспорта, укладання угоди з ліцитатором.

Регіони

Харків

Хоча харківська влада першою в Україні провела земельний аукціон, у подальшому процес продажу землі в області загальмувався. Цього року адміністрація Харкова має намір активізувати продаж землі, яка перебуває в муніципальній власності. На земельні аукціони виставлятимуться незабудовані земельні ділянки.

Головною проблемою для організаторів і учасників харківських аукціонів і далі залишається складність нормативно-правової бази, «яку необхідно старанно вивчати, аби діяти суворо в рамках законодавства».

Львів

Львівській міській раді вперше цього року вдалося провести результативний земельний аукціон. На торгах, що відбулися 24 березня, за 12 млн. грн. було продано два наділи загальною площею 5 га на околиці Львова, біля траси Львів—Шегині. Як показує практика проведення земельних аукціонів у Львові, результати аукціонів заперечувалися з таких причин: недотримання процедури проведення аукціону, встановлення факту наявності в іншої особи законних прав на земельну ділянку, виставлену на продаж, невідповідність земельної ділянки технічному паспорту.

Одеса

Попри те що земельними ділянками в Одесі цікавляться багато іноземних інвесторів, серед покупців на останніх аукціонах були лише вітчизняні фірми. Іноземні інвестори не могли брати в них участь через складну процедуру, встановлену Земельним кодексом: щоб узяти участь у торгах в Україні, іноземний інвестор має отримати дозвіл Кабінету міністрів.

Проте, на думку начальника земельних ресурсів Одеської адміністрації, іноземні інвестори зможуть узяти участь в одеських торгах «після того, як стабілізується політична обстановка в країні, буде визначено керівні органи влади».

Запоріжжя

Торік Запорізька мерія організувала першу в Україні трансляцію відкритого аукціону з продажу прав власності на землю в прямому ефірі муніципального телевізійного каналу «МТМ» і в Інтернеті в режимі on-line.

Таку практику впроваджено, аби зробити аукціон відкритішим і доступнішим для потенційних покупців. У ньому брали участь компанії з України і Росії.

Найбільший інтерес у покупців викликав лот №3 — земельна ділянка на Набережній магістралі загальною площею 5,5 га під будівництво торговельно-розважально-спортивного центру. Під час торгів початкова вартість протягом 10 хвилин зросла зі стартової ціни в 21,3 млн. грн. до 34,03 млн. грн.

2005 року в бюджет Запоріжжя від операцій продажу надійшло 70 млн. грн. Кожна ділянка землі дає міській скарбниці стабільні надходження у вигляді податку на землю.

Донецьк

Транслювати аукціони в прямому ефірі або в Інтернеті в режимі on-line планує й керівництво Донецької адміністрації. Така підвищена відкритість земельних аукціонів, на думку організаторів, покликана від самого початку відкинути будь-які звинувачення в упередженості й тим паче корупції при визначенні переможця торгів. При цьому ні для кого не секрет, що проблема «не зовсім правильних» земельних відносин між приватними особами й міською владою для Донецька зовсім не нова.

Севастополь

Правову основу проведення земельних аукціонів у Севастопольському регіоні заклало ухвалення у вересні 2005 року міською радою рішення «Про затвердження Положення «Про порядок продажу права оренди на земельні ділянки в адміністративно-територіальних межах міста Севастополя». Правову базу земельних торгів було доповнено рішенням № 4052 від 01 листопада 2005 р. «Про затвердження проектів землеустрою з відведення земельних ділянок, право на оренду яких купується на земельних торгах».

Наприкінці 2005-го — початку 2006 року в Севастополі відбулися два земельні аукціони. Севастопольська адміністрація провела конкурсний відбір організації для проведення аукціонів. У конкурсі взяло участь чимало претендентів з Києва, Сімферополя, Севастополя. Переможцем стала консалтингова група «Конекс», котра має досвід реалізації успішних проектів у галузі інвестиційних проектів.

У зв’язку з тим, що на організацію першого аукціону було відведено вкрай малий термін, частину лотів зняли з аукціону. Водночас лот №4 — ділянка площею 1,3 га під будівництво й обслуговування багатоквартирних житлових будинків, об’єктів торгівлі й соціально-побутового призначення — під час аукціону піднялася в ціні від стартової в 701 тис. грн. до 2,3 млн. грн.

Як запевняє експерт-аналітик Олександр Куцмус, безпосередній організатор аукціону, якби потенційних покупців було поінформовано про аукціон раніше, то місту вдалося б продати всі ділянки, а переможцеві довелося б витримати ще жорсткішу битву.

Під час другого севастопольського аукціону було успішно реалізовано ділянку площею 0,217 га під будівництво й обслуговування комплексу автосервісу.

На думку О.Куцмуса, дуже перспективним у плані залучення коштів у місцевий бюджет з продажу на аукціонах стане участь у них іноземного капіталу.

— Побоювання іноземних інвесторів цілком безпідставні, — переконаний експерт-аналітик. — Переможець аукціону розвиватиме в регіоні свій бізнес, сплачуватиме податки, створюватиме робочі місця. При цьому він, як і кожен орендар, діятиме під суворим контролем держави, за дуже суворо регламентованими положеннями й нормами.

2006 року севастопольська влада планує залучити до міського бюджету від земельних аукціонів 30 млн. грн.

На думку керівництва виконавчої влади міста, якби з 2002 року земля в Севастополі не розподілялася заявникам безоплатно рішеннями місцевих рад, а виставлялася на аукціони, Севастопольський регіон отримав би понад 1 млрд. грн., що дорівнює трьом міським бюджетам.