Бізнес на еліті

Дефініції словосполучення «елітне житло», яке нещодавно розпочали вживати, дотепер немає. Відносно нечисленні підрядні компанії, котрі будують житло, яке хоча б трохи відрізняється в кращий бік від середньостатистичного, без найменшого вагання заявляють про його елітарність, посилаючись при цьому на нібито західні стандарти.

Еліт, ще еліт...

Ще стародавні люди сформулювали: перед тим як сперечатися, слід домовитися про терміни. Так, мудрими були латиняни, надто мудрими! Спроб дати визначення «елітарності» стосовно житла було чимало. Найперші та примітивно зроблені років приблизно десять тому. За тих часів для класифікації використовували, як правило, два критерії — площа квартири та її розташування в місті, іноді до них додавали ще один — ціну. Проте з часом підходи дещо змінилися, і перелік ознак елітарності зазнав істотних змін. Та й саме поняття «елітне житло» розшарувалося.

Нині для вживання пропонують кілька підходів до визначення і класифікації «елітарності». Дуже широко застосовують підхід, схоже, запозичений у ріелтерів, які спеціалізуються на офісній нерухомості. Полягає він у тому, що житло поділене на три категорії: А, B і С. До вищого класу (категорія А) належать лише об’єкти, що відповідають 20 критеріям. Відсутність хоча б одного-двох параметрів автоматично переводить житловий будинок із категорії А до більш низької — В. Житло категорії С — це, відповідно, ще більш простий варіант. Модифікацією цього підходу можна вважати диференціацію, коли кожна з категорій розбивається ще на кілька: «А плюс», «А мінус» тощо.

Супротивники такого підходу стверджують, що будинки, які належать до категорії В, назвати елітними не можна. Вони являють собою житло, в якому в Західній Європі мешкає середній клас. А те, що відносять до категорії С, — це просто будинки підвищеної, за нашими мірками, комфортності, із гарним оздобленням, сучасними ліфтами, упорядкованою прибудинковою територією.

Інший спосіб класифікації елітного житла поділяє його всього на дві категорії, які іноді називають de Lux і Lux. Для визначення приналежності до тієї чи іншої групи також розроблено різноманітні переліки критеріїв. Кількість їх відрізняється. Наприклад, фахівцями фірми «Маркетингова компанія «Інфотерра», що спеціалізується на ринку нерухомості, запропонований перелік із трьох десятків ознак, які для зручності об’єднано в кілька кластерів. Ці показники характеризують місце розташування будинку, його інфраструктуру й квартири, прилеглу територію, ступінь технічної оснащеності, використані матеріали, конструкції та вироби.

На думку адептів елітарності двох рівнів, таке житло може знаходитися лише в центрі міста, як виняток, у районі поблизу центру, але тоді віддаленість від центру має компенсуватися такими перевагами, як зелена зона, приємний вигляд із вікна, транспортна інфраструктура тощо. Далі серед вимог значаться навколишня забудова: наявність нетрів, м’яко кажучи, не вітається. Обов’язковою умовою елітарності також є невелика кількість квартир.

Попри деякі розбіжності серед операторів ринку житла, «портрет» елітного будинку склався приблизно такий.

Розташований будинок має бути в тихому місці історичного центру. Якщо фасад виходить на гамірливу вулицю, це може понизити клас будинку. Навколишня забудова має бути рівноцінною, еліта не потерпить поруч «хрущовок». Водночас район мусить бути обжитим, із розвиненою соціальною інфраструктурою та основними транспортними магістралями поблизу.

Особливо жорсткі вимоги пред’являють до архітектури будинку, його конфігурації. Ці будинки мають малу поверховість (не більш 8—10 поверхів), невелику кількість квартир (орієнтовно 20—40), підземний гараж (як правило, два місця на кожну квартиру). При будівництві цього будинку використовують лише високоякісні будівельні матеріали та вироби, про застосування якогось ерзацу, на кшталт металопластикових вікон, навіть не йдеться.

Окремим пунктом у переліку ознак елітарності завжди стоїть інфраструктура будинку, зорієнтована на обслуговування лише його мешканців. Як правило, список атрибутів складається з двох частин: обов’язкових елементів і тих, які припускають. Обов’язкова «програма» найчастіше включає просторий вестибуль- диванна, басейн, фітнес-зал, зал для приймання гостей, призначені лише для мешканців будинку пункти прийому хімчистки і пральної, магазин, аптека чи медпункт. До необов’язкових елементів, покликаних підвищити комфорт мешканців, належать офіси, конференц-зал, коминкова кімната, кімната водіїв, кімната для дітей, невеличкий готель для гостей, сигарна, кінозал, більярдна, холодильник для шуб, мийка для лап собак, винні погреби, збройові кімнати.

Комфорт — поняття багатогранне. Для того щоб жодні дрібниці не відволікали мешканців від комфортного проведення часу, одні системи життєзабезпечення будинку виконані максимально незалежними від міських комунальних служб, інші — із резервуванням. Системи постачання теплом і гарячою водою — це, як правило, автономні котельні, а введення електрики будинку найчастіше дублюється. Беруть до уваги й здоров’я мешканців: повітря для системи вентиляції та воду очищають двома способами — механічним і хімічним. Віддано, звісно ж, і данину моді. Різною мірою реалізується так званий «розумний будинок», тобто є дистанційно керовані системи освітлення, опалення, захисту. Останній поки ще виражений в установці пожежних датчиків у кожній квартирі, а також у розвиненій системі безпеки (система відеонагляду, цілодобова охорона, зокрема, й за периметром прибудинкової території тощо).

Площа квартир має бути досить велика (менше 100 кв. м на ринку елітного житла не котирується), планування — вільним, при якому покупець сам формує простір своєї квартири, а стелі — не нижчі 3—3,2 метра. Крім цього, при кожній спальні є свій санвузол, планування має бути збагачене еркерами, терасами, зимовими садами, можливістю обладнати коминкову.

Звісно ж, не забуті й засоби комунікації. На відміну від ординарного житла, в елітних будинках телефонізація та Інтернет виконані з можливістю вибору оператора.

Скільки коштує неординарний «квадрат»?

Навколо елітного житла склався свій бізнес, до сфери якого втягнені різноманітні категорії зацікавлених. Розпочати їх перелік слід, певне, з архітекторів, які спеціалізуються на внутрішньому оформленні помешкань.

Елітне житло вимагає неординарного інтер’єру, створити який може лише висококваліфікований архітектор. Послуги такого фахівця коштують також неординарно. За словами відомого київського архітектора Олени Гнєзділової, розробка проекту інтер’єра може оцінюватися в досить-таки широкому діапазоні: від 15—20 до 70—100 дол. за квадратний метр загальної площі. Іноді розрахунок йде залежно від кошторисної вартості, у цьому випадку послуги архітектора становлять від шести до 17—20%. А оскільки площі квартир дуже пристойні, то й сума витрат виходить суттєвою. Та навіть і при цьому кількість фахівців, спроможних створити стильний, неабиякий, комфортний інтер’єр, дуже невелика. В Україні нині вже сформувався архітектурно-дизайнерський прошарок, який спеціалізується на подібних проектах, і роботою ці працівники дуже завантажені, що називається, по самісіньке «не хочу».

На наступному етапі відбувається втілення задуму архітектора в реальність. Задоволення це також не з дешевих, його ціна варіюється в дуже широкому діапазоні: від 500 до 1000 дол./кв. м. Будівельно-оздоблювальні роботи проходять із використанням високоякісних дорогих (як правило, імпортних) матеріалів, що не є повсякденним явищем на нашому ринку. З цими матеріалами потрібно вміти працювати, помилка іноді варта робітникові місячної зарплати. Проте фахівців не надто багато, тому когорта будівельників, які спеціалізуються саме на роботах із престижними матеріалами та виробами, що з’явилася на ринку, навіть дуже затребувана.

Однак найбільший у фінансовому вираженні сегмент біляелітно-житлового бізнесу належить усе-таки торговцям нерухомістю. Всю сукупність операторів можна умовно розділити на дві категорії: короткочасних власників і орендарів.

Бізнес першої категорії заснований на придбанні в забудовника житла у власність і доведенні його «до ума». У більшості випадків забудовник віддає інвестору голі стіни, іноді й без перегородок. Привівши всі ці «неподобства» до прийнятного вигляду, власник продає готовий до негайного освоєння житловий простір. Справді елітне житло з повним оздобленням помешкань (заїжджай і живи) оцінюється від чотирьох до шести тис. дол. за квадратний метр. З урахуванням того, що вартість квадратного метра в «голих» стінах, отриманих від забудовника, становить 1,5—2 тис. дол./кв.м, то рентабельність подібної виробничої діяльності досить висока (до 100—150%), але надто багато «підводних каменів»: інтер’єр — штука дуже індивідуальна, вгадати уподобання покупця вдається далеко не завжди. З іншого боку, за словами директора філії агентства нерухомості «Янус» Олега Сидненка, попит на купівлю елітного житла задоволений приблизно на 50%.

Другий варіант — здача в оренду. Тут теж два шляхи: довгострокова та короткострокова. З погляду кількості клопотів, вигідніше, звісно ж, довгострокова. Орендна плата визначається класом квартир. Вартість оренди найдорожчих (їх на ринку всього 25—30%) становить від 5 до 10 тис. дол. на місяць. Престижні квартири середньої цінової категорії (50—60% попиту) здають в оренду за дві-пять тис. дол. на місяць. Квартири нижньої цінової категорії престижного житла оцінюють в одну-дві тис. дол. на місяць.

Короткострокова оренда своєю діяльністю становить конкуренцію готельному бізнесу, тому ціни там порівняні з гарним готелем. Найдорожчі квартири здають в оренду, як правило, за 250—400 дол. на добу (хоча є і більш «нескромні» пропозиції — до 500 дол./доб.). Більш дешеві квартири, що становлять більшість пропозицій — 50—60%, здають за 120—200 дол./доб., а найдешевші — 80—120 дол./доб. (Для порівняння: добова вартість номера в п’ятизірковому готелі становить до 350 дол.)

VIP-покупці та орендарі

На думку Олега Сидненка, переважна більшість покупців елітного житла — наші співвітчизники, яких можна віднести до політичної або бізнес-еліти. Приблизно 60—70% із них це жителі різноманітних регіонів України, яких справи змушують переїхати до столиці. Іноземні компанії поки що не прагнуть отримувати для своїх працівників дороге житло в Україні. В основному вони купують житло середньої (за їхніми мірками) цінової категорії, що має більш високу ліквідність, ніж елітна.

Дещо по-іншому виглядає «портрет» орендаря. Як вважає управляючий директор компанії Pickard & Co. Ltd Террі Піккард, престижні квартири орендують в основному нерезиденти України. Приблизно 25—30% квартир наймають дипломати (у Києві працює понад шість десятків посольств) і чиновники міжнародних структур, інші — представники бізнес-структур, які працюють, наприклад, за контрактом у дочірніх підприємствах. Віддають перевагу короткостроковій оренді в основному бізнесмени, які навідуються у справах до України, а також істотна й частка державних чиновників, які прибувають до України у відрядження.

Коментар фахівців

Олег Сидненко,
директор філії агентства нерухомості «Янус»:

— Справжнє елітне житло — це будинки з обмеженою кількістю сусідів, максимум 8—10, причому всі вони мають бути, що називається, одного кола. Еталон такого житла в Києві поки що не побудований. У більшості українських підрядників розуміння, яким має бути справді елітне житло, ще не склалося. Напевно, тому в деяких так званих елітних будинках уже були випадки перебоїв у постачанні водою, електроенергією, відбувалося й самовільне загоряння, на які протипожежна система контролю не була розрахована, у деяких будинках звукоізоляція, виконана відповідно до застарілих нормативів, залишає бажати кращого тощо.

Террі Піккард,
управляючий директор Pickard Group of Companies:

— Темпи розвитку економіки України збільшуються, дедалі більше західних компаній відкривають свій бізнес у вашій країні. Проте в більшості європейських компаній прийнято не купувати нерухомість (офіси, житло для працівників та ін.), а орендувати. Такий підхід і визначає дуже непогані перспективи бізнесу, заснованого на здачу в оренду комфортабельного житла, попит на який зростатиме. Практики наймання дотримуються також і багато посольств.

Крім цього, розширення ділових зв’язків призведе до зростання попиту й на короткострокову оренду, тому що багатьом подобається жити не в готелі, а в умовах, більше схожих на домашні. Водночас необхідно зауважити, що істотним недоліком є відсутність у Києві будинків, у яких квартири можна було б орендувати на кшталт готельним номерам, хоча в гостей з-за кордону є потреба в такому житлі.