У Києві «провалився» ринок квартир. Ще раз...

Ціни на київському ринку житла знову, як і навесні 2009 року, прогнулися до рівня грудня 2005-го й продовжують плавно знижуватися. Однак адекватні цінники виставлено лише на частину об’єк­тів нерухомості, а бази рекламних видань значною мірою забиті інформаційним сміттям, у якому ціни істотно завищені, порівняно з ринковими, тобто тими, за якими й відбуваються нечисленні (порівняно з «добульковим» часом) угоди.

Друге дно на ринку житла

Навесні поточного року на столичному ринку житла сталися досить цікаві події, які чомусь широко у ЗМІ не висвітлювалися. Ціни в більшості сегментів житлової нерухомості «просіли» на 5-10 і більше відсотків, що для ринку житла, звісно ж, вважається значним зниженням.

Проаналізуємо рівень цін на прикладі одного зі столичних районів Лівого берега, який, втім, розташований поблизу станції метро і вважається у потенційних покупців досить престижним. Аналогічні тенденції, безумовно, властиві решті районів Києва.

Отже, однокімнатні квартири (площею близько 30 кв. м.) у будинках 70-х років радянського періоду в межах 15-20 хвилин ходи до метро, нижній ціновий поріг на які на початку року становив близько 56 тис. у.о., тепер стартують від 51 тис. у.о. «Далеко­бійні» варіанти на околицях району, та ще й у «хрущах» на незручних поверхах, упали з усереднених 48 до 42 тис. у.о.

«Радміни» площею трохи більше 40 кв. м. (квартири в доволі добротних цегляних відом­чих будинках, також 70-80-х років забудови), які складаються з однієї кімнати, подешевшали з 90 до 80 тис. у.о. (з торгом). Та­ке саме житло в новобудові поряд на стадії здачі в експлуатацію пропонується за 75 тис., але вже за 52 кв. м. Взимку за таку квартиру просили 80 тис. у.о.

43-45-метрові двокімнатні квартири «надекономкласу» в панельних і цегляних старих будинках, що розміщуються порівняно неподалік станції метрополітену, - від 70 тис. у.о., хоча ще півроку тому мінімальна вартість такої квартири без ремонту становила не менше 75 тис. у.о.

За 84-метрову видову двокімнатну квартиру в будинку, спорудження якого перебуває на завершальній стадії, у вас попросять 105 тис. у.о., хоча ще кілька місяців тому квартиру в цій самій секції цього ж будинку на схожих поверхах пропонували не менше ніж за 140-150 тис. у.о.

У ще одному вже заселеному будинку з претензією на елітність, із супутньою інфраструктурою на перших поверхах (сервісні служби, банки, кав’ярні тощо), з мармуром, гранітом та ексклюзивними меблями в шикарному вестибулі, буквально за «крок» від метро, десятки двокімнатних квартир влітку поточного року намагаються продати по 165 тис. у.о., при тому що цінова планка за двокімнатні в цьому будинку ще навесні нижче 220-230 тис. у.о. (а за квартири з ремонтом - ще дорожче) не опускалася.

Хаос триває

Отже, зусилля гравців надути нову бульку, тоді як стара ще не здулася, закінчилися фіаско, ринок нерухомості Києва торк­нувся другого дна (перше дно сталося в лютому 2009 року).

Чи буде третє? Поки що питання залишається відкритим.

Друге дно має свої особливості. По-перше, вхідний квиток на ринок нерухомості столиці, тобто найбільш «убиті» малометражні квартири (зазвичай готельки) на околицях міста, нині залишається «найдорожчим», порівняно з цінами першого обвалу; 25-30 тис. американських грошових знаків тепер замало для такої покупки. Хай і не набагато, на кілька тисяч доларів, але поточні ціни в цьому сегменті перевищують ціни початку 2009 року. Пояснюється це тим, що покупці воліють брати щось гірше, аби тільки без кредиту.

По-друге, ціни на житло так званого економкласу, до якого можна зарахувати «хрущі», панельні «чешки» та їхніх цегляних «побратимів», а також трохи якісніше житло у відомчих радянських багатоповерхівках, пішли туди, звідки прийшли, тобто повернулися на дно часів початку економічної кризи в Україні. При цьому характерно, що в проміжку між першим і другим обвалами ціни на хрущовки й «чешки» підтягувалися вгору порівняно мало - на «десятку» американських доларів, а ось ціни на «радміни» «загулювали» вгору за ці два роки часом і на «полтиник» тих самих грошей.

По-третє, сталося те, про що ми попереджали читачів: безбожно загнані вгору ціни на так зване житло для більш-менш забезпечених громадян - сталінки на Липках і в інших престижних районах, новобудови бізнес-класу поблизу різних станцій метро й аналогічне житло. «Постраждало» воно, інакше кажучи - обвалилося, набагато сильніше, ніж квартири в дешевшому сегменті.

Що характерно, ціни на ці види житла впали вже навіть нижче рівня цін першого дна й продовжують стрімко знижуватися.

Наприклад, 52-метрові сталінки на вул. Інститутській, за які ще на початку поточного року просили не менш як 220-230 тис. дол., тепер вище 190 практично не виставляють, але якщо взяти слухавку й зателефонувати, ціна «чарівним» чином може впасти й до 175 тис. Схоже, і це не межа.

Деякі двокімнатні квартири на нульовому циклі в новобудовах поблизу станції метро Лівобережна за два-три весняних місяці «схуднули» і взагалі на 30-40 тис. дол. Така ситуація спостерігається і в інших районах міста.

Розрив у десятки тисяч доларів за квартири в одному й тому самому будинку, на одному й тому самому поверсі, в одному й тому самому стані будівельного оздоблення свідчить про повний хаос на українському ринку житла.

Чи лопнула «булька» остаточно?

На ринку нерухомості Києва сформувалася абсолютно непрогнозована ситуація. Різновекторні чинники тягнуть ринок і вгору, і вниз, і хто кого «переважить», напевно сказати поки що складно.

П’ять чинників, які стабілізують ціни на столичні квадратні метри.

1. Глобальне знецінення паперових грошових знаків - це не вигадка й навіть не припущення, це вже факт, який позначається на цінах майже на все - на золото, срібло й платину, на нафту, бавовну, апельсиновий сік та інші продукти на товарних біржах. Ось тільки процес поступового знецінення американського долара (в якому й укладається 99% угод на вторинному українському ринку нерухомості) може тривати роками. Хоча те, що Штати, не зумівши до пуття закінчити QE2 (збільшення грошової пропозиції ще на половину від попереднього приросту (QE1 1270 млрд. дол.), QE2 = 600 млрд.), вже задумуються про QE23, збільшує ризик виходу світових фінансів з-під контролю.

2. Другий «стабілізатор» має суто українські особливості, - в нас традиційно майже немає достойних альтернатив інвестиціям у житлову нерухомість. Адже на ринку рітейла «ходять» суми зовсім іншого порядку, ринок офісів депресує разом із квартирами. Інвестиції в золото після стрибка цін на цей метал, який стався впродовж останніх років (майже вп’ятеро), також містять чималі ризики. Акції ж підприємств для пересічного українського обивателя залишаються екзотикою. За великим рахунком, у нього всього два варіанти: квартира або депозит.

3. Фінансові установи, як і ра­ніше, залишаються найбільшими власниками української нерухомості. Банки просто бояться ви­кидати своє заставне «багатст­во» на ринок, остерігаючись посилити понижувальну тенденцію.

4. Недовіра до банківської системи. Попри те, що депозитні скарбнички банків переповнені вже більше року, нестабільна економічна ситуація в країні, банківські ігри в ОВДП та ризики курсової стабільності не викликають у вкладників достатнього оптимізму.

5. Специфіка вітчизняного ринку нерухомості, яка полягає в тому, що, у зв’язку з порівняною бідністю більшості співвітчизників, значну частину в обсязі купівлі-продажу займають так звані ланцюжкові обміни однієї нерухомості на іншу з відповідними доплатами. Останнім часом угоди закриваються і з допомогою досить невеликих позикових доплат на суму 10-20 тис. дол., що їх послужливо надає частина банків, утім, звично перекладаючи всі ризики на позичальника.

Десять чинників, які сприяють подальшому зниженню цін.

1. Заробити на київську квартиру можна, звісно, «всього» за 10 або за 20 років (якщо залучити спонсором купівлі банківську установу, яка щедро обдарує іпотечними відсотками). Але для цього, по-перше, доведеться купити собі ще й лопату і завести маленький город, з якого й харчуватися весь цей час. По-друге, навіть при цьому можна буде заробити (або погасити кредит) максимум на двокімнатну квартиру на далеких околицях столиці в будинках, які вже й тепер морально застарілі та фізично зношені. Якби існували рейтинги відповідності заробітних плат громадян і цін на квадратні метри житла, не виключено, що в Україні розрив мав би лідерські позиції у списку.

2. Заробити на столичну квартиру в більш пристойних будинках можна за ті ж самі 10-20 років, але вклавшись у сумнівний недобуд. Ось тільки потенційні покупці все не можуть забути ані «Еліта центру», ані троєщинські вежі, ані купу інших «ласих шматочків». Заробити на нормальну, європейського рівня квартиру в київській новобудові, яка складається лише з двох кімнат із ремонтом, також цілком можливо. Для цього звичайному киянинові (не топ-менеджеру компанії з іноземними інвестиціями, не чиновникові на «хлібному» місці й не громадянинові, котрий має «нетрудові» доходи) знадобиться від 30 до 50 років, залежно від рівня особистих доходів.

3. Порівняна інвестиційна непривабливість держави на цьому етапі, стрибкоподібне зростання зовнішніх боргів підприємств і держави, мало не хронічне негативне сальдо торгового балансу, інакше кажучи - перевищення імпорту товарів над експортом, і ризики відпливу коштів із країни чинять на ринок нерухомості депресивний вплив.

4. Перманентне зростання комунальних платежів підштовхує громадян до продажу інвестиційної і просто «зайвої» житлоплощі.

5. Заборона валютного кредитування фізичних осіб гарантує, що іпотечні ставки до «розумних» розмірів у досяжному майбутньому не впадуть. Ну й, крім того, занадто багато українських горе-інвесторів примудрилися «підчепити» кредит саме перед тим, як лопнула булька на ринку нерухомості. Їхній приклад - найкращий засіб від дурості. Таке не забувається.

6. Ухвалення законодавчих актів, які спрощують примусову реалізацію заставної нерухомості, а також ухвалення держпрограми «квартира за 70% вартості». Хоч така схема стосується тільки черговиків, хоч виділяються на неї порівняно невеликі кошти, але хороший психологічний ефект на ринок усе це чинить.

7. Ще одна психологічна складова - покупці резонно міркують: «Навіщо купувати сьогодні те, що завтра буде значно дешевшим?» Переважна більшість спеціалізованих порталів нерухомості у графіках індексів цін показують щомісячне зниження вартості українських квадратних метрів, - і це примушує потенційних покупців як мінімум замислитися. Саме тому продати щось на ринку нерухомості України можна переважно тільки зі значним дисконтом. Ще навесні усереднений розмір торгу на квартири, які виставляли на продаж не для того, щоб покрасуватися, а для того, щоб продати, становив близько 12% від ціни, заявленої в рекламному виданні. Тепер сторгуватися можна й до 17% від початкової ціни об’єкта.

8. І знову непрямий чинник із розряду тих-таки психологічних. На цьому етапі дуже мало країн, у яких ринок житла перебуває на підйомі, найбільш показові в цьому плані ринки Ізраїлю, Китаю, Швейцарії та великих мегаполісів Росії. Причини зростання в різних країнах також різні - булька, скажені темпи зростання, сховок для капіталів або халявна нафта. Але все-таки в більшості країн ринки житла або стагнують, або продовжують рухатися вниз. У такому депресивному настрої перебувають ринки нерухомості не тільки Греції, Ірландії й Португалії (зі зрозумілих причин), а й країн, в економіці яких жодних особливо гарячих подій поки що немає, - в Іспанії, Болгарії, ОАЕ, Сполучених Штатах тощо.

9. Нерухомість різко дешевшає, коли гривня падає. Поки що не зовсім зрозуміло, як утримуватимуть від девальвації українські гроші відносно долара США, якщо інфляція на батьківщині долара обчислюється двома-трьома відсотками річних, а українська гривня щорічно приростатиме двозначним числом. Чимсь цікавим така ситуація рано мало пізно має скінчитися. І хоча народ в основному готується до рівнів 8,20-8,30 грн. за американський долар, навіть такої корекції буде досить для нової паніки і гри на зниження на столичному ринку житла.

10. Нарешті, чинник, який діятиме трохи різноспрямовано на ринок нерухомості, однак більше сприятиме саме понижувальному тренду. Якщо ринок землі все-таки стартує, то, з одного боку, такий привабливий національний товар відсуне ризики девальвації національної грошової одиниці, а з іншого - серйозні капітали в країні зберігаються не тільки на дружніх островах, а й у дуже дорогій нерухомості. Тому частина гравців, безумовно, захоче продати багато хорошої, якісної, престижної нерухомості, щоб узяти участь у розподілі земельного пирога.

Ажіотажу на ринку квартир не буде ще довго. Двигун ринку - іпотека - «заглухнув і не заводиться». Портфелі банків набиті проблемною заборгованістю. Масовий потенційний позичальник не отримує в нас щомісяця по дві-три тисячі євро «по-білому» і не вірить у стабільність свого доходу на 20 років наперед, як у розвинених країнах світу. Довгих грошей у системі також не видно - максимум річні депозитні вклади, поряд із якими чимало вкладників досі розміщують гроші на термін від семи днів до одного місяця. А тому іпотеки під 10%, при якій не страшно брати кредит на купівлю житла, в нас поки що не передбачається.