Вирішити одвічне завдання. Ринок комерційної нерухомості відстає від потреб киян, але проблема починає зрушуватися з мертвої точки

Поділитися
Зараз столичним арендодавцям можна тільки позаздрити. Здаючи в оренду офісні і торговельні приміщення, вони досить вільно диктують ціни та умови...

Зараз столичним арендодавцям можна тільки позаздрити. Здаючи в оренду офісні і торговельні приміщення, вони досить вільно диктують ціни та умови. Так комфортно їм дозволяє почуватися хронічний дефіцит площ у цьому сегменті ринку нерухомості.

Гостра нестача в столиці якісних офісних і торговельних приміщень — сумна, але об’єктивна реальність. Претендуючи на роль європейської столиці, ми якось примудрилися забути, що кількість, якість і заповнюваність офісних та торговельних площ в усьому світі заведено вважати чи не основними критеріями успішності країни.

Із заповненням комерційних площ у Києві все гаразд — порожніх офісних і торговельних «квадратів» у столиці на сьогодні не більше 1,5%. Це кращий показник у Східній Європі. А ось із кількістю та якістю наразі не склалося. Сьогодні на одного працівника в Києві припадає 7—8 кв.м офісної площі. Для прикладу, у Москві цей показник давно перевищив 10 кв.м, у Будапешті — 15 кв.м. За кількістю сучасних офісних площ на 1 тис. населення столиця України відстає від того ж таки Будапешта у вісім разів, від Варшави та Праги — у 13, а від Амстердама і Парижа — у 225 разів.

При цьому рівень орендних ставок, який сформувався на сьогодні в Києві, вищий, ніж у більшості найбільших європейських столиць, що, з огляду на значно нижчий рівень розвитку економіки, можна пояснити лише одним — серйозним дефіцитом сучасних офісних приміщень.

Інтенсивне зростання попиту на комерційну нерухомість викликане значним і при тому постійним зростанням ділової активності в Києві. Потреби бізнесу у площах в офісному, торговому та складському сегментах ринку в 7—10 разів перевищують пропозицію. Картина ще сумніша, коли йдеться про сучасні професійні приміщення для підприємців. На сьогодні в Києві професійних офісних приміщень класів А і B лише 388 тис. кв. м. При цьому потенційний попит аналітики оцінюють у 3—4 млн. кв. м.

Дисбаланс між попитом і пропонуванням загострило ще й погане прогнозування ситуації. Якщо взяти до уваги, що при новому будівництві процес девелопменту займає, з урахуванням київських реалій, не менше трьох-чотирьох років із часу ухвалення рішення про початок розвитку проекту до введення будинку в експлуатацію, то, щоб проект вийшов на ринок у 2005—2006 роках, його розвиток слід було розпочинати вже у 2001—2002 рр. Проте тоді ніхто з основних гравців ринку нерухомості не припускав, що попит і споживання зростуть до такого рівня. Крім того, більшість учасників ринку пам’ятали кризу 1998 року та її вплив на ринок дохідних приміщень. У результаті мало хто в 2001—2002 роках приймав рішення про розвиток проектів у такому залежному від стану економіки секторі, як комерційна нерухомість, і лише дехто брався за реалізацію великих проектів.

Утім, сьогодні є й компанії, які непохитно вірять у розвиток України і будують свої плани з урахуванням економічного зростання та майбутніх тенденцій вимог споживачів. Відповідно, ці компанії ділять свій портфель проектів на проекти поточної і майбутньої кон’юнктури ринку комерційної нерухомості. Одним із представників фірм, які сповідують такий підхід і насичують столичний ринок комерційної нерухомості сучасними професійними об’єктами, можна назвати керуючу компанію «Тіко-Констракшен». Маючи у своєму арсеналі успішні бізнес-центри, компанія будує свою стратегію з прицілом на майбутнє і тому ретельно відстежує і враховує у своїх проектах найновіші світові тенденції розвитку комерційної нерухомості. На сьогодні найвідомішими реалізованими проектами компанії «Тіко-Констракшен», є бізнес-центр «Капітал», що на вул.Червоноармійській, 77а, офісний центр на вул. Верхній Вал, 72, офісний комплекс на вул. Тургенєвській. Ці об’єкти відносно невеликі, проте вони дозволяють бодай частково задовольнити попит на якісні приміщення для бізнесу. При цьому компанія намагається робити ці проекти не тимчасовим рішенням, а такими, які залишатимуться конкурентоспроможними навіть у період насичення ринку завдяки унікальним особливостям, які закладаються в них уже тепер.

Ринок комерційної нерухомості — це ринок довгострокових інвестицій, який не терпить метушні і потребує великих часових затрат, професіоналізму та відповідальності девелоперської компанії. Саме такий принцип закладено у стратегію розвитку наявних і майбутніх проектів «Тіко-Констракшен». Застосовуючи у своїй практиці найефективніші методи проектного управління, використовуючи найкращих архітекторів і новітні будівельні технології, головний акцент «Тіко-Констракшен» усе-таки робить на менеджменті готових проектів, орієнтуванні на потреби споживачів. Достатній досвід у реалізованих проектах дозволяє уникати помилок у процесі проектування і будівництва, а також прогнозувати динаміку розвитку ринку нерухомості та споживчих побажань клієнтів.

Чим масштабніший проект, тим більшу питому вагу займає етап розробки концепції, перед­проектної та проектної документації. Підготовка документації великого торговельного центру або бізнес-містечка може тривати від двох до чотирьох років. Будівельно-монтажні роботи при нормальній організації процесу в середньому забирають від одного до півтора року для малоформатних проектів і два-чотири роки — для великоформатних. При правильному підході паралельно триває наповнення об’єкта орендарями. На цей час заповнюваність об’єктів компанії до введення в експлуатацію часто становить усі 100%, але це передусім пов’язано з великим дефіцитом приміщень. У майбутньому, в умовах насиченості ринку (як свідчить досвід наших західних сусідів), девелоперські компанії, котрі не подбають про якість і цілісність концепції, а також не опрацюють маркетингової стратегії реалізації проекту, ризикують на час введення будинку отримати нульове «заповнення» — так тривати може довго, а це, відповідно, великі фінансові втрати.

Компанія «Тіко-Констрак­шен» велику увагу приділяє рівню комфорту та інфраструктурі приміщень для бізнесу. На цей час практично всі комплекси розраховані на пункти громадського харчування, розміщені по сусідству, банківські відділення, авіакаси тощо, що часто є критерієм вибору того чи іншого бізнес-центру. Мережу нових офісних комплексів компанія проектує й планує розвивати відповідно до вимог екологічних стандартів, які недавно почали впроваджуватися в західних країнах. Відомо, що в офісах такого формату на 15% збільшується продуктивність праці працівників і значно знижується кількість лікарняних днів. Ретельний вибір майданчиків для проектів, детальне опрацювання концепції, застосування найсучасніших оздоблювальних матеріалів тощо підпорядковані одній головній меті — створити хороший, приємний клімат для ведення бізнесу. Залишається тільки сподіватися, що компанія не буде самотня на полі боротьби з хронічним дефіцитом професійних бізнес-приміщень, і ми потихеньку почнемо наздоганяти Європу в питанні комфортного ведення бізнесу.

Поділитися
Помітили помилку?

Будь ласка, виділіть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter або Надіслати помилку

Додати коментар
Всього коментарів: 0
Текст містить неприпустимі символи
Залишилось символів: 2000
Будь ласка, виберіть один або кілька пунктів (до 3 шт.), які на Вашу думку визначає цей коментар.
Будь ласка, виберіть один або більше пунктів
Нецензурна лексика, лайка Флуд Порушення дійсного законодвства України Образа учасників дискусії Реклама Розпалювання ворожнечі Ознаки троллінгу й провокації Інша причина Відміна Надіслати скаргу ОК
Залишайтесь в курсі останніх подій!
Підписуйтесь на наш канал у Telegram
Стежити у Телеграмі