НЕРУХОМІСТЬ ВТОМИЛАСЯ ДОРОЖЧАТИ, ВОНА ПРОСИТЬСЯ У ВІДПУСТКУ - Економіка - dt.ua

НЕРУХОМІСТЬ ВТОМИЛАСЯ ДОРОЖЧАТИ, ВОНА ПРОСИТЬСЯ У ВІДПУСТКУ

22 серпня, 2003, 00:00 Роздрукувати Випуск №32, 22 серпня-29 серпня

Ринок житла чекає нового торгового сезону Торік приріст цін на столичні апартаменти становив 25—35%...

Ринок житла чекає нового торгового сезону

Торік приріст цін на столичні апартаменти становив 25—35%. Поточного року, залежно від категорії житла, вже набігло від 15 до 25%. А тепер ще й будівельники відкрито заявляють, що мають намір позапланово підкоригувати відпускні ціни у зв’язку зі скасуванням із нового року пільг із ПДВ. Причому, схоже, у процесі цього коригування вони не збираються особливо церемонитися з підрахунком реального збільшення собівартості житла. Навіщо їм себе обтяжувати, якщо не так уже складно з цього податкового лимона зробити собі лимонад. Мовляв, нехай знову за все заплатить клієнт. Досі платив же він за подорожчання, що списується на будматеріали. Ах, яке блискавичне! За два останніх роки цінових перегонів житло в столиці, вважай, подвоїлося в ціні. Навряд чи це можна пояснити тільки «зухвалими» будматеріалами. Цікаво, кого зроблять стрілочником, якщо подорожчання припиниться або ціни впадуть. Адже, крім сценарію дальшого подорожчання житла ще принаймні протягом півтора року, який «лобіюється» забудовниками і столичними чиновниками (напевно, саме стільки їм потрібно, щоб успішно освоїти розпочаті об’єкти), є й альтернативні, аж до вкрай песимістичних. Причому навіть останні зовсім не позбавлені сенсу...

Правила змінюються

Серпень — провісник нового сезону продажів на ринку нерухомості. Вже саме це створює інтригу і для професіоналів ринку, і для великих інвесторів, а також спекулянтів, пересічних продавців та покупців. Від цінової динаміки в новому сезоні залежить величина їхнього заробітку чи збитків. Свій внесок у пікантну ситуацію зробив і законодавець. Слід мати на увазі, що з 1 січня 2004 року наберуть сили законодавчі нововведення. Закон про іпотеку, як очікується, розв’яже руки банкам і дозволить їм знизити ризик при видачі кредитів на купівлю житла і, відповідно, здешевить їх. А новації в законі про ПДВ позбавлять податкових пільг фізичних осіб покупців новобудов. Загалом, новий сезон принесе чимало сюрпризів операторам ринку. І навряд чи вибачить прямолінійний підхід у розрахунку лише на подальше розпікання цін. Вагомих аргументів на користь цього цілком досить.

Ви на гребені? Готуйтеся до спуску

Ціни на житло в столиці так довго зростають, що стає навіть нудно. Адже тим самим вони неминуче наближають час свого зворотного руху. Віриться в це комусь чи ні. Адже об’єктивних законів ринку не скасувати: так уже повелося, що за кожним піднесенням іде спад. І нерухомість не виняток. Пригадується, 1997 року вперше доводилося писати про прогнози щодо підвищення цін на хліб — святая святих державної політики. Тоді теж скептиків не бракувало, вони не розуміли, як узагалі можна думати про таке. А тут — писати! Погано. У комерсанта, який погодився тоді відкрито припустити в статті таке (!), зі зрозумілих причин зірвався вже готовий зовнішньоекономічний контракт. Лишень від стрибка цін країну це не врятувало.

У нерухомості своя специфіка, тільки й усього. Проте специ вже помітили циклічність у розвитку вітчизняного ринку з періодом п’ять років. Тепер рахуйте самі. Попередній пік цін зафіксували 1998 року (так-так, після нього ціни пішли вниз — оскільки була фінансова криза), а надворі нині — 2003-й. Невипадково активні розмови (на різних рівнях) про ціни на столичне житло ведуться саме влітку 2003-го. Здається, всі розуміють, що за житло нині просять непомірно дорого, але далеко не всі хочуть, щоб ситуація змінилася. Ні будівельні фірми, ні ріелтори, ні банки-кредитори, ні перекупники не бажають утрачати свої доходи від ажіотажного скуповування надто дорогого житла.

Для кого — голодний попит, а кому — відкладена пропозиція

Утім, не все так просто. Чимало ріелторів, приміром, уже усвідомили, що робота за умов диктату продавців теж не цукор. Їм нині доводиться працювати в умовах дефіциту пропозиції, що нефахівцю здається підвищеним попитом. Чому? Більшість потенційних продавців нерухомості просто вичікують — їх цілком улаштовує, що ринок йде вгору, а їхня власність стрімко зростає в ціні. Відтак інформаційна база агентства нерухомості середньої руки зараз містить десь близько 30—40 пропозицій на продаж квартир (а було ж 300—400). Зрозуміло, що продавці, які зважилися на продаж квартири за таких умов, найчастіше влаштовують тендер. Ріелторам доводиться водити до них покупців не для конкретних переговорів, а, швидше, на екскурсію.

Природно, покупці шукають порятунку на первинному ринку. Добре, що в Києві будують нині багато. Проте тут їх, як правило, зустрічають ще вищі ціни за квадратний метр, квартири з великими площами та... «інвестори-спекулянти», які, скориставшись ажіотажем, заздалегідь «забили» за собою ходове житло, щоб якомога вигідніше його перепродати (точніше — поступитися правами на квартири, які тільки будуються). А ще затримка термінів здачі об’єктів будівництва. Щоправда, на допомогу прийшли банки, пропонуючи кредити під порівняно низькі відсотки, якщо брати до уваги швидкість подорожчання житла. Тільки ось благодійниками їх називати не хочеться, адже, за великим рахунком, житло тому й дорожчає так швидко, що з’явилися такі кредити.

Привид ходить столицею...

Літо не літо, але ознаки є. Почастішали випадки пропозиції на продаж уже побудованого житла. Мабуть, не знайшлося покупця за час будівництва чи забудовники всерйоз узялися (віриться важко) за тих, хто поступається непобудованими квартирами. Понад те, нав’язливо «висять» оголошення про терміновий продаж ходових квартир у новобудовах. І хоча ціни все ще заламують далеко не божі (мабуть, не надто ця терміновість потрібна), помітна невпевненість спекулянтів в умовах зниження інтересу до їхніх дорогих пропозицій. Нескладно уявити, що станеться, якщо ціни не те що впадуть, а просто стабілізуються чи хоча б темпи їх зростання наблизяться до відсоткових ставок, що виплачуються за депозитами. Якщо взяти реальну ставку з банківських депозитів 17—18% і порівняти її з прогнозованим нинішнього року відсотком річного приросту цін на апартаменти (20—30%), то це цілком може статися. Особливо якщо врахувати, що ставки за депозитами вже пройшли період свого швидкого зниження, а нерухомість, навпаки, залишила позаду пік темпів свого подорожчання. А це може означати відплив грошей із ринку нерухомості.

Другий чинник, що стосується комерції з нерухомістю, — орендні ставки. Вони теж дуже зросли, підтримуючи солідарність із ціновими перегонами при купівлі/продажу квартир. Проте аналіз свідчить, що сьогоднішні темпи їх зростання явно відстають від темпів зростання цін на житло. За поодинокими винятками, орендні ставки (близько 8—9% річних від ціни квартири, що здається) нижчі, ніж доходи за депозитом на аналогічну суму. Індикатор зовсім не на користь подорожчання, що свідчить про нагромадження потенціалу до продажів і в цьому секторі бізнесу.

Сьогоднішні покупці квартир — люди не бідні й гроші лічити вміють. У них з’являються вільні квартири, що рано чи пізно потраплять на ринок, поповнивши пропозицію на продаж або оренду. Додайте сюди спекулянтів, які постійно присутні на ринку. Адже реальних покупців, яким це житло потрібне не просто для тимчасового вкладення коштів, а для проживання, не так уже багато залишилося. Це ж і є той середній клас, якого країні так бракує. Чи багато залишилося ще людей, готових викласти, щонайменше, 20 тис. дол. за однокімнатну квартиру чи хоча б 30% цієї суми, а решту взяти в борг?

Крім того, є можливість поповнення пропозиції столичних квартир за рахунок господарів, які придбали їх у кредит, але, як виявилося, не в змозі виконати своїх зобов’язань. Причому побутує не позбавлена логіки точка зору, що чим нижчими будуть відсоткові ставки і, відповідно, доступнішими кредити для населення, не навченого досвіду кредитування, тим більше неоплачених квартир згодом з’явиться на ринку.

Песимісти стверджують, що на всіх покупців не вистачить, навіть якщо до них прирахувати регіональну еліту, яка рвонула у столицю з сім’ями. Щойно це відчує ринок, достатньо буде одного поштовху, щоб ситуація пішла назад і ті, хто притримав, розпочали продавати терміново й за будь-яку ціну. Поштовхом можуть стати самі перегріті ціни, коли покупець збайдужіє до житла й перестане з простягненою рукою носити й носити свої заощадження тим, хто може перетворити їх на нерухомість.

Тільки уявіть собі природний мораторій на придбання квартир ну хоча б на півроку. Скажете, дуже схоже на домовленість про організацію кампанії боротьби з колорадським жуком. Загалом так, але в нашому випадку є цілком об’єктивний нюанс — ціни (точніше, дуже високі ціни), і він може так спрацювати, що й домовлятися не доведеться. Чи зможуть тоді будівельники добудувати, а спекулянти оплатити житло або, скажімо, банки виконати свої зобов’язання по депозитах?

Час «Х»

Ріелтори, які не бояться прогнозувати, вважають, що до надламу наявної тенденції залишилося не більше півроку. У кожному разі, на вторинному ринку. Однак слід мати на увазі, що ще певний час ринок може втримати від падіння допінг у вигляді подальшого зниження кредитних ставок. Тут підмогою виступить закон про іпотеку. Втім, жоден закон про іпотеку не зможе зробити людей багатшими, швидше, навпаки, — їм, крім вартості житла, доведеться платити ще й відсотки. Зате якщо масовий покупець не розрахує своїх сил, то продаж великої кількості закладених у банках квартир може призвести до зниження цін на них і навіть викликати кризу на ринку. Та це вже зі сфери чорних прогнозів. Якось не хочеться вірити в кризу і повернення в 1998-й.

Не виключено, що в ситуації, що склалася, більше сенсу в тому, щоб готуватися до майбутнього спаду (адже гроші робляться не лише на підйомах), а не переплачувати і серйозно ризикувати, намагаючись заробити в умовах піку цін...

P. S. Після того, як стало відомо, що Президент наклав вето на нову редакцію закону про ПДВ, шанси «бичачої» тенденції залишитися на ринку нерухомості зменшилися. Ні, пільги з ПДВ не стали тією причиною (принаймні у явному вигляді), що позбавила високого підпису настільки важливий документ. Проте якщо депутати найближчими місяцями не знайдуть способу домовитися з Президентом або подолати його вето, то наступного року правила гри на полі ПДВ можуть не змінитися.

Коментарі фахівців

Олександр Бондаренко, президент Асоціації фахівців із нерухомості (ріелторів) України

— Характерно, що цього літа відзначається лише незначний спад попиту. Було зафіксовано досить багато угод, оскільки люди бояться подальшого підвищення цін на житло. Ситуацію підігрівають настирливі заяви будівельників про подорожчання новобудов (від 12 до 25%), пов’язане зі скасуванням пільг з ПДВ. І це при тому, що реально цей податок збільшить собівартість новобудов на 8—9%. Крім того, на позитивній ціновій динаміці позначаються: зростання економіки в цілому, політична стабільність і підвищення купівельної спроможності громадян. Справді, ціни нині зашкалюють. А на окремі категорії житла («хрущовки», панельні дев’ятиповерхівки) просто нереальні. Не може однокімнатна «хрущовка» в старій Дарниці коштувати 18 тис. дол. Її золота ціна 13—14 тис. Високий рівень цін у цьому сегменті утримується лише на хвилі ажіотажу. Тому в перспективі ціни тут знижуватимуться. Нові будинки ще дорожчатимуть: залишився запас для плавного зростання в сегменті нерухомості для середнього класу. А, приміром, елітний сегмент уже близький до насичення.

— Коли очікується зниження цін на вторинне житло нижче середньої категорії?

— Тоді, коли попит не диктуватиметься побоюванням збільшення податків і нестабільністю долара (згадайте, куди скидалися долари напередодні й під час війни в Іраку). Щойно відпадуть ці чинники і залишиться єдиний — зростання доходів населення, тоді й відбудеться «відкіт». Про конкретні терміни говорити складно. Гадаю, знадобиться, мінімум, півроку — десь весна наступного року. Звичайно, якщо на обрії не з’являться інші чинники.

— Як, по-вашому, вплине на ринок іпотечне законодавство?

— Банки ще більше працюватимуть із фізособами. Вони зможуть запропонувати дешевші відсоткові ставки (сьогоднішні 14—15% перетворяться на 8—10% річних у валюті) і тривалі кредити. Звичайно, дешеві гроші збільшуватимуть попит на житло, але вони ж полегшать життя будівельникам, знизивши собівартість новобудов. Мене дивує, що будівельні компанії декларують рентабельність у 10—12%. По-моєму, вони лукавлять — розрахунки дають цифри на порядок вищі. Принадність ринку поки що не відповідає конкуренції на ньому серед будівельних компаній. Ситуація зміниться, ціни знижуватимуться в міру полегшення доступу будівельників на ринок.

Гертруда Сиволобова, заступник генерального директора
Київського центру нерухомості

— Зараз передумов для зниження цін немає — попит перевищує пропозицію. Одно-, двокімнатних квартир і так не вистачає. Їх розхапують, як гарячі пиріжки. Чому вони мають дешевшати? Навпаки. Тим більше ринок напередодні скасування пільг з ПДВ. Забудовники, зокрема «Познякижитлобуд», «Житлоінвест», відкрито кажуть, що гряде підвищення цін на первинному ринку. Може, згодом, якщо ринок насититься і народ не потягне, ситуація зміниться, але це станеться не відразу. Слід також мати на увазі, що первинний і вторинний ринки взаємозалежні. Ціни «первинки» не можуть не тиснути на вторинний ринок.

Що ж до закону про іпотеку, то він почне діяти поступово: під цей закон необхідно прийняти ще нормативні акти. Коли закон запрацює на повну силу, він залучить на ринок додаткову кількість покупців. Це також не сприятиме зниженню цін на житлову нерухомість. За кордоном більшість громадян купує житло в кредит, у нас таких поки що незначний відсоток.

Олександр Андрєєв, генеральний директор
агентства нерухомості «Апартамент»

— Нині на масивах (Борщагівка, Лісний) зростання цін на вторинному ринку вже немає. Ціни сягнули 500 дол. за квадрат, далі нікуди. Швидше за все, вони пригальмували б і раніше. Проте стримуючим чинником від просідання динаміки ринку стало активне кредитування банками фізичних осіб. Плюс до цього — низький відсоток «передоплати» (зазвичай 30%) із боку тих, хто прагне обзавестися квартирою, скориставшись банківським кредитом. З іншого боку, найпопулярнішою заявкою від будівельників стала заявка на будівництво в столиці. Будинки ростуть як гриби після дощу, хоча такої кількості житла не потрібно. Дефіцит, що зараз відчувається на ринку, створений штучно. Потенційні продавці квартир вичікують, їх влаштовує, що ціни підскочили вгору. Ось і тепер вони чекають осені, розраховуючи на черговий підйом. Не дуже замислюються над тим, що буде, якщо раптом підйому не станеться. За вторинним ринком тягнеться ринок новобудов.

— Коли очікується зниження цін?

— У найближчі півроку виявиться стійка тенденція до зниження цін.

— А як із первинним ринком? Забудовники не тільки не думають про зниження цін, а навпаки — мають намір перенести тягар ПДВ на свого клієнта.

— Кожен товар має свою собівартість. Нерухомість не виняток. 2001 року квадратний метр у новобудові на Троєщині коштував 200 дол. Відповідно, його собівартість була ще нижчою. Тому сьогоднішні 600 доларів за аналогічне житло — це марення…

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №35, 21 вересня-27 вересня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво