Бізнес-перспективи висотного будівництва. Вигідно будувати, дорого експлуатувати

Висотне будівництво — поняття не усталене. У невеликих містах висотками вважають і 16-поверхові будинки, а в мегаполісах — не менше двадцяти. Спеціалісти ж під висотними будинками розуміють тільки ті, висота яких понад 75 метрів, що становить приблизно 25 поверхів. На думку Володимира Ресіна, першого заступника мера Москви, справжні висотки починаються з 50 поверхів, а в Російській академії будівельних наук вважають, що із сорока.

Ці споруди можуть мати різне призначення: бути готелями, офісами, житловими будинками, навчальними будівлями. Найчастіше вони багатофункціональні: крім приміщень основного призначення, тут розміщуються автостоянки, магазини, офіси, кінотеатри тощо.

Кому це вигідно?

Наші міста, у першу чергу «мільйонники», приречені на висотне будівництво. Обумовлено це низкою причин, серед яких є і об’єктивні, і суб’єктивні, що належать до так званого людського чинника.

Навіть швидкий і поверховий аналіз виступів і висловлювань осіб, котрі приймають рішення як на державному рівні, так і на певному локальному (міста або області), свідчить, що будівництво висоток багато з них сприймає як питання престижу: «У Європі (Москві, Києві, Санкт-Петербурзі тощо) будують, отже, і ми повинні! Чим ми гірші?!» Такий собі прояв містечкового комплексу неповноцінності, інакше кажучи — синдрому провінційності, властивого, до речі, не тільки нашим доморослим «батькам», а й російським. Найглобальніші плани, звісно ж, у москвичів: до 2015 року в російській столиці планують побудувати шістдесят висотних комплексів. Намагається не відставати від них і влада Санкт-Петербурга — у північній столиці Росії вже розроблено проекти тридцяти-сорокаповерхових висоток. На столиці намагаються бути схожими і російські регіони: передбачається спорудження ділового висотного центру в Хабаровську, вже розроблено проекти висоток у Томську, передбачає висотне будівництво навіть генеральний план забудови напівзруйнованого нині Грозного.

В Україні грошей, звичайно, менше, апетити скромніші. Проте й у Києві вже тепер повним ходом реалізується низка проектів будівництва висотних будинків, а на підході є й інші. Українські регіони про своє прагнення «рости» вгору поки що не заявляли, але в них, напевно, усе в майбутньому.

Спорудження висоток — заняття, яке за дохідністю можна порівняти хіба що з наркобізнесом або торгівлею людьми. Московський досвід висотного будівництва свідчить: собівартість одного квадратного метра в цих будинках варіюється в межах 400—800 дол., а продається він (квадратний метр) за ціною від 1200 до 2000 дол. Тим часом в українських ЗМІ вже заявлено, що собівартість одного квадратного метра у висотних будинках, що споруджуються в Києві, становить 2200 дол. Ця цифра, на думку спеціалістів, дуже завищена, причому навмисно — для виправдання високих цін і, відповідно, гіперприбутковості. За такої високої продажної ціни будинки окупаються, навіть якщо в них продано менше половини квартир. Більше поверхів — менше витрат. Попит же на висотки сьогодні дуже високий, і, як свідчить практика, що є критерієм істини, у першу чергу розкуповуються квартири на останніх поверхах.

За таких привабливих умов у бізнесі на висотному будівництві зацікавлена безліч людей! Почати перелік інтересантів, певне, слід усе ж із двох основних категорій — підрядних компаній і виробників будівельних матеріалів та виробів. До цього також необхідно додати, що у світовій практиці заведено будівництво висотних будівель і споруд «довіряти» компаніям тільки за наявності спеціального допуску. Таке обмеження, зрозуміло, значною мірою звужує коло допущених до такого ласого «пирога».

До списку «небайдужих» до будівництва висоток слід зарахувати і проектувальників, науково-дослідні структури, а також деякі інші, не настільки вагомі, але не менш упереджені групи операторів будівельної індустрії. Якщо ці поки ще розрізнені групи об’єднаються, вони легко пролобіюють позитивне рішення на будь-якому рівні.

Мотивацію підрядних або проектних організацій видно, що називається, неозброєним оком, а інтерес, наприклад, науково-дослідних організацій трохи опосередкований і до кінця не ясний. У першу чергу вигода науки полягає в тому, що в Україні немає власних нормативних документів, які регламентують будівництво висотних будівель. Усю сукупність цих проблем українським ученим доведеться досліджувати і тільки потім розробляти документи. Таким чином, вітчизняна будівельна наука без кусня хліба на випадок ширшого впровадження висотного будівництва не залишиться.

Довідка

Сьогодні найвищі будинки світу — фінансовий центр у китайському Шанхаї — 500 м. Після реалізації проекту Даніеля Лібекінда на фундаментах зруйнованих «близнюків» Всесвітнього торговельного центру в Нью-Йорку з’явиться найвищий будинок у світі — 501 м. Правда, за твердженням спеціалістів, економічної доцільності в цьому немає.

Плюси і мінуси
висотного будівництва

Коли говорять про висотне будівництво, то перелік переваг починають насамперед із того, що це не просто поверховість вище позначеної планки, а черговий якісний щабель розвитку будівництва, що має супроводжуватися зміною філософії самого процесу. Деякі апологети висоток навіть порівнюють їх спорудження з виробництвом сучасних винищувачів, мовляв, країна або доросла до цього, або ще перебуває в ряду третьосортних держав. І частка істини в логіці останніх є.

Далі серед достоїнств висоток називають їхню високу економічну результативність. За словами глави московського будкомплексу Володимира Ресіна, вартість будівництва хмарочосів приблизно дорівнює вартості спорудження звичайних багатоповерхівок, тому що найдорожче коштують земля і підготовка майданчика під будівництво. Крім того, жити у хмарочосах престижно, тому квартири швидко розкуповують. Наприклад, американський мільярдер-забудовник Дональд Трамп продає квартири у своїх хмарочосах на Манхеттені по 36 тисяч доларів за квадратний метр, що досить-таки недешево, навіть за американськими мірками.

Наступним чинником на захист висоток слід назвати створення додаткових робочих місць. Наприклад, у житловому комплексі з шести 34-поверхових висоток, що зводиться нині на київському масиві Троєщина, передбачено створення двох фізкультурно-оздоровчих комплексів (для дітей і для дорослих), трьох студій (театральної, хореографії, образотворчого мистецтва), аптеки. А якщо до цього ще додати кілька служб забезпечення життєдіяльності комплексу, то загальна кількість нових робочих місць може становити близько трьох-чотирьох десятків. У іншій же висотці, що будується в Києві, — торгово-офісному центрі поблизу бульвару Лесі Українки, — загальна кількість додатково створених робочих місць може досягти півтори-двох сотень.

Перелік вад будівництва висоток трохи довший, правда, вони, може, не настільки вагомі, щоб перетягнути на чаші терезів переваги. «Дефектний» ряд почати, мабуть, слід із проблем транспортно-містобудівного характеру, що виникають після спорудження висотного будинку в центральній частині міста. При досить високій щільності забудови в центрі спорудження висотки створює транспортний колапс не тільки в мікрорайоні, в якому її споруджують, а й у сусідніх. Вже тепер центром Києва неможливо проїхати через постійні пробки, а збільшення кількості офісних висотних будинків тільки загострить цю проблему. У Парижі, наприклад, було реалізовано спеціальну програму з виведення офісних будинків із центру міста на периферію, в результаті чого люди перестали прямувати до центру в робочий час, і це істотно полегшило транспортне навантаження.

Довідка

Спеціалісти підрахували, що в забудованих хмарочосами мегаполісах, наприклад, у Шанхаї, де будівель, які перевищують стометрову позначку, понад чотири тисячі, людина за своє життя на пошуки паркування витрачає два роки.

Наступною вадою висотного будівництва спеціалісти називають високі ризики. У наших північних сусідів уже є сумний досвід. Так, у Санкт-Петербурзі впав 22-поверховий гуртожиток на вулиці Двінській і «падає» ще одна житлова висотка — у Шипкінському провулку. Нині відхилення будинку від вертикалі становить уже понад 70 см. У будинку не працює ліфт, немає електропостачання, теплопостачання цієї зими подавалося в режимі «на будівельні потреби». Причин цих аварій, на думку спеціалістів, декілька. По-перше, скнарість замовника, який заощадив на фундаментах майже 2/3 «фундаментальних» витрат. (Під час спорудження висотних будинків мають бути збільшені обсяги і якість інженерно-геологічних досліджень, які передують будівництву, чого, з першої причини, не було зроблено, і в результаті проектувальник не одержав повної інформації й недооцінив складності геологічних умов.) По-друге, непрофесіоналізм проектувальників і відсутність норм, що регламентують спорудження цих досить унікальних об’єктів.

Довідка

Фундаментом для хмарочосів «першого покоління» служили плити товщиною два-чотири метри. Наприклад, найвищий (302 м) будинок Європи — «Комерцбанк II» — міститься у Франкфурті-на-Майні (Німеччина). За час експлуатації будинок просів на 22 см, врятувало хмарочос лише те, що осадка відбулася рівномірно (для висоток найнебезпечніше — це крен).

Проти висотного житла виступають медики, які стверджують, що постійне перебування людини на рівні 16 поверху може спровокувати суїцидальні нахили. За даними закордонних учених, у містах Великобританії, Німеччини, Іспанії, Франції не планується розвивати сферу висотного житлового будівництва, оскільки жителі хмарочосів почуваються некомфортно в «піднебесних просторах». А, наприклад, головний архітектор Москви Олександр Кузьмін вважає, що житлова забудова повинна вестися в межах 9—12 поверхів.

* * *

Те, що міста ростуть угору, — мабуть, неминучість. Але, як кажуть, усе добре в міру, навіть ідіотизм. Є, напевно, оптимум і у висотному будівництві. Наприклад, у багатьох країнах світу від хмарочосів відмовилися з фінансових міркувань: утримання будинків вище 60 поверхів економічно неефективне. Висотний шестизірковий готель у Дубаї — Burj al Arab (321 м), Empire State Building у Нью-Йорку (381 м), Petronas Towers у малазійській столиці Куала-Лумпур (451 м) — більше символи, ніж вигідна справа.