Галопом — по нерухомості

Восени ціни на київську нерухомість (як нову, так і таку, що була в ужитку) не просто зросли, вони галопували. Рекордні показники темпів зростання, зафіксовані в серпні-вересні 2005 року, згадуються нині як «дитячий лепет». Інша річ, що тоді ціни вгору штовхав ажіотажний попит покупців. А у вересні—листопаді 2006-го основна рушійна пружина — продавці, які завчасно і необгрунтовано підняли ціни в очікуванні додаткових грошових потоків, які, на їхню думку, мають прийти на київський ринок нерухомості з регіонів.

Ланцюгова реакція

Аналіз процесів, що відбувалися у вересні—листопаді 2006 року, цілком може ввійти до підручників з економіки та суспільно-масової психології як приклад того, як суб’єктивні складові рекордно швидкого темпу зростання цін нерідко превалюють над об’єктивними.

Побачивши, що після завершення політичної кризи ціни на нерухомість різко пішли вгору, деякі продавці уявили сценарій, за яким багаті бізнесмени та політики ледь не масово кинуться з регіонів до столиці. Заберуть при цьому із собою помічників і наближених, перерозподілять грошові потоки, спрямувавши велику їхню частину на київський ринок нерухомості.

Багатьох продавців охопили райдужні настрої, передчуття, очікування. Спостерігалася певна ланцюгова реакція: зростання цін призводило до зростання цін. Продавці, побачивши, що їхні сусіди додали 5—10 тисяч, додавали ще більше. А інші додавали ще...

За даними аналітичної служби компанії «Київ Житло-Iнвест», за станом на початок осені було припинено продаж з 15% об’єктів (від загальної кількості будинків, що зводили). У звіті зазначається, що «головними причинами призупинення реалізації житла є відсутність у компаній усієї дозвільної документації на будівництво, а також політична невизначеність». Крім того, фахівці не виключають, що деякі учасники ринку просто вирішили «притримати квартири, очікуючи сезонного сплеску активності». Провідний аналітик «Київ Житло-Iнвест» Алла Куценко зазначає: «у зв’язку з припиненням продажу деяких об’єктів бізнес-класу та існуючим високим попитом на первинне житло цієї категорії ряд компаній, що закінчують реалізацію своїх об’єктів, істотно підняли на них ціну».

Також слід звернути увагу на те, що на київському ринку помічено факти свідомого завищення компаніями-забудовниками статусу свого об’єкта. Фахівці, котрі знаються на цій справі, помітили як мінімум три об’єкти, що позиціонуються як преміум (проте, відповідно до класифікації житла, не належать до цієї категорії).

Земля перетворюється на квартири

А от об’єктивні чинники, які сприяли зростанню цін, діяли й раніше. Чогось якісно нового за останні місяці не з’явилося. Зокрема зріс приплив іногородніх людей і компаній до столиці. Збільшилась активність селян, які одержали непогані гроші під час продажу землі в приміських і курортних зонах. Після літнього затишшя банки стали охочіше видавати іпотечні кредити.

Отже, середня вартість 1 м2 житла економ-класу на первинному ринку в листопаді досягла 1447 у.о., збільшившись порівняно з жовтнем на 8,57%.

Сьогодні вартість 1 м2 в економ-класі в однокімнатних квартирах коливається від 1100 до 1800 дол., у двокімнатних — від 1000 до 2352 дол., а в трикімнатних — від 1000 до 2052 дол. Вартість 1 м2 в однокімнатних квартирах збільшилася на 6,2%, у двокімнатних — на 10,2%, а в трикімнатних — на 9,4%.

Причиною помітного збільшення вартості об’єктів економ-класу аналітики вважають істотне зниження пропозиції в цій категорії — у жовтні на первинному ринку продаж вели на 60 об’єктах, у листопаді — тільки на 35 об’єктах.

Ситуація настільки обтяжлива, що до її вирішення підключаються центральні органи. З подорожчанням житла має намір боротися, зокрема, новий віце-прем’єр Володимир Рибак. Він дав інтерв’ю, в якому заявив, що не збирається миритися з квартирними спекулянтами й зробить усе можливе, аби столичне житло було доступним для середнього класу.

Утім, райдужні чекання продавців мали під собою реальну основу, за даними сайта domik.net, угод у серпні та на початку вересня було багато. А от пропозицій — не дуже. На початку серпня в базі даних було порядку 4300 об’єктів, до початку вересня їх кількість зменшилася до 3300; до кінця вересня збільшилася до 3800. Іншими словами, наприкінці серпня — початку вересня попит явно «вимивав» пропозицію. Впевненість продавців нерідко передавалася і деяким покупцям. Швидке, упевнене зростання цін вони сприймають як об’єктивне свідчення надійності вкладень у нерухомість.

Ціни обігнали можливості

У першій половині осені кількість угод скорочувалася з кожним тижнем. Бурхливе зростання цін обганяло можливості дедалі більшого числа покупців, примушуючи їх іти з ринку.

В аналітичному звіті компанії «Київ Житло-Iнвест» зазначається, що порівняно з жовтнем кількість об’єктів продажу знизилася практично втричі, що може спричинити майбутнє збільшення розриву між попитом і пропозицією і, відповідно, зростання цін на початку 2007 року.

Високі темпи зростання цін відзначені в усіх сегментах. Зокрема в сегментах «найдешевшого», морально та фізично застарілого малогабаритного житла («стара цеглина», «стара панель»). Така підвищена увага до «хрущовок» пояснюється тим, що на більш просторе житло грошей у більшості покупців просто не вистачає. Жити їм десь треба, орендувати втомилися, а їхати з Києва не хочуть.

Купують житло в «хрущовках» і приїжджі, які прагнуть закріпитися в Києві, та «розселенці», які міняють одну квартиру на дві (а то й три). Купують і молоді сім’ї, узявши частину грошей у родичів, а решту в кредит. Іншими словами, попри критику та навіть злісне глузування, такі квартири дуже популярні. Звідси їхня висока ліквідність. І вона буде доти, поки не почнуть будувати в Києві й у містах-супутниках малогабаритне житло.

Високі темпи зростання цін і на більш просторі квартири. Охоче купують їх представники так званих «регіональних еліт». Отримують їх і кияни, які добре заробляють (звичайно, продаючи при цьому малогабаритні). Найбільше зростання цін (щоправда, у грошах, а не у відсотках) було зафіксоване на багатокімнатні квартири в дореволюційних будинках, розташованих у центральних районах міста.

Випадків розірвання попередніх договорів було чимало. Між тим, кожний такий випадок — НП для агента та агентства. Що ж до покупця, який залишився без квартири (але з подвійним задатком), то після розірвання він нерідко дуже довго оговтується від пережитого потрясіння. Особливо в періоди різкого підвищення цін: час і сили витрачені даремно, компенсація не покриває подорожчання нерухомості, отже, необхідно або шукати додаткові гроші, або йти в гірші умови.

Швидкий розвиток іпотечного кредитування буквально підштовхує людей до обміну старого житла на нове «із доплатою» (по-перше, для багатьох київських сімей доплата цілком посильна, а по-друге, дедалі більше людей змиряються з думкою, що борги віддавати доведеться «потім», а житлові проблеми розв’язуються вже нині).

Випадків, коли люди переїжджають у гірші умови (отримавши при цьому пристойні гроші на руки), набагато менше. Чимало пенсіонерів (та й не тільки вони) відмовляють собі в усьому необхідному, але затято тримаються за свої просторі квартири і/чи престижні райони. Звідси соціально-побутові конфлікти між сусідами, які часто трапляються в багатьох будинках і під’їздах. І це дуже серйозна проблема, яка утрудняє не тільки життя людей, а й розвиток міста.

Гадаємо, що активну участь у її вирішенні повинна брати місцева влада. Адже відмова людей змінювати житло та райони багато в чому викликана тим, що вони просто бояться: не довіряють ні сусідам, ні потенційним покупцям їхніх квартир, ні ріелторам. Їм потрібні реальна підтримка та гарантії держави. Саме держава має створити (нехай за гроші інвесторів) сприятливі умови для переселення. Саме держава повинна сказати людям: от вам на вибір затишні квартири в упорядкованих будинках, ось — велика доплата за обмін житла, ось робітники, які безплатно все зроблять, перевезуть і облаштують. Тоді й виникне можливість перебудовувати київські будинки та мікрорайони без виснажливих протистоянь.

Галопування не повториться?

Дати обгрунтований прогноз на найближчі місяці дуже важко. Фахівці агентства нерухомості «Планета Оболонь» (м. Київ) зазначають, що домінуватимуть два чинники: з одного боку — бурхливе зростання цін і відносно невисока кількість пропозицій, з другого боку — з ринку підуть чимало покупців, а це передумова до початку стагнації.

Автор гадає, що в грудні зростання цін триватиме. Та його темпи знизяться, оскільки інертність ринку нерухомості дуже велика і для того, щоб зупинити розкручений маховик, потрібен час. До того ж не видно об’єктивних причин для підтримки настільки високих темпів зростання цін.

«Ціни на нерухомість у столиці завищені необгрунтовано, — вважає В.Рибак. — У Києві квартири дорожчі, ніж у Лондоні та Парижі. Я готовий розглядати можливість уведення нових податків для боротьби зі спекулятивним капіталом на ринку нерухомості та збільшення будівництва соціального житла. Остудити ажіотажний попит і ціни на нерухомість, які постійно зростають, може тільки збільшення обсягів будівництва. Їх потрібно нарощувати за рахунок зведення соціального житла, залучення банківських кредитів та інвестицій. Понад те, я переконаний, що обсяги будівництва збільшаться самі, тому що для цього є всі передумови».

Є ще один пунктик. Якби в Києві вирішили земельне питання, тоді обсяг інвестицій як закордонних, так і внутрішніх, збільшився б. Для того, щоб обсяги будівництва збільшилися, а ціни на нове житло знизилися, потрібно зробити прозору і зрозумілу систему виділення землі.

Сьогодні в Україні видано 60 тис. будівельних ліцензій — реально стільки будівельних компаній не існує. Надто багато посередників, а це впливає на кінцеву ціну житла.

Необхідно старанно «промалювати» майбутні новобудови та об’єкти соціальної сфери — причому не одиничними об’єктами, а в комплексі, як це роблять за кордоном. Далі на конкурсній основі розподіляти ділянки для будівництва між інвесторами.