Інтерціни: нагору по сходах, що ведуть униз - Економіка - dt.ua

Інтерціни: нагору по сходах, що ведуть униз

1 липня, 2005, 00:00 Роздрукувати Випуск №25, 1 липня-8 липня

У світі старт нинішньому зростанню цін на нерухомість був даний ще 2000 року, під гучне лопання мильної бульбашки цінних паперів високотехнологічних компаній...

У світі старт нинішньому зростанню цін на нерухомість був даний ще 2000 року, під гучне лопання мильної бульбашки цінних паперів високотехнологічних компаній. Стрімке зниження процентних ставок, яке розпочав Алан Грінспен, а потім і головні банкіри інших розвинених країн світу, вберегло американську, а також глобальну економіку від тривалої рецесії. Але при цьому дало потужний поштовх росту цін на житло.

Найбільш стрімкий злет цін стався у Великобританії, й не випадково часопис The Economist уже не перший рік старанно відслідковує місцеву кон’юнктуру, з номера в номер нагадуючи про те, що за злетом звичайно настає обвал, наслідки якого для британської економіки можуть виявитися катастрофічними. Тим часом публікації, що почали з’являтися на перших шпальтах найбільших світових видань, свідчать про те, що проблема безпрецедентного зростання цін на нерухомість набула глобального характеру.

Індекс цін на нерухомість, що характеризує зміну середніх цін у даному кварталі стосовно аналогічного періоду попереднього року для 20 країн світу, The Economist публікує з 2002 року. І супроводжує цю суху цифру докладними й загальнодоступними коментарями. У них, зокрема, підкреслюється, що нинішні ціни на житло знаходяться на найвищому історичному рівні не тільки з погляду їх номінальних і реальних (з урахуванням інфляції) значень, але й стосовно орендної плати та рівня доходів населення. Іншими словами, ознак «перегрітості» ринку нерухомості предосить.

У трьох із цих 20 країн бум цін на житло вже позаду, і наслідки його «випарів» більш ніж повчальні. В Японії цей процес відбувався з 15-літнім зсувом уперед, і це дозволяє експертам британського часопису екстраполювати японську ситуацію 1980—2005 років на глобальну, починаючи з 1995 року. У Країні вранішнього сонця ціни на житло, після 10-літнього періоду стрімкого зростання, падають уже 14-й рік підряд, і вся економіка знаходиться в украй важкому стані. Різко обвалилися ціни в Гонконгу. Ще більш катастрофічні наслідки розвороту цінового маятника на ринку нерухомості можуть очікувати США, Великобританію й Австралію. І обумовлено це не тільки більшою амплітудою розгойдування цього маятника, а й деякими іншими причинами.

Основними серед них фахівці називають глобалізацію, значно більш низький рівень інфляції, характерний для нинішнього стану глобальної економіки, а також повсюдне зниження довіри до цінних паперів як до об’єкта інвестицій. Іншими словами, нерухомість усе частіше купують не для того, щоб там жити або здавати її в оренду, а з іншою метою. Усе більше високооплачуваних професіоналів, котрі метаються з Америки в Європу й мають житло по один бік Атлантики, прикуповують собі дві-три сотні квадратних метрів і на іншому березі океану. Ті ж високооплачувані співробітники, готуючись до виходу на пенсію, воліють покладатися не на свої пенсійні фонди, цінні папери або банківські вклади, а на «зайву» нерухомість, яку в старості можна буде вигідно перепродати. І нарешті, все більшу частину угод на ринку нерухомості здійснюють спекулянти. Згідно зі статистичними даними, у Великобританії спостерігається масове витіснення «первинних» покупців із ринку нерухомості — з 50% 1999 року до 29% минулого. В Америці 23% загальної кількості покупців нерухомості розглядали свої угоди як інвестиції, ще 13% купували друге житло. У Майямі ще недобудоване житло по декілька разів змінює своїх власників до того, як знайде свого першого мешканця. А за даними Goldman Sachs, при максимальних за останні 40 років інвестиціях у житло приріст кількості домовласників знаходиться на найнижчому за той же період рівні.

Загалом ці чинники ще більше сприяють драматизації загальної картини. Хоча опоненти віщунів обвалу цін на нерухомість не втомлюються повторювати, що будинок не шматок паперу, цінність якого може випаруватися за ніч, більшість експертів наполягають на тому, що життя після завершення цінового буму на нерухомість навряд чи буде солодким. Так, справді, будинок не папірець, у ньому можна жити, його можна здавати в оренду, його можна віддавати під заставу. От тільки чи мало не для половини гравців на ринку нерухомості всі ці «додаткові функції» житла ні до чого. Їх цікавить чистий прибуток від нерухомості, що найчастіше виявляється не просто заставленою, а ще й неодноразово перезаставленою.

«Оптимісти» не беруть до уваги факт, що люди набагато більш схильні влазити в борги заради купівлі нерухомості, ніж заради купівлі цінних паперів. Зате ті, хто сприймає купівлю житла (другого, третього і т.д.) як інвестицію, набагато більш схильні позбутися його при перших ознаках несприятливої ситуації, тим самим ще більше сприяючи розгойдуванню маятника. У Великобританії й Австралії ціни на нерухомість, наприклад, ще не падають. Просто вони зростають значно нижчими темпами. Проте національні економіки вже несуть величезні втрати. В Австралії, наприклад, після сповільнення зростання цін на нерухомість майже з 20% торік до 0,4 у нинішньому році приріст обсягів роздрібної торгівлі скоротився з 8 до 1,8%, а приріст ВВП упав удвічі — до 1,8%. У Великобританії, де гальмування росту цін на нерухомість відбувається не так різко, загальноекономічні результати не настільки наочні, але теж досить переконливі. І в тій, і в іншій країні зростання цін на нерухомість удалося загальмувати завдяки тому, що національні центробанки підвищили процентні ставки, причому аж ніяк не так масштабно, як вимагали більшість експертів. Аналогічної тактики дотримується нині й Федеральний резервний банк США. Обвалу цін на нерухомість ці заходи, як видно, таки дозволять уникнути. Тим більше що США донедавна знаходилися у винятковому становищі. Результати найбільш повного дослідження, проведеного з цієї тематики МВФ, свідчать, що з 20 обвалів цін на нерухомість, що супроводжувалися 30-процентним зниженням показників і зареєстровані з 1970 по 2001 рік у 20 країнах світу, більшість закінчувалися загальнонаціональною рецесією. Причому виходити з неї було складніше, ніж після фондових обвалів. Єдиний виняток — США, де загальнонаціонального обвалу не було з часів Великої депресії. Зате тепер, якщо ця загроза здійсниться, то обвал американського ринку нерухомості завдяки все тій же глобалізації (й особливо зростанню китайського експорту в Америку) одгукнеться по всій земній кулі.

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №34, 14 вересня-20 вересня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво