КОРПОРАТИВНО-БУДІВЕЛЬНИЙ РОМАН - Економіка - dt.ua

КОРПОРАТИВНО-БУДІВЕЛЬНИЙ РОМАН

3 жовтня, 2003, 00:00 Роздрукувати Випуск №38, 3 жовтня-10 жовтня

Те, що в столиці будують багато, очевидно всім і кожному. Київ помаленьку обріс новобудами. Щороку в експлуатацію здається понад мільйон квадратних метрів житла, чим дуже пишається міська влада...

Те, що в столиці будують багато, очевидно всім і кожному. Київ помаленьку обріс новобудами. Щороку в експлуатацію здається понад мільйон квадратних метрів житла, чим дуже пишається міська влада. Водночас на ринку відчувається помітний брак пропонування, і ціни на квартири за рік підвищилися приблизно на 40%, перевищивши в доларовому еквіваленті рівень «додефолтного» 1998 року. Пояснень цього кілька. У столицю активно підтягнулися люди, котрі заробили початковий капітал у провінції (їхня частка в купівлі житла, за деякими оцінками, перевищує половину). Далося взнаки й розпочате економічне піднесення.

Загалом очевидний маленький бум. За найскромнішими оцінками, ринкова вартість житла, яке щорічно вводиться у столиці, становить до півмільярда доларів. Приблизно вдвічі більше продається на вторинному ринку. Гроші цілком пристойні. Природно, що такий великий і смачний кусень не міг довго залишатися поза увагою вітчизняного бізнесу...

Спочатку ця увага полягала у прагненні одержати свою частку на ринку нерухомості, де почало виникати дедалі більше незалежних фірм. Це і «Познякижитлобуд» Нвера Мхітаряна, і сімферопольська «Консоль», і харківська «ТММ». За різними даними, будівництвом у Києві займається приблизно три десятки компаній. Але цілком очевидно, що лідирують на столичному ринку підприємства холдингової компанії «Київміськбуд» — сумарно вони будують до 70% столичного житла.

Оскільки 80% холдингу керує мерія, становище компанії багатьом здавалося абсолютно непохитним. Проте наприкінці минулого й на початку нинішнього року цю аксіому небезуспішно спробували спростувати: почалося активне скуповування підприємств, що входять до складу компанії.

У самому факті скупки нічого несподіваного не було: аналогічну схему вже відпрацьовано в Росії, зокрема в Москві й Пітері. Проте директорів багатьох столичних підприємств вона захопила зненацька.

«Київміськбуд»: або добре, або нічого

Реалізацію схеми полегшувала низка чинників. Коли в 1994—1995 роках відбувалося оформлення холдингу, передбачалося, що до його статутного фонду увійдуть контрольні пакети 28 київських будівельних підприємств. Проте, за словами президента «Київміськбуду» Володимира Поляченка, тоді Антимонопольний комітет дозволив володіти лише 25—30% акцій.

Утім, досить довго це мало кого хвилювало: будівництво житла в місті стрімко згорталося, тож було не до питань власності. В умовах, коли в місті здавалося якихось 300—400 тис. квадратних метрів житла на рік, усі прагнули хоч якось утриматися на плаву. Величезний надлишок будівельних потужностей слугував поживним середовищем для песимізму: усі помиратимуть поодинці...

На деяких підприємствах менеджмент консолідував пакети акцій у контрольні, але на більшості цього робити не схотіли. Навіщо, якщо однак помирати? Крім того, до цього явно несхвально ставився один із колишніх керівників міського будівельного комплексу, а нині мер міста Олександр Омельченко.

Цим ситуація в Києві різко відрізнялася від московської. У Білокам’яній Юрій Лужков (точніше — його дружина Олена Батуріна) відверто згрібав під себе акції домобудівних комбінатів і будівельних виробництв. Абсолютним рекордом стало придбання восени 2002-го фірмою Батуріної Оскольського цементного заводу за 90 млн. дол. Хоч би що говорили, але в нас масованого скуповування «під Омельченка» не було й близько.

Треба віддати належне і Поляченку, й Омельченку: керівник холдингу робив усе можливе, щоб поліпшити становище у будівництві, а мер, зі свого боку, йому активно допомагав. Паличкою-виручалочкою стали кошти населення, залучені під будівництво житла. Запуск таких програм, які одержали й законодавчу підтримку, дозволив залучити серйозні ресурси: за вісім років — близько 2,5 млрд. гривень.

Галузь почала поволі набирати обертів і вийшла на рівень введення мільйона квадратних метрів житла на рік. Це дуже мало за світовими, але багато за українськими мірками (у решті України на 45 млн. «некиян» будується лише 5 млн. кв. м). Почувши запах живих грошей, підприємства, багато з яких уже забули, що в їхньому статутному фонді ще значиться частка холдингу, прийшли проситися назад, у «Київміськбуд».

Невдовзі авторитет холдингової компанії у проведенні будівельної політики став практично незаперечним. Більше того, асоціативними членами «Київміськбуду» тепер прагнули стати підприємства, у яких не володіють акціями ні місто, ні холдинг — усі їх викупили сторонні організації. Директори небезпідставно сподівалися, що це допоможе одержати окрайчик від цілком пристойного пирога міських замовлень.

Викрадачі унітазів...

І все було б гаразд, але, розпоряджаючись, за фактом, левиною часткою будівництва в місті, холдинг не мав у жодному з дочірніх підприємств контрольного пакета. По суті, усе трималося (і тримається) на волі й авторитеті двох людей — Володимира Поляченка й Олександра Омельченка. Так, менеджерський талант першого плюс політична підтримка другого і забезпечували функціонування дуже різнорідної системи. Проте, з корпоративного погляду, ситуація в холдингу була настільки хисткою, що питання — хто і як почне атаку — залишалося суто питанням часу та сміливості посваритися з мером. Тоді як преміальні обіцяли бути неабиякими.

Якщо подивитися на балансові звіти підприємств, що входять до ХК, то серйозним прибутком там і не пахне. Будівельники працюють хіба що собі не на збитки. 2002 року оборот підприємств становив 1,77 млрд. грн. (336 млн. дол.), причому було введено в експлуатацію 670,2 тис. квадратних метрів житла. Якщо поділити одну цифру на іншу, то виходить, що квадратний метр коштував 500 дол.

Проте ще два роки тому, ділячись досвідом із московськими колегами, керівництво холдингу не без гордощів розповідало, що собівартість будинку з оздобленням становить приблизно 240 дол. за квадратний метр. Відтоді видатки, ясна річ, зросли, але далеко не вдвічі. Непрямо це підтверджується й тим, що київські будівельники, працюючи в регіонах, успішно будують і продають житло за цінами, на третину нижчими від київських (слід гадати, не на збитки собі)...

Достовірність українських бухгалтерських документів — поняття взагалі досить еластичне. Навіть опубліковані річні звіти викликають низку запитань. Приміром, яким чином при різкому підвищенні цін на житло й ненасиченому ринку можна одержати зниження загального прибутку. Хоча... В одного з найбільших ДБК графа «інші операційні видатки» за рік збільшилася в 14 разів — із менше ніж одного мільйона доларів до дванадцяти з половиною. Це, втім, не межа. 2001 року одна з будівельних корпорацій, що не входить до холдингу, але споруджує будинки в центрі міста (рентабельність роботи в цій зоні самі будівельники одностайно вважають за 150—200%), загалом показала збитки. А бухгалтери «Київміськбуду» тільки й того, що проігнорували торішній стрибок цін на околицях, холдинг переважно саме там і будує.

Проте стосовно нашої історії якість фінансової статистики — справа десята. Принаймні компанії, що починали скуповування акцій підприємств, які входять до холдингу, навряд чи заглиблювалися в бухгалтерські нетрища. Розрахунки були набагато простішими. Різницю між продажною ціною та собівартістю оцінили в 100 дол., помножили на площу житла, яке будується щороку, й одержали потенційно можливі як мінімум 70 млн. дол. щорічного прибутку. Тим паче що нинішнє зростання цін на квартири, яке явно випереджає зростання собівартості житла, лише збільшує можливий прибуток.

Достовірність такої оцінки виглядала принаймні не гірше, ніж декларована холдингом двовідсоткова рентабельність. Ну, а побудувати схему, яка дозволяє одержувати нормальний прибуток від продажу житла на дедалі більшому ринку, — справа техніки. І не слід гадати, що нові власники різко підвищать офіційну рентабельність — навіщо їм це?

Хоч би там як, але з другої половини минулого року в керівництва київміськбудівських підприємств почалися серйозні проблеми: їхні акції стали посилено скуповувати. Правда, реально небезпека все-таки трохи перебільшувалася. У «загарбників» було негусто з грішми.

Бійка за правилами

З огляду на 70—100 млн. дол. потенційного щорічного прибутку, було б не шкода хоч половину цієї суми витратити на скуповування акцій у співробітників. Особливо з урахуванням того, що для більшості з 40 тис. працівників київміськбудівських організацій акції були абсолютно незрозумілим папірцем, який не давав ні прав на управління, ні доходів. Тож із власністю люди розлучалися охоче.

Скуповуванням займалися відразу кілька структур, але на вістрі атаки вочевидь була інвестиційна компанія «ТЕКТ» Вадима Гриба. Вона інтенсивно працювала з цінними паперами, принаймні восьми компаній холдингу, на частку яких припадало понад 40% усього обсягу робіт. Ясна річ, менеджмент підприємств був не в захопленні від того, що робітники відкрито віддають перевагу живим грошам, а не вірності гаряче любимому директору та його придворним постачальникам. Але загалом перехід власності відбувався цілком нормально, зі скандалами, у яких, судячи з застосовуваних технологій, обидві сторони виявилися цілком вартими одна одної.

При цьому за акції почали пропонувати до 10 номіналів — суму, яка вигідно відрізнялася від пропозицій рідних директорів, котрі переважно звикли скуповувати загалом «на шармачка» або за рахунок оборотних коштів улюбленого підприємства.

Баталія вийшла бурхлива. Директорат «підприємств-цілей» за підтримки холдингу відчайдушно захищався, водночас проводячи зустрічне контрскуповування акцій. Почалася й інформаційна війна з неминучими в таких випадках обмінами «компліментами». Поляченко висловився в тому сенсі, що людям, котрі самостійно не встановили унітаз у квартирі, нічого робити в будівництві. Ну, а «безунітазні люди» із придихом розповідали, як і скільки «пиляють бабок», відкочують грошей у будівництві та як переслідують робітників, котрі продали їм акції. Елементи правди були і в тих, і в інших твердженнях, хоча стосовно звільнень скупники трохи пересолювали: навіть за версією «ТЕКТ», за продаж акцій на сторону звільнили близько сотні чоловік. На тлі десятків тисяч будівельників — не так і багато...

Засобами не гребували. У кількох будівельних організаціях було терміново оголошено додаткові емісії акцій (іноді на смішну суму, яка, однак, добряче розмивала пакет акцій). Одне з підприємств (очевидно, для зручності своїх обожнюваних малих акціонерів) вирішило провести додемісію аж у Полтаві. «ТЕКТ», природно, оскаржував результати емісій у судах, малі акціонери (точніше, їхні високооплачувані адвокати) регулярно подавали позови в інтересах обох сторін. Загалом, розважалися як могли.

На останніх зборах акціонерів керівники «Київміськбуду» спробували навіть забити в статут «правило першої ночі» — тобто зобов’язати акціонерів продавати акції передусім іншим акціонерам. Однак з огляду на те, що холдинг — відкрите акціонерне товариство, юридична цінність такого застереження вельми сумнівна.

Для «ТЕКТу», попри вже наявний досвід гучних скандальних поглинань, новий проект став, безперечно, періодом граничного напруження сил. Фондовики викладалися до решти, атакуючи з різних напрямків. З’явилися чутки і про плани створення якогось альтернативного «Київміськбудові» холдингу. Та все-таки ураганного скуповування в місті не було. На щастя для менеджменту підприємств, аж надто великих грошей на цю операцію не кинули. Можливо, їх просто не було, а можливо, з урахуванням української ментальності, вирішили обійтися малою кров’ю.

Хоча «ТЕКТ» заявляв, що купує акції виключно за свої гроші, повірити в це було так само складно, як і в безприбутковість праці будівельників. Гроші на скуповування були явно позиковими, питання лише в тому, чиї вони та хто замовник.

Висувалося кілька версій. Спочатку говорили про донецькі структури. Тим паче що саме тоді «Індустріальна спілка Донбасу» перекупила в керівництва контрольний пакет КМБ-1. Але невдовзі популярнішою стала інша версія: «ТЕКТ», принаймні частково, працює на ресурсах Валерія Хорошковського (Укрсоцбанк).

Складна структура власності свідчила: максимум того, що можна купити, —це блокуючий пакет (25%). Було абсолютно очевидно, що придбати контрольний пакет на жодному з підприємств не вдасться. Це автоматично означало затяжну війну, адже на поверхню виходила доля акцій саме з київміськбудівського пакета в цих підприємствах. По суті, йшлося про ліквідацію холдингу, чого не дуже й приховували. Тільки в таких умовах нові інвестори могли сконцентрувати контрольні пакети.

Окремим розділом корпоративно-будівельної епопеї було те, що в процесі скуповування її суб’єктом став і банк «Аркада», який підпадає під спеціальний закон про іпотеку. Попри те, що після серії додемісій пакет «Київміськбуду» в банку зменшився з 35 до 25%, він, як і раніше, забезпечує достатню можливість контролю. Загалом, спроба перерозподілу власності торкалася безлічі інтересів.

Оскільки ж будівництво є не лише коником, а й однією з фінансових опор Олександра Омельченка, всі ці події були, крім іншого, ще й «великим привітом» йому напередодні президентських виборів. Причому, якщо замислитися, позиції мера слабшали, незалежно від результатів скуповування, тож до Президента України, як до останньої інстанції, апелював той-таки Поляченко з проханням втрутитися. Загалом, усім було чітко показано, хто в Києві господар.

Нині, після 65-річчя Омельченка, ситуація ще більше ускладнилася, тим паче що основним кандидатом на посаду, що звільняється, вважається саме Валерій Хорошковський. Можливо, нинішньому главі столичної влади та його потенційному наступникові є про що поговорити?

З погляду корпоративних відносин, перший етап скуповування не виявив переможця. Природно, сторони різко розходяться в його оцінках, проте максимум, що вдалося «ТЕКТу», — це консолідувати більш як 20-відсоткові пакети в чотирьох підприємствах. При цьому не факт, що їх не розмиють додатковими емісіями акцій.

Поки що «ТЕКТ» створив новий холдинг із більш-менш значних пакетів акцій, назвавши його управляючою компанією ТОВ «Сучасне будівництво». Було заявлено, що, з урахуванням акцій, контрольованих «Київміськбудом», це забезпечує контрольний пакет, правда, уявити, як Поляченко блокується з Грибом, більш ніж складно. Принаймні поки що.

Між іншим, оголошуючи про створення нової компанії, «ТЕКТ» ненароком нагадав, що, «у зв’язку з наявним протистоянням, розглядає... пропозиції, що надходять стосовно купівлі управляючої компанії «Сучасне будівництво, і не виключає можливості її продажу». Слід гадати, цим він не дуже здивував керівництво «Київміськбуду».

Як бачимо, вся війна ще попереду, і проти «Київміськбуду» грає кілька чинників, зокрема й розмитість корпоративної структури, при якій директори іноді грають явно не у свої ігри. Приміром, спливли факти, коли активи кількох київміськбудівських підприємств почали виводити на незрозуміло ким контрольованих «дочок». Плюс, повторимо, основний союзник менеджменту — мерія — не володіє жодною акцією «Київміськбуду», а шанси одержати їх у власність задарма практично нульові.

Не кажучи вже про те, що і місто не слід сприймати як щось єдине й монолітне. Стосунки Володимира Поляченка та керівника Головного управління будівництва Київської міськадміністрації «Житло-інвест» Михайла Голиці не такі вже й безхмарні. А якщо нинішній пакет акцій «Київміськбуду» буде виставлено на продаж, то за нього платитимуть дуже високу ціну. І структура власності в «Київміськбуді» різко зміниться.

...Та інші товариші

Отже, процес перерозподілу власності будівельних організацій далекий від завершення. Міська адміністрація, безперечно, залишатиметься ключовим гравцем, але права вето вона не має. До речі, більше теоретично на розстановку сил спроможний вплинути й Антимонопольний комітет. Ситуація, коли дві третини ринку, який не є природною монополією, контролює одна структура, навряд чи нормальна з погляду антимонопольного законодавства. Особливо беручи до уваги проблеми як із якістю, так і зі своєчасністю здавання житла, де нестиковок більш ніж досить.

Утім, у нас же не США, де тамтешні ревнителі антитрестівського законодавства наїхали на Білла Гейтса, вимагаючи роздрібнити його дітище. Проте за великого бажання щось аналогічне можна сотворити й в Україні. А охочі (з боку вітчизняних бізнес-груп) підказати нашим антимонопольним товаришам знайдуться.

Хоча конкуренція в будівництві й так зростає. За минулий рік принаймні дві великі компанії перейшли на вільні хліби. Це КМБ-6, викуплений структурами ІСД, і ДБК-1, чиї акції скупив «Укргазбанк» Василя Горбаля. Скуповуються й менші структури, інша річ, що той-таки Поляченко наводив наочні приклади, коли нові власники в минулому перепрофілювали низку підприємств...

Такі факти справді були і, цілком можливо, будуть надалі. Міська земля справді дорога. Будівельний ринок приваблює інвесторів саме можливістю гарантованого збуту металу (ІСД, «Запоріжсталь»), цементу, електротехніки тощо. Оскільки, відповідно до генплану розвитку столиці, середні темпи будівництва мають вийти на рівень півтора мільйона метрів на рік (це приблизно рівень 80-х років ХХ століття), перспективи більше ніж хороші.

Стосовно пересічних киян, то більшість їх — із середньою зарплатою 150 дол. на місяць — узагалі поза грою. При втричі вищій вартості одного квадратного метра купити квартиру вони не в змозі навіть теоретично. Їх нинішня ситуація торкається іншим боком: стрибок цін на первинному ринку потягнув за собою й ціни на житло, яке здається. Ціна оренди однокімнатної квартири вже подолала стодоларову позначку, що відчутно вдарило їх по кишені. Та, оскільки грошей на нове житло в цих людей немає, для будівельників вони ніби й не існують. Про них згадують лише тоді, коли з’ясовується, що здорове бажання заштовхати на дитячий майданчик двадцятиповерховий будинок чомусь не подобається місцевим жителям.

З іншого боку, існує досить чисельна верства жителів столиці зі щомісячними доходами від 500 дол. і вище, ось щодо них уже можливі й іпотека, і кредитування під придбання квартир. У 150-тисячній черзі на житло є й досить забезпечені люди. Навіть дуже скромна міська програма, що передбачає оплату містом половини вартості житла (під неї виділяється 620 квартир) зібрала понад 9 тис. заявок претендентів. Навряд чи ці люди зможуть одержати пільгове житло: правила його одержання з радянських часів якщо й змінилися, то не в кращий бік. Йдеться, радше, про фінансову базу іпотечного кредитування.

Тож замовлень не бракуватиме — як і воєнних дій за право їх одержати. Нині на український ринок виходять найрізноманітніші компанії, зокрема й міжнародні, чітко окреслився інтерес російських структур, можлива участь фірм із далекого зарубіжжя. Так, нині КМБ-6 готовий перепродати частину свого пакета в обмін на інвестиції.

Ринок житла скрізь динамічний, завжди цікавий і приваблює капітали найрізноманітнішого походження. Гроші там варяться (а інколи й відкочуються) великі, зрештою, у тому ж таки італійському Палермо багато будують. І саме справа влади — байдуже, якої, міської чи центральної, — створити максимально прозорі правила гри для всіх. А якщо хтось працює з надприбутками, то незле було б змусити принаймні сплачувати з них податки. Зрештою, хотілося б, щоб дещицю від будівельного буму одержали й прості кияни. Думка не свіжа, але вічно актуальна.

А поки що тішить одне: період безплатного роздавання активів у міському будкомплексі закінчився, роздавання своїм на халяву рік у рік відбуватиметься дедалі важче. За власність доведеться платити — це сумно, незвично, але неминуче.

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №34, 14 вересня-20 вересня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво