Периферія — поза законом і підозрами, або Хто диктує правила гри на одеському земельному ринку?

Останні події навколо земельних аукціонів в Одеській області показали: прозорий земельний ринок — це утопія. Старий порядок, за якого вільну землю роздавали потрібним людям під забудову, бере своє. Зняття з торгів привабливих ділянок, зрив аукціонів, прагнення зробити їх керованими і підконтрольними — ось головна характерна риса формування земельного ринку Одещини. Маніпулювання недосконалим земельним законодавством стало основним знаряддям для досягнення поставлених завдань, спрямованих на задоволення особистих потреб окремих представників влади.

Правова колізія

Після перших успішних земельних аукціонів в Одесі раптом з’ясувалося, що для їхнього проведення не було законних підстав. Адже земельні торги належать до видів діяльності, які підлягають ліцензуванню. Відповідні зміни до законодавства набрали сили з 1 січня 2004 року. Проте Кабмін досі не визначив органу, який цим ліцензуванням займатиметься. Як бути?

Ще в листопаді 2003 року Одеська обласна рада затвердила рекомендації про порядок проведення торгів на території області. Згідно з цим документом, їх проводить спеціалізована юридична особа, що пройшла відповідну атестацію в обласному управлінні земельних ресурсів. На основі цього рішення управління видавало атестаційні свідоцтва. Їх одержали десять підприємств. Одне з них — фірма «Фарм», що стала оператором торгів в Одесі.

Однак у квітні 2006-го Держкомзем України скасував як незаконні всі накази Одеського обласного управління земельних ресурсів про порядок проведення земельних торгів і атестацію підприємств. Було скасовано й накази про видачу атестаційних свідоцтв. Своїм листом від 5 травня 2006 року Держкомзем повідомив місцеві ради та райадміністрації Одеської області про те, що ці десять підприємств більше не мають права готувати і проводити торги. Аналогічний лист було направлено і до обласної прокуратури, котра без зволікань відразу винесла два протести. Саме напередодні проведення чергових торгів в Одесі.

Один із протестів було відправлено начальнику Одеського міського управління земельних ресурсів із вимогою відкласти аукціон до одержання оператором торгів, тобто фірмою «Фарм» відповідної ліцензії. Оскільки ліцензії видавати нікому, це означало відкласти торги до кращих часів. Фірма «Фарм» відразу оспорила це рішення в суді й отримала вердикт на свою користь. Господарський суд Одеської області заборонив Держкомзему і будь-яким особам перешкоджати проведенню аукціону, призначеного в Одесі на 15 травня 2006 року. Торги відбулися.

Другий протест прокуратура направила Одеській обласній раді з вимогою скасувати прийняті раніше рекомендації про порядок проведення земельних торгів на території Одеської області. На тій підставі, що визначення порядку проведення торгів і осіб, які їх здійснюють, виходить за рамки компетенції облради (вона не уповноважена ліцензувати діяльність, пов’язану з торгами). Сесія облради 5 липня 2006 року відхилила протест прокуратури, оскільки рада ліцензій не видавала і не призначала органу, відповідального за їхню видачу. Рада, однак, доручила обласному управлінню земельних ресурсів, котре раніше атестувало операторів торгів, внести свої пропозиції для приведення рекомендацій про порядок проведення торгів у відповідність із законодавством.

У відповідь «земельники» пояснили, що робити це в даний момент недоцільно, оскільки готуються зміни до законів України «Про ринок землі», «Про оцінку земель». А Держкомзем розробив тимчасовий порядок проведення торгів і організації аукціонної діяльності, що перебуває на затвердженні в Мін’юсті України. До того ж за запитом депутатської комісії облради ще наприкінці минулого року Національна юридична академія України ім. Ярослава Мудрого провела експертизу вищезгаданих рекомендацій на предмет їхньої відповідності чинному законодавству і видала позитивний висновок.

Облрада вислухала пояснення обласного управління земельних ресурсів і подала на нього позов до суду за бездіяльність. А на час розгляду позову попросила суд заборонити проведення земельних торгів в Одеській області.

Знакове звільнення

У результаті черговий аукціон в Одесі, призначений на 16 жовтня, було зірвано. А начальник Одеського міського управління земельних ресурсів Ірина Коврижних звільнена. Причина — вона дозволила собі скасувати торги, посилаючись на судову заборону. Така напівофіційна версія. Мотиви ж значно серйозніші.

На момент скасування останніх торгів уже були зірвані два аукціони на прохання такої собі громадської організації «Народний екологічний контроль», яка вимагала через суд визнати дії Одеської міськради з продажу земельних ділянок оздоровчого призначення неправомірними. І Господарський суд Одеської області двічі забороняв проводити аукціони з продажу прибережних ділянок на Французькому бульварі і Дачі Ковалевського.

Таким чином, зрив аукціонів був своєрідною формою тиску на І.Коврижних. За деякими даними, її просили змінити оператора торгів. І тим самим зробити аукціони підконтрольними певній групі осіб, які з допомогою судових рішень могли б впливати на їхні результати. Схема проста: суд накладає заборону на проведення торгів або на продаж окремих ділянок. Потім про це повідомляють бажаючим взяти участь у торгах. Тобто розполохують потенційних покупців. В останній момент заборону знімають. І в торгах беруть участь лише «свої» компанії.

При формуванні переліку ділянок для продажу з аукціону І.Коврижних дозволила собі включити до нього й ті, які влада обіцяла окремим особам. На останньому для неї засіданні міськвиконкому їх намагалися виключити з аукціонного списку. Відстоюючи ці прибережні ділянки, І.Коврижних заявила, що вони призначені для одного високопоставленого судового чиновника. І якщо таким чином підходити до формування ринку землі, то план бюджетних надходжень від її продажу не буде виконаний ніколи. Віддавати ж ділянки в довгострокову оренду — це все одно, що продавати. Орендар має першочергове право викупити землю. Тільки ціна, за яку він її отримає, буде в кілька разів нижчою від аукціонної.

Таким чином, лише перші земельні торги, якими так пишалася Одеса, продемонстрували бажання влади зробити ринок землі прозорим, відкритим, із чесними правилами гри для всіх її учасників. Результат перевершив усі сподівання. Одесити побачили істинну вартість прибережної землі — до 90 тис. дол. за сотку. А також жвавий інтерес покупців. Вісім аукціонів принесли міській казні 137,7 млн. грн.

Але все це тепер, схоже, у минулому. Судові позови, зриви торгів і всілякі чиновницькі перешкоди розполохали покупців. План грошових надходжень від продажу землі, визначений на цей рік у розмірі 217 млн. грн., виконаний не буде. З початку року торги принесли в казну всього 57 млн. грн...

Навіщо город городити?

Та повернемося до позову облради та його клопотання заборонити будь-які дії, спрямовані на проведення аукціонів на території області. Ухвалу про заборону було прийнято 23 серпня 2006 року. Попри це, Овідіопольська райадміністрація опублікувала інформацію про проведення 14 листопада 2006-го аукціону з продажу чотирьох ділянок піщаного берега моря загальною площею понад 10 гектарів.

Що цікаво, ця була вже третя спроба продати берег. Дві перші було зірвано профспілкою Іллічівського порту. Річ у тім, що ці ділянки розташовані на піску, біля самого моря. Раніше ця зона вважалася пляжною та не забудовувалася. Всі бази відпочинку, зокрема розташований тут піонерський табір «Альбатрос», який перебуває на балансі Іллічівського порту, побудовані на верхньому плато. А внизу на піску зведені лише навіси від сонця, питний фонтанчик, майданчики для ігор, які належать «Альбатросу». Організатори торгів залишили недоторканною частину піщаного берега, яку використовує піонертабір, залишивши йому прохід до моря. Іншу ж територію, відступивши від берега на 100 метрів, виставили на продаж під забудову об’єктами рекреаційного призначення, які виростуть біля підніжжя табору. Профспілку це обурило.

Не виключено, що берег моря може бути забудований дачами. За Земельним кодексом, вони теж є об’єктами рекреації. Приміром, в Одесі ділянки на продаж виставляють під будівництво конкретних об’єктів, обумовлюють навіть поверховість. І попри це, допускаються вільності. А якщо немає жодних умов, вимог і обмежень?

Райадміністраціям, селищним і сільським радам закон надав право розпоряджатися національним багатством, і вони, зі своїм містечковим підходом, роздають і продають цінну прибережну землю з курортної зони наліво й направо, не вдаючись у деталі її освоєння. Наприклад, схема розвитку курорту Кароліно-Бугаз — Санжейка є, сьогодні вона допрацьовується. Проте з’ясувати в чиновників, що являтиме собою морське узбережжя в майбутньому, неможливо.

Ще влітку автор цих рядків зверталася до голови Овідіопольської райадміністрації Наталі Чегодар із проханням надати інформацію про розвиток узбережжя на ввіреній їй території. Та ба.

Сьогодні там відкрите море, шикарні піщані пляжі й недоглянуте верхнє плато, забудоване за радянських років дерев’яними будиночками, які дотепер іменуються базами відпочинку. Територія цілком придатна для перетворення її на справжній курорт. Та для цього потрібний солідний інвестор. І серйозна державна підтримка в плані гарантій.

…Торги відбулися. Що являє собою інвестор чи інвестори, які купили ділянки, довідатися не вдалося. Скільки одержала казна Овідіопольського району від продажу понад 10 га піщаного пляжу, теж невідомо. Запитання про результати аукціону, адресовані «ДТ» главі району Н.Чегодар, викликали роздратування. Відмовилося надати інформацію й підприємство, яке проводило торги, — «Південно-Український центр торгів».

До речі, для деяких потенційних покупців аукціон, що відбувся, — новина. Хоча обізнані люди не сумнівалися, що судову заборону до моменту його проведення буде знято. Та й керівництво облради заявляло: запланована на 10 листопада сесія зніме проблеми, пов’язані з проведенням аукціонів. Так і сталося. Депутати без обговорення проголосували за внесення зміни до рекомендацій про порядок проведення земельних торгів на території області. Поправка внесена лише до одного пункту. Відповідно до нової редакції, земельні торги проводить спеціалізована юридична особа, яку на конкурсній основі визначає організатор торгів, а не юрособа, котра пройшла атестацію в обласному управлінні земельних ресурсів.

Унісши поправку, облрада задовольнила протест прокуратури, яка вимагала привести рекомендації у відповідність із законодавством. Таким чином, необхідність у задоволенні позовних вимог облради до управління земельних ресурсів відпала.

Виникає запитання, а навіщо потрібно було взагалі звертатися до суду? Що заважало облраді самостійно привести у відповідність свої рекомендації? Навіщо потрібно було вводити заборону на торги? Здається, інформація про результати аукціону в Овідіополі зможе дати відповіді на поставлені запитання.

Однак це ще не все. Може так статися, що виключення із рекомендацій пункту про атестацію операторів торгів зробить незаконним саме проведення аукціонів. Раніше замість необхідної за законом ліцензії їм видавали атестаційне свідоцтво. А тепер воно необов’язкове.

До речі, Одеське міське управління земельних ресурсів із посиланням на рішення сесії облради вже повідомило про проведення конкурсу на визначення оператора торгів. Хоча колишній оператор — фірма «Фарм» — такий конкурс пройшов. А от основну поправку Одеса до уваги не взяла. В інформації про конкурс йдеться: брати участь у ньому можуть підприємства, які пройшли атестацію в обласному управлінні земельних ресурсів, котру облрада виключила зі своїх рекомендацій.

То навіщо, питається, потрібно було весь цей город городити?..