Диявол криється в деталях

Ця нехитра істина сьогодні як ніколи є актуальною для ситуації, що склалася на ринку консалтингових послуг узагалі і на ринку оцінки нерухомості зокрема. Через те що зовні все якось страшенно заплутано: два з’їзди оцінювачів, які проходять в один і той самий день; два протести під Кабміном - теж одночасно; дві робочі групи, створені в уряді; дві концепції розвитку ринку та контролю якості тощо.

Таке враження, що воюють одне з одним два угруповання, маючи намір поділити ринок. Але це тільки перше враження...

Отже, одна група оцінювачів (назвемо їх «старі») стоять на позиціях рівного доступу на ринок усіх його учасників, конкурентних умов функціонування оцінювання, використання міжнародних стандартів оцінювання. А інша прагне монополізувати цей ринок, відтіснити ті дев’ять тисяч оцінювачів і чотири тисячі оцінювальних фірм, віддавши оцінювання обмеженому колу з 200 компаній, контрольованих з одного центру. «Нові» оцінювачі хочуть монопольно захопити й розподілити ринок між собою. І найголовніше: вони не бажають використовувати у своїй діяльності міжнародні стандарти, замінивши їх методологією, яка не має жодного стосунку ні до національних, ні до міжнародних стандартів.

Яка ж ціна питання? Звернімося до статистики. Оборот ринку житлової нерухомості в 2011 році становив 176,7 тис. угод, або в грошовому вираженні, за оцінками фахівців, близько 169,5 млрд. грн. Якщо використовувати середню вартість оцінювання, яку декларують «старі» оцінювачі, 350 грн. за об’єкт, то загальний річний дохід на цьому ринку становитиме 61,9 млн. грн. Багато це чи мало? Якщо розділити на 3 тис. фірм, які мають ліцензії на це оцінювання, то виходить по 20,6 тис. грн. на рік, зовсім невелика сума. Якщо ж збільшити цю вартість хоча б уп’ятеро (як це мають намір зробити) і розділити на 200 компаній, то може йтися про 1,5 млн. грн. на одну компанію - сума значно цікавіша.

Але чому споживач повинен платити більше за неякісне оцінювання? Тим більше що процедури, запропоновані «новими» оцінювачами, оцінюванням назвати не можна. Адже все, що відрізняється від повноцінних процедур визначення ринкової вартості, описаних у національних і міжнародних стандартах (а наші національні стандарти створювалися на базі міжнародних), це профанація оцінювання, і грамотні «старі» оцінювачі не можуть із цим змиритися.

Який же механізм узурпації ринку оцінювання? Що дозволяє це зробити?

Насамперед, законодавчо все ще існує вимога, згідно з якою оцінювання для оподаткування має бути виключним видом діяльності, хоча вже багато разів говорилося і в пресі, і «старими» оцінювачами про те, що ніякої логіки в цій вимозі немає. Більше того, цілком очевидно, що саме ця вимога дає змогу відсікти від ринку армію «старих» оцінювачів.

Звісно, виключний вид діяльності не обговорюється «новими» оцінювачами, наголос вони роблять на контролі якості оцінювання, посилаючись на його буцімто відсутність у нинішніх умовах.

Як же пропонується здійснювати цей контроль? Дуже просто: шляхом платежів за контроль з боку третіх фірм, які володіють інтелектуальною власністю, зареєстрованою на певного автора. Нічого не нагадує ця схема читачеві? А як щодо сумнозвісної Тендерної палати?

Елементом цієї схеми, за задумом її авторів, стають три громадські саморегульовані організації оцінювачів України. Ну треба ж створити видимість громадського регулювання. Тільки от організації ці створено радше на папері, а не в житті. Звісно, є десяток-другий реальних фізичних осіб, але для того, щоб організацію було визнано саморегульованою, вона повинна мати мінімум 250 сертифікованих оцінювачів у своїх лавах. А оскільки такої кількості в авторів схеми немає, то відсутніх оцінювачів просто «приписали» до числа членів віртуальних організацій. Дізнавшись про це, «приписані» супроти своєї волі оцінювачі надіслали листи з вимогою виключити їх зі складу цих громадських організацій, оскільки вони ніколи не подавали заяв на членство. Проте Фонд держмайна, який повинен контролювати відповідність цих організацій вимогам законодавства, надіслав оцінювачам відписки - мовляв, розбирайтеся між собою самі.

Ще один штрих: усі ці громадські організації мають сайти, схожі як близнюки-брати, де немає списків їхніх членів, немає складу правління чи експертних рад, що також є важливою складовою саморегульованої організації з оцінювання майна. А отже, ці організації не відповідають вимогам законодавства, і Фонд держмайна України повинен позбавити їх такого статусу. Натомість фонд усіляко проштовхує узаконення оцінювання для оподаткування як окремого напряму оцінювання. А два інші напрями оцінювання ідентифікують за видами активів - нерухомість, обладнання, транспортні засоби, - а не за тим, для кого виконується оцінка. Адже немає жодної різниці, для кого призначати ціну на нерухомість, - застосовуються одні й ті самі оціночні процедури. Отже, немає сенсу в окремому виді оцінювання для оподаткування, для внесення в статутний фонд підприємства або для ухвалення управлінського рішення...

У світовій практиці єдиним мірилом якості є рецензування звіту про оцінювання колегами-оцінювачами, які мають високу кваліфікацію, причому процедура рецензування в розвинених країнах також регламентована певними стандартами, які в Україні поки що не прийняті. Жодними програмними продуктами перевірити правильність складання звіту про оцінювання та його відповідність національним стандартам неможливо. Спроба створити такий продукт є повною профанацією перевірки якості робіт, інакше весь цивілізований світ використовував би програмні продукти, а не більш трудо- і часовитратне рецензування.

Досвідчені оцінювачі зацікавлені в тому, щоб було запроваджено дієву систему рецензування робіт з оцінювання, адже це стимулює підвищення якості та професіоналізму оцінювачів. Механізм і правила проведення контролю якості оцінювальних робіт - ось те завдання, яке потрібно вирішувати державі, і професійні оцінювальні співтовариства не раз висловлювали готовність долучитися до цієї роботи. А «відкіт» за якусь «інтелектуальну власність» є не що інше, як профанація контролю якості і не може розв’язати цю проблему.

Однак обстоювачі «нового» оцінювання рішуче відсікають професіоналів від участі в розробці законодавства. Дискусія їм не потрібна, оскільки, якщо дослухатися думки тих оцінювачів, які працюють на основі усталених у світі та Україні методології і правил, корупційної схеми «на оцінюванні» не побудуєш.

На жаль, відсікання «старих» оцінювачів відбувається нині на рівні державних органів, оскільки три віртуальні організації включено у створену Кабміном робочу групу з удосконалення законодавства, а «старі» оцінювальні саморегульовані організації, куди реально входять тисячі оцінювачів, сьогодні не включено до цієї робочої групи.

Схема непотрібного і недієвого контролю якості зараз проштовхується і в інші спеціальності: архітектуру, інженерію, аудит - скрізь, де потрібні знання й досвід і де можна стати gate keepers - держателями воріт, які визначають допуск на ринок певної професії. У кожну із цих професій намагаються впровадити непотрібне навчання й державну сертифікацію фахівців, а також неефективний контроль якості, який полягає у «відстібанні» роялті за контроль, який не має нічого спільного з реальним контролем якості робіт фахівців.

Саме проти всіх цих законодавчих маніпуляцій піднялися учасники різних ринків і 12 вересня провели в Києві свій надзвичайний з’їзд, на який прибули представники оцінювачів, аудиторів, ріелтерів, судових експертів, банківських працівників, арбітражних управляючих та інших представників консалтингових професій з усієї країни - більш як тисяча учасників. Під резолюцією з’їзду, метою якого стала протидія знищенню незалежного оцінювання та інших видів консалтингу в Україні, підписалися 1029 осіб.

Люди приїхали не з власних корисливих мотивів (хоча за великим рахунком цей чинник завжди присутній), вони приїхали обстояти та захистити інтереси ВСІХ, а найголовніше - інтереси споживачів, адже в кінцевому підсумку всі ми споживачі послуг.

Чому люди повинні переплачувати за послугу, яка того не варта? Аби набити кишені маніпуляторів? Це обурювало учасників навіть більше, ніж втрата частини ринку.

Зал був переповнений, люди стояли й сиділи у проходах. Це було єднання проти шаленого корупціонізму та знущання з професій.

Противники спробували провести аналогічне збіговисько того ж таки дня, застосувавши політтехнологію, яка заплутала б не тільки простого обивателя, а й багатьох фахівців. Все, начебто, схоже, і важко розібратися, на чиєму боці істина. Проштовхується думка - начебто молоді оцінювачі хочуть просування «нового оцінювання», реформування ринку оцінювальних послуг.

А тим часом загальновідомо, що скрізь у світі оцінювач - це спеціальність зрілого віку, петеушників сюди не беруть. У деяких країнах треба мати 10-річний досвід роботи за іншими спеціальностями для того, щоб зайнятися оцінюванням як основною професією. І якщо обстоювачі «нового оцінювання» такі прогресивні, то чому їхнє збіговисько проводилося таємно в залі на 160 місць, заповненому на третину і куди не змогли потрапити журналісти незалежних ЗМІ, не кажучи вже про колег-оцінювачів? Чи не тому, що не було кого пред’явити у ролі представників тієї самої «молодої громадськості», яка нібито входить до складу віртуальних громадських організацій?

Тому досвідчені оцінювачі закликають усе ж таки розібратися в ситуації, не допустити монополії та підміни професійного оцінювання профанацією.

І останнє. Якщо досі оцінювання для оподаткування виконувалося при укладанні правочинів щодо майна фізичних осіб, то тепер (проектом закону «Про держмито») описану схему пропонується поширити і на юридичних осіб, використовуючи і тут оцінювача, виключним видом діяльності якого є оцінювання для оподаткування. З усіма можливими звідси наслідками... І стосується це не тільки угод купівлі-продажу, а й застави майна, приватизації, договорів оренди... Якщо законопроект «Про держмито» буде ухвалено в нинішній редакції, то коло замкнеться, і всі умови для ідеальної корупції у сфері нерухомості стануть очевидними.