Чи впливають вибори на вартість житла?

Ще кілька років тому людина, котра мала 12—15 тисяч у.о., могла купити непогану квартиру в столиці. Та житло постійно дорожчало, і бажаючим придбати квартири доводилося витрачати вже набагато більшу суму. Торік ціни знову зросли, хоча нині не лише вони лякають. Адже якщо колись напишуть історію житла України, то 1 січня 2005 року буде позначене в ній як переломний момент у віковічному квартирному питанні, яке зіпсувало не одне покоління. Набули чинності норми Закону України «Про податок із доходів фізичних осіб», які суттєво зачепили інтереси покупців житла. Наш співрозмовник — Ірина Карнаух, генеральний директор агентства нерухомості «Благовіст».

— Кажуть, ніби у зв’язку з набранням чинності Закону «Про податок із доходів фізичних осіб» ринок нерухомості було паралізовано?

— Аж ніяк. Хочу нагадати, що цей закон було ухвалено ще 2003 року, а норми, що регулюють операції з нерухомістю, набрали чинності з 1 січня нинішнього року. Тому ринок готувався до нововведень. Справді, певні труднощі виникли в нотаріусів: який за рахунком об’єкт виставляється продавцем на продаж? Саме від цього залежала податкова ставка. Не було також зрозуміло, хто має займатися оцінюванням об’єктів. Угоди все одно укладалися, звісно, менш активно, ніж в інші місяці. Однак і раніше кожного січня клієнти брали «тайм-аут». І цього разу кількість угод скоротилося майже вдвічі.

— Цікаво, а якби вибори виграв інший кандидат, як розвивався б ринок нерухомості?

— Ринок не залежить від виборів. Однак ми впевнені, що за Віктора Ющенка ринок нерухомості розвиватиметься динамічніше. Пояснюється це тим, що програми кредитування купівлі житла розширюватимуться, що дасть мільйонам людей реальну можливість вирішити, нарешті, свої житлові проблеми. Та повернімося до нинішнього стану ринку. ДПАУ разом із Мін’юстом вже обнародували документ, який роз’яснює питання оподаткування під час продажу нерухомості.

— Ірино Володимирівно, які ж податки сплачуватимуть продавці житла? 13%?

— З продажу об’єкта, придбаного до 1 січня 2004 року, площа якого не перевищує 100 кв. м, буде сплачуватись у скарбницю держави 1% від його вартості. У разі, якщо площа об’єкта перевищить 100 кв. м, продавець заплатить 1% за 100 кв. м, а за надлишок — 5%. Що ж до 13%, цей податок охопить лише об’єкти, куплені після 1 січня 2004 року. При цьому така ставка стягуватиметься з одержаного продавцем прибутку. Простіше кажучи, якщо продаєте квартиру, придбану торік, заплатите 13% із різниці між ціною покупки та ціною продажу.

— А як новий податок позначиться на зростанні цін? Раптом нерухомість різко подорожчає?

— Для паніки немає підстав. Згідно з нашими оцінками, лише 5% усіх виставлених нинішнього року на продаж об’єктів оподатковуватимуться 13-відсотковим податком.

— Не секрет, що багато операцій із нерухомістю проходять не дуже чесно. Як же вивести ринок із тіні?

— Так, до цього року більшість операцій проходили під негласним правилом заниженої вартості продаваного об’єкта. Причини лежать на поверхні: люди просто боялися декларувати реальну вартість своїх об’єктів, щоб не викликати інтерес із боку правоохоронних органів. Закон «Про податок із доходів фізичних осіб» сприятиме певній легалізації ринку нерухомості. Приміром, торік людина придбала квартиру, реальна вартість якої становить 30 тисяч у.о. Тоді як за документами вона проходила за ціною 10 тисяч у.о. Якщо ж ця людина вирішить продати квартиру 2005 року, то вона, швидше за все, зазначить її реальну вартість. Адже, виходячи з норм закону, покупцю буде вже невигідно купувати квартири за заниженою вартістю — при можливому подальшому продажі він заплатить величезний податок. Судіть самі. Новий власник квартири за 30 тисяч у.о. (а за документами вона оформлена за 10 тисяч у.о.) під час її продажу заплатить податок із 20 тисяч у.о., тобто 2600 у.о. А якби він купив і продав квартиру за одну й ту саму суму 30 тисяч, сьогодні він заплатив би 1% у пенсійний фонд, а це лише 300 у.о. І все-таки, на нашу думку, закон іще далекий від досконалості й потребує доповнень. Добре було б на законній підставі дозволити продавцям з допомогою професійних оцінювачів установлювати реальну вартість об’єкта на момент його минулої купівлі. Це дасть можливість, по-перше, продавцям сплачувати податки лише з реальної вартості об’єкта, а, по-друге, дозволить установити фактичний фінансовий обсяг самого ринку нерухомості.

— А яким є ваш прогноз щодо цін на квартири 2005 року?

— Ціни залежатимуть від співвідношення між попитом і пропозицією, насичення ринку, кредитування, а також від якості продаваного житла. Та головне, хоч яким дивним це здається, полягає в тому, що саме економічна стабільність у країні стимулює зростання цін. Торік зростання цін на житло становило приблизно 35%. Із кожним роком попит на столичне житло зростає трохи динамічніше, ніж пропозиція.

— Де ж межа, за якою зростання цін припиниться?

— Питання не зовсім коректне: ціни на нерухомість зростають не тому, що це комусь вигідно, а тому, що існують об’єктивні причини. Врахуйте також тенденцію «підтягування» цін до рівня європейських столиць.

— Якими, на ваш погляд, є основні напрямки розвитку ринку нерухомості?

— По-перше, збільшиться кількість банків, які надають кредити для купівлі житла. У зв’язку з цим є надія, що відсоткова ставка зменшиться. По-друге, поряд із насиченням ринку житлом, очікуються якісні зміни в таких сегментах, як заміська та комерційна нерухомість, а також продаж землі. І, нарешті, прогнозується практика спільних проектів між ріелторами та великими комерційними банками з купівлі житла та видачі кредитів.

— Багато людей намагаються самі, без допомоги ріелторів, купувати або продавати житло. Щоправда, не завжди це вдається...

— Розумієте, на Заході людині й на думку б не спало, що вона може заощадити на послугах агента у справах продажу нерухомості. В нас же без кваліфікованої допомоги ріелтора купівля або продаж квартири перетворюється на невиправданий ризик. Загалом, український ринок розвивається за власними законами, і професійний ріелтор бере на себе не лише посередницькі функції при купівлі-продажу нерухомості, а й перевірку історії квартири, підготовку документів, збирання довідок, залагоджування питань у низці інстанцій... А все тому, що проблема безпеки й надійності угод із житлом досі залишається гострою, вона, якщо можна так сказати, «бере за житлове». Що ж до Закону «Про податок із доходів фізичних осіб», який набрав чинності, можна лише шкодувати, що готувався він без участі професійних ріелторів (а їх тільки в нашому агентстві більш як п’ятсот). Звідси впевненість: ринок житла зростатиме, і рано чи пізно йому знадобиться вже окремий закон про оподаткування і взагалі про правила гри в цій особливій, специфічній царині людських відносин.