Чому готель будувати невигідно - Економіка - dt.ua

Чому готель будувати невигідно

15 вересня, 2006, 00:00 Роздрукувати Випуск №35, 15 вересня-22 вересня

В Україні спостерігається значне зростання готельної індустрії. 2005 року обсяг капітальних інвестицій, вкладених у готельне господарство, зріс, порівняно з попереднім роком, більш ніж удвічі й сягнув 1,8 млрд...

В Україні спостерігається значне зростання готельної індустрії. 2005 року обсяг капітальних інвестицій, вкладених у готельне господарство, зріс, порівняно з попереднім роком, більш ніж удвічі й сягнув 1,8 млрд. грн. Щоправда, і цього обсягу катастрофічно недостатньо. За розрахунками спеціалістів, за європейськими нормативами, тільки в Києві має бути не менше 20 тисяч пристойних готельних місць, тепер же їх близько дев’яти тисяч. За рівнем забезпеченості готельними місцями на душу населення ми відстаємо від Москви — удвічі, Парижа — ушестеро.

Що маємо

Держкомстат свідчить, що в нашій країні функціонують 3083 засоби розміщення, у тому числі 1192 підприємства готельного господарства. Експлуатується 50 тисяч номерів на 103 тисячі місць. Однак не лише споживачі, а й деякі фахівці не знають, що тільки 1048 підприємств, які надають послуги розміщення, пройшли обов’язкову сертифікацію на безпеку. Решта — ні. Простіше кажучи, більшість засобів розміщення, у тому числі й багато готелів, не відповідають не лише міжнародним, а й національним (порівняно ліберальним) стандартам. Усього близько двох сотень готелів пройшли так звану категорізацію й отримали енну кількість «зірочок». В Україні всього-на-всього чотири 5* готелі, 4* — 27, 3* — 85, 2* — 52, 1* — 33. Понад тисяча готелів «зірок» не мають узагалі.

На жаль, дані державної статистики не відбивають реального стану справ у галузі. За інформацією Держкомстату, кількість готельних місць рік у рік зменшується, хоча насправді зовсім не враховуються об’єкти приватного сектора, у тому числі так звані приватні садиби та приватні міні-пансіонати. Тим більше не враховуються власники квартир, які здають житло клієнтам подобово. Фізичні особи, які є власниками таких «малих закладів», — серйозні конкуренти «великих готелів», однак вони, звісно, не звітують за статистичними формами 1-готель і 1-курорт. Тому статистика й не може дати об’єктивних даних про такі суб’єкти.

У березні Кабінет міністрів України прийняв постанову «Про порядок надання послуг тимчасового розміщення (проживання)». Там записано, що всі власники колективних засобів розміщення, які мають десять і більше ліжко-місць, зобов’язані зареєструватися як суб’єкти підприємницької діяльності. Однак чи всі пройдуть реєстрацію і наскільки об’єктивно звітуватимуть — питання відкрите.

Одна з головних проблем розвитку вітчизняної готельної індустрії — слабке інвестиційне забезпечення. Потенційно високий попит (утричі більший за останніх п’ять років) наштовхується на убогу пропозицію.

Давайте рахувати

Спробуймо розібратися — чому інвестори не хочуть вкладати гроші в готельне господарство? Для цього побудуймо «віртуальний готель» на 200 номерів і подивімося — як «відбити» вкладені кошти.

Припустімо, фінанси є. Щоб побудувати новий готель, на початкових етапах потрібно зробити дві речі: отримати земельну ділянку і розробити проектну документацію. Чи легко в нашій країні отримати ділянку, знають навіть ті, хто не зіштовхувався з цією проблемою.

Проблема вибору ділянки має свої нюанси. Простіше так званим туристичним готелям або мотелям — їх можна будувати на околиці міста, неподалік аеропорту чи автомагістралі. А ось якщо планується збудувати гарний курортний готель, то він має бути неподалік рекреаційного чинника (море, річка, джерело мінеральної води тощо). Отримати там ділянку непросто. Якщо готель діловий, він повинен розміщуватися в центральній частині міста. Отримати там ділянку не менш складно. Якщо готель клубний або з приставкою «арт», він має розміщуватися в історичній частині міста. До речі, взятої землі має вистачити не лише на споруду, а й на інфраструктуру (відкритий ресторан, паркінг, хоча б невеличкий газон), ділянка повинна міститися неподалік зупинок громадського транспорту, подалі від промислових зон і джерел шуму. Одне слово, грамотний вибір ділянки — запорука успіху всього проекту.

Місцева влада зацікавлена землю не здавати в оренду, а продавати її у власність — завдяки цьому місцеві бюджети отримують чималі суми. А ось інвестору це невигідно: викласти мільйонів 10 (а то й 15) за непідготовлену ділянку з неясною перспективою будівництва зможе не кожен.

Із проектною документацією зрозуміліше: головне — знайти нормальну фірму і вчасно перевести гроші. За оцінкою, середня вартість розробки, узгодження та затвердження проекту великого готелю на 200—220 номерів коштуватиме 30 млн. грн. У цю суму включено витрати і на підготовку до будівельних робіт.

Маленька деталь: розробка і затвердження проекту забирає в інвестора не менше двох років. Буває й більше. Потрібно зібрати 160 підписів. Доки немає всіх погоджень і дозволів — будівництво починати не можна.

Саме будівництво — справа нескладна. Сучасні технології дозволяють побудувати і здати в експлуатацію десятиповерховий будинок протягом півроку. Вартість будівництва (монтаж плюс оздоблення) — 100—125 млн. грн. Звісно, якщо в інвестора не виникнуть проблеми з численними перевіряльниками та громадськими організаціями. Інакше процес може затягнутися. Може і взагалі «згорнутися». Тоді гроші, сплачені на купівлю ділянки і документацію, повернути буде неможливо. Наступний продаж ділянки усіх фінансових дір не закриє.

Але припустімо, що будівництво завершене без проблем. Наступна стаття витрат — меблі й устаткування. Питання теж непусте: сучасна готельна практика висуває до основних фондів готелів найвищі вимоги, включно з оснащенням як номерів, так і ресторанів, барів, холів. Ліфти, сантехніка, телевізори, холодильники, люстри, килими — тільки від найкращих виробників. Зазвичай для планування витрат використовують нормативний метод: на один стандартний готельний номер припадає 15 тис. дол. витрат. Тобто якщо ви плануєте відкрити готель на 200 місць, на меблі й устаткування доведеться викласти 3 млн. дол. (15 млн. грн.).

Та й це ще не всі витрати. Винагорода численним консультантам, дизайнерам, проектувальникам та наладчикам — п’ять мільйонів, підготовка до відкриття (набір персоналу, реклама, маркетинг, аудит, запуск комунікацій, благоустрій території) — ще десять мільйонів.

А тепер підіб’ємо підсумки. Придбання земельної ділянки, документація, підготовка до будівельних робіт, саме будівництво, меблі й устаткування, комісійні та підготовка до відкриття — загалом виходить 220—250 млн. грн.

Так, ми будували гарний готель, на витрати не скупилися. Тепер, отже, сподіваємося отримати виторг. Підрахуємо.

Наш готель має 200 номерів. Таким чином, один номер нам обійшовся більш ніж у мільйон гривень. Заплануємо прибуток з одного номера 100 доларів за ніч (отже, продавати його треба по 300 доларів). Якщо номер експлуатуватимуть безперервно, окупність займе не менше як 2500 діб. «Експлуатуватися безперервно» — це дуже сміливе припущення, бо середнє завантаження в нашій країні для ділових готелів становить 50—55%. Навіть якщо в нашому «віртуальному готелі» завантаження буде вище (скажімо, 75%), термін окупності становитиме не менш як 3300 діб, або дев’ять років!

Однак слід враховувати, що безперервно експлуатувати номер дев’ять років, навіть при завантаженні 75%, неможливо — потрібен один капітальний і один косметичний ремонт (у нас же пристойний готель). Отже, потрібні додаткові інвестиції, і реальний термін окупності буде не дев’ять, а, щонайменше, десять років.

Ми записали, що валовий прибуток із номера становитиме 100 доларів. Не забуваймо, що з цієї суми 25 доларів треба відстібнути державі — податок на прибуток. Отже, реальний термін окупності буде ще більший.

10—12 років — це нормальний термін окупності для закордонних готельєрів. Але наші інвестори до такого не готові. Значно вигідніше (і менш ризиковано) побудувати бізнес-центр і здавати офіси в оренду. Терміни окупності проектів у сегментах житлової, комерційної та логістичної нерухомості значно нижчі — три-чотири роки. Будувати житловий будинок можна на пустирі, проект може бути типовим, обладнувати квартири не обов’язково — краса. Багато фінансово-промислових груп, і це не таємниця, навіть не розглядають інвестиційних проектів із термінами окупності менше п’яти років.

Навіщо будувати готель, ризикувати таким багатством, брати на себе купу головного болю й чекати десять років, якщо можна спокійнісінько покласти гроші на депозит і справно одержувати 18% річних?

Проблеми, проблеми...

Доки норма окупності інвестиційного проекту в нашій країні не буде розтягнута до десяти років, сподівань на оптимальний розвиток готельного господарства немає. Для цього середньорічна інфляція має становити 2—3%, а ставки за депозитами — не більше 5—6%. Однак це зі сфери фантастики.

Теоретично є й інша стратегія. Не будівництво нового готелю, а реконструкція вже наявного. Особливість розвитку готельного господарства — те, що багато закладів будувалися 20—30 років тому, сьогодні їхній архітектурний вигляд, комунікації та дизайн безнадійно застаріли. Навіть якщо власник і може виділити гроші на модернізацію, це не завжди економічно доцільно. Приміром, середня загальна площа київського готельного номера – 20 кв. м, тоді як за кордоном таких номерів уже навіть не проектують. І хоч скільки виділяй грошей на реконструкцію, це матиме лише косметичний ефект. Термін окупності таких інвестицій не набагато менший.

Звісно, інвестори можуть чинити хитріше: експлуатувати готель не самостійно, а з допомогою керуючої компанії, у тому числі на основі договору франчайзингу. Зараз у нашій країні активно впроваджують сучасні технології управління готельним господарством. Але сприятливого інвестиційного клімату в галузі поки що немає.

Пориви потенційних інвесторів стримуються невдачами і затримками відомих готельних мереж, які заявили про прихід в Україну, але так і не змогли відкрити свої заклади. На сьогодні в «підвішеному стані» перебувають близько десятка проектів. У Києві, приміром, працює лише один готель усесвітньої готельної мережі, решта або «хронічно будуються», або «хронічно узгоджуються».

В індустрії гостинності величезну роль відіграє якість. Економічна наука виходить із того, що прибуток – це функція якості й інновацій. Багато наших готелів дозволяють собі про стандарти і сервіс замислюватися в міру власного розуміння. Відсутність гарячої води, поламані меблі й викручені лампочки — мало не норма. Втім, це зрозуміло: відсутність конкуренції дозволяє тримати високі ціни при ненав’язливому рівні комфорту.

Парадокс, що наявність великої кількості «зірок» не є гарантією якості послуг, які надає заклад («п’ятірки» — приємний виняток). Бо чинна система сертифікації має низку недоліків. Приміром, у кожному регіоні є свої центри стандартизації та сертифікації, а також підприємства, котрі надають послуги сертифікації. Практика свідчить, що спеціалісти цих структур розуміють нормативні документи, скажемо так, дуже довільно. Та й чи можна очікувати від перевіряльників якихось високих результатів, коли в нас досі немає єдиної методології проведення робіт із сертифікації готелів? Наприклад, у повному обсязі не враховуються вимоги до рівня підготовки персоналу, якості меблів, оснащення готелю. Аудитори кажуть, що вони враховують близько 200 показників, тоді як за кордоном цих показників понад тисячу.

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №38, 12 жовтня-18 жовтня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво