Ще раз про фінанси, банки і будівельників

Людська психологія така, що коли якомусь суб’єкту дають надмірні права, він мимоволі починає розв’язувати свої проблеми за рахунок інших. Добре розуміючи це, ми не збираємося стверджувати, що нехорошими є банки чи, навпаки, — їхні клієнти. Такими є ті, кому дозволено «зариватися» за рахунок іншого в кожному конкретному випадку.

Під час аналізу причин нинішньої економічної кризи недооцінюється той факт, що він багато в чому зумовлений законодавством. Проблема не в тому, пробанківське воно чи антибанківське, а в тому, що несправедливе та незбалансоване. Там, де потрібно захистити банки, вигадано численні перешкоди для реалізації їхніх законних прав. І навпаки, там, де банки потрібно осмикнути, законодавець дає їм необгрунтоване послаблення.

Про розмежування побутових і професійних ризиків

Як відомо, існують ризики побутові та професійні. Перші мають зазнавати всі, другі — тільки професійні суб’єкти. Проте українському суспільству нав’язується точка зору, що у фінансових послугах може бути зовсім по-іншому. Серед ризиків, що перекладаються на плечі простих громадян, — довгостроковий курсовий ризик і ризик коливання ринкової вартості застави, які мають розглядатися як професійні підприємницькі ризики банку. А ризик невчасного завершення об’єкта — відповідно, будівельника.

Чи можна було взагалі вберегти клієнтів банку — фізичних осіб від довгострокових валютних ризиків навіть за умови дозволу валютного кредитування на тривалий строк? Звичайно, можна, зобов’язавши банки разом із валютними кредитами на строк більше року продавати позичальнику відповідний форвардний валютний контракт на весь строк дії кредитного договору. Це і захистило б позичальників, і збалансувало б валютну структуру кредитного портфеля банків, адже продавати форварди клієнтам у необмежених обсягах теж не можна: їхній випуск обмежений лімітом відкритої валютної позиції банку. Так, кредити подорожчали б (за форвард теж потрібно платити), але набагато менше, ніж ми маємо на сьогодні. До речі, і від банківських валютних спекуляцій дехто утримався б: за великого обсягу власних форвардних зобов’язань перед клієнтами з продажу їм доларів, скажімо, по 5,5, не надто збиватимеш курс до 9 грн./дол.

Видача довгострокових валютних кредитів фізичним особам, які не мають заробітку в іноземній валюті, без зустрічних форвардів від самого початку була авантюрою. Проте в гонитві за сьогохвилинним прибутком це нікого не хвилювало. А що ж при цьому робив «професійний» НБУ? А він узяв і взагалі заборонив фізичним особам купувати форварди під внутрішні непідприємницькі угоди: їх могли отримувати тільки банки та суб’єкти зовнішньоекономічної діяльності під власні зовнішньоекономічні договори.

Дозвіл банкам видавати кредити безпосередньо фізичним особам під житло, що будувалося, було грубою законодавчою помилкою, яку невідкладно потрібно виправляти.

Як насправді має реалізовуватися схема відповідного кредитування, наочно демонструє приклад Канади. Там ця схема виглядає так:

— інвестор робить початковий внесок до банку, а зовсім не будівельної компанії. При цьому, до речі, нікому й на думку не спаде звільнити клієнта від початкового внеску. Адже якщо людина не змогла зібрати початковий внесок, це свідчить або про її невисокі доходи, або про зайву марнотратність. В обох випадках із нею не можна мати справу;

— будівельна компанія зводить будинок на гроші свої або взяті в кредит у цьому самому банку;

— коли будинок готовий, банк разом із позичальником, будівельною компанією і незалежною архітектурною інспекцією старанно досліджує, що ж побудовано. Реальні недоробки будівельна компанія зобов’язана в місячний строк усунути;

— при вселенні у житло банк переказує суму кредиту будівельній компанії, і тільки в цей момент у позичальника виникають кредитні зобов’язання перед банком;

— незалежна архітектурна інспекція продовжує контролювати будинок на предмет прихованих дефектів упродовж гарантійного строку.

Сама по собі ідея про те, що людина може бути зобов’язана щось комусь платити за кредитом, не живучи в готовому будинку, вважається абсурдною. Чи буває в Канаді, що будівельна компанія не виконала зобов’язань? Іноді трапляється. Однак тоді інвестор просто забирає з банку свій початковий внесок із нарахованими відсотками за депозитом. Справді, прикро, що будинок не побудували, можна навіть судитися з будівельником за відшкодування збитків. Та не критично: гроші не втрачені й навіть принесли певний дохід.

У випадку ж, коли будівницт­во ведеться повністю власним коштом майбутнього мешканця або частка банківських кредитних коштів у загальній вартості будинку незначна, необхідно терміново запроваджувати вимогу обов’язкового забезпечення виконання банківськими гарантіями всіх зобов’язань забудовників (у т.ч. штрафних санкцій). У таких випадках, якщо будівництво зірване, інвестор одержував би від банку за гарантією вкладені в нього кошти плюс штрафні санкції, на які міг би придбати на ринку інше житло. А банк вже далі сам розбирався б із недобросовісним будівельником. І не було б ніяких еліт-центрів!

У постСНДівській же дійсності банк видає кредит під майбутнє житло не будівельнику, а громадянину, виходячи з завищеної ціни квадратного метра, до того ж ще і в іноземній валюті. Та найпримітніше — що ще до фактичного заселення у готову квартиру саме громадянин платить відсотки, та ще й підвищені, зокрема і при простроченні здавання будинку.

Запитання: чому законодавст­во взагалі передбачає можливість існування якихось кредитних зобов’язань у людини, яка ще не користується житлом?

У ситуації, що склалася, необхідно в тих випадках, коли житло майже добудоване, оформити інвесторам (не більш як один об’єкт нерухомості на сім’ю) право власності на те, що є, а добудову оперативно провести за державний рахунок, законодавчо зобов’язавши банки списати клієнтам усі відсотки, нараховані за час прострочення здавання будинку в експлуатацію. Причина дуже проста: не можна покладати на громадян — не підприємців професійні підприємницькі ризики!

Банки мали ретельно проаналізувати, під операції якої будівельної компанії видають кредит, і контролювати перебіг будівництва. А позичальник брав кредит під будівництво будинку в конкретний строк і при цьому не зобов’язаний був діяти на свій страх і ризик, тому що не є суб’єктом підприємницької діяльності.

Про державну допомогу будівельникам

Якщо в забудовника є гроші на завершення будівництва даного конкретного будинку, нехай усе спокійно й добудує. Якщо ж він розпочав будівництво, реально не підкріплене фінансами, чи на гроші, зібрані для одних об’єктів, будував інші, то чому держава тепер має допомагати такому безвідповідальному суб’єкту?

Вихід простий: у готових багатоквартирних будинках, за які збиралися гроші громадян, нерозпродана частина квартир має бути оперативно примусово викуплена державою. Ціна викупу, звичайно, може незначно відрізнятися для різних населених пунктів, при цьому як орієнтир для готового житла можна взяти 800—1200 дол. за 1 кв.м.

Якщо будинок своєчасно не готовий, ціну викупу державою має бути пропорційно зменшено.

Аналогічну ціну слід запропонувати для викупу, але вже в добровільному порядку, готового чи майже готового житла в будинках, квартири в яких на продаж не виставлялися.

Та про всі ці дуже гострі питання прийнятий 27 грудня 2008 року Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» промовчав, тому що писали його явно не ті, кому потрібне недороге житло. У законі є низка справді корисних норм, які спрощують процедури будівництва з технічного боку. Та фінансова сторона насторожує.

Наприклад, законом передбачене добудування впродовж 2009—2010 років державним коштом частково готового (на 50—70%) житла — для формування фондів соціального та службового житла. Та виходячи з якої вартості квадратного метра? Чи не вийде так, що держава просто допоможе будівельним компаніям отримати спекулятивний прибуток?

Закон прив’язав обмеження розміру виділеної державної допомоги до витрат будівництва та рівня рентабельності, проте їх на папері можна «намалювати» будь-які. Єдиний об’єктивний критерій — граничну вартість квадратного метра цілком готового житла — прописувати в законі комусь страшенно не хотілося...

За якою схемою фінансуватиметься будівництво в 2009-му? Судячи з усього, кредитні зобов’язання перед банками знову звично покладуть безпосередньо на громадян, тобто незалежно від факту вселення.

Крім того, початковий внесок у розмірі 30% вартості житла передбачено надавати в двох формах: «оплата державою» і «надання пільгового іпотечного кредиту в уповноваженому банку». Тобто в першому випадку ці гроші повертати потім не потрібно — держава їх просто дарує, у другому — потрібно і з відсотками.

Цікаво, хто та за якими критеріями розподілятиме громадян на ці дві групи?

Про рефінансування іпотеки і виселення із заставленого житла

Зрозуміло, що термін «рефінансування» за останні два місяці усім набрид, але з пісні слова не викинеш. Згаданий вище «житлово-будівельний» закон передбачив, що НБУ за спрощеною процедурою рефінансує (причому довгостроково!) комерційні банки в розмірі не менш як 80% номінальної вартості пулу іпотечних активів, які віддаються у заставу під таке рефінансування («не менш як» означає, що це може бути і 90%, і 100%, тобто як домовитеся).

Проте якщо ціна на нерухомість ще більше впаде, комерційні банки просто віддадуть застави Національному банку. І що НБУ з цими квартирами робитиме далі — масово виселятиме громадян уже безпосередньо від імені дер­жави? А якщо навіть і виселить, то за скільки потім ці квартири можна буде продати на ринку?

За новим законом держава збирається викуповувати у банків накопичені вже ними іпотечні активи, які «належать до категорії ризикованих». Від американського іпотечного ринку усім полум’яний привіт!

За повідомленнями ЗМІ, перед самісіньким Новим роком КМУ мав намір (хоча і з певною юридичною натяжкою, тому що це необхідно робити законом) дещо пригасити пожежу на ринку іпотечного кредитування, заборонивши виселення громадян, котрі своєчасно сплачують за іпотечними кредитами хоча б поточні відсотки. На жаль, відповідний акт уряду (якщо він справді був) ніяк не можуть опублікувати, тому про його зміст говоримо з чуток.

Схоже, уряд «забув» уточнити, а коли ж усе-таки платитиметь­ся тіло кредиту, причому ще й з усіма нарахованими на нього штрафними санкціями за простро­чення? Адже їх юридично не мож­на скасувати постановою уряду.

Якщо ж просто законодавчо зобов’язати банки відтермінувати платежі основного тіла кредиту, це призведе до того, що після закінчення відстрочки позичальники муситимуть сплачувати одночасно як поточні платежі за основним боргом і відсотками, так і відстрочені, що фізично нереально.

Отже, варто законодавчо зобов’язати банки перенести поточні платежі 2009 року з основного тіла кредиту на період після закінчення строку кредитного договору. При цьому важливо ретельно прослідкувати, щоб така пільга надавалася тільки на одне житлове помешкання на сім’ю: захищати спекулянтів не можна.

Важливо не допустити ситуації, за якої — якщо вже позичальник не може сплачувати навіть відсотки і доходить справа до виселення — після виселення ще залишається боржником банку. З цією метою варто встановити, що у разі добровільного виселення клієнта зобов’язання щодо кредиту автоматично цілком анулюється — незалежно від поточної вартості житла.

Якщо ж ринкова вартість житла вища, ніж заборгованість за кредитом, то клієнту має надаватися право продати заставу під контролем банку (тобто із спрямуванням виручки насамперед на повне погашення кредиту).

Теоретично, виселяти потрібно у соціальне житло, а воно має бути помешканням, нормальним за площею та санітарними нормами і правилами. Питання в тому, хто повинен ним забезпечити. Наприк­лад, в Ізраїлі — за всієї сили тамтешнього фінансового лобі — нещодавно було прийнято закон про те, що через кілька років надання такого житла стане обов’язком банків-кредиторів. Логіка проста: раз дер­жава дозволяє кредитним установам заробляти на такому специфічному і соціально чутливому ринку, то саме вона й має попередити потенційні соціальні витрати.

Це — нормальний державний підхід. Можливо, в Україні буде знайдено інше вирішення цього дуже вибухонебезпечного питання, але вирішувати його якось потрібно, причому терміново.

Про рухомі застави, відсоткові ставки і приховані комісії

А от стосовно застав у формі рухомого майна держава, навпаки, має максимально допомогти банкам. Необхідно підтримати запропоновані ними зміни до законодавства, які спрощують звернення стягнення на застави у вигляді рухомого майна, тому що наявні у цій сфері норми нагадують решето і захищають виключно боржників на шкоду кредиторам.

Придбання за рахунок кредитів такого майна (особливо нових автомобілів) не було гострою необхідністю, і позичальники, котрі переоцінили свої сили, зобов’язані негайно повернути заставу. При цьому необхідно законодавчо встановити процедуру пільгового добровільного повернення банку застави, аналогічну описаній вище стосовно житла.

Поки що ми маємо прийнятий 12 грудня 2008 року закон під довгою назвою — «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо заборони банкам змінювати умови договору банківського вкладу і кредитного договору в односторонньому порядку». Справді, він заборонив підвищувати відсоткові ставки за кредитними договорами, а як щодо комісій? Адже всім чудово відомо, що «надування» фантастичної реальної ставки за кредитами відбувалося саме за їхній рахунок.

Один банк нещодавно навіть додумався брати комісію за вчасне повернення депозитів. Щоправда, потім її скасував.

Давайте розберемося, що ж таке банківські комісії. Справа в тому, що багато банківських послуг не пов’язані з наданням клієнту в користування грошей банку (наприклад, платежі в межах залишку на рахунку клієнта, послуги зі зберігання цінностей у депозитарній комірці тощо). За такі послуги цілком обгрунтовано береться комісія.

У «класичному» ж кредитуванні, тобто коли банк просто дає гроші в борг клієнту, особливо фізичним особам, жодних комісій взагалі не має бути, і їхнє стягування потрібно негайно законодавчо заборонити.

Вартість залучених ресурсів плюс усі витрати банку на внутрішні технологічні процеси в результаті становлять собівартість послуги і мають бути закладені, разом із запланованим прибутком, у відсоткову ставку за кредитом.

Уявіть собі, що на вітрині супермаркету ви бачите розфасовані цукерки із зазначенням їхньої ціни. А на касі вам повідомляють, що до цієї ціни буде додано комісії за розфасування, доставку з підсобки в торговельний зал, прокат візка і вибивання касового чека... У банківському кредитуванні, по суті, так поки що і відбувається.

При аналізі структури заборгованості з конкретного кредиту часто видно, що основного боргу в ньому небагато, зате «накрутки» можуть навіть значно перевищувати його суму.

Законодавство ж установило принцип (від нього, щоправда, можна відступити в договорі, та тільки не відступають — здогадайтеся, чому), що платяться спочатку всі накрутки, і тільки після цього — основний борг.

Про гарантування банківських вкладів і їх дострокове розірвання

Для вітчизняного законодавства характерне встановлення нічим не виправданих відмінностей між юридичними і фізичними особами. Це цілковитою мірою стосується і системи страхування вкладів, із якої юрособи необгрунтовано виключені. Водночас за вкладником — юридичною особою можуть стояти інтереси тисяч його працівників. Є ще одна причина невідкладного запровадження страхування вкладів юридичних осіб: для фізичної особи тримати гроші в банках — це її право, для підприємств — обов’язок.

Розуміючи всю політичну непопулярність такого рішення, необхідно терміново вилучати з Цивільного кодексу норму про можливість фізосіб достроково забирати депозити. По суті, це — міна уповільненої дії, яка може на хвилі паніки повалити будь-який комерційний банк. Як усі пам’ятають, у 2004 році таку можливість заборонили постановою НБУ, і це зійшло з рук. Через що 2008-го виникла ідея блокування дострокового повернення вкладів, по-перше, на невизначений строк, по-друге, актами НБУ, які не пройшли держреєстрації в Міністерстві юстиції, і, по-третє, завжди, коли захочеться, тобто без прописаного в законі чіткого переліку підстав. Приймаючи антикризові закони, про врегулювання таких «дрібниць» чомусь забули.

Мабуть, можуть бути виключні обставини, коли вклад повертається достроково. Наприклад, якщо вкладнику необхідне термінове стаціонарне лікування, то потрібно, не видаючи вкладу на руки, переказати гроші лікарні на підставі її рахунку. Але загальне правило має бути чітким: дострокових повернень депозитів не має бути!

Звичайно, забезпечити в такий спосіб 10—15-річні пасиви банкам усе одно не вдасться. Однак люди повинні зрозуміти: якщо не захистити хоча б середньострокових банківських зобов’язань, про придбання житла в кредит слід назавжди забути.

Про ідеологію банківської діяльності і фахові обов’язки банкірів

Загальновідомо, що відкрити банківський рахунок у багатьох західних країнах більш ніж складно — і рекомендацію вимагають, і з голови до ніг просвітять. Банк не лише має знати свого клієнта, а й у ряді випадків відповідати за нього. У нас з невідомих причин стала поширеною точка зору, що банк — це якийсь абстрактний розрахунковий центр, котрий зв’язується, з ким хоче, при цьому ні за що не відповідаючи. А от зобов’язання перед самим банком в жодному разі не можна пов’язувати з якимись іншими. Для цього вигадали і виправдання — мовляв, інакше постраждають вкладники.

У розвиток цієї ідеології почали вважати, що найбільш стабільний банк — це, виявляється, не той, у якого клієнти найбільш перевірені і надійні, а той, у котрого їх більше. У результаті ми одержали феноменальне розростання кількості банківських відділень із встановленням їм узятих зі стелі «потогінних» нормативів щодо кількості операцій з клієнтами, у т.ч. і виданих кредитів. Спущені на місця плани з кредитування були просто фізично несумісні з хоча б якоюсь перевіркою клієнтури. Той, хто стверджує зворотне, ніколи сам не брав кредиту за 20 хвилин з усним зазначенням місця роботи і розміру зарплати, який ніхто і не збирався перевіряти.

Не претендуючи на істину в останній інстанції, хочеться сподіватися, що порушені питання стануть приводом для глибшої дискусії про взаємну відповідальність банків та їх клієнтів, а більш глобально — про взаємну довіру, яка зараз, буквально на очах, тане...