Іпотека: робимо ставки, панове!

На цю перспективну конячку не ставив хіба що лінивий. Так, на початку року біля тоталізатора було помічено екс-прем’єра Тимошенко. Саме в той момент із програмної папки тоді ще новоспеченої глави уряду й випав білосніжний аркуш із інтригуючою тезою «Територія якісного життя», який, ледь торкнувшись масивного гудзика її ексклюзивного піджака, невимушено спланерував прямо на начищений до блиску черевик пана, котрий підійшов другим.

Той, скрипнувши насидженим у високому кріслі радикулітом, повернув поважній дамі документ і міцніше стиснув ручку чорного портфеля з крокодилячої шкіри, доверху забитого депозитами, кредитами й іншими необхідними в нелегкій банківській справі інструментами.

Зауважимо, тут-таки, майже біля дверей, загальмував і ще один, втім, трохи розгубленого вигляду громадянин. І, доки його пронирлива рука шукала в кишені відкладеного з останньої зарплати червінця, а погляд став прискіпливо свердлити спини гравців, котрі випередили його, — на українських іпотечних перегонах пробив час чергового старту.

Держава: всім — по обіцянці,
від кожного — по голосу?

Численні публічні заяви екс-прем’єра на предмет іпотеки встигли позначити у хворобливій свідомості багатостраждальної української нації, щонайменше, дві речі. З одного боку, з урахуванням мільйонної черги на житло в Україні і драконівських ставок вітчизняних банків на іпотечні кредити, словам Юлії Володимирівни дуже хотілося вірити. З іншого — здогадуючись про схильність Тимошенко до певної дози популізму, все ще хочеться дізнатися й про те, як саме попередній уряд мав намір (а теперішній — матиме намір?) організувати країні вигідні кредити на житло під мінімальні банківські відсотки? Обіцянка ця, до речі, прозвучала одночасно з деклараціями про велике переселення народів із хрущовок, про безплатні квартири 20 тисячам потребуючих учителів, а також кредити для міліціонерів за рахунок бюджету...

Все дуже просто — у бій пустили важку артилерію у вигляді Державної іпотечної установи (ДІУ) та пакета законопроектів у рамках вищезгаданої урядової програми «Якісна територія життя». Суть діяльності ДІУ зводиться до поширеного у світовій практиці процесу рефінансування дешевими ресурсами банківських кредитів, виданих громадянам для придбання житла.

Державну іпотечну установу створено в жовтні 2004 року. Але почала вона працювати тільки з приходом нової влади, розжившись власним статутним капіталом у 20 мільйонів із держбюджету. Це замість обіцяних п’ятдесяти. Однак, за словами нинішнього в.о. директора ДІУ Сергія Святка, для розкручування діяльності компанії цих грошей цілком достатньо. Вже сьогодні іпотечна установа розпочала рефінансування вітчизняних банків, правда, поки що в рамках пілотного проекту. На його реалізацію підуть 2 мільйони зі статутного фонду, а також чимало праці й зусиль фінансистів компанії, котрі мають намір обкатати механізм подальшої масової співпраці ДІУ з фінансовими установами. П’ять українських сімей у ході цього проекту отримають іпотечні кредити під 9,5% річних, що на 7,5% нижче від середньоринкового показника. Така відсоткова ставка зафіксована в стандартах рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів, затверджених ДІУ для «пілота». Тут визначено і максимальний розмір кредиту: 450 000 гривень — у Києві, 350 000 гривень — у містах-мільйонниках, 250—150—100 тисяч, відповідно, у менших містах, районах та селах. Термін погашення такого кредиту — від 3 до 30 років. Його розмір може становити не більше 70% від оцінної вартості набутої нерухомості, тобто перший внесок покупця — 30%. Стандартами передбачене не тільки оформлення заставної на придбану нерухомість, а й обов’язкове страхування предмета іпотеки, а також життя та здоров’я позичальника, вік якого, до речі, не обмежений. Однак, у разі обслуговування власників пенсійних посвідчень, банку знадобиться офіційний співпозичальник в особі найближчого родича. Позначено й вимоги до доходів — так, максимальне співвідношення суми платежів із кредиту до доходів клієнта становить 40%. Це коротко.

Однак уже не перший місяць в українському фінансовому середовищі та діловій пресі точиться дискусія про потенційну здатність ДІУ знайти й залучити дешеві ресурси для масштабного, а не показового процесу рефінансування банків. Тож уряд і чиновники іпотечної установи почали акцентувати увагу на можливому використанні статутного капіталу, а також коштів, отриманих від приватизації, дооцінювання реприватизованого майна та продажу земель несільськогосподарського значення. Але ці, суто бюджетні, джерела, маючи досить опосередкований стосунок до ринкових механізмів, на думку керівництва ДІУ, навряд чи претендують на роль основних. У зв’язку з чим сьогодні пан Святко робить упор на ресурси внутрішніх і закордонних інвесторів, кредити міжнародних організацій, а також кошти недержавних пенсійних фондів і вітчизняних страхових компаній. Інструментом же залучення зазначених дешевих ресурсів мають стати цінні папери Державної іпотечної установи, у числі яких її керівник назвав корпоративні й іпотечні облігації, а також іпотечні сертифікати.

Ринок: у пошуках довгих грошей

Сьогодні обсяг ринку виданих в Україні іпотечних кредитів наближається до 5 мільярдів гривень. Що, втім, мало тішить експертів, оскільки це всього лише 2% від ВВП, тоді як у розвинених європейських країнах аналогічний показник сягає позначки 50—60 одиниць. Причин такого повільного розвитку національної іпотеки сила-силенна, від неузгодженості законодавчої бази (навіть за наявності в Україні Закону про іпотеку, ухваленого торік і визнаного одним із найкращих у Європі) і до низького рівня життя в країні. Проте, у разі повноцінного виходу на український фінансовий ринок ДІУ в ролі основного регулятора процесів іпотечного кредитування зі своїми стандартами та фондовими інструментами, уряд сподівається створити й завести досить складний механізм доступного кредитування житла в Україні. Для чого необхідний ряд цілком конкретних умов. Серед них:

Однакові правила гри на ринку

Першу спробу стандартизації банківських послуг у цій сфері зробила Національна іпотечна асоціація, до якої ще кілька років тому увійшли найбільші українські банки та компанії, котрі займаються кредитуванням під заставу. Не можна сказати, що стандарти, на той момент запропоновані ринку, міцно утвердилися в усіх фінансових інституціях, однак, за словами нинішнього виконавчого директора асоціації Антона Сергєєва, це був перший документ, який систематизував взаємини банків і клієнтів. Сьогодні ДІУ, розробляючи нові стандарти іпотечного кредитування і маючи намір виступити в ролі певного ринкового локомотива, веде мову про узгоджені відсоткові ставки, терміни, суми кредитування та єдині методики оцінювання житла на первинному і вторинному ринках нерухомості. Також розробляється і стандартний для всіх банків пакет документів, форма кредитного та страхових договорів, обов’язкових на момент укладання угоди. Фінансисти ДІУ, у разі прийняття ВР пакета законів, розглядають і можливість появи на українському ринку такого класичного продукту іпотеки, як заставна.

Мінімізація ризиків

Якщо ви запитаєте банкіра, чому, за статистикою, з десяти охочих узяти кредит на житло його банк задовольняє лише двох, то, повірте, цей небагатослівний начальник оповість вам не одну цікаву історію про те, що таке заборгованість клієнта і як нестерпно з нею боротися в умовах української реальності.

Несумлінний позичальник — на сьогодні один із головних ризиків будь-якої фінансової організації, у тому числі і банку. Передумов для такої поведінки громадян предосить. Тут і елементарна пострадянська ментальність, коли звички віддавати борги просто немає, і особливий розрахунок, побудований на тій-таки недосконалості законодавства. Так, досить показовою у зв’язку з цим можна назвати дивну, але тільки на перший погляд, умову більшості банків — надати при оформленні кредиту довідку про прописку неповнолітніх дітей. Себто до виплати боргу вашим чадам не загрожує офіційно оселитися в рідних пенатах. Причина одна — великі складнощі кредитора при виселенні із заставленої квартири боржника з неповнолітньою дитиною. У нашій соціально орієнтованій державі таке можливе тільки з дозволу опікунської ради, яка, у свою чергу, спираючись на те ж таки законодавство, на це йде нечасто. Ну, а що робити, коли в сім’ї несумлінного клієнта з’явився черговий малюк, який автоматично прописується за місцем проживання тата й мами, взагалі важко сказати. Тому, вочевидь, в одному із законопроектів, ініційованих урядом, і з’явився короткий рядок про те, що в таких критичних випадках загострення й так не надто дружніх взаємин клієнта і банку останньому дозволено обходитися без послуг опікунської ради.

Досить важливою в цьому аспекті можна вважати й ініціативу уряду щодо створення в Україні бюро кредитних історій. Така практика, давно поширена на Заході, і нашим фінансовим установам допоможе застрахувати свій бізнес від несумлінного позичальника. До того ж іпотечна установа, окрім розробки стандартів кредитування, займається і створенням особливих методик визначення платоспроможності та відповідальності потенційного клієнта. Тут, як і за кордоном, ДІУ має намір рекомендувати банкам звертати увагу не тільки на офіційний доход клієнта, а й на наявність у нього автомобіля, земельної ділянки і навіть мобільного телефону — проблема приховування справжніх доходів гостро стоїть і в економічно розвинених державах.

Показове і покриття ще одного серйозного банківського ризику — смерті або інвалідності позичальника. Страхові поліси тут, відповідно до розроблюваних стандартів, будуть обов’язкові. Експерти кажуть, що за кордоном у такому разі страхують ще й ризик безробіття, однак, у зв’язку з існуванням у цьому продукті безлічі лазівок для несумлінного клієнта, страхування такого ризику навіть для західних фінансистів — вища математика.

Наявність в обороті довгих грошей

Основною умовою реалізації плану, задуманого урядом, все ж таки слід вважати можливість акумулювати на ринку так звані довгі гроші і перерозподіляти їх в іпотечні програми. За словами голови правління страхової компанії «АСКА-життя» Галини Третьякової, такі гроші не варто шукати в закордонних фондах і банках — їхні ресурси тимчасові, завести ж іпотечний механізм можна, тільки використовуючи внутрішні ресурси — тобто гроші самого населення країни. Третьякова говорить про три види внутрішніх фінансових ресурсів. Так, банківські депозити забезпечують ринок короткими грошима — від року до півтора років. Довші гроші мають інвестиційні фонди і трастові компанії — від року до трьох. І найдовші гроші — у «лайфових» страхових компаній та недержавних пенсійних фондів, де накопичення триває 5—30 років. Сьогодні страховики розуміють, що вигіднішого розміщення своїх ресурсів, аніж цінні папери ДІУ, їм просто не знайти. Інвестуючи в іпотеку, вони, по-перше, отримують надійні папери, підкріплені реальною нерухомістю, по-друге, уникають накладних витрат із постійного реінвестування накопиченої на їхніх рахунках грошової маси, по-третє, отримують податкові преференції від держави, про можливість яких зовсім не прозоро натякнув автору керівник ДІУ. До того ж страховики життя просто кровно зацікавлені в якнайшвидшому впровадженні іпотечного механізму, тому що, використовуючи страховиків у ролі інвесторів ДІУ, державі нічого не залишається, як сприяти розвитку цього сегмента ринку. Простіше кажучи, доведеться нам страхувати свої життя так само активно, як це роблять громадяни європейських країн.

Розроблений механізм постійного обороту грошей у ланцюжку: інвестор—ДІУ—банк—клієнт—інвестор в іпотечній установі охрестили «багатоканальним мультиплікатором». Як він працює? Припустімо, Державна іпотечна установа за рахунок коштів свого статутного фонду викуповує (рефінансує) у банків їхні іпотечні активи. Але викуповує з коефіцієнтом.

«Тобто умовно, якщо ми даємо банку 80 мільйонів гривень, то натомість отримуємо вже іпотечні активи на 100 мільйонів, — каже Сергій Святко, — і на ці 100 мільйонів ми випускаємо іпотечні цінні папери, які розміщаємо на ринку. Оскільки ці папери досить надійні — адже вони забезпечені іпотекою, попит на них буде високим. Потім гроші, виручені від продажу наших цінних паперів (за відрахуванням витрат на емісію та обслуговування, це становить уже 90 мільйонів), знову надаються банкам. І за них можна отримати вже 110 мільйонів. Що стосується банків, то, попри початкову невелику маржу у 2% від ставки в 9,5% річних на кредит, перспектива можливих обсягів не дозволить відмовитися від співпраці з нашою компанією. За кордоном, наприклад, маржа банків при іпотечному кредитуванні ледь дотягує до 0,2%. І нічого, це вважають досить прибутковим бізнесом».

Таким чином, на думку експертів ДІУ, можна забезпечити безперервний процес обігу грошей, постійно нарощуючи капітал і збільшуючи кількість виданих кредитів. Однак до фієсти ще далеко.

Споживач: підтягнися…
до середнього класу!

Першою і поки що навряд чи переборною перепоною на шляху нашої перспективної конячки стоїть той самий «розгубленого вигляду» громадянин, котрий панічно нишпорить у себе в кишені в пошуках відкладеного червінця. І це не просто образ, це — реальність, у якій середньостатистичний українець, що живе в невеличкому містечку, все ж таки не наважиться стати в чергу за паном із чорним шкіряним портфелем і зробити свою ставку. Позаяк, хоч би скільки він відкладав червінців зі своєї середньої зарплати ну нехай навіть у 1000 гривень, зібрати 10 тисяч баксів на 30-відсотковий перший внесок йому в досяжному майбутньому навряд чи вдасться. Щоправда, оптимісти з ДІУ і тут бачать вихід у новому страховому продукті, коли перший внесок банку компенсує страхова компанія. Дуже може бути... Якщо захотіти, звісно. Ось тільки середній клас в Україні так досі й не з’явився. Передумов немає.

Безумовно, особлива розмова — жителі столиці і міст-мільйонників. Тут попит на іпотеку справді є і, мабуть, буде. Однак уважний читач помітив, що статутний фонд ДІУ — 20, а не 80 аналізованих у прикладі мільйонів. Тому сподіватися на швидку розкрутку «багатоканального мультиплікатора» не варто. Державна іпотечна установа просто через свої обмежені фінансові можливості не зможе стати тим самим локомотивом, на який орієнтуватимуться ринкові течії.

Знову-таки, той же читач згадає і про випуск цінних паперів ДІУ на астрономічну для українського іпотечного ринку суму 10 мільярдів під державні гарантії. Але навіть якщо це диво й станеться і ДІУ почне працювати на повну котушку, мудрі експерти небезпідставно попереджають про можливе зростання цін на нерухомість, які сьогодні в столиці і так уже на рівні світових. Тож і тут перспективна конячка може спіткнутися. Якщо піде на самому ризику.