Уже давно зашкалює... На пальмових островах біля Дубая ціни на елітне житло сумірні з київськими. То, може, вигідніше вкладати гроші там?

«У Києві бум на однокімнатні квартири!», «До кінця року нерухомість подорожчає ще на 25—30%», «За травень квартири подорожчали в середньому на 5,5%». Здригнулося серце? Ні? Тоді ось ще кілька заголовків до свіжих публікацій: «Ціни на вторинному ринку нерухомості зросли в середньому на 5,1%», «Ціни на житло зростуть ще на третину». Досить? А то можна й продовжити. Останнім часом у ЗМІ такі заголовки стали з’являтися набагато частіше. Під їхнім впливом хтось кидається купувати хоч якусь квартиру (собі чи на перепродаж). Хтось поспішає позичити гроші в друзів, родичів чи взяти банківський кредит, щоб попри все купити жадане житло. Хтось, навпаки, втрачає останню надію обзавестися власним дахом над головою. Справді, як при такій ціновій гонці й нестійкості валют заробити на квартиру? Загалом ситуація типова. Покупця змушують бути зговірливішим.

Прикро лише, що більшість учасників ринку нерухомості (зокрема, і потенційних) зациклюються навіть не на цінах, а на помітних повідомленнях про них, і не завжди дивляться трохи далі. Хоча перед тим, як стрімголов купувати, їм не завадило б знати більше...

Америка здивована, Дубай відпочиває

Ціни вже перегріті. Відповідно, навіть ті, хто вкладає гроші у вітчизняну нерухомість у розрахунку на подальше зростання цін, ризикують не тільки не отримати очікуване, а й втратити те, що мають. Проте уперто прямують наїждженим шляхом, не бачачи альтернативи вкладенню капіталу. Хоча який сенс переплачувати за вітчизняні квадратні метри, якщо, наприклад, більш якісну нерухомість можна придбати за кордоном? При цьому її ціна може бути навіть нижчою. Це, між іншим, підтверджують цифри, які пролунали з вуст американських ріелторів на семінарі «Значення ринку нерухомості в країнах із перехідною економікою», який нещодавно проходив у Києві.

Отже, середня вартість «квадрата» новопобудованої нерухомості в США — від 750 до 1800 дол. За 150 тис. дол. там можна придбати цілком пристойний котедж площею 200 кв.м. Зауважте, йдеться не про квартири у висотках, а про котеджі, в які можна відразу в’їжджати й обживати. У нас же ціни на первинному ринку столиці (на квартири, які тільки будуються) починаються з 800 дол. Причому за ці гроші після закінчення будівництва (яке традиційно затягують на півроку-рік) покупець стає власником голих стін. Потім він змушений ще мінімум півроку робити ремонт, заплативши за нього майже ще одну вартість стін.

Дійшло до того, що в Україні відкриваються представництва іноземних будівельних фірм, які шукають заможних клієнтів. Як об’єкти інвестицій пропонують, зокрема, й елітну нерухомість, що будується на пальмових островах поблизу відомого міста Дубай (Об’єднані Арабські Емірати). І, між іншим, квадратний метр котеджної забудови на райському острові починається з... 1000 дол. США.

Іпотека не допоможе

Зауважте, пальмовий острів — не природне утворення. Його основа намивається в океані недалеко від берега. Форму острову надають будівельні технології, які використовують супутниковий контроль. На острови протягають усі необхідні комунікації, будують так, щоб задовольнити найпримхливішого замовника-нерезидента. І така житлоплоща часом коштує в кілька разів дешевше, ніж стіни в «елітній» новобудівлі в центрі Києва, де будівельники скористалися вже готовими комунікаціями.

Чому так? Відповідь можна отримати, порівнявши обсяги будівництва. Якщо, приміром, у США за рік будують 400—500 млн. кв. м житла, то в нас разів у сто менше або близько того (торік було здано 6,4 млн. житлових «квадратів»). При цьому населення України лише в шість разів менше, ніж у США.

Виникає запитання, чи допоможе українцям за такої ситуації іпотека, на яку розраховують як на панацею? Ні й ще раз ні... Іпотека без істотного збільшення обсягів будівництва житла — це лише підмога для подальшого зростання цін. Двигуном цінової динаміки в країні, де тривалий час нічого не будувалося, є не стільки собівартість житла (якою соромливо прикриваються будівельні компанії), скільки зголоднілий споживач.

Проте після кількох років бурхливого цінового зростання і виходу на світовий рівень цін ситуація змінюється. Ціни не можуть зростати нескінченно, у будь-якому разі, такими темпами, як раніше — по 30—50% на рік. Адже вже саме зростання цін було істотним подразником попиту — людей повсякчас підштовхували купити зараз. Мовляв, потім буде дорожче.

Доклали свої зусилля і квартирні спекулянти (у хорошому сенсі цього слова). Інакше й бути не могло в ситуації, коли дуже вигідно узяти валютний кредит під (14% річних), заплатити за квартиру, а через якийсь час із наваром її продати. І так багато разів.

Іноді вони падають

Запитуючи прогноз у ріелтора, варто враховувати його зацікавленість у зростанні цін, що приносить йому додаткові заробітки. Давайте не забувати, що в нашій країні ріелтор отримує 2—5% від вартості реалізованого житла. (Ціни зростають, а відсоток залишається.) Отже, він зацікавлений у тому, щоб це саме житло коштувало якнайбільше. Правда, при цьому посередник має бути переконаний, що знайде покупця на житло, що подорожчало. Ідеальний варіант для ріелтора, коли нерухомість постійно, але не дуже швидко зростає в ціні, повсякчас підстібаючи потенційних покупців. От і всі тонкощі.

Схоже, у нинішній момент деяку непевність у роботу фахівців із нерухомості приносить відставання платоспроможності покупців порівняно з подальшим зростанням цін. Та це не біда. Ніхто не заборонить їм підстьобнути клієнта, пристрахавши черговим стрибком цін. ЗМІ мимоволі їм допомагають у цьому. Адже тема злободенна.

Проте, якщо уважніше придивитися до повідомлень про «неприборкане» зростання цін на нерухомість, то можна помітити дещо цікаве. По-перше, у переважній більшості випадків вони відбивають ціни пропозиції (тобто бажання продавця, який, зрозуміло, прагне підняти ціну), а не реальної покупки. Однак вартість житла визначається ціною, яку за нього готові заплатити й насправді сплачують. Крім того, аналітики піддають статистичному дослідженню (якщо воно справді здійснюється) щоразу інший «набір» квартир. При такому підході не важко отримати потрібну динаміку цін. І те, що різні джерела називають цифри зміни цін на нерухомість, які в кілька разів відрізняються за розміром, лише підтверджує ці припущення.

Щоб переконатися, порівняємо опубліковані травневі дані ріелторського порталу «Недвижимость» і великого столичного агентства нерухомості «Благовест». За даними агентства, у травні столичне житло на вторинному ринку подорожчало в середньому на 5,5% (однокімнатні — на 6%, двокімнатні — на 5,4%, трикімнатні — на 5,1%). Портал «Недвижимость» фіксує, що однокімнатні квартири подешевшали на 1,4%, двокімнатні — на 0,2%, а трикімнатні зросли в ціні на 1,3%. Аналіз показує, що із лютого по травень нинішнього року дані цих двох шановних джерел теж сильно відрізнялися. Проте йшлося ж не про прогнози, а про ціни в попередньому місяці. То чи варто попадатися на вудку?

Варто звернути увагу й на ціни новобудов. У даний час вони істотно відставали від цін на вторинному ринку, хоча в ціні з’явився ПДВ, будівельники невпинно скаржаться на збільшення вартості будматеріалів тощо. Однак ця тенденція свідчить про охолодження купівельного попиту. До того ж літній сезон — далеко не кращий час для продавців нерухомості. Тому саме час для ріелторів підігріти попит, проштовхнувши ще одну статейку в Інтернеті... Отже, читайте вдумливо.