Скільки коштуватиме гектар через рік? Створення дієвого земельного ринку змінить увесь інвестиційний клімат в Україні - Економіка - dt.ua

Скільки коштуватиме гектар через рік? Створення дієвого земельного ринку змінить увесь інвестиційний клімат в Україні

23 грудня, 2005, 00:00 Роздрукувати Випуск №50, 23 грудня-30 грудня

Останнім часом почастішали висловлювання високопоставлених осіб держави про формування ринку землі...

Останнім часом почастішали висловлювання високопоставлених осіб держави про формування ринку землі. Наслідки такого кроку для всієї економіки країни можуть стати не менш цікавими, аніж сам прогноз вартості гектара української ріллі через рік.

Поточний стан справ

На сьогодні, як відомо, аграрна реформа в країні застигла десь на половині шляху до фінішу. З одного боку, не доведено до кінця процес видачі сертифікатів на право власності на землю. До того ж залишається неясною доля земельного кадастру — системи обліку та реєстрації земельних прав.

Нагадаємо, що гроші на все це в галузь уже надійшли. Так, ще 2003 року Світовий банк виділив 195 млн. дол., одночасно уклавши угоду з Держкомземом. Кошти виділяли під створення системи обліку земель із використанням аерофотозйомки та інших передових технічних методів, а також на видачу державних актів власності на землю, що включають чітку карту земельного наділу з відповідними межами.

До речі, цю роботу в багатьох селах України вже проведено. Усього ж на реалізацію програми відведено три роки. Але процес відстає від графіка, що і змушує сьогодні вищих урядовців втручатися в нього, роблячи гучні заяви про необхідність прискорення.

Однак навряд чи в результаті видачі навіть усіх актів в Україні почне діяти повноцінний ринок землі. Цьому заважають законодавчі бар’єри. Так, попри те, що право на приватну власність на землю прописано в Конституції країни, ухвалений Верховною Радою закон відкладає момент реалізації конституційного права до 2007 року.

Таким чином, земля, котра перестала бути державною власністю, не може бути предметом купівлі-продажу і брати участь у повноцінному фінансовому обороті. А це, за деякими оцінками, активи вартістю від 220 до 400 млрд. грн.

Водночас у країні існує серйозний тіньовий ринок землі. Окремі люди та підприємства скуповують акти власності на землю у реальних власників наділів, котрим уже виділили або ще не виділили ділянку в натурі. Інші зацікавлені особи за сприяння деяких представників влади під різними приводами просто оформляють земельні наділи на себе, чи то міняючи статус землі, чи то прикриваючись іншими сумнівними рішеннями.

У юристів існують різні погляди на цю проблему. З одного боку, усі незаконні угоди щодо купівлі-продажу землі, прав і актів на неї можуть бути розірвані й оскаржені в суді. З іншого — право на приватну власність на землю прописано в Конституції, котра є документом прямої дії, а тому нижчестоящий ухвалений ВР закон не може стримувати чи обмежувати дію головного закону — Конституції України.

Таким чином, у тіньових власників землі існують певні підстави, щоб досить упевнено відстоювати свої права в іноді лояльних судах.

Довідка. За станом на жовтень 2005 року Державний комітет із земельних ресурсів видав 81,8% держактів на право власності на землю. Усього видано 5,5 млн. державних актів на землю із запланованих 7 млн. Загалом 2005 року передбачалося довести видачу державних актів майже до 98%. Сільськогосподарські землі в Україні становлять 41,8 млн. га (69,3% території), у тому числі рілля — 33 млн. га.

Скільки може коштувати гектар

Як неважко здогадатися, щодо вартості української землі існує багато думок. А тому, щоб зрозуміти, на чиєму боці правда, спочатку слід перелічити ті чинники та підходи, які використовують при складанні оцінки.

У цій сфері всі існуючі чинники діляться на дві групи: на користь зростання вартості і ті, що визначають низьку ціну гектарів (див. мал.).

Почнемо з позитивних моментів. Так, за оцінкою Державного комітету із земельних ресурсів, нинішня вартість земель сільгосппризначення в Україні коливається в межах 7—10 тис. грн. за гектар. Саме цей рівень цін зараз використовують у різноманітних господарських операціях. Наприклад, орієнтуючись на цей показник, установлюється рівень орендної плати за землю в країні, виходячи з цієї ціни, сплачуються податки...

Частина експертів вважають такий рівень заниженим. І наводять приклад Польщі, де за десять років руху у бік єдиної Європи середня ціна гектара зросла з 250 до 3500 дол.

Інші експерти кажуть про те, що Україна все ж Європа, а отже, встановленого в ЄС рівня у 5—6 тис. дол. за гектар орної землі в доступному для огляду майбутньому буде досягнуто й у нас. Крім того, як усім відомо, цієї планки вже досягнуто в передмістях великих міст.

Ще одним чинником, який штовхає сьогодні ціну вітчизняного гектара вгору, є плани великих іноземних сільгоспвиробників щодо скуповування земель в Україні. Так, на ринку добре відомо, що міжнародні компанії виявляли і виявляють цікавість до якості грунтів, розробляють перспективні бізнес-плани. У разі початку торгівлі землею та формування ринкової ціни на неї така підготовча робота дасть змогу швидко зрозуміти, що слід брати, а що краще залишити конкурентам.

На цьому докази на користь дорогих українських гектарів загалом-то й закінчуються. Далі починають діяти інші чинники та розрахунки.

Так, коли оцінювати вартість гектара землі з погляду строків окупності вкладених коштів, то картина виходить така. За врожайності пшениці в 40 центнерів із гектара і п’ятирічного строку окупності ціна землі не може перевищувати 600 дол. за гектар, а за трирічного — 350 дол. Натомість, якщо виходити з офіційного рівня оцінки в 2 тис. дол., то строк окупності купленого пшеничного поля виходить за межі 15 років.

Звідси можна зробити перший проміжний висновок: скуповування землі навряд чи буде під силу тим, хто просто вирощує зерно.

З іншого боку, звісно, у розвинених країнах врожайність становить не 40, а 80—90 центнерів із гектара, однак нинішній рівень розвитку сільського господарства в Україні все одно буде таким, як є, ще багато років. А на великі врожаї здатні лише поля, в які правильно вкладали гроші десятиліттями.

При прогнозі вартості гектара потрібно враховувати ще й той факт, що в момент початку торгів землею з’являться 6 млн. потенційних некваліфікованих продавців цього товару — саме стільки селян одержать акти на землю. У третини з них діти-спадкоємці давно живуть у місті, і їм здебільшого земля ні в якому вигляді не потрібна, але майже завжди потрібні гроші. Крім того, і в самих селах, на жаль, значний відсоток людей, у яких будь-яка власність надовго в руках не затримується.

Отже, висока ймовірність, що в перший рік торгів буде поставлено рекорд найнижчої вартості українських гектарів.

Серйозним демпінговим чинником може стати і величезна кількість пропозицій на земельному ринку. Як уже зазначалося, в Україні близько 33 млн. га орних земель і більш як 6 млн. власників земельних паїв. Тому навіть за можливого розквіту фермерських господарств площею 100 га вільної землі на продаж буде більш ніж досить. Але все це після 2005 року.

Наступним моментом, який свідчить на користь зниження вартості гектарів, є винятково науковий факт. Ще за часів занепаду СРСР ряд видатних сільськогосподарських учених пропонували вивести із сівозміни близько 20% із 33 млн. гектарів українських орних земель. Причина проста — деградація грунтів і втрата їхньої продуктивності.

Цифри як старої, так і останньої статистики з цього приводу складні для сприйняття, але факт залишається фактом: щороку десятки мільйонів тонн родючого грунту здуваються вітром або змиваються водою з полів. Причиною цієї тенденції є порушення елементарних правил обробки землі, нехтування сівозмінами, експлуатація полів у розрахунку тільки на отримання максимального прибутку.

У результаті у нинішніх і майбутніх інвесторів з’являється блискуча можливість купити ділянку, яка більше підходить для видобутку глини та будівництва цегельного заводу, ніж для вирощування кукурудзи чи створення свиноферми.

Ще слід сказати, що в ЄС, наприклад, існує практика виведення сільгоспземель з обороту з метою відновлення їхніх родючих властивостей. Наприклад, у державах Балтії частина наділів уже «цілеспрямовано» заростає травою. Різну роль у цьому процесі відіграють і держчиновники. Якщо цю практику буде відтворено і в Україні, а це дуже ймовірно, то нерозбірливий земельний інвестор цілком може бути поставлений перед необхідністю засіяти своє поле років на п’ять-десять ромашками і розводити на ньому зайців...

Водночас, оскільки ситуація з якістю землі за роки незалежності України явно не поліпшилася, то кожен, хто захоче прийти на ринок землі, мусить розуміти: найчастіше справу доведеться мати з не дуже якісним товаром.

Не слід також забувати, що за часів СРСР частина земель стали «орними» тільки завдяки екстенсивному шляху розвитку сільського господарства, коли розорювання лук і косогорів давало потрібний приріст валового продукту.

Разом з тим цінність української землі серйозно залежатиме й від того, чи стане наша країна великим світовим виробником сільгосппродукції. Адже не виключено, що нинішні успіхи вітчизняних зерновиків можуть виявитися переоціненими. Загальновідомо, що в другій половині ХХ століття не було такого десятиліття, коли б світ не стикався з серйозним надвиробництвом сільгосппродукції. Таким чином, питання, чи будуть постійно затребувані вітчизняні угіддя для постачання світу продовольством, залишається відкритим.

Адже, чесно кажучи, український чорнозем — не найкращий грунт у світі. Значно кращої якості землі є і в Аргентині, і в африканських країнах. І вони поставляють зерно на світовий ринок. Але тільки не вони — основні постачальники тих обсягів, із яких печуть хліб у Європі. Хоча, як і Україна, мають усі природні передумови ними бути.

Однак, попри всі перелічені моменти, складнощі не лякають першовідкривачів. В Україні активно працює тіньовий ринок землі, який уже сформував свої ціни. Так, операції на ньому зазвичай відбуваються на рівні 150—250 дол. за гектар. Водночас ряд експертів упевнені в тому, що в існуванні такого стану справ зацікавлені окремі великі власники землі. Спочатку скупивши землі тіньовим способом, вони переконані в тому, що зуміють надалі пролобіювати такі закони і норми, котрі введуть їхню власність у легальне правове поле.

Адже не будемо забувати, що реприватизацію незаконно придбаних земель здійснити буде не легше, ніж недавно закінчену реприватизацію промислових підприємств. Скандали з інвесторами, котрі через п’яті руки за горілку чи пусті обіцянки колись купили ділянки, забрані у колгоспників, традиційно вдарять по інвестиційній привабливості країни, і уряд або місцева влада не захоче зайвих проблем.

Так само, як влада не хоче зайвих проблем сьогодні, коли в правоохоронних органах скопичилися сотні справ щодо порушень при приватизації в промисловості: весь процес відновлення початкової справедливості заблокували простим політичним рішенням.

Вплив на економіку

Окрім вартості землі, цікавим напрямом для аналізу та прогнозів є ще й чинник появи в країні нового сектора для інвестування. Як він вплине на економічну ситуацію в Україні?

Якщо навіть за нинішньої, заниженої ціни гектара експерти оцінюють вартість вітчизняних сільгоспугідь у 400 млрд. грн., що станеться з економікою, коли за рік у країну прийде хоча б частина цих грошей?

Є й інші цифри, гідні аналізу. Так, потреба вітчизняного сільського господарства в новій техніці оцінюється в 40 млрд. грн. Отже, щойно землю почнуть продавати, байдуже навіть, за яку ціну, частину з цих 40 млрд. відразу буде вкладено в сільгоспмашини інвесторами чи тими, хто візьме кредит під заставу угідь.

Так, нині працюючі агрогосподарства інвестують більше половини призначених для відновлення парку коштів в імпортну сільгосптехніку. Та все ж серйозну частину машин і механізмів закуповують у внутрішніх виробників, що гарантує серйозне зростання виробництва в машинобудуванні вже протягом першого року вільної купівлі-продажу землі.

У свою чергу, впровадження ефективного сільськогосподарського виробництва потребуватиме багаторазового збільшення кількості внесених у землю добрив, що підтримає зростання у хімічній і транспортній галузях економіки.

Крім того, не слід забувати, що вже 15 років як майже повністю припинилося виробниче будівництво в сільській місцевості. Робота щодо збільшення врожайності приватних наділів, закупівлі нової техніки, необхідність у нових потужностях для виробництва та зберігання продукції — все це посприяє відродженню будівельної індустрії в сільській місцевості, а також збільшенню попиту на послуги регіональних будівельних організацій.

Таким чином, загублений у полях «Міжрайсільгоспбуд», чиєю заслугою за останні кілька років було лише здавання старої техніки на металобрухт, може стати цікавим об’єктом для інвестування. Не кажучи вже про занедбану базу хімдобрив, яка має окрему залізничну гілку...

Початок торгів землею, безумовно, зачепить і фінансову сферу. Збільшення кількості людей, які бажають узяти кредит під свіжоматеріалізовану у фінансовому обороті заставу, негативно позначиться на ситуації. Частина банків, які звикли будь-які події в економіці переводити в русло проблем для своїх клієнтів, піднімуть відсоткові ставки. Але це буде їхньою другою реакцією на проблему. Першою стане 3—4-разове заниження облікової вартості земельної застави.

Вже кілька разів за останні чотири роки економічне зростання в країні підрізалося банкірами і наражалося на дефіцит, а отже, і дорожнечу ресурсів. Приблизно те ж станеться і цього разу. Нові власники землі зрозуміють, як раніше це усвідомили власники заводів, що можливість зростання оборотів чимало фінансистів із легкістю міняють на короткострокове зростання прибутків.

Отже, початок вільної купівлі-продажу землі, безумовно, залучить серйозні гроші в аграрний сектор економіки. Однак левову частку з цих залучених коштів, особливо спочатку, зможуть отримати у вигляді власного прибутку сервісні підприємства, які обслуговують сільське господарство.

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №39, 19 жовтня-25 жовтня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво