«Садок вишневий коло хати...», або Все, що ви хотіли знати про котеджні містечка, але боялися спитати

Із кожним днем зростає популярність котеджних містечок поблизу столиці та деяких інших великих міст України. Будинок у такому містечку — одна із найпривабливіших інвестицій у нерухомість на сьогодні. Переваги — своя земельна ділянка, свіже повітря, гарне транспортне сполучення, котре іноді краще, ніж у деяких «спальних» районах столиці. Ціна квадратного метра в котеджних комплексах сьогодні перебуває на рівні середньоміських значень.

Нині лише під Києвом розвиваються проекти більш як півтора десятків таких селищ. Однак на ринку котеджних містечок існують як незадоволений попит, так і нереалізовані пропозиції. Чому?

З юридичної точки зору поняття «котеджне містечко» сьогодні не визначене, тому кожен забудовник або девелопер вкладає в нього свій зміст. Очевидно, щоб вважатися котеджним містечком, ділянка приватної забудови повинна мати комунальну інфраструктуру (транспорт, енергія, зв’язок і каналізація), експлуатуючу компанію (аналог жеку) та соціальну інфраструктуру (магазини, заклади громадського харчування, побутові послуги й освіта). І селище, і інфраструктура повинні мати єдиний проект і єдиного забудовника. Досвід перших котеджних містечок показує необхідність встановлення в них єдиних норм спільного проживання і навіть соціальної однорідності контингенту жителів, своєрідної «клубності».

Існуючий попит на житло в таких містечках оцінюється в 500 тис. кв. метрів на рік. Сьогодні в Києві рекламуються такі селища, як «Вишневе Містечко», «Зелений Гай», «Місто Сонця», «Три ріки», «Калиновий городок», «Нова Богданівка», «Петрушки», «Михайлівський сад», «Паритет-Сервіс» та інші. Тією чи іншою мірою продовжують розбудовуватися і ветерани котеджного руху — «Золоті Ворота», «Сосновий бір», «Світанок», що розташовані в районі Кончі-Заспи.

Розташування котеджного містечка, насамперед його транспортна доступність, є, напевно, головним чинником, який визначає попит на нерухомість у ньому, а отже, й успіх проекту. Вважається, що містечко має знаходитися не далі як за 30 км від міської межі (так звана годинна доступність). Хоча з насиченням ринку ця межа відсуватиметься. Важливо також, щоб містечко було розташоване поруч із однією з великих транспортних артерій, що входять у місто. Більшість вищезгаданих проектів зосереджені на Обухівському, Житомирському та Бориспільському напрямках. Одеський, Вишгородський, Броварський і Коростенський напрямки поки що розвиваються менше. Однак у міру насичення ринку почнеться будівництво селищ і там. Змінить ситуацію і будівництво нових доріг: траси Київ—Проців у Бориспільському напрямку, траси Троєщина—Десна з новим мостом через цю річку, обласної кільцевої траси.

Іншим важливим для покупця чинником є екологія та природні умови в районі містечка. Це насамперед наявність лісу та водойми, нормальна радіаційна обстановка і відсутність по сусідству великих підприємств. Так, проекти селищ активніше розвиваються в південному напрямку через радіаційне забруднення лісів на північ від Києва. Найпривабливіший за поєднанням природних і транспортних чинників Обухівський напрямок забудовують найактивніше. Однак лісиста місцевість, котра безпосередньо прилягає до річки Козинка, уже фактично повністю забудована або розподілена під будівництво.

У Житомирському, Одеському і Броварському напрямках мало природних водойм із проточною водою. Тому одним із найперспективніших із екологічної точки зору є Бориспільський напрямок, зокрема заплава Дніпра, котра рясніє луками й озерами-«старицями».

Існує, проте, ряд чинників, що стримують розвиток котеджних селищ.

По-перше, це неврегульованість земельного законодавства. Так, діючий мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення різко звужує можливості для проектування: велику ділянку під забудову отримати важко, навіть якщо місцеві сільгосппідприємства де-факто її не використовують. Зміна цільового призначення землі можлива, однак пов’язана з тривалими строками та чималими витратами забудовників, у тому числі й «на корупцію». Існують значні обмеження на відведення у приватну власність прибережних територій, особливо привабливих для котеджних містечок, які забудовникам доводиться тонко обходити.

Як наслідок, забудовнику, якому ділянка далася дорогою ціною, вигідніше спроектувати містечко так, щоб продати якнайбільше ділянок якомога більшого метражу. Це викликає перегрів елітного сегмента котеджного ринку. Водночас у сегментах «економ» і «бізнес», орієнтованих на середній клас із доходами в кілька десятків тисяч доларів на рік, існує значний незадоволений попит.

Головна ж проблема полягає в тому, що в переважній більшості випадків потенційним покупцям пропонується інвестувати в будівництво котеджу на тому етапі, коли «містечко» являє собою в кращому разі будівництво, а в гіршому — чисте поле. На ринку котеджних селищ ще не було скандалу на кшталт київського «Еліта-центру». Але покупцю все ж варто серйозно вивчати юридичні нюанси договору із забудовником.

До того ж потрібно розрізняти моменти здавання в експлуатацію окремо узятого котеджу для окремо узятого покупця і всього котеджного містечка. Оскільки ділянки продаються по одній, а будівництво починається після інвестування, введення в експлуатацію всього комплексу може затягтися. Наприклад, ряд клієнтів містечок-«ветеранів» шукають зараз можливість продати свої будинки там і купити котеджі в іншому місці через те, що їм набридло протягом кількох років жити на будмайданчику. І цю можливість також потрібно передбачити на етапі укладання договору із забудовником.

Показовим є й той факт, що банки вкрай неохоче видають кредити на спорудження будинків у котеджних селищах. На їхню думку, права власності на споруджувані там об’єкти занадто розмиті, щоб їх можна було вважати ліквідними.

З точки зору захисту інвестицій покупця найприйнятнішою виглядає так звана англійська система. Суть її в тому, що інвестування в будівництво повністю здійснює забудовник, який потім продає готовий котедж «під ключ». Він же несе всі супутні ризики. На первинному ринку котеджної нерухомості така система в Україні поки що не дуже розвинена. За нею працює хіба що «Перша дніпровська інвестиційна компанія», забудовник «Вишневого Містечка». Вона ж виступає і його інвестором. Селище побудовано в Бориспільському напрямку в районі села Вишеньки за 16 кілометрів від Києва, між двома мальовничими озерами заплави Дніпра. 53 садиби на початку листопада поточного року були здані під ключ (без внутрішнього оздоблення помешкань) і тільки тепер продаються.

«Пропозиція, за якої побудований будинок у готовому котеджному містечку продається забудовником, коли покупець може безпосередньо помацати те, за що платить гроші, поки не має аналогів на українському ринку», — вважає директор із розвитку ТОВ «Перша дніпровська інвестиційна компанія» Олег Хома. Містечко розташоване неподалік Бориспільської траси, і його транспортна доступність ще збільшиться після введення в експлуатацію дороги від проспекту Григоренка до села Проців. У результаті будинки в селищі зараз нарозхват. Завдяки високому ступеню готовності проекту менеджменту «Вишневого Містечка» удалося навіть залучити частину клієнтів, які вже мають досвід інвестування в інші котеджні містечка з пізнішими строками здавання.

Однак експерти вважають, що схема повного інвестування містечка забудовником і продажу будинків 100-відсоткової готовності набуватиме дедалі більшого поширення. Про це свідчить і московський досвід (вважається, що ситуація на українському ринку нерухомості повторює московську три-п’ятирічної давнини). Сьогодні в Підмосков’ї забудовується близько 170 котеджних селищ. Обсяг цього ринку становить близько 3,5 млн. кв.метрів, або понад 6,5 млрд. дол. І більша частина будинків продається саме в готовому вигляді. Там з’явився і вторинний ринок котеджної нерухомості, який тільки зароджується у нас.

Можливо, досвід «Вишневого Містечка» спонукає й інших забудовників котеджних містечок шукати зовнішні інвестиції у свої проекти. Це стане поштовхом до зростання ринку, а отже, зробить котеджі більш доступними для міського середнього класу.