ЧЕРГОВИЙ СПЛЕСК ЦІН НА КВАРТИРИ ОБІЦЯЮТЬ НАВЕСНІ НА ДУМКУ ФАХІВЦІВ, ВІН СКЛАДЕ 5—7% - Економіка - dt.ua

ЧЕРГОВИЙ СПЛЕСК ЦІН НА КВАРТИРИ ОБІЦЯЮТЬ НАВЕСНІ НА ДУМКУ ФАХІВЦІВ, ВІН СКЛАДЕ 5—7%

29 листопада, 2002, 00:00 Роздрукувати Випуск №46, 29 листопада-6 грудня

Висока активність на ринку нерухомості, з одного боку, — ознака його зрілості, перспективності тощо, але з іншого, як підтверджує практика, це стрімке зростання цін...

Висока активність на ринку нерухомості, з одного боку, — ознака його зрілості, перспективності тощо, але з іншого, як підтверджує практика, це стрімке зростання цін. І попри всі неприємні емоції, які викликає у покупців житла другий бік, з усього видно: від цього нікуди не дінешся. Принаймні найближчим часом. Підтвердила цю думку і міжнародна конференція «Нерухомість в Україні: ринки, розвиток, прогнози», яка нещодавно пройшла в Києві.

Одним — спокуса, іншим — заробіток

Київ зі своїми цінами за квадратний метр житла, що місцями перевалили за 1500 дол., аж ніяк не виняток. Російський досвід підтверджує, що реалізація «квадрата» навіть дорожче, аніж по 2000 дол. США, далеко не межа. Більше того, там за, здавалося б, позахмарних цін навчилися перетворювати потенційний попит на ажіотажний. Причому не лише в Москві, а й у регіонах. Напевно, людині, котра потребує житла, важко утриматися від спокусливої пропозиції губернатора видати їй кредит під 3—5% річних на 15-річний термін. Не треба бути економістом, аби зрозуміти: з урахуванням нинішньої інфляції в Російській Федерації, що складає 18%, це практично задарма. Чому дивуватися, що від бажаючих підписатися під такою програмою кредитування відбою немає. Причому заносять вони свої дані в спеціально розроблену програму (росіяни запевняють, що використовується запатентоване рішення), яка здійснює добір найбільш вигідних клієнтів. Останнім і дається кредит, але вже не на таких пільгових умовах. Створений же ажіотаж залучає дедалі нових клієнтів. У результаті 1 рубль, вкладений інвестором у російську нерухомість, забезпечує 20 рублів віддачі.

Локальна «інфляція»

Україна сьогодні не страждає на високі темпи інфляції, зате їх цілком заміняють високі темпи зростання цін на нерухомість — у середньому 20% за рік. Замикає кільце інтриги зниження ставки кредитування (на сьогодні 13—18% річних у валюті), за якою банки та інші фінансові організації готові працювати з позичальниками. Природно, така ситуація на ринку сприяє його розкручуванню. Що й відбувається в дійсності. Банки, кредитні спілки і навіть приватні інвестори пропонують гроші в борг під купівлю чи будівництво квартири на термін від 3 до 30 років. Ті, хто потребує кредитів, оцінивши кон’юнктуру ринку, погоджуються на запропоновані умови. Їх не бентежить, що малий початковий внесок і великі терміни кредиту роблять суттєво дорожчою придбану квартиру. Так, за стандартного на сьогодні первинного внеску в 30% від вартості квартири і 14% річних 10-річна розстрочка збільшує вартість придбання приблизно в 1,5 разу.

Найцікавіше, що робота за такою схемою виявилася прийнятною і для інвесторів, котрі заробляють на перепродажі житла, придбаного в кредит і ще не виплаченого. Серед клієнтури банків уже визначився певний прошарок, який грає на подорожчанні столичної нерухомості. Банкіри запевняють, що механізм продажу права власності на квартиру, що отримується в кредит, надзвичайно простий:

— Продати квартиру, яку одержують в кредит, можна лише в стінах банку. Правовстановлюючі документи знаходяться на руках у фізичної особи. У неї немає права відчужувати квартиру, але такими повноваженнями її може наділити нотаріус, котрий оформляє всю документацію. Позичальник приходить до нього з покупцем своєї нерухомості. Останній гасить усю заборгованість клієнта перед банком, після чого до нього переходять права на житло. Вже в особистому порядку позичальник банку вирішує питання компенсації покупцем суми, раніше внесеної ним у банк за придбану квартиру. Потім продавці знову приходять у банк по кредити під споруджуване житло.

Новобудов на всіх не вистачає

Співвідношення ставок кредитів і темпів зростання цін, що сприяє прискоренню динаміки ринку, доповнюється голодним попитом. Причому фахівці наголошують на відтоку покупців із вторинного ринку на первинний. Приблизно 20—25% потенційних клієнтів столичних ріелторів віддали перевагу квартирам у новобудовах. У результаті одно-, двокімнатні квартири невеликої площі з прийнятною вартістю квадрата, розташовані на околицях столиці, сьогодні йдуть буквально в перші місяці після початку будівництва. І це попри те, що за рік у Києві будується більш як 1 млн. кв. м житла, а одночасно споруджуються 80—90 житлових об’єктів. Зростає і поверховість останніх. До речі, смаки змінюються — стають дедалі популярнішими горішні поверхи. Дійшло до того, що деякі забудовники почали вводити коефіцієнт висотності. Що вище розташована квартира, то дорожче вона обходиться. Різниця в ціні квадратного метра між першим і останнім поверхом може сягати 100—200%. Природному розкручуванню ринку сприяє і зростання кількості забудовників.

Однак підйом ринку не може тривати без кінця. Коли його змінить стабілізація чи навіть спад, ніхто точно сказати не може. Не слід скидати з рахунку, наприклад, кампанію у Верховній Раді зі скасування пільг з ПДВ для покупців квартир у новобудовах. Серйозні шанси заспокоїти ринок має і податок на нерухомість, який рано чи пізно введуть і у нас. Як знати, може, гроші, вкладені зараз у проект новобудови на півтора-два роки, уже не принесуть очікуваних «дивідендів» інвесторам.

Поки ж маркетологи дедалі частіше говорять про переплетення первинного і вторинного ринків — позначається активізація продажів нещодавно купленого житла в новобудовах. Така тенденція вже навесні обіцяє черговий сплеск цін на ринку нерухомості. Оціночно підвищення може скласти 5—7%.

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу DT.UA
Помітили помилку?
Будь ласка, позначте її мишкою і натисніть Ctrl+Enter
Додати коментар
Залишилось символів: 2000
Авторизуйтеся, щоб мати можливість коментувати матеріали
Усього коментарів: 0
Випуск №30, 17 серпня-23 серпня Архів номерів | Зміст номеру < >
Вам також буде цікаво