Не забудь продати квартиру: перспективи столичного ринку житла

Зважаючи на велику інертність ринку, протягом 2008 року особливо значних подій на ринку столичної нерухомості не передбачається. Ринок повільно стагнуватиме, незначні коливання цін загальної картини істотно не змінять, пропонування на ринку наростатиме, а попит ще більше зменшиться. Саме тому 2008-й може стати останнім роком, коли потенційні продавці столичної квартири за середньоєвропейською ціною зможуть провести операцію в більш-менш спокійній обстановці.

Якщо ситуація на світових ринках нерухомості форсуватиметься, проблеми на ринку нерухомості України можуть виникнути вже наприкінці нинішнього року. Втім, кому проблеми, а кому — навпаки. Так, на думку одного з найбільших гравців на столичному ринку новобудов, «ціна на житло може впасти на 500 дол. за м²».

Збитки замість доходів

«Не забудь продати квартиру» — можливо, саме це питання актуалізується для столичних перекупників 2008 року, адже року минулого більшість спекулянтів на київському і деяких регіональних ринках житла зафіксували чисті збитки.

Уперше за багато років невелике зростання цін на житло протягом 2007 р. не перекрило навіть держкомстатівського рівня інфляції з урахуванням необхідних операційних витрат, пов’язаних із купівлею-продажем нерухомості.

Так само, як уперше за багато років не тільки учасники операцій на ринках землі, не тільки гравці фондового ринку (до речі, він продемонстрував безпрецедентне зростання після того, як політична ситуація в країні прояснилася), а й прості вкладники вітчизняних фінансових установ отримали значно більший дохід від своїх інвестицій, аніж ті, хто не перестав вважати нескінченною «дійною коровою» ринок київського житла і наважився прикупити столичні метри за піковими цінами. До речі, вкладники, які розмістили 2007 р. депозит у євро, окрім належних за вкладом відсотків, отримали додаткові 12% бонуса від курсового зростання грошової одиниці Євросоюзу.

Чи збудуться надії струнких лав столичних перекупників, представників будкомпаній та ріелторів на те, що найгірше для них залишилося в минулому році? Чи покаже ринок столичного житла відмінну від більшості світових ринків нерухомості тенденцію до охолодження? Чи перекриють ціни на досить-таки понуре київське житло періоду розквіту СРСР вартість сучасних мебльованих апартаментів із якісним опорядженням у більшості європейських столиць?

Точної відповіді не знає ніхто. Ми можемо лише порівнювати й аналізувати події на вітчизняному і світових ринках нерухомості.

Піке американського ринку житла

Коли у жовтні 2005 р. голова Федеральної резервної системи (ФРС) Алан Грінспен заявив, що американські споживачі стали надзвичайно залежними від кредитів, які вони беруть під заставу своєї нерухомості для фінансування поточних витрат, і що високі ціни на нерухомість впливають на рівень споживчої активності, створюючи ілюзію багатства, — йому ніхто не повірив.

Та рівно через рік, восени 2006 р., продажі житла в США впали до рекордно низького рівня за останні 2,5 року. Тоді тамтешні фахівці з питань нерухомості стали одностайно стверджувати, що це не більш ніж тимчасовий спад на ринку житла.

Уже в серпні 2007 р. навіс непроданих американських будинків сягнув чергового безпрецедентного рівня — 9,3 місяця запасу. А в грудні 2007 р. експерти встановили, що, за умови збереження поточного рівня продажів, цей обсяг запасів буде реалізований уже через 9,6 місяця. Таким чином, «під ялинку» було покладено черговий рекорд. Зауважимо, що показник запасів будинків під час буму на ринку житла становив величину, що трохи перевищувала рівень чотирьох місяців.

Протягом останніх місяців рекордна кількість неспроможних боржників повернула куплену нерухомість банкам, що, відповідно, збільшило пропонування на ринку. Причому ситуація стала критичною, коли в багатьох районах США домовласники стали викладати за куплене у кредит житло понад 30% своїх доходів. У результаті, як повідомило агентство Bloomberg, обсяг невиплат з іпотеки подвоївся, порівняно з 2006 р.

Продажі новобудов упали до найнижчих рівнів за останні роки. У цифровому форматі з максимальних рівнів середини 2005 р. — 1389 тис. будинків — американські будівельники «докотилися» до 728 тис. будинків у жовтні 2007 р., тобто продажі впали на 47,6%, або до рівня 1995—1996 рр.

Новітні дані коментарів у принципі не потребують: у листопаді 2007 р. забудовники Америки змогли продати лише 647 тис. новобудов.

Попри різке зниження прода­жів, ціни на ринку нерухомості Америки залишалися стабільними. І тільки у квітні 2007 р. процес пішов. Почалося обвальне (за американськими, звісно, мірками) зниження цін на житло. Втім, сектор комерційної нерухомості при цьому поки що не постраждав.

Нові квартири і будинки Сполучених Штатів із березня по жовтень 2007 р. подешевшали в середньому на 17%, що востаннє спостерігалося на первинному ринку наприкінці 1970 р.

Ненабагато веселіше становище і на ринку вторинного житла. У третьому кварталі 2007 р. у США (відповідно до звіту компанії S&P/Case-Shiller) було зафіксовано найшвидші темпи зниження цін на житло за останніх 20 років. Наприкінці року було опубліковано підсумкові цифри, які свідчать, що падіння продажів становило 12,8%. Таким чином, обсяг продажів сягнув критичних рівнів 2002 р., а схожі темпи зниження спостерігалися лише 1982 року. На зменшення кількості операцій нарешті зниженням відреагували й ціни: середня ціна продажу на вторинному ринку впала на 6%.

Експерти стверджують, що таке масштабне падіння — перше за всі 40 років спостережень На­ціональної асоціації ріелторів, а за ширшими (орієнтовними, звісно) оцінками — взагалі перше з часів Великої депресії 1929 року.

Експерти прогнозують: вартість американської нерухомості знизиться в цілому на суму від
2 трлн. дол. до 4 трлн. дол. Економіка 361 міста США, як очікується, втратить внаслідок цього в цілому 166 млрд. дол. Ще істотнішими, як вважають експерти, будуть втрати домогосподарств та інвесторів від зниження цін на ринку нерухомості. За деякими оцінками, 2008 р. вони можуть сягнути 0,5—1,5 трлн. дол., що істотно позначиться на плато­спроможності американських споживачів і є серйозною загрозою фінансовому сектору США. Збитки ж фінансових організацій становитимуть суму не нижчу від 500 млрд. дол.

Напевно, вже ніхто не сумнівається, що падіння цін триватиме й нинішнього року, попри активні заходи у вигляді зниження ставок ФРС та значні ін’єкції ліквідності, спрямовані на підтримку ненадійних позичальників. Схоже, що в «план порятунку», придуманий Бушем (який полягає у податкових пільгах на суму приблизно 130 млрд. дол. і передбачає деякі інші заходи для стимуляції економіки), не вірять не лише аналітики, а й сам Буш. Горезвісних мільярдів може вистачити тільки на тимчасову підтримку структурних диспропорцій американської економіки.

Аналогічні події відбуваються і в багатьох інших країнах світу. Але якщо в Америці криза в самому розпалі, то, у Велико­британії, наприклад, вона тільки починається. Лише порівняно недавно — у листопаді 2007 р. — ціни на британську нерухомість почали падати, правда, як зазначає видання The Telegraph, на найбільшу величину за останніх 12 років. Одночасно різко зменшилася кількість схвалених іпотечних кредитів: ще в лютому 2005 р. щомісячно схвалювалося близько 109 тисяч іпотечних операцій, а в листопаді 2007 р. їх уже було 88 тисяч. Про події у Великобританії попереджали і колишній глава ФРС США Алан Грінспен, і МВФ. На думку спеціалістів, вартість британських будинків завищена на 40%, у зв’язку з чим і прогнозувався обвал на ринку житла. Ринки нерухомості ряду інших країн почали падати саме 2007 р., проте події у США і Великобританії — найбільш показові і привертають увагу експертів у першу чергу.

Надвисокі ціни на нафту поки що підпирають ціни на житло в Москві і Санкт-Петербурзі, хоча в тому ж таки Пітері, за твердженням представників ріелторських агенцій, кількість угод на ринку житла торік зменшилася в 2,5 разу.

В Україні все тільки починається

Наївно вважати, що нашу країну оминуть житлово-іпотечні шторми, які вирують на світових ринках. Так, ціни поки що не падають. Але ж сценарій розвитку подій на ринках нерухомості інших країн передбачає, що спочатку відбувається різке зменшення кількості операцій як на первинному, так і на вторинному ринках, і тільки потім із певним часовим лагом (як правило, через рік) починають знижуватися ціни.

Тож життєрадісні твердження представників столичних компаній про те, що іпотечна криза у США Україну оминула, як мінімум передчасні.

Хоч як намагалися вітчизняні ріелторські агенції та будівельні фірми приховувати негатив, як відомо, все таємне рано чи пізно стає явним. Тепер уже ні для кого не секрет, і про це мусять відкрито, хоч і неохоче заявляти ті ж таки ріелтори й забудовники, — жодними реанімаційними заходами багатьом регіональним ринкам житла, і передусім столичному, вже не допомогти. Гравці ринку нерухомості змушені констатувати факти: кількість операцій як на первинному, так і на вторинному ринках Києва впала буквально в рази. Сподівання на традиційне осіннє пожвавлення не справдилися, ринок перебував у режимі стоп-паузи практично весь 2007 рік.

Будівельні компанії спробували спокусити сплячих покупців 10-відсотковими знижками перед Новим роком. Однак, схоже, потенційних покупців цей маневр не дуже вразив. Деякі фірми пішли ще далі, вдавшись до взагалі несподіваних кроків. Режим різних знижок, передусім на житло в містах-супутниках Києва (де складається ще критичніша ситуація), оголошений практично на весь 2008 рік!

Можливо, саме тому, досить несподівано для всіх, генеральний директор однієї з найбільших будівельних компаній столиці напередодні новорічних свят повідомив, що «ціна на нове житло економ-класу в столиці знижуватиметься». На думку одного з найбільших гравців на столичному ринку, «ціна на житло може впасти на 500 дол. (!) за м², тобто з 2500 до 2000 дол.».

Нарешті занепокоїлися ситуацією на ринку житла і чиновники Нацбанку. Деякі з них вважають: «Якщо несприятлива ситуа­ція на ринку збережеться, дефолти позичальників приноситимуть банкам серйозні збитки, і зниження цін на нерухомість може призвести до того, що застави будуть переоцінені на 30—40%».

Таким чином, професіонали ринку морально готові до обвалу цін на вітчизняному ринку нерухомості, і передусім до краху найбільш перегрітого столичного ринку. Всі показники вказують на значну «затовареність» ринку нерухомості, ринок перенасичений пропонуванням, що неминуче призведе і до зниження цін, як це відбувається в інших країнах.

Тиск на ринок створює низка чинників. Дедалі більше житла пропонується до продажу, а бажаючих купити стає дедалі менше через:

— невпевненість у майбутньо­му самого ринку нерухомості;

— більш жорсткі умови видачі іпотечних кредитів і «плати» за ризик, що їх стягують вітчизняні банкіри у вигляді середньоєвропейських та середньоамериканських кредитних ставок, помножених на число три, внаслідок чого споживач через 20 років оплачує саме три квартири, а «отримує на руки» одну;

— особливості економіки, в якій зарплати підвищують істотно лише чиновникам, а ціни на все рухоме й нерухоме зростають не щодня, а щогодини. При цьому інфляційні очікування суспільства такі високі, що індекс інфляції за 2007 р. — 16,6% може виявитися лише стартовим майданчиком для справжнього зриву країни в інфляційну спіраль.

Умови, коли дедалі більша частина сімейного бюджету йтиме на їжу, одяг, комунальні послуги та бензин, якось не спонукають до купівлі квадратних метрів, і тим більше до укладання кабальних іпотечних договорів.

До речі, спеціалісти, які вивча­ють прецеденти виникнення і зду­вання бульок на світових ринках нерухомості, помітили цікаву деталь. Купують на піку, а продають на спадах в основному «аматори». Причому, коли ринок починає валитися, жодні застереження експертів утриматися від продажу, як правило, на них не впливають і мають, радше, зво­ротну дію. Більшість горе-інвесторів, особливо тих, хто «влетів» на позикові гроші, ще швидше кидаються продавати, що може тільки погіршити ситуацію.

Однак, зважаючи на значну інертність ринку, протягом 2008 року особливо значних подій на ринку столичної нерухомості не передбачається. Ринок повільно стагнуватиме. Незначні коливання цін картини істотно не змінять, пропонування на ринку наростатиме, а попит ще зменшиться. Саме тому 2008-й може стати останнім роком, коли ще вдасться без особливих втрат продати квартиру. Надалі обвал ринку нерухомості, спровокований наростанням загальноекономічних проблем у цілому, і кредитних зокрема, — стане у принципі неминучим.

Між іншим, напередодні Нового року з прогнозом про можливість надзвичайно жорсткої економічної кризи в Україні виступив директор європейського департаменту МВФ Майкл Депплер. На думку експерта, занадто багато чинників дозволяють провести паралель між нинішнім станом економіки нашої країни і станом економік ряду азіатських країн перед регіональною кризою, що вибухнула десять років тому. Компаньйонами України, на думку МВФ, можуть стати країни Балтії та деякі інші держави Східної Європи, котрі також перебувають у зоні ризику.

Водночас треба взяти до уваги й такий момент. Хоча значне просідання ринку нерухомості в нашій країні, на думку експертів, практично неминуче, девальвація долара стала доконаним фактом. А вслід за доларом — головними поки що грішми в сучасному світі — знецінилися і паперові гроші взагалі. Слід повною мірою розуміти, що ціни «на все» вийшли на новий глобальний рівень і назад, схоже, вже не повернуться ніколи. Тому очікувати, що цінники на київське житло повернуться на рівень 2004—2005 р., напевно, не варто. Тим більше що в цьому дуже не зацікавлений цілий ряд гравців ринку. Адже економічно необґрунтовані ціни на житло — це суперприбутки будівельних компаній, посередників та перекупників квадратних метрів і земельних ділянок.

Саме ці гравці вказують на низку чинників, які, на їхню думку, штовхатимуть паровоз столичних цін на квадратні метри вгору нескінченно. Це і наміри київської влади у середньому втричі посилити норми пайової участі інвесторів у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста, і норми з виділення соціального житла на користь міста, і заплановане 20-відсоткове підвищення зарплат у будівельній галузі, і зростання цін на будівельні матеріали разом із будівельно-монтажними роботами (пов’язане насамперед із підвищенням цін на російські енергоносії), і проблеми з виділенням столичної землі.

Все це так, але більшість цих проблем — рукотворні і в разі кризи на ринку можуть відіграти назад. Затоварення ринку може обмежити зростання цін на цеглу, цемент і метал. Відірване від зростання продуктивності праці лавиноподібне підвищення соціальних витрат і заробітних плат може призвести до девальваційних процесів у фінансовому секторі, всупереч особистим обіцянкам високопоставлених чиновників про ревальвацію гривні.

А, за словами колишнього мера Києва, «землі під будівництво в Києві предосить». Проблема, вочевидь, лише у відсутності осіб, зацікавлених у тому, щоб працювати на земельному ринку хоча б «у рамках пристойності».

Отож безмежні, схоже, не ціни на житло, а апетити деяких гравців ринку. Однак у 2007 році їхні бажання вперше не збіглися з можливостями. Ринок нерухомості вперся у стелю.

Спекулятивні ігри на ринках нерухомості і землі, а також гіперагресивна кредитна політика банків, яка розігріває й так заклинені вже ринки, врешті-решт можуть спричинити крах на ринку житла й особисті дефолти простих позичальників, як це вже сталося по той бік океану.