Виробництво в оренду. Індустріально-промислові парки — новий сегмент вітчизняного ринку комерційної нерухомості

Ринок комерційної нерухомості розвиває свою інвестиційну привабливість. Причому в міру насичення таких традиційних напрямів, як торгова й офісна нерухомість, активізувалися вкладення капіталу в готельний сегмент і розвиток офісної нерухомості у форматі бізнес-парків. Новачок ринку — індустріально-промислові парки (ІПП). У Західній Європі і Росії вони вже завоювали популярність. В Україні проект першого ІПП (в Сумах) уже теж заявлений і розроблений. І це лише початок. Адже актуальна нині тенденція до переміщення й винесення виробничих потужностей за межі міста передбачає будівництво нової або реконструкцію наявної промислової нерухомості. З огляду на це, постає питання ефективної організації виробничого циклу на новій території. І тут доречними виявляються індустріально-промислові парки, які дозволяють по-новому організувати виробничу діяльність.

Виробництво у новому форматі

Індустріально-промисловий парк — це інженерно підготовлені земельні ділянки і розміщені на них виробничі, складські та адміністративні приміщення, призначені для виробничої діяльності ряду компаній-орендарів.

З позиції власника, індустріальний парк є спеціалізованим об’єктом дохідної нерухомості, роботу якого організовує керуюча компанія.

Характерні риси індустріального парку:

— надання комунікацій усіх типів, необхідних для організації виробничого процесу;

— наявність виробничих, складських та офісних приміщень у межах території індустріального парку;

— фахова й ефективна система організації під’їзних шляхів, місць стоянки вантажного і легкового автотранспорту, зон навантаження-розвантаження, контрольно-пропускних зон та ін.

— система організації роботи парку, у т.ч. надання різних видів послуг компаніям-учасникам індустріального парку;

— державна підтримка розвитку.

Природно, для ефективного функціонування індустріального парку знадобиться:

— близькість основних транспортних коридорів (морські порти й аеропорти, автомагістралі, залізниця, річкові канали, трубопроводи);

— наявність, прийнятні фаховий рівень і вартість робочої сили;

— можливість підведення необхідних комунікацій;

— близькість до сировини і матеріальних ресурсів;

З історії ІПП

Першим цілеспрямовано створеним індустріальним парком історики вважають Траффорд Парк у Манчестері, Англія. Він заснований 1896 року Ернстом Холі, який придбав перші 10 гектарів землі вздовж Манчестерського морського каналу, створив транспортну й інженерну інфраструктури і почав продавати/здавати в оренду інженерно підготовлені ділянки промисловим компаніям. Свій перший у Європі автомобільний завод Генрі Форд розмістив у Траффорд Парку 1910 року. Цей парк існує досі. Тепер ним керує місцева корпорація територіального розвитку.

З 50-х років почали з’являтися спеціалізовані інноваційні технопарки, пов’язані з великими університетами.

Індустріальні і технопарки набули великого поширення у країнах Західної Європи й Америки. Вони містяться, як правило, на околицях міст, поблизу транспортних вузлів і аеропортів, на територіях, спеціально зонованих для промислово-складського використання.

В останні десятиліття спостерігається така тенденція: технопарки тяжіють до центрів концентрації кваліфікованого персоналу, наближаються до центрів освіти, торгівлі, культури, розваг. У зв’язку з цим існує тенденція до створення новітніх технопарків на місці старих промислових зон у великих містах. На території індустріальних парків розміщені переважно не дуже енергоємні, найчастіше екологічно безпечні цехи, наприклад складальні виробництва, фасувально-сортувальні лінії тощо.

З ініціативи...

Перший етап створення індустріальних парків у країнах СНД припадає на 90-ті роки. Звичайне підприємство продовжувало основну діяльність. Надлишки території і виробничо-складських площ пропонувалися орендарям у стані «як є». Основне підприємство надавало на платній основі компаніям-орендарям електрику, воду, тепло, квоти на промислові скиди в каналізацію, забезпечувало охорону.

Останнім часом застосовуються більш фахові підходи до розвитку індустріальних парків. Зокрема купуються підприємства для реконструкції території, наступного перепродажу і здавання площ в оренду. Проводиться реконструкція виробничих та адміністративних будівель, розчищається територія для нових користувачів.

Другий варіант — це будівництво орендодавцем офісних або виробничо-складських будівель під гарантію довгострокової оренди з боку орендаря. Сюди ж належать схеми lease-back, коли клієнт будує на території орендодавця будівлю для своїх потреб, заздалегідь маючи домовленість, що відразу ж після початку експлуатації керуюча компанія викупить у нього об’єкт з умовою, що клієнт візьме його «назад» у довгострокову оренду.

Не виключається, що ІПП може з’явитися з ініціативи місцевої адміністрації, яка бере на себе проектування і попереднє оснащення інженерною інфраструктурою промислових зон на муніципальній землі, з одночасним залученням орендарів або покупців підготовлених ділянок.

Види ІПП і...

Нині індустріальні парки як комплекси, що поєднують складські, виробничі, офісні та соціально-побутові приміщення, досить популярні й поширені у світі. З початку XX століття індустріальні бізнес-парки почали активно створюватися в Європі і США, тяжіючи за місцем розташування переважно до великих міст, транспортних вузлів та портових зон. Тільки в Німеччині функціонує понад 200 технопарків, а в США — понад 400. В останні десятиліття техно- й індустріальні парки активно розвивалися у країнах Азіатського регіону, Східної Європи та Прибалтики.

Головна й базова відмінність між індустріальними і технологічними парками полягає в тому, що перші створюють умови, у вигляді забезпечення підприємств інфраструктурою, для їхньої основної виробничої діяльності, а технопарки – сприяють розробці і впровадженню нових технологій у виробництво. Тобто для технопарків обов’язковою є науково-дослідна складова (НДІ, університети, наукові центри тощо).

…їхні споживачі

Оскільки індустріальні парки різняться як своїми масштабами, так і переліком надаваних послуг, слід відзначити, що й цікавити вони можуть цілий ряд компаній. Так, великі транснаціональні корпорації виявляють до них інтерес у разі розвитку й забудови муніципальних земель, відданих під індустріальну забудову. Місцеві невеликі компанії також розглядають варіанти участі в індустріальних парках – наприклад, у разі реконструкції виробничих цехів для їх подальшого здавання в оренду або при створенні бізнес-інкубаторів.

Привабливість оренди підготовлених виробничих площ індустріальних парків полягає в можливості орендувати там виробничі, офісні і складські площі в більш стислі терміни, ніж придбання землі з наступним самостійним будівництвом. А з огляду на проблеми, на які наражаються компанії в процесі відведення й оформлення земельної ділянки, одержання дозволу на будівництво, а також при спорудженні комунікацій необхідних потужностей, зазначений варіант є раціональною альтернативою.

При цьому компанія, що керує індустріальним парком, бере на себе всі зобов’язання з організації роботи і забезпечення орендарів/власників інженерними комунікаціями, електроенергією, водою, теплопостачанням, може надавати транспортні, охоронні, консультативні та інші види послуг. Крім того, вона забезпечує належний стан основних споруд (котелень, трансформаторів, насосних станцій, колекторів тощо), а також доріг і під’їзних шляхів.

Інтерес до індустріальних парків викликаний і поєднанням місця розташування та агломерації, коли в одному місці зосереджуються великі постачальники комплектуючих (напівфабрикатів) та їх споживачі. Тим самим економляться транспортні витрати й інженерні послуги, що дозволяє знизити собівартість виробленої продукції за рахунок більш ефективної логістики.

Ціна оренди

Оскільки такий формат комерційної нерухомості на українському ринку практично не представлений, рівень орендних ставок об’єктивно оцінити складно. При цьому практика сусідніх країн свідчить, що орендні ставки на площі індустріальних парків найчастіше нижчі, ніж на площі професійних складських комплексів класу А і В.

Так, наприклад, у Петербурзі орендні ставки на площі в складі індустріальних парків перебувають у діапазоні 40—100 дол. за квадратний метр на рік (на виробничі і складські приміщення), а на офісні – 120—150 дол. У Москві ці ставки вищі, на виробничі приміщення вони коливаються від 100 до 160 дол.

В Україні зазначений сегмент ринку перебуває у стадії зародження. Проте подальший розвиток бізнесу сформує постійний попит на послуги індустріальних парків із боку вітчизняних та іноземних компаній, які зацікавлені в інвестуванні й розвитку виробництв. Розвиток потребуватиме дедалі більшої кількості професійно підготовлених виробничих майданчиків та індустріальних об’єктів. «Переселення» ж виробництва за межу міста лише прискорить цей процес.