«ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ», АБО ЗА ЩО І КОМУ ПЛАТИТЬ ІНВЕСТОР - Економіка - dt.ua

«ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ», АБО ЗА ЩО І КОМУ ПЛАТИТЬ ІНВЕСТОР

17 жовтня, 2003, 00:00 Роздрукувати Випуск №40, 17 жовтня-24 жовтня

Основною характеристикою сучасного образу столиці є масштабне будівництво. Майже на кожній вулиц...

У жовтні в цьому будинку пройшов день відкритих дверей для інвесторів. У схожому будинку в Голосіївському районі сьогодні вартість квадратного метра становить 2497 гривень
У жовтні в цьому будинку пройшов день відкритих дверей для інвесторів. У схожому будинку в Голосіївському районі сьогодні вартість квадратного метра становить 2497 гривень

Основною характеристикою сучасного образу столиці є масштабне будівництво. Майже на кожній вулиці — як у центрі, так і на околицях, ви зустрінете або обриси фундаменту, або споруджувані стіни, або вже майже завершений будинок. І цілком розхожою стала фраза, що Київ перетворився на суцільний будівельний майданчик.

Цей процес не може не викликати різної реакції і кривотлумачень: комусь те, що відбувається, припадає до душі, а хтось дуже незадоволений цим бумом. Ми не даватимемо оцінку полярним думкам, але зрозумілим є одне — практично немає байдужих.

Безумовно, особливе місце посідає спорудження житлових будинків і житлових масивів, що складає левову частку всього будівництва. Але суттєвішою для міста є інша відмітна риса: у більшості випадків це житло будують фактично самі люди — за свої гроші. Будують за якісно новим методом, запропонованим холдинговою компанією «Київміськбуд», тобто інвестуючи гроші в майбутні квартири і виплачуючи їхню вартість у кредит. З точки зору вирішення соціальних проблем переоцінити таке неможливо, оскільки це віддзеркалює те, що стали ми жити краще. У людей є кошти, можливості вибрати ось такий складний шлях самостійного забезпечення себе житлом. Геть нова для нас сторінка в реалізації найактуальнішої людської потреби — отримання даху над головою.

І в цій величезній роботі суттєву, якщо не ключову роль відіграє одне животрепетне, завжди актуальне питання — скільки коштує квадратний метр реально, і що визначає, в остаточному підсумку, ціну тієї квартири, яку ми отримуємо?

З точки зору обивателя і споживача тлумачення цих цін зводиться до банальної констатації вартості спорудження будинку і квадратного метра в ньому. І обов’язково знаходиться хтось, хто, невідомо на чому базуючись, придумує волюнтаристичне завищення цін із боку будівельників, приписуючи їм гонитву за надприбутками — мовляв, наживаються за рахунок народу, користуючись його непоінформованістю.

Зрозумілим є одне: у цьому питанні настав час розібратися, спираючись на реальні економічні показники, умови ринку житла, проблеми міста як складного мегаполісу, нарешті, виходячи з інтересів ще одного суб’єкта господарювання, — районної влади. Необхідні точні знання, оцінки й експертиза професіоналів. До них ми і звернемося в цій статті.

Досить розгорнути будь-який інформаційний журнал з нерухомості — в очі відразу ж впадають барвисті рекламні схеми проектів і планувань квартир. Приваблюють витонченість і продуманість сучасних проектних рішень. Що й казати, навчилися проектувати, вміємо будувати мудро. Те, що якихось п’ять-десять років тому здавалося незбутньою мрією, стало доступним і цілком реальним. Будь-який, навіть найвимогливіший смак і споживчий запит може бути задоволений. Одно-, дво-, трирівневі квартири в багатоповерхових будинках від фірм-виготовників, як говорить реклама, — житло з перших рук. Просторі, світлі, зручні — душа співає!

Масштаби будівництва вражають. У будь-якій точці Києва ви знайдете пропозиції. Від околиць Лівого берега і Троєщини до районів лісових масивів Святошина чи прямо в центрі — вибирай, чого душа забажає.

Такою є ситуація на ринку первинного житла. Що не кажи, а радує!

Однак будь-яку купівлю завжди супроводжує запитання: скільки це коштує. Починається знайомство з пропозицією ціни. Звісно, мало хто сьогодні може дозволити собі не ознайомитися з «прайсом» (українською — цінник). Більшість із нас цей прайс вивчає, аналізує, додає, віднімає, ділить, співвідносить зі своїми можливостями, запитами тощо. Важка ця справа — вибрати. Слава Богу, ті, хто сьогодні зайнятий організацією пропозицій, роблять все, щоб ці пропозиції були доступними, і не тільки для тих, у кого коштів досить, а й тих, хто у фінансах обмежений. А таких, на жаль, сьогодні ще більшість. Але водночас потреба в житлі є, і передусім у цієї більшості, ця потреба невичерпна, вона штовхає, нуртує і вимагає, щоб її задовольнили. Що ж робити?

Весь цивілізований світ уже давно вирішив цю проблему: для придбання житла необхідні кредити, котрі дозволяють людям, які мають стабільні стійкі доходи, зазирати якомога далі вперед, розширити можливість свого вибору, планувати майбутнє. Тож ми вже й у цьому сенсі виходимо на світові стандарти.

І ось вибір зроблено, ви віддаєте «свої кревні» у касу. Платите внесок.

Зрозуміло, у кожної людини виникає цілком законне запитання: то за що ж я плачу? Банально споживча відповідь — за квадратний метр, за працю будівельників, за ринкову престижність тощо.

Все це, звісно, так, але це вже занадто просто і тому далеко не точно. А ринкові відносини неточності не терплять. Ми вирішили прояснити, як формується ціна, і пройти по ланцюжку ціноутворення на прикладі столиці та її основного забудовника — «Київміськбуду».

Спочатку — кілька пояснень. Учасників будівельного процесу кілька. Перший — замовник, тобто організація, яка розробляє проект забудови, контролює хід виконання робіт, забезпечує поставку та комплектацію будинку устаткуванням, координує зусилля проектної організації і підрядника, і головне — забезпечує фінансовий супровід усіх робіт. Далі — підрядник, безпосередній виконавець проекту. На спеціальні роботи, яких у будинку безліч, підрядник запрошує субпідрядників — спеціалізовані на окремих видах робіт фірми й організації. Всі учасники будівництва несуть консолідовану відповідальність за терміни виконання робіт, але договір інвестор укладає саме із замовником.

Оплата робіт замовника і підрядника — лише частина тих витрат, які входять у ціну будівництва.

Держава, в особі Держбуду України, уважно відстежує формування ціни підрядних робіт. Це не означає, що існує жорстке регулювання. Річ у тім, що, нехай і в невеликих обсягах, а існує держзамовлення на будівництво житла, на яке направляються бюджетні кошти. Для кожного міста встановлено вартість підрядних робіт для будинків такого класу. Коли врахувати, що всі складові ціни так чи інакше співвідносяться з ціною підрядних робіт, дана сума для будь-яких розрахунків є відправною точкою. Рекомендована Держбудом середня вартість будівництва житла, за станом на 1 жовтня 2003 року, для Києва становить 1696 гривень за квадратний метр.

Візьмемо за основу цю цифру і почнемо наше дослідження.

Витрати замовника становлять від 10 до 20% вартості підрядних робіт. Для будинку середнього класу, середніх споживчих властивостей вони знаходяться на рівні трохи більше 13%. Для порівняння: в елітних будинках, де передбачаються додаткові технологічні рішення, встановлення дорогого обладнання, ця цифра суттєво вища.

Витрати замовника і витрати підрядника разом складають вартість спорудження будинку, але не вартість будівництва і вже тим більше не ціну продажу.

Будинок споруджується на конкретному майданчику, у якого до початку будівництва є конкретний власник. Будинок знаходиться в конкретному районі, у конкретному місті, оскільки як міська, так і районна влада й органи самоврядування мають право встановлювати квоти і впливати на ціноутворення. Приміром, у Києві компенсація власнику майданчика становить не менше 12% від вартості спорудження будинку; відрахування на розвиток міської інфраструктури та соціальної сфери — 4,2% (у центральних районах — значно більше); районні адміністрації передбачають участь забудовника в розвитку району (10% і більше).

Ще раз слід підкреслити, що всі ці відрахування входять у суму, яка формує ціну продажу.

У цій статті ми не даватимемо оцінки обгрунтованості подібних квот. Однак здоровий глузд підказує, що такий підхід сьогодні цілком виправданий. Інвестор вкладає гроші не лише в будівництво свого будинку та квартири, а й у розвиток інфраструктури і соціальної сфери свого середовища проживання.

До речі, для довідки: на будівництво шкіл у Харківському районі «Київміськбуд» із 2001 року вже направив майже 14 млн. гривень, завершив будівництво гімназії і загальноосвітньої школи на Позняках і веде будівництво школи на масиві Осокорки.

Однак повернемося до питання формування ціни. Життя в мегаполісі вимагає від багатьох людей прийняття умов спільного проживання, взаємної соціальної опіки і відповідальності. Відомо, що така практика забезпечення соціальних програм існує в усіх цивілізованих країнах, і особливо у великих містах Європи й Америки. Безумовно, частина цих програм реалізується через ті податки, які працюючі громадяни відраховують у бюджети різних рівнів. При цьому усі сьогодні добре розуміють, що в наших умовах відрахувань катастрофічно мало, вони не наповняють достатньо бюджет. Але ці витрати необхідно прийняти з розумінням. Адже приймає ж кожен із покупців нового автомобіля умови відрахувань у різні державні фонди. Гадаю, що відрахування 5% побудованого житла в районах масової забудови для забезпечення малозабезпечених і соціально незахищених громадян, які роками стоять у черзі, житлом цілком виправдані.

Ще 2% — це ті відрахування житлової площі, які направляються на так зване «службове» житло. Будинок — складна інженерно-експлуатаційна споруда, що вимагає і відповідного обслуговування, і підтримання необхідного технічного стану. Це відомо всім, і має прийматися кожним мешканцем як частина забезпечення його комфорту, добробуту та безпеки.

Та й це ще не повний перелік витрат, які входять у ціну.

Розвиток будівництва в Києві загострив давню проблему мегаполісу — відсутність вільних територій під забудову. Сьогодні в місті практично немає готових ділянок під будівництво. Під словом «готові» передбачаються такі ділянки, що не вимагають додаткових витрат, пов’язаних із відселенням жителів із плями забудови, інженерної підготовки територій (усі ділянки Лівобережжя вимагають гідронамиву чи завезення грунту, що ще дорожче), а також додаткового благоустрою внутрішньоквартального простору. Останнє — часто плата жителям існуючих будинків за згоду «потіснитися». Розміри таких витрат індивідуальні для кожного будинку, але ніяк не менше 4—5% від вартості спорудження будинку. Ну, а якщо наявний весь «букет», тобто і відселення приватного сектора, і гідронамив — вважай, усі 8—10%.

І останнє з основних витрат — виконання технічних умов інженерних служб міста, тобто будівництво тих магістральних мереж, без яких будинок просто ним не буде. У забудованій частині міста практично немає вільних потужностей інженерних комунікацій. Кожна нова споруда вимагає прокладання або перекладання великих чи малих обсягів інженерних мереж. Для нових будинків і мікрорайонів проблема ще складніша: усі комунікації необхідно прокладати наново. А потрібні ж вони лише для цих конкретних будинків, і такі витрати обгрунтовані. У середньому витрати на будівництво позаквартальних інженерних комунікацій становлять 4—5% від вартості спорудження будинку.

Сьогодні київський досвід будівництва житла розвивається в багатьох містах України. Як і столиця свого часу, регіони починають із малого. Але якщо для одного-двох будинків можна знайти майданчики, забезпечені і мережами, і соціально-побутовою інфраструктурою, то для масового будівництва таких умов немає. Тому відносно невисокі ціни в регіонах — явище, на жаль, тимчасове. Перехід до масової забудови зажадає витрат на будівництво мереж і участі інвесторів у спорудженні соціальної інфраструктури. Це неминуче. І тут заслуговують на високу оцінку дії далекоглядних керівників Дніпропетровської обласної адміністрації, обладміністрацій і міської влади Вінниці та Запоріжжя, котрі активно підтримують розвиток нового будівництва, орієнтуються на комплексну забудову нових масивів і паралельно ведуть велику роботу щодо впровадження кредитних схем будівництва житла.

Однак повернімося до столиці, де вже пройдено початковий етап формування обгрунтованих і точних форм ціноутворення. Якщо зробити відповідні розрахунки, ціна квадратного метра в середньому будинку Києва сьогодні має бути не нижчою від 2700 гривень. Адже є ще витрати на інформаційний і організаційно-технологічний супровід проекту, оформлення квартири у власність і послуги фінансових інституцій.

Слід також зазначити, що ці розрахунки не містять у собі класичного ринкового показника, який впливає на формування ціни, — коефіцієнту споживчої привабливості.

Задля справедливості скажемо, що для таких будинків і районів і відрахування на розвиток соціальної сфери вищі, і самі проектні рішення інші, що вимагає додаткових витрат. Усі сьогодні погодяться, що кожен наступний проект і, відповідно, споруджений будинок, як інженерний технологічний об’єкт, має бути краще оснащеним, комфортнішим і ринково привабливішим. Середня ціна цих умов поки мінімальна, 6—8%. Однак саме завдяки їй будівельники змогли освоїти і впровадити нові високотехнологічні методи будівництва, перейти на нове сучасне устаткування, отримали можливість працювати швидше і якісніше.

Знову візьмемо прайси компаній і подивимося на них із позиції викладених чинників, які склали ціну на рівні 2700 гривень. Троєщина — 2259 гривень, Осокорки (монолітно-каркасний будинок із цегляними стінами) — 2497 гривень. Цілком очевидно: у районах масового будівництва провідні забудовники міста працюють із мінімальним прибутком і тим самим вирішують міські й державні соціальні програми, розглядаючи як пріоритет не «накрутку» прибутку і надприбуток, а стабільність і поступальний ріст будівельної галузі, як запоруку виробничої сфери суспільства.

Якщо «Київміськбуд» знаходить можливості зниження ціни своїх пропозицій, то досягається це за рахунок внутрішніх ресурсів компанії. Як пояснює президент «Київміськбуду» Володимир Поляченко, «компанія, котра є першопрохідником розвитку будівельної галузі, несучи зобов’язання за виконання державних програм, має брати на себе відповідальність за те, щоб ці програми мали гарантований ресурс їхнього виконання, виходячи з інтересів і можливостей споживача». Скажемо прямо — від такої позиції виграють не лише інвестори сьогоднішні, а й ті, хто вибере ринок первинного житла завтра, коли з’являться досконаліші кредитні механізми і доступні кредитні ставки.

Певним третейським суддею в цьому умовному діалозі інвестора та замовника з приводу ціни може, за логікою, виступити та сама державна структура, яка встановила рекомендовану ціну квадратного метра. Ось яка думка з цього приводу першого заступника голови Державного комітету України з будівництва та архітектури Анатолія Беркути:

Свого часу одному з наших підрозділів, який я тоді очолював, довелося зробити спробу відрегулювати тарифи адміністративними методами. Щоправда, було це саме в період гіперінфляції, і спроба зазнала нищівного провалу, оскільки встановлений нами коефіцієнт інфляції через кілька днів вже в сотні разів різнився від реальних цін, і державні структури зазнавали великих збитків. Для мене це підтвердило непорушний закон ринкової економіки: ціну регулюють лише попит і пропозиція.

Це відправна точка порушеної теми. По-друге, треба розуміти, що причини зростання ціни квадратного метра об’єктивні. У нас продовжує зростати вартість матеріальних ресурсів, а вони у вартості житлового будинку становлять 50—60%. Другий «підіймач» — податки, їхня питома вага в ціні — близько 40%. До речі, якщо ми дійсно хочемо, щоб житло було дешевшим, необхідно знизити податковий прес. Однак законодавці останнім часом зробили це з точністю до навпаки — із 1 січня наступного року запроваджують ПДВ на виробництво робіт.

Неминучими є в кожному будівництві витрати на підготовку території, розвиток соціальної та інженерно-транспортної структури. Сьогодні це 25% на кожен житловий будинок. Вони лягають на вартість квадратного метра для інвестора? Звісно ж.

Частина квартир віддається для соціально незахищених людей і на потреби міста. Це дає ще, у середньому, 12% подорожчання вартості квадратного метра.

Ось такі об’єктивні складові ціноутворення, від яких нікуди подітися. Тому до факту, що сьогодні на ринку збільшується вартість квадратного метра житла і ціна на квартири, треба ставитися спокійно. Це результат нашої ідеології.

Якщо ж порівнювати конкретні цифри, то в Києві для підрядника будівельних робіт за рахунок бюджетних коштів у жовтні сформована вартість будівництва квадратного метра в розмірі 1696 гривень. Звертаю увагу, що йдеться про площу в дев’ятиповерховому (що вищий будинок, то дорожчий квадратний метр) панельному будинку стандартних розмірів, побудованому в звичайних гірничо-геологічних умовах, і в цій цифрі закладено усереднену ціну цементу й інших будматеріалів, оздоблення, плановий прибуток (6% і не більше), зарегульовані адміністративні й загальновиробничі витрати. Тож цей «еталон» дуже умовний, у таке житло приватний інвестор вкладати гроші не квапиться. До того ж у цій цифрі не враховано такі складові, як 25% відрахувань на розвиток інженерно-транспортної інфраструктури, передача місту частини квартир. Зрозуміло, що кінцева цифра різнитиметься від початкової.

Чесно кажучи, якщо з приводу ціни стане переживати бізнесмен, який раніше платив по 800 дол. за метр, а сьогодні йому доводиться брати елітне житло по 1500 дол., то мене це хвилює мало. Інша річ, коли йдеться про середній клас. Сьогодні різко зріс попит на одно- і двокімнатні квартири. Зрозуміло, що на них претендують аж ніяк не багаті люди. Щоб зменшити цей ажіотажний попит, треба змінити структуру споруджуваного житла. Виходячи з необхідності, у будинках, що сьогодні здаються, одно-і двокімнатних квартир має бути не менше 30%. Але, з одного боку, вартість будинку, що здається, буде дорожчою. А з іншого боку — за день чи місяць питання не вирішиться, на таку зміну знадобляться два-три роки.

Холдингова компанія «Київміськбуд» стала першопрохідцем в Україні, наважившись запропонувати самим громадянам стати інвесторами. І, судячи з результатів, шлях виявився перспективним. За цей час напрацьовано законодавчі та нормативні акти, яких потребувало виробництво.

Чи великі у них прибутки? Економіст розуміє різницю між двома принципами: «більше коло споживачів за доступних цін» і «мало покупців, але висока ціна». Більш перспективним є перший шлях. Ним і пішли спеціалісти «Київміськбуду». Крім того, холдинг вирішує ще одне дуже важливе соціальне завдання — дати роботу 40 тис. спеціалістів. А прибуток коливається в межах 4%, тому ні про яку наднаживу мова не йде.

Для нашого суспільства, яке значною мірою складається з людей середнього класу, таке інвестування — це поки що єдина можливість придбати гідне житло. Ну, а соціально незахищені прошарки населення вимагають турботи держави, бюджетних асигнувань. Але це питання, на жаль, далекої перспективи.

Отже, думка експерта цілком однозначна. Проте в пресі досить часто можна зустріти аналітичні статті з явними ознаками так званої вульгарної статистики. Відомий крилатий вислів Марка Твена про те, що «є маленька брехня, є велика брехня і є статистика». Безграмотне оперування статистичними даними завжди породжує хибну інтерпретацію, що викликає як обгрунтоване обурення з боку тих, кого стосуються професійно, так і невиправдані сподівання з боку споживачів, які, на жаль, більш схильні повірити в обман, аніж шукати точних пояснень. А все разом це, безумовно, суттєво підриває довіру, що її будівельники заробляли довгі роки.

Тому чи треба говорити, що позиція аналітиків ринкових процесів і журналістів, які висвітлюють складні боки нових форм суспільних відносин, має бути вкрай зваженою і бездоганно професійною, як заповідь лікаря: «Не нашкодь!». Інвестор, котрий перебуває в складній ситуації вибору, має отримати не лише допомогу в ухваленні рішення, а й ясну інформаційну підтримку. Адже він гроші платить не чужі, а свої — кревно зароблені!

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №38, 12 жовтня-18 жовтня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво