Перспектива — десятикратний приріст. Про реалії ринку іпотечного кредитування в нашій країні «ДТ» розпитало голову правління Міжнародного іпотечного банку Юрія БЛАЩУКА - Економіка - dt.ua

Перспектива — десятикратний приріст. Про реалії ринку іпотечного кредитування в нашій країні «ДТ» розпитало голову правління Міжнародного іпотечного банку Юрія БЛАЩУКА

16 червня, 2006, 00:00 Роздрукувати Випуск №23, 16 червня-23 червня

— Юрію Олександровичу, як ви оцінюєте нинішній стан і перспективи розвитку іпотечного ринку в Україні найближчими роками?..

— Юрію Олександровичу, як ви оцінюєте нинішній стан і перспективи розвитку іпотечного ринку в Україні найближчими роками?

— Якщо виходити з динаміки, якої іпотечний ринок набув 2005 року та яку має нині, його темпи зростання будуть досить високими. Якщо раніше ми прогнозували зростання ринку цього року на 75%, то зараз і прогноз стовідсоткового можна назвати консервативним.

Про хороші перспективи говорить і досвід наших сусідів: Чехії, Словаччини, Польщі, Угорщини, країн Балтії. Там за останні десять років іпотечний ринок збільшується в середньому по 30—40% на рік. Тобто і через десять років після буму початку 90-х ринок іпотечних банківських послуг зростає найшвидше.

Потенціал дуже великий. Для країн середнього рівня розвитку Світовий банк вважає орієнтиром частку житлових іпотечних кредитів у ВВП на рівні 25%. В Україні ж цей показник до кінця минулого року лише ненабагато перевищував 2,5%. Таким чином, перспектива на найближчі роки — це як мінімум десятиразовий приріст.

Звичайно, існують і потенційні перешкоди. Зокрема, попит на іпотечне фінансування може знизитися через уповільнення зростання реальних доходів населення за одночасної низької пропозиції об’єктів нерухомості, що насамперед може бути пов’язане з обмеженим доступом до земельних ділянок. Не можна також виключати обмеження пропозиції кредитних ресурсів нормативним шляхом із боку регулятора.

Характер і темпи розвитку ринку значною мірою визначатимуться і державною політикою як, власне, у житловій сфері, так і в суміжних галузях: бюджетно-фінансовій, податковій, валютній політиці, політиці в сфері іноземних інвестицій тощо.

— А чи можуть банки за щорічного подвоєння кредитного портфеля адекватно контролювати його якість? Наскільки серйозні ризики його погіршення виникають у найактивніших операторів? Як такі ризики можна контролювати, і чи роблять це лідери іпотечного ринку достатньою мірою?

— Ви торкнулися дуже актуальної нині проблеми. Іпотечний банк утримує на своєму балансі забезпечені нерухомістю активи впродовж досить тривалого часу. Іпотечні активи можуть бути та є одними з найякісніших і найнадійніших. Однак лише за певного до них ставлення. Це як у прикладі із собакою, який може бути найвідданішим і найнадійнішим другом, та, якщо його необережно смикнути за хвоста, може й палець відкусити.

На хвилі підйому цін і швидкого зростання ринку у певний момент виникає ілюзія низької ризикованості цього бізнесу. Наразі головне завдання для більшості банків — це забезпечення «валу», тобто максимальне збільшення обсягу виданих кредитів. При цьому може виникнути спокуса не приділяти уваги класичним інструментам управління ризиком, таким, як, скажімо, LTV (від англ. loan-to-value ratio — відношення суми позики до оцінної вартості закладеного під цю позику майна. — Ю.С.).

Дуже правильно вказує Нацбанк на необхідність дотримуватися відповідності за термінами залучених коштів і вкладень. Адже якщо, не приведи Боже, станеться обвал цін, це позначиться на фінансовому становищі банків дуже швидко й дуже серйозно. Тоді з найнадійнішого інструменту іпотека може перетворитися на горе.

Падіння цін на нерухомість можуть бути й різкими, і великими. В останньому номері видання Міжнародної спілки житлового фінансування наведено цікаві дані. У Сінгапурі та Гонконгу під час кризи і впродовж кількох післякризових років (приблизно 1997—2002 рр.) після найвищого приросту в попередні роки індекс цін на нерухомість знизився з приблизно 160 до 70—100%.

Добре відомий приклад Японії, де різке падіння цін на нерухомість призвело до багаторічної стагнації в економіці через непомірне обтяження банківських балансів неповернутими кредитами, які до цього забезпечувалися іпотекою і вважалися супернадійними.

Наші 2,5% поки що не критичні. Та коли буде 25% — ціна питання стане якісно іншою. Ринок може досягти таких обсягів уже через п’ять-десять років. Банківський іпотечний портфель повним ходом формується вже нині, і його майбутня якість залежить від критеріїв і принципів, застосовуваних уже сьогодні.

Нинішня суперечливість прогнозів відносно майбутньої динаміки цін на ринку нерухомості саме й ілюструє відомий принцип: приймаючи рішення про кредитування купівлі житла, іпотечний кредитор має передусім звертати увагу не на оцінку об’єкта забезпечення, а на спроможності позичальника обслуговувати свій борг.

Якість кредитного портфеля, сформованого банком, залежатиме від його кредитної політики. Простіше кажучи, які методи він використовує для оцінки й підтвердження сукупного доходу позичальника, його достатності для обслуговування кредиту і, звичайно, готовності боржника виконувати зобов’язання. Звичайно для прийняття рішення про кредитування використовуються певні коефіцієнти співвідношення витрат і доходів позичальника.

Перший внесок також певною мірою є гарантією серйозності намірів: сплативши 25—30% власних коштів, позичальник більш сумлінно обслуговуватиме кредит. Таке співвідношення кредитних коштів і вартості об’єкта деякою мірою захищає і від коливань цін — за умови адекватної оцінки вартості предмета іпотеки.

Таким чином, для управління ризиками в розпорядженні банкірів є досить багато інструментів: методики розрахунку кредито- і платоспроможності позичальника, критерії та вимоги до структури кредитних продуктів (LTV, вимога страхування тощо). Використовуються також обмеження концентрації ризику (розмір кредиту, частка кредитів певного виду в сукупному портфелі тощо). Все це — міжнародні зразки ризик-менеджменту, які сформовані багаторічною світовою практикою та на які орієнтуємося ми.

— Ви згадали про суперечливості прогнозів і можливе падіння цін на нерухомість. А яка, на вашу думку, найімовірніша їхня динаміка в Україні? Чи погоджуєтеся ви, що ціни на житло в столиці надто завищені, і в майбутньому, за умови можливого зниження ВВП, на них чекає неминучий обвал?

— Судити про «належний» рівень цін досить складно. Якщо співвідносити середньостатистичні ціни на житло з офіційними середньостатистичними доходами громадян — так, вони завищені. Особливо в Києві.

На підставі торішніх даних про середньостатистичний рівень доходів населення ми моделювали ситуацію в такий спосіб: використовуючи весь наявний дохід, вартість житла можна виплатити в середньому за шість-сім років. Та оскільки більша частина сукупного доходу домогосподарств використовується все-таки на споживання, цей термін розтягується на багато років. Тому, крім надійності забезпечення, ціновий аспект має інший бік: високі ціни обмежують доступ до житла.

Як я вже казав, класична іпотека орієнтується на оцінку можливості споживача виплачувати заборгованість з одержуваних доходів. Вочевидь, якби доходи населення зростали в тій самій пропорції, що й ціни на нерухомість, питань щодо завищення цін не виникало б.

З іншого боку, що означає «завищені»? Якщо ми живемо в ринковому середовищі, то ціни встановлюються на тому рівні, на якому вони сьогодні врівноважують попит і пропозицію. І якщо ціни зростають настільки впевнено, то це підтверджує, що житла в нас будується надто мало, аби задовольнити попит на нього. Інша річ — характеристики попиту, його структура. Тобто якою мірою він відображає потребу в реальних квадратних метрах житла середньостатистичного українця, підтверджену його ж реальними доходами, а яка частина цього попиту припадає на так звану спекулятивну складову.

З пропозицією — взагалі окрема тема. Торік обсяги введення в експлуатацію нового житла в Києві збільшилися всього на 14%. Що заважає зростанню будівництва в столиці, яке може освоювати мільярди доларів щороку? Люди хочуть будувати, інвестори готові вкладати, чому цього не відбувається? Адже житловий фонд — це багатство країни. Ось де потрібно копати й розбиратися, де собака заритий. Я вже казав колись, що поки ми не розчистимо «джунглі» будівництва в столиці, говорити про реальність цін узагалі не можна.

Якщо на тлі серйозного зростання цін, яке вже відбулося, фахівці з нерухомості кажуть, що попит і далі зростає, це може відображати дисбаланси в інших сферах економіки.

Тому, на мій погляд, твердження про неминучість обвалу надто категоричні. Скажімо, під час кризи середини 90-х років у Південно-Східній Азії зниження цін на нерухомість, наприклад, у Тайвані, було значно меншим, ніж у Сінгапурі та Гонконгу. А в Південній Кореї після короткострокового зниження вони швидко відновили зростання...

— Яким чином на показниках іпотечного ринку загалом і вартості кредитів зокрема можуть позначитися обмеження валютного кредитування, яке планує впровадити НБУ?

— Спочатку необхідно зробити дуже важливе зауваження. Мені не зовсім зрозуміло, звідки пішли розмови про якісь конкретні дати: про 1 вересня чи 1 січня. Адже ця обставина нині вносить непотрібний ажіотаж у поведінку як банкірів, так і їхніх позичальників. Мені здається, що в настільки чутливому питанні жодного поспіху з ухваленням рішення не буде. Адже тут ще необхідно врахувати інтереси всіх зацікавлених сторін: позичальників, банкірів та їх регулятора.

Як на мене, тут необхідний тривалий і предметний діалог, який може відбуватися не один місяць і навіть рік. Розумію і підтримую стурбованість регулятора зростаючими дисбалансами у структурі банківських активів і зобов’язань, а також валютними ризиками, котрі є серйозною загрозою для стабільності всієї фінансової системи, про яку Нацбанк зобов’язаний піклуватися. Однак тут необхідно врахувати й інтереси споживачів, які теж усе старанно зважують і рахують.

Для переважної маси позичальників багаторічні гривневі кредити за ставкою 17—25% річних недоступні: надто дороге та важке їхнє обслуговування. І коли валютний кредит є інструментом здешевлення вартості іпотечної позики, цілком природно виникає попит на нього. Банки, будучи посередниками, намагаються задовольнити цей попит, знаходячи прибуткове застосування грошам, які вони залучають, і лавіруючи між інтересами регулятора та споживачів. І в чому їхня провина, якщо вони при цьому дотримуються головних банківських правил та досить старанно піклуються про обмеження власних ризиків?

Вплив обмежень залежатиме від того, якими вони врешті-решт виявляться. Адже можна, наприклад, обмежити надання кредитів у рамках залучених коштів. А можна взагалі заборонити кредитування фізосіб, як це було кілька років тому, коли було дозволено лише кредитування за операціями з використанням платіжних карток міжнародних платіжних систем.

Незалежно від виду заборони, можна переконливо стверджувати, що такий крок негативно позначиться передусім на кінцевих позичальниках. Навіть якщо ставки за кредитами у національній валюті не зростуть (а в цьому не можна бути переконаним без додаткової пропозиції ресурсів), споживач буде змушений платити за обслуговування кредиту більше, ніж він платить сьогодні, за рахунок існуючої різниці в кілька відсоткових пунктів.

Можливе підвищення відсоткових ставок у національній валюті для компенсації ризиків, які нестимуть оператори ринку іпотечного кредитування, що фондуються в іноземній валюті. Цілком згодний із моїми колегами-банкірами, які стверджують, що на сьогоднішньому етапі розвитку вітчизняного фінансового ринку головне джерело довгих і дешевших грошових ресурсів — міжнародні ринки.

Тому виграють від такого нововведення передусім найбільші системні банки, які можуть залучати дешеві ресурси всередині країни (наприклад, кошти до запитання за зарплатними проектами тощо). Однак також упевнено можна сказати, що наявність такої конкурентної переваги не тільки не змусить цих найбільших гравців зменшувати ставки, а й не знижуватиме системних ризиків банківської системи — адже де-факто існуватимуть розриви за термінами між активами й пасивами. Фактичне подорожчання кредитних ресурсів обмежуватиме доступність іпотечного кредиту, особливо для малозабезпечених споживачів. Найшвидше, домінуватиме плаваючий режим відсоткових ставок, який не усуне ризику неплатежу у випадку дисбалансів у фінансовій сфері.

Крім того, як показує наш вітчизняний досвід, запровадження будь-яких обмежень завжди супроводжується розквітом напівлегальних і «сірих» схем. І думаю, що кредитування не буде винятком. Знайдуться оператори, не обов’язково банки, які пропонуватимуть кредити в якійсь «вишуканій упаковці». Однак найбільше турбує можливий вплив таких обмежень на готовність серйозних закордонних інвесторів вкладати довгострокові кошти в цей сектор українського фінансового ринку.

— Як ви оцінюєте законодавчу базу з питань іпотеки, що діє в Україні? Чи потрібні їй якісь невідкладні доробки та нововведення?

— В основному законодавчу базу в питаннях іпотеки вже сформовано. Україна прийняла новий Цивільний кодекс, який урегулював загальні питання, що стосуються укладання і припинення кредитних договорів. Прийнятий загалом дуже непоганий Закон «Про іпотеку», який заклав хорошу базу для первинного ринку іпотеки.

Законами України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» і «Про іпотечні облігації» закладено дві основні загальновідомі у світі моделі іпотечних цінних паперів (іпотечні сертифікати та іпотечні облігації). Чим фактично заповнений вакуум, який заважав появі в Україні вторинного ринку іпотеки.

Основною проблемою чинного законодавства вважаю неузгодженість окремих законодавчих актів між собою. Існують також деякі законодавчі бар’єри, які заважають розвитку ринку іпотеки, як, наприклад, нещодавно прийнятий Закон «Про соціальний захист бездомних громадян і безпритульних дітей», який під приводом захисту інтересів дітей, навпаки, позбавив їхніх батьків можливості поліпшити умови життя.

Погані справи і з захистом інтересів іпотечних інвесторів. У нас дотепер немає єдиного кадастру нерухомості, не відпрацьовано систему відчуження, фактично немає цивілізованої процедури відселення неплатоспроможних позичальників. Дякувати Богові, в Україні люди, які не можуть виплачувати кредити, у переважній своїй масі дуже свідомі. І добровільно йдуть на те, щоб разом із банком продати житло й переселитися в менш дороге. Та існує і ціла категорія недобросовісних позичальників...

— А чи згодні ви з точкою зору, що прийнятий за участі фахівців вашого банку наприкінці минулого року Закон «Про іпотечні облігації», м’яко кажучи, далекий від досконалості? Наприклад, через наявність у ньому не зовсім зрозумілих для учасників ринку інструментів, а також спроб змішати в одному законі різноманітні за своєю природою не тільки інструменти рефінансування, а й моделі розвитку ринку.

— Погоджуся, що багато учасників ринку поки ще не розуміють достатньою мірою, яким чином функціонуватиме сегреговане покриття, як розраховувати дохідність іпотечної облігації та багато чого іншого. Справді, питань залишається ще дуже багато. Тому ми, як учасники робочої групи, активно допомагаємо Держкомісії з цінних паперів і фондового ринку (ДКЦПФР) у розробці Положення про іпотечне покриття звичайних іпотечних активів, яке саме й вирішує вищезазначені питання. До речі, це положення вже розроблене, і з ним можна ознайомитися на сайті ДКЦПФР.

Згодний, що необхідне прийняття окремого закону про сек’юритизацію, який значно розширив би можливості кредиторів з рефінансування, оскільки вивести на вторинний ринок і перепродати можна значно ширше коло заборгованостей, ніж іпотечні кредити. І тому ми підтримуватимемо цей процес. До речі, саме введенням у Закон «Про іпотечні облігації» поняття «структуровані облігації» фактично було зроблено перший правильний крок на шляху освоєння такого інструменту, як сек’юритизація.

Вважаю, що за всіх недоліків нинішньої редакції Закону «Про іпотечні облігації» важливим є сам факт його появи. Оскільки нині нарешті з’явилася можливість на практиці випробувати та настроїти інструменти іпотечного рефінансування. Внести зміни та поправки до уже існуючого закону значно легше, ніж прийняти цілком новий.

Як на мене, саме практика й покаже основні недоліки прописаних у законі механізмів. Поставити «паркани» ми завжди встигнемо.

Те саме можу сказати й відносно вибору оптимальної моделі, європейської чи американської. Вважаю, що і ту, й іншу треба випробувати, а вже потім оцінювати і вибирати, яка з них виявиться більш живучою та працездатною у вітчизняних реаліях. При цьому зовсім не виключаю, що обидві ці моделі зможуть співіснувати.

— Юрію Олександровичу, а як ви оцінюєте діяльність Державної іпотечної установи (ДІУ)? Навколо неї періодично здіймають багато галасу, заявляються амбіційні плани, та серйозних результатів наразі не видно...

— У ДІУ проведено досить серйозну роботу з підготовки до впровадження на українському ринку цивілізованих норм іпотечного кредитування. Ми старанно ознайомилися зі стандартами кредитування ДІУ і вважаємо їх загалом такими, що відповідають досить високим критеріям. Участь у програмах рефінансування ДІУ, якщо вони підуть, дозволить нам, як і іншим банкам, розширити свій продуктовий ряд. Тому ми подали заявку на участь і сподіваємося на плідне співробітництво.

Проте необхідно зазначити, що роль ДІУ залежатиме від спільного контексту державної економічної політики. Ця установа може виступати і як інститут реалізації державної соціальної політики, і просто як спеціалізований інститут на ринку, і як провідник певних інституціональних змін. Від того, яку роль їй визначить уряд, залежатиме політика ДІУ й застосування її інструментарію.

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №35, 21 вересня-27 вересня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво