«ЗЕЛЕНЬ» КВАПЛИВО ПЕРЕТВОРЮЄТЬСЯ… ПЕРЕТВОРЮЄТЬСЯ... НА КВАРТИРИ НА СТОЛИЧНОМУ РИНКУ ЖИТЛА ЦІНИ ЗРОСТАЛИ НАВІТЬ УЛІТКУ

Упродовж року «надійний, як скеля, бакс» підштовхує нагору ціни на вітчизняному ринку нерухомості. Сподівання експертів, які у своїх прогнозах брали до уваги швидку стабілізацію на валютних ринках, так і не справдилися. Адже цієї самої стабілізації поки що не видно. Швидше, навпаки, американський долар останнім часом викидав усе нові й нові фокуси. Чого лише варті його весняно-літні піддавки перед євро. Якби не було євро в жорсткому дефіциті на українському ринку, того й дивись, продавці нерухомості стали б вимагати передоплату за свої квартири в євро, а не в доларах. А що? Було ж наприкінці минулого року (після подій 11 вересня в Нью-Йорку) зафіксовано випадки, коли в договорі купівлі-продажу до сплати вимагалися гривні, а не долари. Та суть не в цьому. Долар був і залишається основним платіжним засобом на вторинному ринку нерухомості, ось тільки надто поспішно його власники намагаються перетворити свою кревну «зелень» хоч на якусь квартирку. Їх, схоже, вже не хвилює, що завдяки їхній-таки запопадливості ціни на житло злетіли вище хмар і найчастіше вже не відповідають реальній вартості купованих апартаментів. А якщо завтра станеться обвал перегрітих цін? У такій ситуації від нього ніхто не застрахований. Тим більше що прецеденти вже були...

Це було нещодавно...

Значне перевищення попиту над пропозицією (що бачимо нині) вітчизняний ринок нерухомості вже переживав. Започаткували тодішню висхідну тенденцію боязкі спроби населення продавати приватизоване житло. Тоді (включно по 1997 рік) ціни також зростали як на дріжджах. Купівля з подальшим продажем давала чималі дивіденди новоспеченим комерсантам, які нагромаджували початковий капітал на операціях з нерухомістю. Але те стрімке зростання змінилося не менш стрімким падінням, коли купівельний запал згаснув, тоді як продавці, навпаки, ввійшли в азарт. Дійшло до того, що пропозиція перевищувала попит ушестеро-увосьмеро. Результат: столичні квартири стали різко падати в ціні, не втрималося навіть житло в престижних районах Києва. Лише протягом 1999 року, за даними аналітиків, спостерігалося 20—30-відсоткове, а за окремими категоріями житла — 40-відсоткове зниження. Втрати вчорашніх покупців очевидні. Правда, їхнє самолюбство, за бажання, могло взяти реванш з 2001 року, коли відбулася чергова зміна тенденції. Крутий віраж ринкової кон’юнктури лише протягом одного року виніс ціни на столичну нерухомість практично на колишній рівень: трикімнатні квартири подорожчали в середньому на 12—30% (залежно від віддаленості від центру), двокімнатні — на 20—35%, а однокімнатні — на 28—42%. Найбільше подорожчала околиця міста. Найдешевший квадратний метр почав коштувати, щонайменше, 300 доларів у спальних районах і впевнено перевищив 500-доларову позначку в центрі. Здавалося б, усе — далі цінам рости нікуди. Та де там.

…і це є тепер

На подив багатьох аналітиків, висхідна тенденція стрімко ввійшла й у 2002 рік, лише трохи поколивавшись у період парламентських виборів. За перше півріччя середня прибавка до ціни київських квартир становила від 5 до 15%. Експерти стверджують, що, зокрема, свою роль відіграло бажання як нового депутатського поповнення та його почту, так і нових українців з регіонів жити в столиці. Однак найбільше підігрівав ринок нерухомості американський долар. Ослаблена віра в долар ще 2001 року рішуче перевернула ринок покупця (поки той був у «дефіциті», він визначав погоду на ринку, збиваючи ціни) на ринок продавця. І це особливо позначилося на кон’юнктурі столичного ринку, де до великої кількості своїх покупців додалися ще й багатенькі регіонали, які побажали вкласти грошики в столичні апартаменти. Що накажете робити потенційним покупцям (які заощаджують на квартиру), коли не встигли ще влягтися відлуння подій вересня 2001 року, як і 2002 року долар раптом почав задкувати не лише стосовно євро, а й стосовно інших грошей, які хоч почасти нагадують валюту. Гривню до уваги не беремо, вона теж задкувала, «прив’язана» до долара.

Втім, покупець не так багатий, як марнотратний. Інакше як пояснити, що навіть у липневу спеку підвищений попит був саме на однокімнатні квартири. Звісно, однокімнатні апартаменти завжди цікавлять покупця (який, приміром, зацікавлений у роз’їзді сім’ї або має на меті прилаштувати мінімальні нагромадження), але не за такою ж ціною! Якщо ще два роки тому 30-метрову «хрущовку» у старому спальному районі столиці нескладно було сторгувати за 8, а то й за 7 тис. доларів, то нині вона вже йде не менше як за $10 тис. (за доглянуту просять $12 тис.). А за «юну однокімнатку» площею 50 «квадратів» у висотному будинку неподалік метро «Харківська» — вже всі $20 тис. Та ж сама квартира в одному з центральних районів коштуватиме десь на $5 тис. дорожче.

Трохи інакші справи з дво- і трикімнатними квартирами — літо в цьому сегменті ринку стало сезонним затишком. (Покупець багатший у спекотний час воліє відпочивати, а не мотатися по місту в пошуках підходящої квартири.) Проте таке лагідне поводження цін, на думку багатьох ріелторів, все одно що їх підвищення, адже, за багаторічною традицією, у цей час ціни мали б хоч трішечки знизитися. Тим більше що ціни й так — будь здоров. Хіба можна було уявити в 2000 році, що за трикімнатну квартиру старої забудови поблизу метро проситимуть 30 тис. «зелені», тобто майже на 60% більше, ніж тоді?! Проте просять і, понад те, продають. Покупці ніби не помічають, що дуже переплачують. Їх чомусь не бентежить, що ціна ненового житла впритул наблизилася до вартості новобудов. Це при тому, що ціни останніх також найчастіше далекі від їх собівартості.

Ризикові інвестиції

Втім, це загальновизнаний факт: обвал ринку настає тоді, коли активність операторів на ньому максимальна. Питання лише в тому, як швидко настане цей максимум на ринку житлової нерухомості. Ну й що, що окремі брокери обіцяють осінній сплеск цін. (Адже їхня справа — стимулювати покупців, без яких їм просто нічого робити.) Навіть якщо так і буде, то не став би він останнім у цій тенденції до зростання, з усіма можливими наслідками для покупців. А ось продавцям уже тепер варто поквапитися — це їхній час.

Правда, покупці бувають різні, відповідно, різні в них і цілі. Мабуть, знайдуться й такі, хто дозволить собі ризикнути і зробити коротку інвестицію в житло, на яке є попит, задля подальшого його перепродажу. Якщо їм пощастить і ціни зростатимуть ще бодай півроку, то можна непогано заробити. Адже перше півріччя 2002 року принесло таким покупцям у середньому до 15% прибутку (полічи у валюті) завдяки збільшенню ринкової вартості наявного в них житла. Додайте до цього можливість вигідно здати власність в оренду. За оцінками фахівців, житло, здане в оренду, сьогодні потягом року може забезпечити в середньому ще 8—15% від вартості квартири.

Головне в цій справі — не прогаяти час Х, коли ціни підуть униз. Благо, такі зміни, як правило, миттєво не відбуваються. Тому часу для того, щоб вигідно збути товар, має вистачити. Можна лише порадити не скупитися при перепродажі — втрата часу може дуже дорого коштувати...

Коментар фахівця

Олександр Андрєєв,
генеральний директор агентства нерухомості «Апартамент»:

— Думка про те, що ціни повинні впасти, базується на здоровому глузді, — нині вони просто зашкалюють. У людей велике бажання позбутися американських доларів. Причому це бажання непорушне вже протягом року. Гадаю, зрозуміло, з яких міркувань...

Чи перестали любити долар? Ні. Його продовжують любити, але такі моменти, як зростання євро в Москві, приміром, узагалі викликали паніку й ажіотаж: попит на євро підскочив, почалися спроби перевести долар у євро... Все це викликало у людей страх — є в когось 15 тис. доларів, він думає: «Хто його знає, що з ними буде завтра?» Хоча, зазначу, долар — усе-таки досить стійка валюта. Тому цей страх, можливо, швидше надуманий. Проте в результаті на ринку з’являється додаткова кількість покупців, яким житло непотрібне. Відповідно, пропозиція відразу ж реагує підвищенням цін. Адже коли продавець виставляє на продаж нерухомість, а за день у нього по 20 переглядів і всі хочуть купити, він розуміє, що з ціною не вгадав, і підвищує її. Нормальна торгівля — це коли з’являється один покупець і бере товар.

Ціна сягнула маячного рівня. Я не вірю, що такі високі ціни на житло низької якості триматимуться довго. В якийсь момент вони почнуть знижуватися і впадуть. Але назвати цей момент я не можу, і ніхто не зможе.