Куди веде дорога, вимощена дешевою іпотекою? - Економіка - dt.ua

Куди веде дорога, вимощена дешевою іпотекою?

30 вересня, 2005, 00:00 Роздрукувати Випуск №38, 30 вересня-7 жовтня

Щорічний симпозіум у Канзас-сіті, організатором якого є американський Федеральний резервний банк, — неабияка подія для провідних банкірів більшості країн світу...

Щорічний симпозіум у Канзас-сіті, організатором якого є американський Федеральний резервний банк, — неабияка подія для провідних банкірів більшості країн світу. В нинішньому році представництво гостей цього заходу, який недавно скінчився, було високим як ніколи, а порядок його проведення більше скидався на бенефіс голівудської знаменитості, ніж на ділову зустріч найкращих економічних умів планети. Алан Грінспен, голова Федерального резерву і за сумісництвом головний винуватець нинішнього торжества, був одним із небагатьох, хто не поділяв загального ейфорійного настрою. Побратими по фінансовому розуму дружно виспівували дифірамби головному банкірові Америки, 18 років перебування якого на цій посаді вважаються найбільш благополучними з економічної точки зору. Однак сам «великий і жахливий Грінспен» розумів, що до 31 січня — терміну, на який запланована його відставка, — Америка ще цілком може пережити одну з найсерйозніших криз — обвал цін на ринку нерухомості. Більше того, головною причиною зазначеного обвалу можуть стати саме ті дії Грінспена, за які йому так щедро співають осанну тепер.

Тоді, п’ять років тому, мало хто міг утриматися від власного авторитетного судження про те, чи безпрецедентне зростання фондового ринку, особливо в галузі високих технологій, є черговою мильною булькою, готовою луснути, чи американська економіка вийшла на якісно новий рівень розвитку, який веде виключно вгору, і їй взагалі більше не загрожують обвали. Грінспен був тоді чи не єдиним, хто вважав, що основні зусилля слід спрямовувати не на ранню «діагностику» та запобігання росту таких бульок, а на боротьбу з наслідками їх раптового лускання. Тому, коли булька все ж таки луснула, він не став марнувати час на безплідні дискусії, а стрімко знизив відсоткову ставку до історично низького рівня. Це дозволило істотно знизити вартість іпотеки, і Америка, замість того, щоб впасти в обіцяну їй глибоку рецесію, відбулася легким економічним переляком. Підвищення цін на нерухомість стало одним із головних чинників, які стимулювали в країні економічне зростання, і Федеральний резерв, вважаючи свою основну місію виконаною, із літа минулого року почав регулярно підвищувати відсоткові ставки. Тепер, після чергового, дев’ятого за ліком підвищення на чверть відсотка, правильна драбина зростання впевнено підбирається до чотирьох.

Однак космічно швидкого зростання цін на нерухомість це не зупинило. Експерти знову до хрипоти сперечаються про те, чи цей ринок справді перегрітий так сильно, як про це кажуть, чи йому ще є куди рости. Франк Нотафт, головний аналітик Freddie Mac, наприклад, вважає, що жодних підстав для паніки немає. Його історичні аналогії особливої довіри не викликають, хоча США справді залишаються єдиною країною у світі, в якій протягом останніх десятиліть не реєструвалися загальнонаціональні обвали цін на житло. Правда, самим американцям від цього легше не стає, адже кожен штат окремо має чимало гірких історичних уроків — узяти хоча б досвід Техасу 1986 року, Південної Каліфорнії 1989 року, Массачусетсу і Коннектикуту 1991-го. Однак Нотафт переконаний, що про реальну небезпеку обвалу цін на нерухомість можна говорити тільки при дуже слабкій економіці та стрімкому зростанні безробіття — наприклад, до тих 25%, які були зареєстровані в роки Великої депресії, коли й сталося останнє в історії США зниження цін на житло в масштабах усієї країни. Щоправда, сам Нотафт згадує ще один чинник ризику — спекулятивні настрої. Ось їх і підігріла до безпрецедентно високого рівня найнижча за останні 40 років вартість іпотеки.

Чимало аналітиків вказують і на інші ознаки перегрітості американського ринку нерухомості. Річард Ді Кайзер, головний аналітик National City Corp., порівняв, наприклад, зростання цін на житло із середніми історичними показниками, зростанням доходу, вартістю іпотеки і щільністю населення у 299 містах, які репрезентують 80 відсотків загальноамериканського ринку. У 69% із них вартість нерухомості виявилася завищеною в середньому на 30%. А ще ж 2004 року аналогічні розрахунки показали завищення цін на житло тільки на 2% території США.

Яку роль у роздуванні цієї мильної бульки відіграє іпотека, можна зрозуміти з такої статистики: тривалий час найпопулярнішим у США був 30-річний кредит із фіксованою виплатою відсотка. Це означало, що домовласник, який оформив у січні 2004 року такий кредит за тодішньою ставкою 5,58% річних на будинок вартістю 250 тис. дол., протягом усього часу контракту виплачуватиме по 1400 дол. щомісяця. Хоч йому буде прикро переплачувати зайві відсотки при зниженні ставки, зате він буде позбавлений необхідності виплачувати непідйомні суми при її підвищенні. Однак саме після різкого зниження відсоткової ставки дедалі більшої популярності стала набувати іпотека з гнучкою відсотковою сіткою. Ба більше — схема, відповідно до якої протягом кількох років дозволялося виплачувати самі тільки відсотки за кредитом. 2001 року, наприклад, за цією схемою було придбано лише 2% всього житла у Каліфорнії, торік — 48. Саме Каліфорнію і вважають найбільш «перегрітою» у сенсі вартості житла, адже зростання цін на нерухомість протягом останнього року становило там 33%, тоді як загальний показник інфляції — 3%.

Як поведуться власники таких кредитів, якщо іпотечний відсоток істотно підскочить угору, здогадатися неважко. Так само очевидно, що потенційних покупців нерухомості в такій ситуації виявиться значно менше, ніж продавців. Адже не секрет, що для багатьох нині купівля нерухомості є не способом вирішення житлової проблеми, а інвестицією. Це непрямим чином підтверджує той факт, що ще в березні обсяг американського ринку нерухомості становив 145% ВВП, тоді як обсяг фондового ринку — лише 82%. І хоча сам Алан Грінспен поки що уникає знакового вислову «мильна булька ринку нерухомості», про «піну» він уже згадує. І, поза сумнівом, готує все необхідне для боротьби з наслідками ситуації, коли луснуть ті дрібні бульки, з яких, як підкреслив журнал The Economist, ця піна й складається.

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №35, 21 вересня-27 вересня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво